TJ 06088, 18 juin 2026, RG 26/00357

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

S.A. GRAND DELTA HABITAT c/ [S]

MINUTE N°
DU 18 Juin 2026

N° RG 26/00357 - N° Portalis DBWR-W-B7J-RAUW

Grosse délivrée
à Me Astrid GALY DE GARBAIL

Expédition délivrée
à Madame [U] [Y] [S]

le

DEMANDERESSE:

SCI GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Astrid GALY DE GARBAIL, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [U] [Y] [S]
née le 07 Septembre 1987 à
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 4] [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

assistée lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 12 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mai 2026, délibéré prorogé au 18 Juin 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d'habitation a effet au 25 janvier 2022 a été signé entre la SCI GRAND DELTA HABITAT et Madame [U] [S], portant sur un logement sis à NICE (06000), [Adresse 6], Rez-de-chaussée moyennant un loyer mensuel indexé de 455,00 euros, actualisé à 642,10 euros.

La SCI GRAND DELTA HABITAT, a également selon acte sous seing privé du 21 janvier 2022 à effet au 25 janvier 2022, donné en location un garage n°037511 porte 38 sis à la même adresse, pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, sis à la même adresse, moyennant un loyer mensuel indexé de 45,91 euros, actualisé à 51,31 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 11 septembre 2025 la SCI GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Madame [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l'audience du 12 mars 2026 à 14h15 aux fins notamment, au visa des articles 1101, 1224, 1227, 1228, 1231-1, 1728 et suivants du code civil et des articles 7, 24 et 25 de la loi du 06 juillet 1989 de :
- Prononcer la résiliation du bail d'habitation et du bail relatif au garage,
- Ordonner l'expulsion de Madame [U] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,
- Condamner Madame [U] [S] au paiement de la somme de 7 087,60 euros arrêtée au mois de juillet 2025 au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir,
- Condamner Madame [U] [S] au paiement des indemnités d'occupation, calquées sur les derniers loyers à compter du jour de la résiliation des contrats de location et ce, jusqu'au délaissement des lieux,
- Condamner Madame [U] [S] aux entiers dépens,

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l'audience du 12 mars 2026,

La SCI GRAND DELTA HABITAT, représentée, maintient l'intégralité de ses demandes et moyens formulés dans son assignation. Elle précise à titre d'information que le montant de l'arriéré locatif a augmenté selon un décompte arrêté au mois de février 2026 à la somme de 9 394,18 euros.

Madame [U] [S], n'a pas comparu, ni personne pour elle, bien que régulièrement assignée par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice.

La Présidente fait observer à la SCI GRAND DELTA HABITAT que la dette communiquée à l'audience n'est pas contradictoire.

Le délibéré a été fixé au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Il résulte de l'article 24 II et III de la loi du 06 juillet 1989, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, et que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Le IV de cet article précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

La bailleresse produit la notification à la CCAPEX le 3 avril 2025 du commandement de payer en date du 2 avril 2025, soit plus de deux mois avant la date de l'assignation délivrée le 10 septembre 2025, et la dénonce de l'assignation en expulsion locative à la Préfecture des Alpes Maritimes le 11 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la première audience prévue le 12 mars 2026.

Son action en prononcé de la résiliation d'habitation pour impayés locatifs est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail d'habitation et ses conséquences

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 989, le locataire est obligé de :
" a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant;

La SCI GRAND DELTA HABITAT sollicite le prononcé de la résiliation du contrat de bail d'habitation et du contrat de location du garage pour manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, de paiement régulier des loyers et absence de souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Elle produit au soutien du manquement à l'obligation de jouissance paisible reproché à la locataire :
- un courriel du 7 août 2023 qu'elle a adressé à la locataire l'informant avoir été saisie par plusieurs résidents quant à des altercations ayant eu lieu avec des personnes hébergées par la locataire,
- des lettres recommandées en date des 10 août, 1er septembre, 23 novembre 2023 et 14 août 2024 mettant en demeure la locataire de cesser les nuisances,
- deux courriels des 26 juin 2024 et 17 avril 2025 de la chargé de contentieux de la bailleresse invitant la locataire à la recontacter afin de trouver une solution,
- deux attestations de témoin des 3 juin 2025 et 17 février 2025.

La juridiction relève que la bailleresse ne produit pas l'accusé de réception des lettres produites de sorte qu'elle ne démontre pas leur réception par la locataire. Il en résulte que la demanderesse ne justifie avoir informé la locataire des nuisances reprochées qu'à trois reprises par courriels entre le 7 août 2023 et le 17 février 2025. Or, ces seuls courriels et les deux attestations produites, ne sauraient convaincre la juridiction de l'existence de troubles de nuisances graves et répétés imputables à Madame [U] [S]. Le manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible n'est donc pas établi.

En ce qui concerne le défaut de paiement régulier des loyers et de justification d'une assurance locative, la bailleresse justifie néanmoins avoir fait délivrer deux commandements de payer et d'avoir à justifier d'une assurance locative à cette dernière :
- le premier en date du 3 juillet 2024 visant outre l'absence d'assurance, une somme de 2 056,29 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025 pour le logement et le garage,
- le second en date du 2 avril 2025 visant outre l'absence d'assurance une somme de 4 191,37 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025 pour le logement et le garage.

Il ressort des décomptes locatifs visés par ces commandements et du décompte locatif arrêté au mois de juillet 2025 produit que Madame [U] [S] règle irrégulièrement ses loyers depuis 2022.

En outre, Madame [U] [S] ne justifie pas avoir justifié de la souscription d'une assurance locative auprès de la bailleresse.

Ces irrégularités de paiement pour le logement et le garage depuis plusieurs années ainsi que l'absence de souscription d'une assurance locative caractérisent un manquement grave et répété de la locataire à ses obligations de paiement régulier du loyer et de souscription d'une assurance locative et justifie le prononcé de la résiliation du contrat de bail d'habitation et du contrat de location du garage à ses torts exclusifs à compter de la présente décision.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [U] [S] du logement n° S002 et du garage n°037511 ainsi que celle de tous occupants de son chef, et de la condamner à payer à la bailleresse des indemnités mensuelles d'occupation d'un montant égal à celui des derniers loyers courants indexés, soit la somme de 642,10 euros pour le logement et celle de 51,31 euros pour le garage, à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu'à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets meublant les lieux lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SCI GRAND DELTA HABITAT, qui sollicite dans son assignation le paiement de la somme de 7 087,60 euros au titre de l'arriéré locatif, actualise le montant de la dette locative à la hausse à hauteur de 9 394,18 euros. Un décompte locatif actualisé arrêté au mois de février 2026 est produit à ce titre.

La Présidente a fait observer à la bailleresse que l'arriéré invoqué à l'audience n'est pas contradictoire, la locataire n'ayant pas comparu et le décompte actualisé n'ayant pas été notifié à celle-ci avant l'audience.

La juridiction retiendra donc l'arriéré locatif visé dans l'assignation de 7 087,60 euros arrêté au mois de juillet 2025 selon le décompte locatif joint à l'assignation produit en ce sens. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants comptabilisés au débit du compte de la locataire pour :
- 234,56 euros au titre des frais " ASSU.LNA " comptabilisés chaque mois entre novembre 2022 et juillet 2025, lesquels sont injustifiés la bailleresse ne justifiant pas avoir souscrit une assurance locative pour le compte de la locataire et celle-ci ne pouvant pas en application de l'article 4 i) de la loi du 06 juillet 1989 faire supporter au locataire des pénalités ou amendes en cas d'infraction aux clauses du contrat,
- 45,72 euros au titre des frais " PénOPS " comptabilisés pour 7,62 euros chaque mois entre février et juillet 2024, la bailleresse ne justifiant pas avoir envoyé l'enquête RLS à la locataire,
- 340,50 euros au titre des frais de commissaire de justice injustement mis au débit de la locataire le 1er août 2024 et le 17 avril 2025 alors qu'ils relèvent des dépens de la procédure.
Soit la somme totale de 620,78 euros.
La défenderesse ne conteste pas le montant de la dette locative d'un montant de 6 466,82 euros.

Madame [U] [S] sera par conséquent condamnée à payer cette somme de 6 466,82 euros à la SCI GRAND DELTA HABITAT, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les dépens de l'instance

Madame [U] [S], qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l'espèce, aucun élément ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS