TJ 69123, 30 juin 2026, RG 25/00066

DOSSIER N° RG 25/00066 - N° Portalis DB2H-W-B7I-2HIM

Jugement du :
30/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[Y] [G]
C/
[V] [U]

Le :

copie exécutoire délivrée à :
Me Eric LAVIROTTE

Expédition délivrée
à :
Me Mélanie ELETTO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi trente Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURBEC Fabienne
GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [G]
née le 26 Octobre 1943 à LYON (69), demeurant 5 avenue Valioud - 69110 SAINTE FOY LES LYON
représentée par Me Eric LAVIROTTE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, vestiaire : 572

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [V] [U]
domicilié : chez Régie CITYA [P] LEMAITRE, 158 Grande Rue de la Guillotière - 69007 LYON
représenté par Me Mélanie ELETTO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2121

Cité à à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 18 Juillet 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 04/02/2025
Date de la mise en délibéré : 23/02/2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 août 2010, monsieur [V] [U], représenté par son mandataire la Régie [P] & CIE, a donné à bail à madame [Y] [G] un appartement, une cave et un garage situés 5 Avenue Valioud, à SAINT-FOY-LES-LYON (69110), pour un loyer initial de 8 040 euros par an, outre 12% du loyer à titre de provision pour charges, et ce pour une durée de 3 ans, un mois et 15 jours, renouvelable par tacite reconduction pour une durée de 3 ans.
Reprochant à son bailleur plusieurs troubles de jouissance du fait de l’intervention d’une entreprise de plomberie en mars 2022, à l’absence de production d’eau chaude dans le logement pendant 25 jours et à la vétusté des huisseries, madame [Y] [G] a, par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, fait assigner monsieur [V] [U] devant le Tribunal judiciaire de LYON, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Réaliser sous astreinte de 100 € par jour de retard, 3 mois après la signification de la décision, les travaux de remise en état de son séjour tels que devisés par la société AB HABITATIONS ;Condamner monsieur [V] [U] à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance consécutif à la privation d’eau chaude pendant 25 jours ;Condamner monsieur [V] [U] sous astreinte de 100 € par jour, 3 mois après la signification de la décision, à faire changer l’ensemble des huisseries vétustes ;Condamner monsieur [V] [U] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance consécutif à la vétusté des huisseries ; Condamner monsieur [V] [U] à lui payer la somme 500 € au titre de la résistance abusive ;Condamner monsieur [V] [U] à lui payer la somme 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner monsieur [V] [U] aux dépens.Par mention au dossier du 5 décembre 2024, avant la première audience, la juridiction a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection, en application de l’article 82-1 du code de procédure civile, le litige ne relevant pas de la compétence du juge du tribunal judiciaire de LYON mais de celle du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON.
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties aux fins de réplique.
Elle a été définitivement retenue à l’audience du 23 février 2026, lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont chacune déposé un dossier de plaidoirie visé par le greffe.
Aux termes de ses dernières écritures (« conclusions n°3 »), madame [Y] [G] formule les prétentions suivantes :
Réaliser sous astreinte de 100 € par jour de retard, 3 mois après la signification de la décision, les travaux de remise en état de son séjour tels que devisés par la société AB HABITATIONS ;Condamner monsieur [V] [U] à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance consécutif à la privation d’eau chaude pendant 25 jours ;Condamner monsieur [V] [U] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance consécutif à la vétusté des huisseries ; Condamner monsieur [V] [U] à lui payer la somme 500 € au titre de la résistance abusive ;Débouter monsieur [V] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;Condamner monsieur [V] [U] à lui payer la somme 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner monsieur [V] [U] aux dépens.
Au soutien de sa demande visant la réalisation de travaux de remise en état, madame [Y] [G] fait valoir que le bailleur est tenu de faire réparer le désordre esthétique causé par les travaux de plomberie qu’il a fait réaliser par une entreprise.
En outre, elle fonde sa demande de réduction du loyer sur l’article 1724 du code civil, expliquant qu’elle a été privée d’eau chaude du 27 août au 22 septembre 2022 en raison du dysfonctionnement du cumulus du chauffe-eau électrique.
Par ailleurs, madame [Y] [G] explique avoir subi un préjudice du fait de la vétusté des fenêtres du logement, et que les travaux pour y remédier ont été réalisés tardivement en réaction à la présente procédure.
Enfin, elle estime qu’en refusant abusivement de résoudre le litige amiablement, le bailleur lui a causé un préjudice dont elle demande réparation.
Aux termes de ses dernières écritures (« conclusions n°3 »), monsieur [V] [U] formule les prétentions suivantes :
Débouter madame [Y] [G] de l’intégralité de ses demandes, moyens et conclusions ;Juger que la demande indemnitaire relative au préjudice de jouissance lié à la vétusté des huisseries est prescrite et, en toute hypothèse, infondée ; Condamner madame [Y] [G] à lui payer la somme de 2 000 € pour procédure abusive ;Condamner madame [Y] [G] à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner madame [Y] [G] aux entiers dépens de l’instance.En réponse à la demande de la locataire tenant à obtenir la réalisation de travaux de remise en état, il fait valoir, sur le fondement de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le désordre étant d’ordre esthétique, sa reprise ne relève pas de ses obligations en qualité de bailleur.
En outre, s’agissant de la demande de la locataire d'indemnisation du préjudice de jouissance liée la privation d’eau chaude. Il allègue, sur le fondement de l’article 1724 du code civil, que les travaux ont été réalisés dans les délais et que la société mandatée ne pouvait pas intervenir plus tôt. Il soutient qu’en tout état de cause madame [Y] [G] n’a pas pu subir de préjudice pendant la période où elle était absente du logement. Il considère également que la preuve d’un préjudice indemnisable n’est pas rapportée.
De surcroit, sur la demande indemnitaire relative à la vétusté des huisseries, il soulève une fin de non-recevoir tenant à la prescription triennale, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il ajoute qu’en tout état de cause madame [Y] [G] ne rapporte pas la preuve de son préjudice.
Les parties indiquent à l’audience que l’arriéré locatif d’un montant de 152,52 € a été réglé.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, par sa mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.
MOTIFS
Sur la demande tenant à réalisation de travaux de remise en état astreinte
Il convient en l’espèce de faire application de l’article 12 du code de procédure civile et d’appliquer les dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il résulte de ces dispositions que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant ainsi apparaître aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, mais
également un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer la jouissance paisible des lieux et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

