TJ 87085, 12 juin 2026, RG 25/00932

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00932 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GR2K

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[M] [K]
[Z] [D]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 12 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 13 Mai 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Juin 2026 :

Entre :

S.A. NOALIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [T] [C], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [M] [K]
né le 23 Décembre 2002 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES ;

Madame [Z] [D]
née le 09 Décembre 2006
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEURS

A l'appel de la cause à l'audience du 13 Mai 2026, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 12 Juin 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 octobre 2024 prenant effet au 30 octobre 2024, la SA NOALIS a donné en location à [M] [K] et [Z] [D] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3], [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial nu de 384,85 €.

Le 27 août 2025, la SA NOALIS a fait délivrer à [M] [K] et [Z] [D] un commandement de payer la somme de 1 488,87 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 décembre 2025, la SA NOALIS a assigné [M] [K] et [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :
- l 'expulsion de [M] [K] et [Z] [D] ainsi que de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;
- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 3 102,52 € au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2025 inclus ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Un plan d’apurement a été signé entre le bailleur et [M] [K] le 3 février 2026 pour un remboursement sur 79 mois avec mensualités d’un montant de 60 €.

A l'audience du 13 mai 2026, la SA NOALIS, représentée par Mme [T] [C] munie d’un pouvoir, précise que la dette actualisée s’élève à 1 822,67 €. Elle précise que [Z] [D] figure toujours sur le bail et que le loyer résiduel s’élève à la somme de 255,82 €. Elle fait savoir son accord quant à l’éventuel octroi de délais de paiement aux locataires à hauteur de 60 € par mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.

[M] [K], représenté par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et son maintien dans les lieux par l’octroi de délais de paiement à hauteur de 60 € par mois, justifiant exercé le métier d’agent de sécurité, lui assurant des revenus à hauteur de 1.300 € nets. Il précise avoir fourni son attestation d’assurance locative à jour au bailleur.

[Z] [D], assignée à étude, n’a pas comparu, n’est pas représentée et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d'appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :
- que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;
- que le commandement du 27 août 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;
- que [M] [K] et [Z] [D], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la SA NOALIS et non contestés par eux, ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement des locataires à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 28 octobre 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [M] [K] et [Z] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de leur départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [M] [K] et [Z] [D], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des déclarations de la SA NOALIS à l’audience que la dette de [M] [K] et [Z] [D] s’élève désormais à la somme de 1 822,67 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance d’avril 2026 incluse.

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement [M] [K] et [Z] [D] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 1 488,87 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, compte tenu de la situation professionnelle stable de [M] [K] lui assurant des revenus lui permettant d’assumer le paiement du loyer courant et l’apurement progressif de la dette, et l’accord du bailleur, il convient, afin de solder cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder aux locataires un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [M] [K] et [Z] [D] respecteront les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [M] [K] et [Z] [D] selon les modalités précitées, ces derniers devant payer à la SA NOALIS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [K] et [Z] [D], succombant au procès, seront tenus in solidum aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la SA NOALIS les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [M] [K] et [Z] [D] seront donc condamnés solidairement à lui payer la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS