TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 23/12586

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/12586 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C2M2T

N° MINUTE :

Assignation du :
23 Juillet 2023

JUGEMENT
rendu le 02 Juillet 2026
DEMANDERESSE

Madame [L] [A]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Pierre GUYNOT DE BOISMENU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire # P 426

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [P] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Tous les deux représentés par Maître Thierry BEYRAND de la SCP SCP LERIDON & BEYRAND, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0095 et par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY & Associés, avocat du Barreau de Marseille, avocat plaidant

Madame [J] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

Décision du 02 Juillet 2026
2ème chambre civile
N° RG 23/12586 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C2M2T

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 13 Avril 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 2 juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DE FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte de vente en date du 5 septembre 2022, reçu par Maître [J] [Z], notaire, M. [S] [T] et Mme [P] [W], ci-après les consorts [K], ont vendu à Mme [L] [A] plusieurs lots de copropriété correspondant à un appartement, un parking et une cave dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], au prix de de vente de 700 000 euros dont 4 498,45 euros pour les meubles, et 695 501,55 euros pour l'immeuble.
Cette vente a été précédée d'une promesse unilatérale de vente conclue le 25 juillet 2022.

L'acte de vente mentionnait pour le lot n°7218 (appartement) une superficie dite Carrez, au sens des articles 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de 68,84 m² suivant attestation notariée établie sur le fondement d'un certificat de l'agence ELAB en date du 24 mars 2022.

Estimant que la loggia fermée, d'une surface de 6,801m², avait été comptabilisée à tort dans la superficie partie privative, Mme [L] [A] a, par exploit introductif d'instance du 25 juillet 2023, fait assigner M. [S] [T] et Mme [P] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, principalement en réduction du prix de vente.

Par exploit du 5 février 2024, M. [S] [T] et Mme [P] [W] ont fait assigner en intervention forcée Maître [J] [Z], notaire instrumentaire.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 juillet 2025, Mme [A] demande au tribunal de :

" Vu les articles de la Loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 3, 46 et 47,
Vu les articles du Décret du 17 mars 1967 et notamment ses articles 2 et 4-2,
Vu la jurisprudence citée et les pièces versées,
Vu l'article 700 du Code de procédure civile,
(...)

- DECLARER recevable l'action engagée par [Localité 7] [A] ;
- DONNER ACTE DE l'existence d'un trop-perçu des Vendeurs et d'un trop-versé de [Localité 7] [A] ;

EN CONSÉQUENCE :
- CONDAMNER in solidum M. [T], Mme [W] et Maître [Z] à payer à [Localité 7] [A] :
o 68.336,84€ en diminution du prix de vente ;
o 4.059,14€ au titre du trop versé.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- CONDAMNER in solidum M. [T], Mme [W] et Maître [Z] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- CONDAMNER in solidum M. [T], Mme [W] et Maître [Z] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum M. [T], Mme [W] et Maître [Z] au paiement des entiers dépens ;
- PRONONCER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 avril 2025, M. [S] [T] et Mme [P] [W] demandent au tribunal de :

"Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu les articles 2 et 22 du Code de déontologie des notaires,
DEBOUTER Madame [L] [A] de l'intégralité de ses moyens, fins et prétentions,
En cas de succès de l'action de Madame [A]
CONDAMNER Maître [J] [Z] à verser à Monsieur [S] [T] et à Madame [P] [W] la somme de 72 395,98 €, ou en tout cas à verser la somme correspondant aux condamnations prononcées à leur encontre au profit de leur acheteuse,
CONDAMNER reconventionnellement Madame [L] [A] solidairement avec Maître [J] [Z] à verser à Monsieur [S] [T] et Madame [P] [W] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER solidairement Madame [L] [A] et Maître [J] [Z] aux entiers dépens. "

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, Me [J] [Z] demande au tribunal de :
" Déclarer Maître [J] [Z], Notaire, recevable et bien fondée en ses conclusions.
Déclarer Monsieur et Madame [S] [T] irrecevables en leurs demandes pour manque de base légal.
A tout le moins,Juger que Maître [Z] ne peut être tenu vis-à-vis de Monsieur et Madame [T] au titre de la responsabilité contractuelle.
Débouter Monsieur et Madame [T] de l'intégralité de leurs demandes.
A titre subsidiaire,Juger que Monsieur et Madame [T] ne justifient pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager à responsabilité du notaire.
Débouter Monsieur et Madame [T] de l'ensemble de leurs demandes.
Débouter Madame [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Rejeter l'exécution provisoire.
Condamner la partie qui succombera au paiement d'une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l'article 699 du Code de procédure Civile. "

L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 septembre 2025.

A l'audience de plaidoirie du 13 avril 2026 l'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réduction de prix et l'indemnisation d'un trop-versé

Sur le fondement de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1616 et 1617 du code civil, Mme [L] [A] demande au tribunal de retenir que l'acte de vente du 5 septembre 2022 mentionne une superficie Carrez totale de 68,84m² erronée en ce qu'elle intègre à tort la loggia de 6,80 m² qui constitue une partie commune à jouissance privative et non une partie privative du lot, devant donc être exclue du calcul de la surface Carrez. Elle fait valoir que la loggia représentant 9,88% de la superficie Carrez stipulée à l'acte de vente, elle est bien fondée à agir en réduction du prix de vente. Se fondant sur le mesurage établi par un géomètre expert le 24 mars 2022 fixant à 62,04 m² la superficie Carrez de l'appartement, elle réclame une somme de 68 336,84 euros au titre de la réduction sur le prix de vente, outre l'indemnisation d'un trop-versé à hauteur de
4 059,14 euros.