Il est constant l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat ne cessant qu’en cas de force majeure, obligation qui a caractère d’ordre public.

En outre, le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d’entretenir le logement et de garantir au preneur la jouissance paisible des locaux, ce qui le rend responsable des troubles qui y sont apportés, et qu'il ne peut s'en exonérer qu'en cas de force majeure.
Il appartient au locataire de démontrer le manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de réparation et à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement.
En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le bailleur a fait procéder en mars 2022 à des travaux dans la salle de bain de l’appartement et qu’à cette occasion la cloison séparant la salle bain et la pièce du séjour a été endommagée par l’apparition d’un trou.
Il ressort du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 1er décembre 2023 que le trou dans le mur a été grossièrement rebouché par un enduit blanc et que la peinture du mur n’a pas été refaite après le rebouchage.
Si ce désordre apparaît d’ordre esthétique, la demanderesse souligne à juste titre que celui-ci n’était pas présent à l’entrée dans les lieux et qu’il a été causé par une entreprise mandatée par le bailleur. Ce désordre pourrait notamment lui être reproché à la sortie des lieux au titre de son obligation d’entretien du logement.
Dès lors, bien que ce désordre ne remette pas en cause la décence de l’appartement ni ne porte atteinte à l’usage des lieux, il porte néanmoins manifestement atteinte à la jouissance du bien en ce que le trou est situé en partie centrale du mur dont le revêtement est un enduit texturé de couleur rosée alors que la zone de colmatage est carrée, blanche, avec une finition lisse mais irrégulière. Le commissaire de justice a d’ailleurs relevé dans son procès-verbal de constat que « La trace de colmatage est particulièrement visible et contrastante. »
Or, la demanderesse établit suffisamment que ce désordre ne résulte pas d’un manquement de sa part et le bailleur ne démontre pas quant à lui que celui-ci relèverait d’un cas de force majeure pouvant l’exonérer de sa responsabilité.
Au surplus, force est de constater que monsieur [V] [U] s’est opposé à la réalisation de travaux pour y remédier.
En conséquence, il convient de le condamner à faire exécuter les travaux nécessaires à la reprise du mur sur lequel le trou colmaté est situé.
Le devis du 4 août 2022 fourni en demande ne fait pas état du montant des travaux pour un seul mur du séjour. Par ailleurs, il appartient au bailleur de choisir l’entreprise qu’il mandatera pour réaliser les travaux. Dès lors, l’intervention de la société AB HABITATION ne peut lui être imposée.
Afin d’assurer l’exécution de la décision, il y a lieu, sur le fondement de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’assortir cette obligation d’une astreinte provisoire de 20 euros par jours, pendant trois mois, l’astreinte prenant effet trois mois après le prononcé de la présente décision.
Sur la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance liée la privation d’eau chaude
A titre liminaire, il convient de constater que, si madame [Y] [G] a formulé dans le dispositif de ses écritures une demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance lié à la privation d’eau chaude pendant 25 jours, elle fonde en réalité cette demande sur l’article 1724 du code civil et a intitulé sa prétention, dans les motifs de ses conclusions, comme étant une demande de réduction du loyer.
Aux termes de l’article 1724 du code civil, « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »
En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que la demanderesse a été privée d’eau-chaude pour la période du 27 août au 22 septembre 2022.
Néanmoins, le bailleur soutient que madame [Y] [G] a informé la Régie [P] & CIE seulement le 7 septembre 2022 et que les travaux ont été mandatés dans le délai légal.
Or, la demanderesse, qui conteste cette allégation, ne rapporte aucune preuve contraire permettant de justifier qu’elle a avisé immédiatement le bailleur de la nécessité de réparations urgentes dans le logement.
Il convient de relever que seul un courrier daté du 19 septembre 2022 est versé aux débats par la demanderesse, dont il résulte qu’elle a informé le bailleur de son trouble de jouissance et de la nécessité de réaliser des travaux.
Dès lors, madame [Y] [G] ne démontre pas qu’elle a porté à la connaissance du bailleur dès le 27 août 2022 que l’appartement avait besoin de réparations urgentes, de sorte qu’il y a lieu de retenir la date du 7 septembre 2022 comme point de départ du délai de 21 jours prévu par l’article 1724 du code civil.
Dans ces conditions, les travaux de réparation ayant débutés le 22 septembre 2022, il est établi que le bailleur a fait procéder aux réparations requises dans un délai de 15 jours après qu’il ait été informé de l’existence du désordre.
Par conséquent, la demande de madame [Y] [G] sur ce fondement est rejetée.
Sur la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance liée à la vétusté des fenêtres
Sur la prescription soulevée concernant la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance
Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »
Il en ressort que le locataire d'un local à usage d'habitation est recevable à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice.
En l’espèce, l’acte introductif d’instance a été délivré au bailleur par la demanderesse le 18 juillet 2024, de sorte que l’action en réparation du préjudice résultant de l’état de vétusté des huisseries, peu important la date de leur pose et leur éventuelle vétusté lors de l’entrée dans les lieux, pour la période constatée depuis le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 1er décembre 2023, n’encourt pas la prescription.
Il y a donc lieu de déclarer recevable la demande indemnitaire de madame [Y] [G].
Sur le bien-fondé de la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance
Il convient en l’espèce de faire également application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux termes duquel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, d’assurer la jouissance paisible des lieux et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.
L'état d'indécence est défini dans le décret du 30 janvier 2002 en son article 2, dans sa version antérieure au 18 août 2023 applicable au présent litige, comme celui générateur de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Pour être décent, le logement doit notamment être protégé contre les infiltrations d'air parasites, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés devant présenter une étanchéité à l'air suffisante. En outre, les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement. Le logement doit par ailleurs permettre une aération suffisante, les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation devant être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 1er décembre 2023 que les menuiseries et ouvertures vitrées sont vétustes, noircies et rouillées. Il est constaté dans la pièce « Côté Sud / Est » ainsi que dans la chambre « un courant d’air frais à proximité des vitrages ». Il est fait état également d’un système de verrouillage défectueux sur certaines des fenêtres.
En l’état de ces éléments, il apparait que le logement n’était pas protégé contre les infiltrations d'air parasites, les fenêtres du logement donnant sur l'extérieur présentant notamment une étanchéité à l'air insuffisante.
Ainsi, même si le bailleur a fait procéder à des travaux en 2025 afin de résoudre le désordre, la réalité du trouble subi par la locataire est établie et la responsabilité de monsieur [V] [U] est engagée de plein droit à ce titre.
Compte tenu de la nature du trouble, de sa durée et de son ampleur, étant rappelé que plusieurs fenêtres de différentes pièces sont vétustes et concernées par les infiltrations d’air, il convient de faire droit à la demande de madame [Y] [G] d’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 1 000 €.
Par conséquent, monsieur [V] [U] est condamné à payer cette somme à madame [Y] [G] à titre d’indemnisation.
Sur la demande de dommages et intérêts de la locataire au titre de la résistance abusive
Il convient en l’espèce de faire application de l’article 12 du code de procédure civile et d’appliquer les dispositions de l’article 1240 du code civil.

Il ressort de ce texte que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à indemnisation que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas fait droit à l’intégralité des demandes de madame [Y] [G].

Par ailleurs, si le bailleur succombe partiellement à l’instance, il n’a pas pour autant été démontré l’existence d’une malice, d’une mauvaise foi ou d’une erreur grossière équipollente au dol, de sorte qu’aucune résistance abusive n’est caractérisée.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de madame [Y] [G] pour résistance abusive est rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du bailleur pour procédure abusive
Il convient en l’espèce de faire également application de l’article 12 du code de procédure civile et d’appliquer à nouveau les dispositions de l’article 1240 du code civil.
Aux termes de cet article, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En application de ce texte, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou résistance abusive, étant précisé qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal ni du montant des sommes réclamées.
En l’espèce, le bailleur, qui sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2 000 € au titre de la résistance abusive, ne justifie pas de sa demande, en l’absence de tout développement au soutien de celle-ci permettant de démontrer l’existence d’une faute de la locataire ouvrant droit à réparation et l’existence d’un dommage qui en découle, étant rappelé au surplus qu’il est fait droit partiellement aux demandes de la locataire.
En l’état de ces éléments, la demande de dommages et intérêts de monsieur [V] [U] pour procédure abusive est rejetée.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, monsieur [V] [U], partie succombante, doit être condamné aux entiers dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non
compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer et il lui sera ainsi alloué une indemnité de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu en revanche de rejeter la demande reconventionnelle de monsieur [V] [U] sur ce fondement.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable la demande madame [Y] [G] tenant à l'indemnisation de son préjudice de jouissance liée à la vétusté des huisseries ;
CONDAMNE monsieur [V] [U] à faire exécuter, dans le logement objet du bail, les travaux nécessaires à la reprise du mur sur lequel le trou colmaté est situé ;
DIT que cette obligation est assortie d’une astreinte provisoire de 20 euros par jour, pendant trois mois, et prenant effet trois mois après le prononcé de la présente décision ;
REJETTE la demande de madame [Y] [G] tenant à obtenir une réduction du loyer liée au préjudice de jouissance pour absence d’eau chaude ;

CONDAMNE monsieur [V] [U] à payer à madame [Y] [G] la somme de 1 000 € (MILLE EUROS) au titre de la réparation du préjudice de jouissance lié à la vétusté des fenêtres ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts de madame [Y] [G] au titre de la résistance abusive ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts de monsieur [V] [U] pour procédure abusive ;
CONDAMNE monsieur [V] [U] aux dépens ;
CONDAMNE monsieur [V] [U] à payer à madame [Y] [G] la somme de 700 € (SEPT CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de monsieur [V] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE