TJ 69123, 30 juin 2026, RG 25/00449

DOSSIER N° RG 25/00449 - N° Portalis DB2H-W-B7J-2KU7

Jugement du :
30/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndic. de copro. 15 bis rue Henri Gorjus 69004 LYON
C/
S.A.S. GESTION PIERRE CHALEARD

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Anne-charlotte LESAVRE

Expédition délivrée
le :
à : Me Isabelle JUVENETON
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi trente Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LUGHERINI Pauline, juge placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Lyon, déléguée au tribunal judiciaire de Lyon au pôle de la proximité et de la protection par ordonnances de la première présidente de la cour d’appel de Lyon en date des 24 novembre 2025 et 1er avril 2026.

GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. 15 bis rue Henri Gorjus 69004 LYON, représenté par son syndic en exercice, la SAS KEY SOLUTIONS exercant sous l’enseigne ORPI KEY SOLUTIONS IMMO VIELLEURBANNE, dont le siège social est sis 29 Place Grandclément - 69100 VILLEURBANNE
représentée par Me Anne-charlotte LESAVRE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2563

d’une part,

DEFENDERESSE

S.A.S. GESTION PIERRE CHALEARD, dont le siège social est sis 35 chemin des Aulnes - 69570 DARDILLY
représentée par Me Isabelle JUVENETON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 265

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 14 Janvier 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 25/02/2025
Date de la mise en délibéré : 23/04/2026

EXPOSE DU LITIGE

La société GESTION PIERRE CHALEARD est propriétaire d’un lot de copropriété dans un ensemble immobilier sis 15 bis rue Henri Gorjus 69004 Lyon, lot n° 33 selon relevé de propriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 15 bis rue Henri Gorjus 69004 Lyon, représenté par son syndic en exercice la société KEY SOLUTIONS, a fait assigner la société GESTION PIERRE CHALEARD devant le tribunal judiciaire de Lyon pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 2 743,65 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er trimestre 2025, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure, outre actualisation à l’audience,
- 330 euros au titre des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 1er trimestre 2025,
- 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier,
- 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de la sommation de payer, le coût de l’hypothèque légale du syndic, les frais accessoires et les frais de procédure et divers engagés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois pour échanges entre les parties.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 avril 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 15 bis rue Henri Gorjus 69004 Lyon, représenté par son syndic en exercice la société MALSH PROPERTY, actualisant oralement sa demande au titre des charges de copropriété et se rapportant à ses conclusions régulièrement déposées pour le surplus, demande au tribunal de condamner la société GESTION PIERRE CHALEARD à lui payer les sommes suivantes :
- 3 111,87 euros selon décompte arrêté au 21 avril 2026 avec intérêts à compter du 26 juin 2024,
- 107,60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier,
- 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société GESTION PIERRE CHALEARD s’en rapporte à ses conclusions régulièrement déposées aux termes desquelles elle demande de :
- rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 9 080,64 euros ou subsidiairement 1 935 euros au titre des charges de ravalement de façades,
- ordonner la compensation des créances,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
 
Aux termes de l’article 14-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
 
Aux termes de l’article 14-1, II, de la loi du 10 juillet 1965, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
 
Par ailleurs, en application de l’article 14-2-1, I de la loi du 10 juillet 1965, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble (...). Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (...). Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.
 
Sur les appels de fonds du 01/10/2024 au 14/01/2025

La société GESTION PIERRE CHALEARD soutient que le syndic n’avait aucun pouvoir ou qualité pour réclamer les appels de fonds du 01/10/2024 au 14/01/2025 en l’absence de contrat de syndic sur cette période, au regard du procès-verbal d’assemblée générale du 11 mars 2024 ayant voté contre le renouvellement du contrat de syndic.

Cependant, selon procès-verbal d’assemblée générale du 10 mars 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné le syndic « SYNDIC LYONNAIS & GERANCE » pour une durée de trois ans à compter du 10/03/2022. Un contrat de syndic signé entre le syndicat des copropriétaires et la société SYNDIC LYONNAIS & GERANCE pour une durée de trois ans à compter du 10/03/2022 est bien versé au débat.

Les contestations de la société GESTION PIERRE CHALEARD s’agissant des appels de fonds du 01/10/2024 au 14/01/2025 sont donc mal fondées.

Sur la prescription des appels de charges antérieurs au 02/04/2020

La société GESTION PIERRE CHALEARD soutient que le report à nouveau de 1640,33 euros apparaissant sur le décompte du 21/04/2022 renvoie à un relevé de compte édité le 25/01/2021 pour la période du 01/10/2019 au 02/07/2020 alors que les appels de charges antérieurs au 02/04/2020 ne peuvent plus être sollicités.

En application de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis renvoyant à l’article 2224 du code civil, les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, les appels de charges antérieurs au 14 janvier 2020 sont prescrits.

A cette date, la société GESTION PIERRE CHALEARD était débitrice de 46,94 euros. Cette somme a été régularisée, avant prescription, par le règlement effectué le 24/02/2020.

Même en se basant sur la somme de 1640,33 euros portée au débit du compte le 01/10/2020, cette somme a été régularisée, avant prescription, par les virements des 15/10/2020, 26/10/2020, 21/12/2020, qui s’imputent sur les créances les plus anciennes.

Les contestations de la société GESTION PIERRE CHALEARD s’agissant des appels de charges antérieurs au 02/04/2020 sont donc mal fondées.

Sur la prise en compte de virements de la société GESTION PIERRE CHALEARD

La société GESTION PIERRE CHALEARD soutient que les virements de 168,30 euros (20/10/2023) 185,14 euros (29/01/2024), 502,49 euros (14/05/2024), 502,49 euros (31/05/2024), 176,75 euros (19/07/2024), 171,06 euros (18/10/2024) et 171,06 euros (09/01/2025) n’apparaissent pas sur un décompte reçu le 24/01/2025.

Cependant, le syndicat des copropriétaires ne fonde pas sa demande sur le décompte reçu le 24/01/2025, qui constituait un courrier en vue d’une conciliation, de sorte qu’il n’y a pas lieu pour le tribunal de vérifier ce décompte.

En revanche, il appartient au tribunal de vérifier que les virements apparaissent bien au crédit du décompte du 21/04/2026 (pièce 16bis) sur lequel le syndicat des copropriétaires fonde sa demande.

Tel est bien le cas de ces virements de 168,30 euros (inscription du 20/10/2023), 185,14 euros (inscription du 29/01/2024), 502,49 euros (inscription du 14/05/2024), 502,49 euros (inscription du 31/05/2024), 176,75 euros (inscription du 19/07/2024), 171,06 euros (inscription du 18/10/2024) et 171,06 euros (inscription du 10/01/2025).

Les contestations de la société GESTION PIERRE CHALEARD s’agissant de l’absence de prise en compte des virements réalisés sont donc mal fondées.

Sur les reports à nouveaux

La société GESTION PIERRE CHALEARD soutient que le décompte fait état de reports à nouveau inexpliqués.

Cependant, ces reports à nouveau se comprennent tout à fait à l’analyse du décompte du 21/04/2026 (pièce 16bis), qui doit se lire « à l’envers », les pages étant agencées de façon antéchronologique :
le décompte édité le 25/01/2021 fait état d’un solde débiteur de 1241,46 euros au 02/07/2020, reporté sur le décompte suivant du 21/04/2022 par une écriture du 01/10/2020 (1640,33 au débit et 398,87 au crédit, soit 1241,46 euros débiteur),le décompte édité le 21/04/2022 fait état d’un solde débiteur de 3591,71 euros le 02/07/2021, reporté sur le décompte suivant du 06/08/2024 par une écriture du 01/10/2021,le décompte édité le 06/08/2024 fait état d’un solde débiteur de 3131,14 euros le 09/09/2022, reporté sur le décompte suivant du 26/12/2024 par une écriture du 01/10/2022,le décompte édité le 26/12/2024 fait état d’un solde débiteur de 2945,91 euros le 18/10/2024, reporté sur le décompte suivant du 12/01/2026 par une écriture du 01/10/2024, le décompte édité le 12/01/2026 fait état d’un solde débiteur de 4139,57 euros le 14/07/2025, reporté sur le décompte suivant du 21/04/2026 par une écriture du 01/10/2025
Les contestations de la société GESTION PIERRE CHALEARD s’agissant des reports à nouveau sont donc mal fondées.

Sur les charges au titre des WC

La société GESTION PIERRE CHALEARD soutient que les charges au titre de la réfection des WC doivent être déduites car la société GESTION PIERRE CHALEARD est propriétaire d’un garage.

Cependant, l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2024 a voté la résolution n°12 approuvant les travaux de réfection des toilettes de Mme [M], précisant que les fonds seront appelés et répartis sur la base de la masse générale.

En l’absence de contestation de cette décision d’assemblée générale dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, cette résolution est définitive, en ce compris la prise en charge de ces travaux par l’ensemble des copropriétaires selon une répartition sur la base de la masse générale.

Les contestations de la société GESTION PIERRE CHALEARD s’agissant de ces charges sont donc mal fondées.

Sur le solde de charges de copropriété

Le décompte arrêté au 21 avril 2026 montre un solde débiteur de 4002,54 euros au 13/04/2026.

Doivent être déduits de cette somme les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de procédure pour un montant total de 996,27 euros (445,54+40+40+250+43,32+149,81+27,60).
Soit un solde restant dû au titre des charges de copropriété de 4002,54 - 996,27 = 3 006,27 euros.

La société GESTION PIERRE CHALEARD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 006,27 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 2 572,59 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 107,60 euros au titre des frais de relance, correspondant selon le décompte aux actes suivants :
mise en demeure du 15/02/2024 (40 euros)relance avant contentieux du 18/03/2024 (40 euros)relance du 09/09/2022 (27,60 euros)
En l’espèce, il ressort du contrat de syndic applicable pour 3 ans à compter du 10 mars 2022 qu’étaient prévus au titre des frais de recouvrement imputables aux seuls copropriétaires, les frais suivants : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (27,60 euros TTC), relance après mise en demeure (27,60 euros TTC), constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (120 euros TTC), suivi du dossier transmis à l’avocat (120 euros TTC).

Les frais de relance doivent donc être chiffrés à 3x27,60 euros = 82,80 euros.

La société GESTION PIERRE CHALEARD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 82,80 euros au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Sur la demande reconventionnelle de la société GESTION PIERRE CHALEARD de remboursement des frais de ravalement de façades

La société GESTION PIERRE CHALEARD sollicite le remboursement des charges au titre des travaux de ravalement de façade.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que la masse comprend :
une maison édifiée en façade à l’Est sur la rue Henry Gorjus, une construction à usage de garage édifiée sur la partie Ouest de la cour, une construction à usage de conciergerie édifiée au Nord de la cour et contiguë à l’Est de la construction à usage de garage, et une cour centrale.
Il résulte de l’article 9 du règlement de copropriété que les droits des copropriétaires sont répartis en deux bâtiments : la « maison sur rue » avec 890/1000èmes et le « bâtiment ouest sur cour » avec 110/1000èmes.

Le lot n°33 dont la société GESTION PIERRE CHALEARD est propriétaire est décrit dans le règlement de copropriété comme étant « un bâtiment de simple rez-de-chaussée à usage de garage », étant précisé « il sera attaché à ce bâtiment une certaine quotité de droits dans la copropriété indivise des parties et choses communes de la masse constituée par l’immeuble, telle que cette quotité sera précisée au tableau figurant au titre sixième ».

Le tableau prévoit qu’est attaché au lot n°33 : 110/1000èmes de quotes-parts de la propriété des parties communes.

Il résulte de l’ensemble de ces clauses que le lot de la société GESTION PIERRE CHALEARD correspond au bâtiment sur cour (110/1000èmes).

L’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2019 a voté la résolution n°8 approuvant les travaux de ravalement de façade, précisant que le prix total (77154,10 euros TTC) est divisé entre le bâtiment sur rue (68354,39 euros TTC) et le bâtiment sur cour (8799,73 euros TTC).

En l’absence de contestation de cette décision d’assemblée générale dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, cette résolution est définitive, en ce compris la répartition du coût entre le bâtiment sur rue (68354,39 euros TTC) et le bâtiment sur cour (8799,73 euros TTC).

Par ailleurs, l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2019 a voté la résolution n°9 approuvant la nomination d’une maîtrise d’œuvre pour le suivi des travaux pour un montant de 5504 € TTC. Aucune répartition de ces frais n’est précisée dans la résolution votée.

Le règlement de copropriété prévoit page 26 et 27,
- s’agissant des charges communes générales propres à la maison que « seront considérées comme des charges communes générales à tous les copropriétaires de la maison, toutes les dépenses faites relativement aux parties et choses communes de la maison, notamment (...) les frais de ravalement des façades et de peintures extérieures ».
- s’agissant des charges propres au bâtiment sur cour que « le propriétaire de ce bâtiment en supportera seul tous les frais y afférents ».

En application de ces dispositions du règlement de copropriété, les charges de ravalement de façade du bâtiment sur cour de 8799,73 euros TTC doivent être supportées par le propriétaire du bâtiment sur cour, soit la société GESTION PIERRE CHALEARD, tandis que les charges de ravalement de façade du bâtiment sur rue de 68354,39 euros TTC doivent être supportées par les copropriétaires de la maison.

Par ailleurs, les frais de maîtrise d’œuvre, qui concernent l’ensemble des bâtiments de la copropriété, doivent être réparties selon les tantièmes de la masse générale, soit pour la société GESTION PIERRE CHALEARD : 5504 € TTC x 110/1000 = 605,44 euros TTC.

Ainsi, les charges réclamées à la société GESTION PIERRE CHALEARD au titre des travaux de ravalement de façade, maîtrise d’œuvre comprise, devaient se limiter à 8799,73 +605,44 euros = 9405,17 euros.

La société GESTION PIERRE CHALEARD s’est vue réclamée au titre des travaux de ravalement de façade, maîtrise d’œuvre comprise, la somme totale de 9080,64 euros, somme inférieure à ce qui pouvait lui être réclamé.

Par conséquent, la société GESTION PIERRE CHALEARD sera déboutée de sa demande de remboursement des charges de ravalement de façade.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Ne caractérise pas l’existence pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de l'obligation, ni la considération que « les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires » (3e Civ., 4 septembre 2025, pourvoi n° 23-23.329), ni la considération que la collectivité des copropriétaires se trouve « privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble » (3e Civ., 27 février 2020, pourvoi n° 18-25.093).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de l'obligation.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société GESTION PIERRE CHALEARD, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société GESTION PIERRE CHALEARD, condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,