TJ 54099, 23 juin 2026, RG 26/00060

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 1]
[Localité 1]

CIVIL - JCP

Minute n° 26/273

RG n° : N° RG 26/00060 - N° Portalis DBZD-W-B7K-CTNE

S.A.S. LYMMO

C/

[P] [Y] [U]

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. LYMMO
prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège
RCS [Localité 2] N° 930 234 356
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Nicolas BRAUN, avocat postulant au barreau de BRIEY,
Me Frédéric MOITRY, avocat plaidant au barreau de METZ,

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [P] [Y] [U]
né le 29 Juin 1978 à [Localité 4] (PORTUGAL)
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection
Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 26 mai 2026

Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Nicolas BRAUN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2016, M. [D] [Q] a donné à bail M. [F] [P] [Y] un appartement sis [Adresse 4], rez-de-chaussée, porte 2, moyennant un loyer mensuel hors charges et taxes de 300 euros.

Par acte de vente notarié du 23 octobre 2024, la SAS LYMMO a fait l’acquisition de l’immeuble sis à la même adresse aux fins d’investissement locatif et a été subrogé dans les droits du vendeur s’agissant des baux en cours.

L’acte de vente indique expressément l’existence d’un bail détenu par M. [F] [P] [Y], dont le contrat a été annexé à l’acte notarié.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, la SAS LYMMO a fait délivrer à M. [F] [P] [Y] un commandement de payer les loyers et charges et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives sous forme dématérialisée le 7 janvier 2026.

Suivant exploit de commissaire de justice du 11 mars 2026, dénoncé au représentant de l’Etat dans le département le 12 mars 2026, la SAS LYMMO a fait assigner M. [F] [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de :
- constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 6 janvier 2026 ou, subsidiairement, à la date du 6 décembre 2025 s’agissant du commandement d’avoir à justifier d’une assurance ;
- ordonner l’expulsion de M. [F] [P] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et appartenant à M. [F] [P] [Y] en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clefs ;
- condamner M. [F] [P] [Y], à titre provisionnel, à payer à lui payer la somme de 910,00 euros, selon décompte arrêté à la date du 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ou, subsidiairement, la somme de 860,00 euros selon décompte arrêté au 5 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- condamner M. [F] [P] [Y], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit 300 euros par mois écoulé), à compter du 6 janvier 2026 ou, subsidiairement, à compter du 6 décembre 2025, tout mois commencé étant dû prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner M. [F] [P] [Y] à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [F] [P] [Y] aux dépens.

A l’audience du 26 mai 2026, la SAS LYMMO a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité à étude, M. [F] [P] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application des textes rappelés ci-dessus, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le bail d’habitation comporte une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des sommes dues au bailleur et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, la SAS LYMMO a fait délivrer à M. [F] [P] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1160 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Il ressort des pièces produites par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation des baux à compter du 6 janvier 2026, conformément à la demande présentée à titre principale par la SAS LYMMO.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [F] [P] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation des baux, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, il est rappelé que l’expulsion d’un locataire est régie par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, lesquels conditionnent notamment l’expulsion d’une personne d’un lieu habité à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, sauf à rapporter la preuve d’une entrée dans les lieux par voie de fait.

Or, M. [F] [P] [Y] dispose d’un contrat de bail.

L’expulsion de M. [F] [P] [Y] ne saurait donc être assortie d’une astreinte de 100 euros par jour à compter du prononcé de la présente décision.

Il convient en tout état de cause de réparer le dommage en condamnant M. [F] [P] [Y] à payer à titre provisionnel à la SAS LYMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, soit la somme de 300 euros.

L'indemnité d'occupation sera due mensuellement à compter du 6 janvier 2026, prorata temporis, s’agissant du mois de janvier 2026, et en totalité à compter du mois de février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, tout mois commencé étant dû dans son intégralité.

Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte des dispositions de l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L'article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers incombe ainsi au locataire.

En l’espèce, la SAS LYMMO sollicite la condamnation de M. [F] [P] [Y] à lui payer une provision au titre de l’arriéré locatif d’un montant de 910 euros conformément au décompte arrêté au 5 janvier 2026 qu’elle produit.

Cette somme correspond à l’arriéré locatif sur la période de novembre 2024 à décembre 2025, en sus de cinq jours de loyers et charges pour la période du 1er janvier au 5 janvier 2026 inclus.

M. [F] [P] [Y] reste donc devoir la somme de 910 euros au 5 janvier 2026 au titre de l’arriéré locatif.

Non comparante, la défenderesse ne justifie pas s’être acquittée de cette dette locative qui apparaît ainsi non sérieusement contestable.

Il convient dès lors de condamner M. [F] [P] [Y] à payer à titre provisionnel à la SAS LYMMO la somme de 910 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [F] [P] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [F] [P] [Y], tenue aux dépens, devra verser à la SAS LYMMO une somme qu’il est équitable de fixer à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 

Il est rappelé qu'en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS