TJ 69123, 23 juin 2026, RG 25/00439

DOSSIER N° RG 25/00439 - N° Portalis DB2H-W-B7J-2KUG

Jugement du :
23/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndicat des copropriétaires “NEUF DE COEUR
C/
[G] [P]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Corinne MENICHELLI

Expédition délivrée
le :
à : Me HAMOUMOU
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi vingt trois Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LABBE Véronique
GREFFIER LORS DES DEBATS : DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER LORS DU DELIBERE : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires “NEUF DE COEUR - Volume 2" 16/24 rue des Tuileries 69009 LYON, représenté par son syndic en exercice, la SAS LYMMOBIILIER (CESAR ET BRUTUS SYNDIC), dont le siège social est sis 57 Place de la République - 69002 LYON
représentée par Me Corinne MENICHELLI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 763

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [G] [P]
né le 23 Mars 1964 à ALGERIE (19600), demeurant 18 A rue des Tuileries - 69009 LYON
non comparant, ni représenté

Madame [L] [W], demeurant 13 rue du Docteur Finot - Bât C - 93200 ST DENIS
représentée par Me Pierre HAMOUMOU, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2376, substituant Me Anne BARRES-DANIEL, avocat au barreau de PARIS,

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 03 Janvier 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 25/02/2025
Date de la mise en délibéré : 16/10/2025

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [L] [W] et Monsieur [G] [P] sont propriétaires des lots n°63, 64 et 102 de l’ensemble immobilier dénommé « Neuf de Cœur - Volume 2 » situé 16/24 rue des Tuileries à Lyon (69009).
Par sommation de payer signifiée à étude le 06 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Neuf de Cœur - Volume 2 » situé 16/24 rue des Tuileries à Lyon (69009) a réclamé à Monsieur [G] [P] la somme, en principal, de 3 939.92 euros au titre des charges de copropriété impayées, 3ème trimestre 2024 inclus et l’invitant à organiser une procédure de règlement amiable du différend par correspondance du 7 août 2024
Par sommation de payer adressé par lettre recommandée le 31 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Neuf de Cœur - Volume 2 » situé 16/24 rue des Tuileries à Lyon (69009) a réclamé à Madame [L] [W] la somme, en principal, de 3 939.92 euros au titre des charges de copropriété impayées, 3ème trimestre 2024 inclus et l’invitant préalablement à organiser une procédure de règlement amiable du différend par correspondance du 28 août 2024
Par acte de commissaire de justice du 03 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « NEUF DE CŒUR – Volume 2 » situé 16-24 rue des Tuileries à Lyon (69009), représenté par son syndic en exercice la SAS LYMMOBILIER (CESAR ET BRUTUS SYNDIC), a fait assigner Madame [L] [W] et Monsieur [G] [P] devant le tribunal judiciaire de Lyon statuant, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement :
De la somme de 4 729.35 euros selon décompte arrêté au 16 octobre 2024, outre les charges de copropriété dues au jour de la décision, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer,De la somme de 440 euros selon décompte arrêté au 16 octobre 2024 au titre des frais nécessaires exposé pour le recouvrement de la créance,De la somme de 500 euros à titre de dommage et intérêts,De la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et aux frais de l’exécution à venir.L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 25 février 2025, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic et représenté par son conseil, sollicite le renvoi de l’affaire. Monsieur [G] [P], comparant en personne, a informé avoir réglé la somme de 3000 euros, et a indiqué que le bien était totalement à lui suite à leur divorce il y a un an. Madame [L] [W], représentée par son conseil affirme qu’il y a eu un jugement de divorce le 15 février 2024.
Renvoyée à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a été retenue à cette même date. A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic et représenté par son conseil, dépose un dossier de plaidoirie visé par le greffe. Il maintient ses demandes et actualise sa créance qui s’élève désormais à 3196.53 euros au 1er avril 2025.
Madame [L] [W], représentée par son conseil, affirme ne plus vivre dans le logement. Elle demande que la créance soit entièrement mise à la charge de Monsieur [G] [P] et sollicite à titre subsidiaire des plus larges délais, demande de débouter le demandeur de ses autres demandes.
Bien que dûment convoqué Monsieur [G] [P] n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025 par mise à disposition au greffe et prorogé à ce jour

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale de paiement des charges et des frais
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. [ …] »
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
Au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires verse notamment au dossier :
Un extrait de matrice cadastrale du 26 août 2024 sur lequel il est indiqué que Monsieur [G] [P] et Madame [L] [W] sont propriétaires des lots n°63, 64 et 102 de l’ensemble immobilier situé 18 rue des Tuileries à Lyon (69009), La sommation de payer adressée à Monsieur [G] [P] en date du 06 août 2024,La sommation de payer adressée à Madame [L] [W] le 31 août 2024,Le contrat de syndic avec effet au 14 mars 2024 et jusqu’au 31 mars 2025,Le procès-verbal d’assemblée générale du 13 avril 2022 approuvant les comptes des exercices 2020/2021 et le budget prévisionnel de l’exercice 2022/2023, Le procès-verbal d’assemblée générale du 29 mars 2023 approuvant les comptes des exercices 2021/2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024, Le procès-verbal d’assemblée générale du 13 mars 2024 approuvant les comptes des exercices 2022/2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025, Les appels de fonds adressés à Monsieur ET Madame [P] entre le 12 septembre 2022 et le 17 septembre 2024,Une facture de l’entreprise E2S relative à la fourniture d’un émetteur en date du 06 octobre 2022,La régularisation du budget et le décompte de charges de l’exercice 2022/2023,L’état des dépenses des exercices 2021/2022, 2022/2023,Un relevé de compte copropriétaire concernant le lot n°102 en date du 15 avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 3456,53 eurosUn relevé de compte copropriétaire concernant le lot n°63 et 64 en date du 04 février 2025 faisant état d’un solde débiteur de 1454.94 euros.

En l’espèce, il ressort de la matrice cadastrale, que le 26 août 2024 Monsieur [G] [P] et Madame [L] [W] étaient propriétaire des lots n°63, 64 et 102 de l’ensemble immobilier situé 18 rue des Tuileries à Lyon (69009) laquelle a été délivré le 26 aout 2024 et aucune des parties en défense ne justifie du jugement de divorce permettant de vérifier commun ils ont réglé la liquidation de leur intérêts patrimoniaux permettant
Par ordonnance de non-conciliation du 16 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny attribue la gestion du bien immobilier situé 1 rue des Tuileries à Lyon (69009), à Monsieur [G] [P] à charge pour lui d’en rendre compte lors de la liquidation à intervenir
Par jugement du 15 février 2024, le Tribunal judiciaire de Bobigny a prononcé le divorce pour altération définitive du lien conjugal de Madame [L] [W] et Monsieur [G] [P] et a fixé les effets du divorce au 20 février 2023. Le juge aux affaires familiales a renvoyé les parties à procéder amiablement, aux opérations de compte, liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux.
Ainsi, en l’absence de liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de Madame [L] [W] et Monsieur [G] [P], le paiement des charges de copropriété leur incombait à tous les deux., ces derniers se trouvant encore dans l’indivision post communautaire
De telle sorte que les défendeurs sont tenus solidairement au paiement des charges de copropriété, à charge pour Madame [L] [W] lors de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux, de faire valoir l’occupation de Monsieur [G] [P] dans le logement détenu de manière indivise alors qu’elle n’occupe plus elle-même le bien.
De plus, le décompte du 15 avril 2025 fait état de diverses sommes facturées, d’un montant total de 510 euros, s’apparentant à des frais de contentieux ou de procédure se décomposant de frais de mise en demeure, d’ouverture du dossier huissier et de suivi d’huissier
S’agissant du relevé de compte du 4 février 2025, il fait état fait état de diverses sommes facturées, d’un montant total de 640 euros, s’apparentant à des frais de contentieux ou de procédure incluant des frais de mise en demeure, d’ouverture du dossier huissier et frais de suivi d’huissier
Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature. De plus, les frais engendrés par les multiples mises en demeure non suivie d’une assignation dans le mois, seront écartés, une seule mise en demeure étant nécessaire pour faire courir les intérêts moratoires.
L’ouverture et le suivi du dossier par le commissaire de justice correspondent manifestement à des prestations du syndic. Or le contrat de syndic n’étant pas opposable au copropriétaire, il ne peut être fait droit à la demande en paiement à ce titre.
Dès lors, il convient d’écarter ces frais de la demande en paiement.
Il y a ainsi lieu de condamner solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [L] [W] à verser au Syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic en exercice la somme de
-794,94 euros au titre des charges de copropriété portant sur le lot n°63 et 64 soit deux garages, terme du 1er trimestre 2025 inclus
-2956,53 euros au titre des charges de copropriété portant sur le lot n°102 soit l’appartement, terme du 1er trimestre 2025 inclus

Ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil
Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.
En l’espèce, il ressort du décompte versé au débat que Madame [L] [W] et Monsieur [G] [P], n’ont pas payé régulièrement ses charges.
La carence des défendeurs à payer les charges de copropriété et les cotisations de travaux et appels de fonds depuis plusieurs exercices cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui est contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.
Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera réparé par l'allocation d'une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts à laquelle sont condamnés in solidum les défendeurs.

Sur la demande de délais de paiement de Madame [L] [W]
L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien-fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.
En l’espèce, il ressort de l’avis d’imposition 2024 que Madame [L] [W] a perçu la somme de 26153 euros en 2023, soit 2179 euros par mois, et payait en 2024 un loyer de 1211.38 euros, charges comprises.
Pour autant, et après déduction, des frais et en tenant compte du délai anormalement long du délibéré, Elle a bénéficié de larges délais de fait. Il ne lui sera donc pas accordé de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [L] [W] et Monsieur [G] [P], qui succombent, sont condamnés solidairement aux entiers dépens qui comprendront le coût des sommations de payer et de la mise en demeure initale
Sur l’article 700 du Code de procédure civileAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer et il lui sera ainsi alloué une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire de plein droit dont bénéficie la présente décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS :