TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 23/10767

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me [Localité 2]

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me CALLON

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 23/10767
N° Portalis 352J-W-B7H-C2UC3

N° MINUTE :

Assignation du :
24 août 2023

JUGEMENT
rendu le 2 juillet 2026
DEMANDERESSE

Madame [S] [D]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0273

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet VALIERE CORTEZ
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Emmanuelle REMY de la SELARL ARGUO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P106

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/10767 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UC3

DÉBATS

A l’audience du 23 janvier 2026, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 mars 2026, prorogé au 2 juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [D] est propriétaire des lots n°25, 47 et 204 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5].).

Lors de l’assemblée générale du 13 juin 2023 ont été adoptées les résolutions suivantes :

- résolution n°6 : approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2022 ;
- résolution n°8 : élection du syndic et approbation du contrat joint à la convocation ;
- résolution n°19 : honoraires du syndic au titre du suivi et de l’exécution des décisions du conseil syndical prises dans le cadre de son mandat élargi ;
- résolution n°24 : travaux d’étanchéité sur casquettes béton R+1 du bâtiment jardin et R+7 du bâtiment rue et honoraires du syndic ;
- résolution n°25 : remplacement de la platine interphone par une platine intratone GSM et honoraires du syndic.

Le procès-verbal de cette assemblée a été notifié à Mme [S] [D] par lettre recommandée avec avis de réception le 30 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 août 2023, Mme [S] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir à titre principal l’annulation de ces cinq décisions.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [S] [D] demande au tribunal de :

- prononcer l’annulation des résolutions n° 6, 8, 19, 24, 25, figurant au procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 6] du 13 juin 2023 ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à régler à Mme [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- dire que cette somme sera réglée par les copropriétaires à l’exception de Mme [D] et la dispenser ainsi de participation à la dépense commune des frais de procédures et ce y compris au titre du conseil qui sera mandaté pour assurer la défense du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2024 par voie électronique, et au visa des articles 18 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- débouter Mme [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] une somme de
3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 5 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 23 janvier 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, puis au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes en annulation de décisions d’assemblée générale

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

L'abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle une décision de l'assemblée générale, bien que respectant les règles de majorité requise, a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, en rompant l’égalité entre les copropriétaires ou dans l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

*

Mme [S] [D] sollicite à titre principal l’annulation des décisions n° 6, 8, 19, 24 et 25 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble le 13 juin 2023.

A titre liminaire, il convient de relever que la demande en annulation de Mme [S] [D] est recevable pour avoir été formée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce alors qu’elle dispose de la qualité de copropriétaire opposante, pour avoir voté à l’encontre des décisions adoptées par l’assemblée.

- Sur la décision n°6

La décision n°6 prise par l’assemblée générale le 13 juin 2023 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2022 ».

Elle est ci-après reproduite : « L’assemblée générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance des documents suivants notifiés à chaque copropriétaire, l’état financier, le compte de gestion courante du syndicat des copropriétaires, le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, approuve les comptes arrêtés du syndicat de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, pour un montant de 59 370,39 euros pour une provision appelée de 55 882,90 euros ».

Au soutien de sa demande, Mme [S] [D] fait valoir que les comptes de l’exercice budgétaire 2022 auraient été approuvés alors que ceux-ci étaient incomplets ; que le syndic n’a pas informé les copropriétaires des diligences qu’il a effectuées auprès l’assureur de l’immeuble, dans le but d’obtenir divers remboursements ; et que les comptes comportent en outre une erreur à propos d’une facture de travaux.

En premier lieu, il doit être rappelé qu’il appartient à la demanderesse à l’annulation de démontrer en quoi l’approbation des comptes par les copropriétaires serait constitutive d’un abus de majorité. Le simple fait que les comptes puissent présenter des inexactitudes ou des erreurs ne rend pas automatiquement leur approbation abusive, la copropriété pouvant souverainement décider de les valider malgré tout.

De même, alors que la demanderesse critique la réalisation de prestations par un cocontractant de la copropriété, ce moyen n’est aucunement susceptible d’entraîner l’annulation de la résolution approuvant les comptes.
Par ailleurs, il apparaît que les trois factures dont Mme [S] [D] dénonce l’omission dans les comptes de l’exercice 2022 ont été intégrées dans les comptes des exercices budgétaires précédents.

Mme [S] [D] soutient enfin que le syndic aurait négligé d’établir un document afin de faire bénéficier la copropriété d’un taux réduit de TVA sur la prestation de travaux.

A nouveau, il doit être relevé que les copropriétaires, disposant des pièces justificatives leur permettant d’apprécier la régularité des comptes du syndicat, peuvent valablement considérer que ceux-ci sont dignes d’être approuvés. Toute critique ou grief formé envers une décision du syndic ayant une incidence financière ne peut à l’évidence rendre les comptes irréguliers.

Pour les motifs qui précèdent, et dès lors que Mme [S] [D] ne démontre pas que la décision n°6 constitue un abus de majorité, elle sera déboutée de sa demande en annulation.

- Sur la décision n°8

La décision n°8 prise par l’assemblée générale le 13 juin 2023 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Election du syndic et approbation du contrat joint à la convocation ».

Elle est ci-après reproduite : « Après délibération, l’assemblée générale des copropriétaires désigne le cabinet Verrey aux fonctions de syndic pour une durée de douze mois et approuve le contrat pour un montant annuel de 9 200,00 euros TTC. Son mandat prend effet le 13 juin 2023 jusqu’à la date de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice en cours. Toutefois, à défaut de renouvellement de son mandat à la majorité absolue de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, lors de cette assemblée, et en l’absence de rejet de celui-ci, à la majorité absolue, il se poursuivra pour expirer lors de l’assemblée générale ultérieure destinée à renouveler ce contrat à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il se terminera au plus tard le 13 juin 2024 ».

Au soutien de sa demande, Mme [S] [D] fait tout d’abord valoir qu’il aurait été manqué à l’obligation de mise en concurrence préalable du syndic, créée par l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 26 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

L’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment qu’« en vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1-A et accompagnés de la fiche d'information mentionnée au même article ».

S’il est reconnu par le syndicat des copropriétaires que le conseil syndical n’a pas mis en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, il doit être relevé qu’il ne s’agit pas d’une cause d’annulation de la décision de désignation du syndic.
Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
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Mme [S] [D] liste ensuite plusieurs clauses du contrat de syndic qu’elle estime constituer des clauses « illégales », en ce qu’elles seraient pour la plupart contraires au contrat-type défini par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015.

Toutefois, à supposer que certaines clauses du contrat conclu avec le syndic ne soient pas conformes au contrat-type, ceci ne constitue pas ipso facto un motif d’annulation de la décision de désignation du syndic. Comme rappelé précédemment, il appartient à la demanderesse de démontrer en quoi la conclusion du contrat n’aurait pas été inspirée par la poursuite de l’intérêt collectif.

En l’espèce, à supposer que le contrat contrevienne effectivement aux stipulations du contrat-type, il est établi que les copropriétaires majoritaires n’ont manifestement pas cherché à agir contre l’intérêt collectif. Ceux-ci n’ont en effet aucun intérêt financier à la conclusion d’un contrat non conforme au modèle défini par décret, et il apparaît en outre qu’ils ont pris leur décision en estimant satisfaisants les termes du contrat proposé.

Le syndicat des copropriétaires n’a donc pas agi de manière abusive en adoptant la décision n°8. Mme [S] [D] sera ainsi déboutée de sa demande en annulation.

- Sur la décision n°19

La décision n°19 prise par l’assemblée générale le 13 juin 2023 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Honoraires du syndic au titre du suivi et de l’exécution des décisions du conseil syndical prises dans le cadre de son mandat élargi ». Elle est ci-après reproduite : « Conformément aux dispositions de l’article 18-1 A, l’assemblée générale fixe les honoraires du syndic au titre du suivi et de l’exécution des décisions du conseil syndical prise dans le cadre de son mandat élargi, lorsque celles-ci relèvent de l’application de l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, selon les modalités inscrites sur le contrat de syndic point 7.2.5 ». S’en suit un rappel des pourcentages appliqués en fonction du montant des travaux.

Mme [S] [D] invoque les dispositions de l’article 18-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et soutient que cette décision serait contraire à la réglementation applicable, et qu’elle n’aurait « aucun fondement légal ni même une application ».

A la lecture des conclusions en demande, la juridiction n’est cependant pas en mesure d’identifier le grief soulevé par Mme [S] [D] à l’encontre de la décision.

Cette dernière apparaît en outre conforme aux dispositions de l’article 18-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui prévoient notamment que « les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution ».
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8ème chambre 3ème section
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Mme [S] [D] sera ainsi déboutée de sa demande en annulation de la décision n°19.

- Sur la décision n°24

La décision n°24 prise par l’assemblée générale le 13 juin 2023 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Travaux d’étanchéité sur casquettes béton R+1 du bâtiment jardin et R+7 du bâtiment rue selon les devis joints à la convocation ».

Elle est ci-après reproduite : « L’assemblée générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance du devis, décide de réaliser les travaux d’étanchéité sur les casquettes béton R+1 du bâtiment jardin et R+7 bâtiment rue par l’entreprise ACR pour un montant de 7 290,93 euros TTC. Le démarrage des travaux est prévu en septembre 2023. L’assemblée générale des copropriétaires autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ainsi définies : un appel de 100% en septembre 2023, de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché ».

Mme [S] [D] invoque les dispositions de l’article 18-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et soutient que la décision ne serait « pas conforme ». Elle fait valoir que la fixation des honoraires du syndic n’a pas été arrêtée par une décision distincte de celle concernant le principe des travaux et le choix de l’entrepreneur ; que les honoraires du syndic s’entendent toutes taxes comprises, et non hors taxes, ce qui engendre un surcoût pour la copropriété ; que le syndic a commis diverses irrégularités et manqué à son devoir d’information et de conseil ; qu’enfin, seul un unique devis a été soumis au suffrage des copropriétaires, en méconnaissance de l’obligation de mise en concurrence.

En premier lieu, il doit être relevé que le fait que la fixation des honoraires du syndic n’ait pas été arrêtée par une décision distincte de celle concernant le principe des travaux ne constitue aucunement un motif d’annulation, tout comme l’existence éventuelle de manquements commis par le syndic.

De même, la question de l’inclusion ou non des taxes dans les honoraires du syndic apparaît constituer un propos général non dirigé spécifiquement vers la résolution querellée.

Sur le respect de l’obligation de mise en concurrence, il est établi et non contesté que deux devis ont été joints à la convocation à l’assemblée générale. Contrairement à ce que soutient la demanderesse, il apparaît donc que les copropriétaires ont bien voté sur les deux devis qui leur ont été présentés, et choisi le devis de la société ACR. Le simple fait que le texte de la résolution ne mentionne pas le résultat du vote à propos de l’autre devis – devenu sans objet dès lors que le premier devis a emporté les suffrages – ne démontre aucunement qu’il n’aurait pas été satisfait à l’obligation de mise en concurrence.

En toute hypothèse, la décision n°24 a été réitérée lors de l’assemblée générale du 6 juin 2024 par une décision n°26, si bien que la présente demande en annulation est devenue sans objet.
Décision du 2 juillet 2026
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- Sur la décision n°25

La décision n°25 prise par l’assemblée générale le 13 juin 2023 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Remplacement de la platine interphone par une platine intratone GSM ». Elle est ci-après reproduite : « L’assemblée générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance du devis, habilite le conseil syndical à choisir l’entreprise pour la mise en place d’une platine d’interphone filaire avec possibilité d’ouverture GSM pour un budget maximum de 7 735,13 euros TTC. L’assemblée générale des copropriétaires autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ainsi définies : un appel de 100% en octobre 2023, de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché ».

Mme [S] [D] soutient également que la décision aurait été adoptée au mépris de l’obligation de mise en concurrence, dès lors que le syndic ne justifie pas de la communication de plusieurs devis aux copropriétaires ; que le syndic ne s’est par ailleurs pas renseigné sur les différentes solutions techniques existantes ; que les devis qu’elle a obtenus n’ont pas pu être soumis au vote des copropriétaires, puisqu’ils n’avaient pas été joints à la convocation, et qu’ils n'ont pu être valablement comparés, s’agissant de technologies différentes.

En premier lieu, il apparaît que la demanderesse tient pour l’essentiel un propos général quant aux solutions techniques envisagées pour la rénovation de l’interphone, et reproche au syndic de ne pas avoir effectué une analyse comparative des différents équipements existants. Ceci ne constitue pas des motifs susceptibles d’entraîner l’annulation de la décision.

De même, il ne peut être reproché au syndic, en charge de l’obtention des devis et de l’établissement de l’ordre du jour, de ne pas avoir soumis les devis obtenus par Mme [S] [D] aux votes des copropriétaires.

C’est par ailleurs à tort que la demanderesse soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifierait pas de la communication de plusieurs devis, puisqu’elle produit elle-même les trois devis (deux émanant de la société Serpeo et un de la société SGI Elec) sur lesquels se sont prononcés les copropriétaires.

En toute hypothèse, la décision n°25 a été réitérée lors de l’assemblée générale du 6 juin 2024 par une décision n°27, si bien que la présente demande en annulation est devenue sans objet.

2 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [S] [D], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.
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- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [S] [D] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,