TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 23/15896

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me [P]

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me MASSIS DE SOLERE

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8ème chambre
3ème section

N° RG 23/15896
N° Portalis 352J-W-B7H-C3MFG

N° MINUTE :

Assignation du :
11 décembre 2023

JUGEMENT
rendu le 2 juillet 2026
DEMANDEURS

Monsieur [A] [Z]
Madame [K] [E] épouse [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0179

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. JFT GESTION
[Adresse 3]
[Localité 3]

S.A.R.L. JFT GESTION
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentés par Maître Clara MASSIS DE SOLERE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #E0553

Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/15896 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MFG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 23 janvier 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 mars 2026, prorogé au 2 juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [Z] et Mme [K] [E] (ép. [Z]) sont propriétaires d’un appartement au troisième étage et d’une cave dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4]), qui constituent les lots de copropriété n°108 et 125.

La copropriété a pour syndic la société JFT Gestion.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 31 mai 2022. Soulevant divers griefs à l’encontre de cette réunion, M. [A] [Z] et Mme [K] [E] (ép. [Z]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et le syndic devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice signifié le 28 décembre 2022 (affaire n°23/00062).

Le syndic a par la suite convoqué les copropriétaires à une assemblée générale le 28 juin 2023. Cette convocation a été annulée, et les copropriétaires ont été à nouveau convoqués à une assemblée générale devant se tenir le 10 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 11 décembre 2023, M. [A] [Z] et Mme [K] [E] (ép. [Z]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société JFT Gestion devant le tribunal judiciaire de Paris, principalement aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 10 octobre 2023.

Par un jugement du 2 juillet 2024, le tribunal a notamment prononcé l’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2022 (affaire n°23/00062).

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, M. [A] [Z] et Mme [K] [E] (ép. [Z]) demandent au tribunal de :

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- débouter la société JFT Gestion de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- annuler l’assemblée générale ordinaire querellée du 10 octobre 2023 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic ;

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic et la société JFT Gestion à payer à M. [Z] et à Mme [E] épouse [Z] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice tous chefs confondus ; subsidiairement sur cette demande condamner la société JFT Gestion à payer à M. [Z] et à Mme [E] épouse [Z] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice tous chefs confondus ;

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic et la société JFT Gestion à payer à M. [Z] et à Mme [E] épouse [Z] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile subsidiairement sur cette demande condamner la société JFT Gestion à payer à M. [Z] et à Mme [E] épouse [Z] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic et la société JFT Gestion au paiement des entiers dépens ; subsidiairement sur cette demande, condamner la société JFT Gestion au paiement des entiers dépens, et juger que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Emmanuel Seifert pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision ;

- maintenir l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 31 mars 2025 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires et la société JFT Gestion demandent au tribunal de :

- débouter les époux [Z] de leurs demandes abusives et infondées ;

- condamner in solidum les époux [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et à la Sarl JFT Gestion une somme pour chacun d’eux de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner in solidum aux entiers dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 4 décembre 2024, puis a révoqué cette ordonnance le 31 janvier 2025.

Le juge de la mise en état a à nouveau ordonné la clôture de l'instruction le 3 septembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 23 janvier 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, puis au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation d’assemblée générale

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

L’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose quant à lui que « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic ».

Il est de jurisprudence constante, au visa de ces dispositions, que la convocation d’une assemblée générale par une personne n’ayant pas qualité pour le faire ne rend pas cette dernière nulle de plein droit, mais constitue un motif d’annulation. L’annulation d’une assemblée ayant désigné le syndic entraînera l’annulation de toutes les assemblées convoquées par celui-ci, si une demande a été formée contre chacune d’entre elles dans le délai de forclusion imparti à l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

*

M. [A] [Z] et Mme [K] [E] (ép. [Z]) sollicitent à titre principal l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 10 octobre 2023.

A titre liminaire, il convient de relever que la demande en annulation de M. [A] [Z] et Mme [K] [E] (ép. [Z]) est recevable pour avoir été formée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce alors qu’ils disposent de la qualité de copropriétaires défaillants, pour n’avoir pas été présents ou représentés lors de cette réunion et ne pas avoir voté par correspondance. La recevabilité de leur action n’est d’ailleurs pas contestée.

Sur le fond, les demandeurs soutiennent tout d’abord que l’assemblée générale du 10 octobre 2023 encourrait l’annulation dans la mesure où les copropriétaires auraient été convoqués par une personne dépourvue d’un mandat de syndic.

L’examen des pièces versées aux débats révèle en effet qu’alors que la société JFT Gestion avait été désignée en qualité de syndic lors de l’assemblée générale du 31 mai 2022, pour une durée d’un an et jusqu’au « plus tard le dernier jour du mois de juin 2023 », cette assemblée a été annulée par un jugement du 2 juillet 2024.

Cette décision a eu pour conséquence d’entraîner l’annulation rétroactive du mandat de syndic dont disposait la société JFT Gestion, si bien qu’il n’avait pas qualité pour convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale du 10 octobre 2023.

Au surplus, comme le relèvent justement les demandeurs, la convocation à l’assemblée générale du 10 octobre 2023 était en toute hypothèse irrégulière, dans la mesure où celle-ci a été effectuée le 13 septembre 2023 alors que le mandat donné prenait fin au plus tard au 30 juin 2023.

En défense, le syndicat des copropriétaires et le syndic font notamment valoir qu’« aucun texte n’exige que l’assemblée soit impérativement convoquée par un syndic dont le mandat est valable ».

Ceci est toutefois manifestement inexact. Si la convocation d’une assemblée par une personne n’ayant pas ou plus qualité pour le faire rend effectivement cette réunion annulable et non nulle de plein droit, il résulte à l’évidence des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qu’une assemblée générale de copropriétaires ne peut être convoquée par un syndic dépourvu de mandat.

Sans mandat de l’assemblée générale pour représenter le syndicat des copropriétaires, et bien qu’elle fût l’ancien syndic, la société JFT Gestion devient un simple tiers à la copropriété et n’a donc plus qualité pour convoquer l’assemblée générale.

Il est par ailleurs de jurisprudence abondante et constante, au visa de l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui dispose que « l’assemblée générale est convoquée par le syndic », que la convocation par une personne tierce à la copropriété constitue à l’évidence une violation d’une règle d’ordre public justifiant l’annulation de l’assemblée générale.

Pour ce même motif, il est indifférent que M. [A] [Z] et Mme [K] [E] (ép. [Z]) justifient d’un grief particulier ou de l’existence d’un préjudice pour solliciter l’annulation d’une assemblée générale irrégulièrement convoquée.

Enfin, le fait que l’assemblée générale ait été réunie ultérieurement à l’initiative du conseil syndical et que le mandat de la société JFT Gestion y ait été renouvelé est sans incidence sur la solution du présent litige.

Pour les motifs qui précèdent, et dès lors que l’assemblée générale du 10 octobre 2023 a été irrégulièrement convoquée, il conviendra d’en prononcer l’annulation.

2 - Sur la demande indemnitaire

Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu'il commet dans sa gestion.

L'article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
*

M. [A] [Z] et Mme [K] [E] (ép. [Z]) recherchent en outre la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic JFT Gestion, à qui ils reprochent de leur avoir causé plusieurs chefs de préjudice.

Afin d’engager la responsabilité des défendeurs, ceux-ci soutiennent principalement que le syndic JFT Gestion a convoqué irrégulièrement deux assemblées générales, justifiant leur annulation en justice ; que l’assemblée générale présentement contestée a par ailleurs en toute hypothèse été convoquée hors délais ; que le syndic a en outre omis d’indiquer dans l’ordre du jour de l’assemblée générale l’existence d’une instance alors en cours entre eux et la copropriété, au mépris des dispositions de l’article 59 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

En premier lieu, il est rappelé que le syndicat des copropriétaires est responsable envers les copropriétaires des manquements commis par le syndic dans l’exécution de son mandat – à charge pour lui d’exercer éventuellement un recours contre ce dernier.

Le fait d’avoir convoqué irrégulièrement deux assemblées générales constitue manifestement un manquement du syndic à ses obligations envers son mandant, engageant sa responsabilité envers lui. Il apparait en outre, à la lecture de la convocation à l’assemblée générale du 10 octobre 2023, que le syndic n’a pas avisé les copropriétaires de l’existence et de l’objet de l’instance en cours entre M. [A] [Z] et Mme [K] [E] (ép. [Z]) et la copropriété (affaire n°23/00062).
Cependant, il n’est pas rapporté la preuve que ces manquements de la société JFT Gestion envers le syndicat des copropriétaires seraient à l’origine d’un préjudice pour les demandeurs autre que celui qui sera indemnisé par la perception d’une indemnité pour frais irrépétibles.

Il apparaît en effet, à la lecture des conclusions en demande, que les actions exercées avaient pour but principal voire unique de « rétablir une gestion [de la copropriété] normale et fondée en droit ». En outre, les assemblées générales des 31 mai 2022 et 10 octobre 2023 ayant été annulées, les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’un préjudice résultant des décisions adoptées.

Faute de démontrer l’existence d’un chef de préjudice indemnisable en lien de causalité avec les manquements commis par le syndic, M. [A] [Z] et Mme [K] [E] (ép. [Z]) seront déboutés de leurs demandes indemnitaires envers le syndicat des copropriétaires et la société JFT Gestion.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et la société JFT Gestion, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et la société JFT Gestion seront condamnés in solidum à payer à M. [A] [Z] et Mme [K] [E] (ép. [Z]) la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,