Pour s'opposer à cette demande, les vendeurs comme la notaire estiment quant à eux que les documents juridiques afférents à la copropriété permettent d'affirmer que la loggia est une partie privative.

Par ailleurs, ils rappellent essentiellement quant à eux que la loggia est un balcon qui a été fermé par les précédents vendeurs sur autorisation du syndicat des copropriétaires, qu'elle n'est donc affectée qu'à l'usage du propriétaire du lot n°7218 et ne constitue matériellement pas une partie commune, de sorte qu'elle doit, en tout état de cause, être prise en compte dans le calcul de la superficie Carrez du lot litigieux ainsi que l'a retenu le cabinet ELAB EXPERTISE.

Sur ce,

Il résulte de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l'acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Conformément à l'article 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, seul le règlement de copropriété détermine la qualification de parties communes ou de parties privatives.

Aux termes de l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n 65-557du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créé par décret n 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété :
"La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.?"
L'article 4-2 du même décret prévoit que : "Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1."

Il est par ailleurs de jurisprudence constante (notamment Civ. 3ème 6 mai 2014, n ° 13-16.510) que pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente.

S'agissant de la nature juridique des surfaces mesurées, il résulte des articles 2 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, qui sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, et que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

En l'espèce, il est constant que le lot n°7218, vendu par les consorts [K] à Mme [A], comprend une terrasse et deux balcons ainsi qu'il résulte de l'état descriptif de division valant règlement de copropriété reçu par Me [F], notaire à [Localité 8], le 19 juin 2000.

A la lecture de ce document valant règlement de copropriété, le tribunal observe que l'article 5 relatif aux " parties communes à chacun des bâtiments J-K et L " ne mentionne pas expressément les balcons et loggias comme constituant des parties communes, à la différences des terrasses expressément citées, l'article précisant notamment que les parties communes comprennent " les éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéîté, les murs, couvertures de bâtiments, toutes terrasses accessibles ou non ". Contrairement à ce qui est affirmé en défense, il n'est pas possible de déduire de l'article 2, point c) du règlement relatif à l'usage des parties privatives et en particulier à l'utilisation des fenêtres, balcons et terrasses, que les balcons et loggias seraient des parties privatives, le même article réglementant également l'usage des terrasses pourtant clairement définies comme des parties communes à usage exclusif.

En l'absence de précisions apportées par le règlement de copropriété, il convient de se référer aux principes posés par les articles 2 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui définissent la notion de partie privative.

Au cas présent, il n'est pas contesté que la loggia litigieuse est un balcon qui a été entièrement fermé par d'anciens propriétaires.

Si les éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité de la loggia sont par définition, en application du règlement de copropriété comme de la loi, des parties communes, il apparaît que la loggia, close et couverte, n'est accessible qu'au seul propriétaire du lot n°7218 et a été aménagée pour en faire un dressing. Ainsi, contrairement à ce qui est soutenu en demande, elle ne saurait être assimilée aux notions de terrasses au sens du règlement de copropriété ou de " gros œuvre " et revêt en réalité la qualité de partie privative au sens des dispositions précitées des articles 2 et 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Il importe peu à cet égard que les syndics de copropriété interrogés par la demanderesse aient pu considérer qu'il s'agissait d'une partie commune à usage privatif, que les informations de la DGFIP n'aient pas été mises à jour de la transformation matérielle du balcon en loggia ou encore qu'il n'en ait pas été tenu compte lors de la précédente vente, dès lors que le cabinet ELAB EXPERTISE, qui a établi le certificat de superficie en vue de la vente du 5 septembre 2022, se devait prendre en compte le lot litigieux tel qu'il se présentait matériellement au jour du diagnostic de superficie. De même, le mesurage établi par le géomètre expert de la [Adresse 5] le 5 mai 2000, avant la transformation du balcon en loggia close et couverte, ne permet pas d'infirmer cette analyse.

Dans ces conditions, il apparaît que c'est à bon droit que la loggia litigieuse a été incluse dans le calcul de la superficie Carrez de l'appartement, de sorte qu'il n'est pas démontré que la superficie Carrez réelle de l'appartement acquis par Mme [A] serait inférieure de plus d'un vingtième de la superficie Carrez stipulée à l'acte de vente du 5 septembre 2022.

Par conséquent, Mme [A] sera déboutée de sa demande en réduction du prix et de sa demande subséquente d'indemnisation d'un trop-versé au titre des droits de mutation et de la contribution à la sécurité immobilière.

Sur la résistance abusive

En application des dispositions de l'article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d'une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que c'est à bon droit que les vendeurs se sont opposés aux demandes de Mme [A].

Cette dernière ne pourra qu'être déboutée de sa demande indemnitaire à hauteur de 10 000 euros de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Mme [A], partie succombante à l'instance, sera condamnée aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat qui en a fait la demande.

L'équité justifie également de la condamner à verser aux consorts [K], pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et la somme de 2 500 euros à Me [Z].

L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS