TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 25/00871

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :
Copie conforme délivrée
à : Me [Localité 2]
Copie exécutoire délivrée
à : Me GUERRIER, Me SITBON et Me DUCONSEIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/00871 - N° Portalis 352J-W-B7I-C64N7

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 02 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [P] [H]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0988

DÉFENDERESSES
S.A. [A] [I]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

S.A. SWISS LIFE PRESTIGIMMO
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2472

LA VILLE DE [Localité 1]
représentée par son Maire en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K131

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection,
assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 avril 2026
Délibéré initial au 18 juin 2026, prorogé au 02 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.
Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/00871 - N° Portalis 352J-W-B7I-C64N7

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 13 décembre 2021, la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO, par l’intermédiaire de l’agence SWISS LIFE ASSET MANAGERS France, a donné en location à M. [P] [H] un appartement situé au 4e étage du [Adresse 5] avec effet rétroactif au 09/12/2021, pour un loyer de 1865 € avec cette précision que le précédent locataire payait 1383,06 € et sans DPE annexé au bail.
Selon le bail, le bailleur s’était engagé à procéder au remplacement et à la reprise des fenêtres de l’appartement au cours de l’année 2022.
Le loyer après indexation a été fixé à 1913,34 € au 1er décembre 2022.
Il s’élève à la date de l’assignation à la somme de 1997,57 €.
Le 20 décembre 2023, l’immeuble a été cédé à la Ville de [Localité 1] avec [A] [I] comme gestionnaire.

Par acte extrajudiciaire en date du 9 décembre 2024, M. [P] [H] a assigné [A] [I] et la Ville de Paris devant le juge des contentieux de la protection près le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.
Par acte extrajudiciaire en date du 10 mars 2025, [A] [I] a assigné en intervention forcée la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO (RG 25/3033).
***

Dans ses conclusions en demande, M. [P] [H] réclame :
- La condamnation in solidum de [A] [I], la Ville de [Localité 1] et la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO à lui payer la somme de 25.639,96 € en réparation de son préjudice financier arrêtée au 09/04/2026 avec intérêt au taux légal, et avec capitalisation des intérêts,
Subsidiairement,
- La condamnation in solidum de [A] [I], la Ville de [Localité 1] et la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO à lui payer la somme de 25.639,96 € au titre des sommes indument perçues arrêtée au 09/04/2026 avec intérêt au taux légal, avec capitalisation des intérêts,et fixation du loyer à la somme de 1531,17 € à compter du 09/12/2025,
En tout état de cause,
- Le débouté des demandes contre lui de [A] [I], la Ville de [Localité 1] et la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO,
- La condamnation in solidum de [A] [I], la Ville de [Localité 1] et la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO à lui payer la somme de 6000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

M. [H] affirme que le nouveau loyer du logement vacant reloué le 09/12/21 et donc pendant la période du 01/08/2021 au 31/07/2022 ne pouvait être fixé en fonction du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature ni dépasser le dernier loyer versé par le précédent locataire et ne peut être augmenté de la variation annuelle de l’IRL sachant qu’une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois, que les travaux d’amélioration énergétiques n’ont pas été accomplis et que le DPE n’a pas été annexé au bail.
Il fait ainsi état des sur paiements qui ont été pratiqués sur le logement.
Il souligne que le litige ne se résume pas à une contestation abstraite du niveau du loyer, passible du préalable de la saisine de la commission départementale de conciliation, mais s’inscrit dans l’exécution déloyale du contrat de bail et les manquements imputés au bailleur, ce qui n’est pas réductible à la notion d’encadrement des loyers sur [Localité 1].
Il dit inopposable au regard de l’obligation à la dette le bail emphytéotique conclu entre la Ville de [Localité 1] et [A] [I] devenue ainsi seule bailleresse, le reste, et notamment la distinction des responsabilités selon les périodes, étant affaire la contribution à la dette entre les personnes morales.
Il balaye les derniers développements faisant état d’un DPE de catégorie E en date du 19/11/2021, en tout état de cause non annexé au bail, et de travaux de 48000 € n’étant pas démontré pour leur majorité qu’ils auraient amélioré les performances énergétiques du logement.

***

Dans ses conclusions en défense n°2, [A] [I] demande de :
- Déclarer irrecevables les demandes de M. [H],
- Recevoir l’action en intervention forcée contre la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO,
- Ordonner la jonction de la présente instance à celle engagée par M. [H],
- Débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société [A] [I] pour la période antérieure au 20 décembre 2023,
En tout état de cause,
- Condamner la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO à garantir la société [A] [I] de l’intégralité des sommes auxquelles elle pourrait être condamnée,
- Condamner tout succombant à verser à la société [A] [I] la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

[A] [I] soulève l’irrecevabilité de l’action de M. [H] du fait de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation.
Elle précise avoir signé, de façon opposable à toutes les parties, un bail emphytéotique avec [A] [I] à compter du 20/12/2023 relativement à l’immeuble litigieux, les sommes antérieurement perçues concernant la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO, véritable propriétaire lors de la conclusion du bail, ce devant conduire à l’irrecevabilité des demandes de M. [H], mais aussi à la condamnation de la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO, responsable délictuellement à son égard en ce qui concerne les loyers perçus par [A] [I] postérieurement à cette date et dont le surloyer est réclamé.
Elle dit inopérante la subrogation de vendeur à acheteur entre la SWISS LIFE PRESTIGIMMO et la Ville de [Localité 1], les dettes à l’égard du locataire n’étant pas transmises de ce fait.

***

Dans ses conclusions en défense, la Ville de [Localité 1] demande de :
- Déclarer irrecevables les demandes de M. [H]
- Débouter M. [H] de l’ensemble de ces demandes à l’encontre de la Ville de [Localité 1],
- Condamner M. [H] à verser à la Ville de [Localité 1] la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de la Ville de [Localité 1].

Outre l’irrecevabilité des demandes de M. [H] du fait de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation, la Ville de [Localité 1] précise ne pas être le nouveau bailleur de M. [H] et assignée en tant que telle à l’encontre de l’article 32 du code de procédure civile, puisqu’elle a signé un bail emphytéotique avec [A] [I] à compter du 20/12/2023, jour de son acquisition de l’immeuble litigieux, tandis que les sommes antérieurement perçues concernent la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO

***

Dans ses conclusions n°3, la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO demande :
- Déclarer irrecevables les demandes de M. [H] au visa de l’article 18 de la loi du 6 juillet 89,
- À titre subsidiaire, jugé mal fondé l’action et les demandes de M. [H] au visa de l’article 18 de la loi du 6 juillet 89,
- Débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes,
- Constater l’aveu judiciaire de M. [H],
- Prononcer à titre principal, l’irrecevabilité de l’action et de demande de M. [H] en paiement de dommages- intérêts en réparation d’un préjudice financier,
- Juger à titre subsidiaire mal fondée, l’action et les demandes de M. [H] en paiement de dommages intérêts en réparation d’un prêt tendu préjudice financier mal fondé et injustifié étant dans son principe que dans son quantum,
- Débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes,
- Prononcer, à titre principal, l’irrecevabilité de l’action en garantie et des demandes de [A] [I] à l’encontre de la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO,
- Juger à titre subsidiaire mal fondée, l’action en garantie et des demandes de [A] [I] à l’encontre de la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO,
- Débouter [A] [I] de ses demandes à l’encontre de la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO,
- Condamner au contraire à titre très subsidiaire au visa de l’article 1240 du code civil [A] [I] à garantir et relever indemne la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO De toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,
- Condamner à titre très subsidiaire, la Ville de [Localité 1] à garantir et relever indemne la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,
- Débouter à titre infiniment subsidiaire M. [H] et [A] [I] et toute autre partie de toute demande principale ou en garantie ou in solidum, formulée à l’encontre de la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO pour la période postérieure au transfert de propriété du 14 décembre 2023,
Dans tous les cas,
- Débouter toute partie adverse de toute demande fin et conclusion à l’encontre SWISS LIFE PRESTIGIMMO,
- Condamner tout succombant à payer à la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner tout succombant aux entiers dépens.

La société SWISS LIFE PRESTIGIMMO soulève l’irrecevabilité de l’action de M. [H] du fait de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature du bail. Elle se prévaut de l’article 17 II de la loi du 6 juillet 1989 proclamant que la fixation du loyer des logements mis en location est libre. Il conclut à l’irrecevabilité des demandes de M. [H] tendant à une action en réparation en date du 8 avril 2026 alors que son contrat date du 09/12/2021.
La société SWISS LIFE PRESTIGIMMO estime M. [H] en carence probatoire de son préjudice subi à raison de l’absence de changement de fenêtres et d’annexion du DPE au contrat de bail.
Elle estime irrecevable et privée d’objet la demande en garantie de [A] [I], du fait d’un bail emphytéotique qui ne lui est pas opposable, celui- ci au demeurant démontrant qu’elle ne pas plus de droit que la Ville de [Localité 1], laquelle doit la relever indemne en cas de condamnation.
Elle estime sa responsabilité non démontrée.

***

A l'audience du 10 avril 2026, les parties se sont référées à leurs demandes cérites excepté pour répondre aux dernières conclusions de M. [H] notifiées tardivement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal. La décision a par la suite été prorogée au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
 
I. Sur l’irrecevabilité tirée de l’absence de saisine préalable de la commission de conciliation

Aux termes de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 (applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi n°2021- 1104 du 22 août 202 ), pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous- évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

Le décret n°2017- 1198 du 27 juillet 2017 décrit le dispositif d’encadrement des loyers dans les communes comprises dans les zones mentionnées à l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, figurant au 1° de l'annexe du décret du 10 mai 2013, lequel vise expressément la commune de [Localité 1].
Ce décret a notamment été prorogé par le décret du 2021- 852 du 29 juin 2021.

Aux termes de l’article 3 du décret n°2017- 1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail applicable du 1er août 2021 au 31 juillet 2022, pris en application de l'article 18 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l'article 17- 1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.
La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.

Par dérogation aux dispositions de l'article 3, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :
1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous- évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l'article 3 ;
3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

En l’espèce, la demande portée par M. [H], que ce soit au principal ou au subsidiaire, est axée sur l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux logements vacants proposés à la location visés à l’article 2 du décret n°2017- 1198 du 27 juillet 2017, à savoir qui ne sont pas une première location ou apparentée (si le locataire précédent est parti depuis moins de 18 mois ou au plus tard 18 mois avant la signature du nouveau bail).
Le logement litigieux est donc bien, à la date du bail en objet, un logement vacant, au sens de ces deux textes, qui a fait l'objet d'une nouvelle location.
Le litige concerne bien une nouvelle location souscrite le 13 décembre 2021, par conséquent souscrite entre le 1er août 2021 au 31 juillet 2022.
Le bailleur se prévaut d’une réévaluation du loyer, par exception légale au principe ci- dessus, tenant au fait qu’il a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire, des travaux pour un montant de 48.000 €, sur les parties privatives dont il soutient qu’ils visent à l'amélioration ou la mise en conformité avec les caractéristiques de décence en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ce que M. [H] conteste, notamment au regard de la classe du logement.

Il s’agit donc d’un litige portant en principal sur la réévaluation ou non du loyer lors de la mise en relocation d’un logement vacant dans une commune soumise à l’encadrement des loyers.
L’enjeu est donc bien un litige résultant de l'application du décret précité, notamment en ses « adaptations particulières ».

Il était donc bien soumis à une saisine de la commission départementale de conciliation de façon préalable et obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties à peine d’irrecevabilité.

La fin de non-recevoir exposée par les défendeurs sera donc accueillie et la demande de M. [H] déclarée irrecevable.

II. Sur les demandes accessoires
 
a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l’espèce, M. [H], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [H] soit déchargé de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de :
- 1800 € au bénéfice de la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO,
- 1500 € au bénéfice de la société [A] [I],
- 1000 € au bénéfice de la Ville de [Localité 1].

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, RECOIT la fin de non- recevoir soulevée par la Ville de [Localité 1], la société [A] [I] et la société SWISS LIFE PRESTIGIMMO relativement à l’absence de saisine préalable par M. [P] [H] de la commission départementale de conciliation,