TJ 87085, 12 juin 2026, RG 25/00549

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00549 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GNXB

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC [Localité 1] -OPH

C/

[I] [O]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 12 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 13 Mai 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Juin 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87-OPH
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane CHAGNAUD, substitué par Maître David ROUBEAU, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [I] [O]
né le 18 Avril 1992 à [Localité 2] (33)
demeurant [Adresse 2]

(Aide juridictionnelle Totale n°2025/010821 en date du 20/11/2025)

représenté par Maître Catherine DIAS, substituée par Maître Eléonore ROQUETTY, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 12 Novembre 2025, l’affaire a été renvoyée aux 25 Février 2026 et 13 Mai 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie,e t l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 12 Juin 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 31 juillet 2020, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 a donné en location à [I] [O] et [W] [E] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (logement 12), [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 294,73 €.

Par un avenant du 19 février 2024, [I] [O] est devenu le seul titulaire du bail.

Par contrat du 21 juillet 2020 à effet au 31 juillet 2020, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 a donné en location à [I] [O] et Mme [W] [E] un garage situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 30,15 €.

Le 5 mai 2025, l’Office Public de l’Habitat ODHAC [Localité 1] a fait délivrer à [I] [O] un commandement de payer la somme de 452,94 € au titre des loyers impayés concernant le logement et le garage.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 a assigné [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire des deux baux est acquise de plein droit et obtenir :
l'expulsion de [I] [O] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant des anciens loyers, le cas échéant réactualisés dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 802,77 € au titre des loyers et charges impayés concernant les deux baux, terme de avril 2026 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
A l'audience du 13 mai 2026, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87, représenté par son conseil, réitère sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, précisant que la dette locative actualisée au 11 mai 2026 est de 1 132,56 €. Il s’est opposé à tout octroi de délais de paiement au locataire.

[I] [O], représenté par son conseil, sollicite des délais sur 24 mois afin d’apurer la dette locative, expliquant ne plus s’opposer à la résolution du bail compte-tenu de son incarcération et de l’état des lieux à venir.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :
que les baux signés entre les parties comportent respectivement une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 5 mai 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [I] [O], ainsi que le révèlent les décomptes produits par l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 et non contestés par lui, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.
Ainsi, le manquement du locataire à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail concernant le logement est acquis au bailleur depuis le 6 juillet 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Concernant le contrat de location du garage, la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 6 juin 2025, soit un mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis ces dates, [I] [O] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’indemnités mensuelles d’occupation équivalentes aux montants mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [I] [O], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [I] [O] s’élève désormais à la somme de 951,60 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges des deux baux, échéances d’avril 2026 incluse.

En effet, il convient de déduire les frais de procédure d’un montant de 180,96 € de la somme demandée de 1 132,56 €.
Ainsi, il y a lieu de condamner [I] [O] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 452,94 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, malgré l’opposition du bailleur et bien que [I] [O] n’ait pas repris le paiement du loyer courant, il convient d’accorder au locataire un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif, compte-tenu de sa situation carcérale limitant ses capacités de paiement.

Toutefois, il n’y a pas lieu de prévoir que ces délais suspendront les effets de la clause résolutoire ni l’expulsion.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [O], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat ODHAC [Localité 1] les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [I] [O] sera donc condamné à lui payer la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS