TJ 11069, 19 mai 2026, RG 24/02230

AFFAIRE N° RG 24/02230 - N° Portalis DBWW-W-B7I-DRMZ

MINUTE :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 19 Mai 2026

DEBATS PUBLICS : 24 Novembre 2025

ACTE DE SAISINE : 20 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marion DESPLATS, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
immatriculée au RCS de PARIS sous le N° 824 541 148,
dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerliz - 75013 PARIS

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR

Madame [C] [E],
demeurant 7 rue Foyer - 11300 MALRAS

Représentée par la SCP DE MARION-GAJA-LAVOYE-CLAIN-DOMENECH-MEGNIN, avocats au barreau de CARCASSONNE

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 02 octobre 2020, Madame [A] [G] par l’intermédiaire de la société CYTIA IMMOBILIER BASTIDE a donné à bail à Madame [C] [E] un logement sis 7 rue du Foyer 11300 MALRAS moyennant un loyer mensuel de 485 euros ainsi que 20 euros de charges mensuelles.

Madame [A] [G] a souscrit auprès de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement intitulé « [J] » tendant à garantir le paiement des loyers et charges du bail conclu avec Madame [C] [E].

Le propriétaire a fait jouer l'engagement de caution après des incidents de paiement des loyers par Madame [C] [E].

Le 08 juillet 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se disant subrogée de Madame [A] [G] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail à Madame [C] [E] pour un montant en principal de 1.322,87 € au titre des loyers et charges dus.

Le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 10 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Carcassonne aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et prononcer l’expulsion de Madame [C] [E] ainsi que sa condamnation à payer les sommes dues au titre des loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2025 et renvoyée plusieurs fois à la demande des parties.

A l’audience du 24 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a formé les demandes suivantes par conclusions déposées le jour de l’audience :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [C] [E],
En conséquence :
Ordonner l’expulsion de Madame [C] [E] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,En toute hypothèse :
- Condamner Madame [C] [E] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.013,42 euros avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 08 juillet 2024, et pour le surplus à compter de la présente assignation.
- Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
- Condamner Madame [C] [E] à payer lesdites indemnités d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux,
- Condamner Madame [C] [E] à lui verser la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- Dire qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit.

Madame [C] [E], représentée, a formé les demandes suivantes par conclusions déposées le jour de l’audience :
A titre principal :
Déclarer irrecevables l'action et les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en raison de la prescription triennale susmentionnée en ce qu'elles concernent des loyers et provisions mensuelles sur charges mensuelles anciens de plus de trois années aux dates des 8 juillet 2024 (commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 8 juillet 2024) et 20 novembre 2024 (assignation introductive d'instance du 20 novembre 2024): loyers et provisions mensuelles sur charges mensuelles des mois de novembre 2020, décembre 2020, janvier-avril 2021;Déclarer irrecevables l'action et les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en raison de la prescription biennale susvisée en ce qu'elles concernent des paiements susceptibles de donner lieu à subrogation et effectués depuis plus de deux ans avant l‘assignation introductive d'instance du 20 novembre 2024: «virement [J]» du 28 février 2022, «virement [J]» du 11 mai 2022 ;Déclarer irrecevables l'action et les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en raison du défaut d'intérêt légitime pour agir puisque ladite requérante ne justifie pas du bien-fondé du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 8 juillet 2024, ni d'un contrat de cautionnement signé par les parties et notifié à Madame [C] [E], ni plus généralement de l'existence d'une créance réelle et actuelle, fondée ne serait-ce que dans son principe, aux dates des 6 et 20 novembre 2024, ou même postérieurement ;Condamner reconventionnellement la SA ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à Madame [C] [E] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral que lui cause l'action abusive adverse ;Condamner reconventionnellement la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à Me Nicolas DOMENECH, avocat de Madame [C] [E], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 3 000 € au titre des honoraires et dépens, en application de l'article 37 al. 3 et 4 de la Ioi du 91-647 du 10 juillet 1991 et de l'article 700 al. 1 2º) du code de procédure civile ;Condamner reconventionnellement la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.A défaut et à titre subsidiaire :
Débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de toutes ses demandes, fins et prétentions ;Condamner reconventionnellement la SA ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à Madame [C] [E] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral que lui cause l'action abusive adverse ;Condamner reconventionnellement la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à Me Nicolas DOMENECH, avocat de Madame [C] [E], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 3 000 € au titre des honoraires et dépens, en application de l'article 37 al. 3 et 4 de la loi du 91-647 du 10 juillet 1991 et de l'article 700 al. 1 2º) du code de procédure civile ;Condamner reconventionnellement la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.A défaut et à titre très subsidiaire :
Si par incroyable il n'était pas fait droit d'emblée au principal ou au subsidiaire exposé responsivement ci-dessus en défense, ordonner, avant dire droit au fond, une consultation ou une mesure d'expertise et commettre pour y procéder tel homme de l'art qu'il plaira, avec mission d'usage en la matière, ceci afin de prendre connaissance des faits, conventions et pièces des parties, ainsi que des paiements effectués par Madame [C] [E] et la CAF de l'AUDE, entre les mains de l'agence CITYA BELVIA IMMOBILIER/CITYA BASTIDE et au bénéfice de Madame [A] [G], bailleresse, et de déterminer si, en réalité et au total, même après compensation avec des paiements indus, cette première était ou non débitrice de quelque somme que ce soit au profit de cette dernière aux dates des 8 juillet 2024, 6 et 20 novembre 2024 ;Constater que Madame [C] [E] bénéficie de l'aide juridictionnelle totale et la dispenser de la provision expertale,Réserver les droits et moyens des parties et renvoyer l'affaire à une audience ultérieure afin qu'il puisse être statué en lecture du rapport de consultation ou d'expertise ;Réserver les frais et les dépens en fin d'instance.A défaut et à titre infiniment subsidiaire :
Si par impossible il n'était pas fait droit aux arguments et fins exposés supra en défense et si Madame [C] [E] venait à être condamnée à payer une somme quelconque à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et juger que cette première, débitrice malheureuse et de bonne foi, pourra se libérer de sa dette à l'égard de la susdite société demanderesse principale en 36 mensualités consécutives et égales ;Juger qu'en cas de respect par Madame [C] [E] de l'échéancier ainsi accordé, la susdite clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;Juger qu'aucune considération d'équité ne permet l'application en l'espèce de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;Statuer ce que de droit sur les dépens.
Il sera renvoyé aux écritures des parties s’agissant des moyens de fait et de droit pour un exposé plus ample du litige conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 mars 2026 puis prorogée au 19 mai 2026 pour surcharge de travail, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines (42 jours) avant l'audience.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signalé l’assignation à la Préfecture le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 février 2025.

L'article 24 II de cette même loi indique que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ne peut être délivrée qu’après un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signalé à la CCAPEX la situation d’impayé locatif, par avis du 10 juillet 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation du 20 novembre 2024.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la subrogation de la SAS Action Logement Services dans les droits du bailleur

Il résulte de l'article 2291 du code civil que l'on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s'oblige, et même à son insu.

Suivant l'article 2308 du code civil, la caution a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n'a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s'il y a lieu.

L'article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Ainsi, en application de l'article 2309 du code civil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits que détenait le bailleur à l'encontre de Madame [C] [E] et notamment dans le droit de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et demander le payement des loyers, charges et indemnités d'occupation par lui versés au titre du cautionnement. En outre, l'article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de [J] prévoit que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

C'est donc à bon droit que la demanderesse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et engagé une action en paiement de la dette locative.

Il ressort de la quittance subrogative en date du 30 décembre 2022 que la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur la somme 2.220,98 euros au titre des impayés locatifs de Madame [C] [E] pour les mois de novembre et décembre 2020, janvier à avril 2021 et février et mai 2022.

Ainsi, en application de l'article 2309 du code civil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits que détenait Madame [A] [G] à l'encontre de Madame [C] [E] et notamment dans le droit de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et demander le payement des loyers, charges et indemnités d'occupation par lui versés au titre du cautionnement. En outre, l'article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

C'est donc à bon droit que la demanderesse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et engagé une action en paiement de la dette locative.

Sur la prescription

Aux termes de l’article 7 I de la loi du 06 juillet 1989 (loi du 24 mars 2014) « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »

En l’espèce, l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE concerne le règlement effectué par elle auprès de la société CITYA BELVIA CARCASSONNE, mandataire du bailleur, les loyers de novembre et décembre 2020, d’une partie des loyers de janvier à avril 2021 ainsi que février et mai 2022.

S’agissant d’une action découlant du bail, celle-ci est soumise à la prescription triennale.

En conséquence, l’assignation ayant été délivrée le 20 novembre 2024, la demande en paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE pour les loyers antérieurs au 20 novembre 2021 est prescrite.

La demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE relative à la prescription biennale sur le fondement de l’article L218-2 du code de la consommation sera rejetée, la prescription biennale ne s’appliquant pas aux actions découlant d’un contrat de bail.

Sur la demande en paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au demeurant, et en vertu de l'ancien article 1256 et de l'actuel article 1342-10 du code civil, tous deux applicables au cas d'espèce, le paiement d'un débiteur de plusieurs dettes échues de même nature ou même intérêt s'impute sur celle qu'il entend acquitter, et à défaut d'indication de sa part, sur celle qu'il a le plus intérêt à payer. A égalité d'intérêt ou de nature, l'imputation est effectuée sur la plus ancienne puis de manière proportionnelle. Le juge apprécie souverainement l'intérêt du débiteur.

Il résulte du décompte arrêté au 06 novembre 2024 des quittances subrogatives versés aux débats par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, sous réserve de la prescription attachée aux loyers antérieurs à novembre 2021, que Madame [C] [E] reste lui devoir la somme de 726,08 euros. Compte tenu du règlement partiel opéré le 26 août 2024 d’un montant de 197,56 euros versé par le bailleur à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [C] [E] demeure redevable de la somme totale de 528,52 euros.

Madame [C] [E] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 528,52 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ". L'article 24 V de cette même loi ajoute que " le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Le bail conclu le 02 octobre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 08 juillet 2024, pour la somme en principal de 1322,87 euros.

Il est relevé que compte tenu de la prescription pour les loyers antérieurs à novembre 2021, le commandement de payer est erroné. Toutefois, il apparait que les règlements effectués par [J] en février 2022, mai 2022 et décembre 2022, pour un montant total de 726,08 euros ne sont pas soumis à la prescription et que Madame [C] [E] demeurait redevable, au moment de la délivrance du commandement de payer le 08 juillet 2024, de cette somme et que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE était bien fondée à lui délivrer un commandement de payer.

Si le mandataire du bailleur a bien versé à VISALE la somme de 197,56 euros le 26 août 2024, ce versement ne suffit pas à régler l’ensemble des sommes dues au titre du commandement de payer.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 septembre 2024.

Toutefois, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation".

En application de l'article 24 VII de cette même loi, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte des justificatifs versés au dossier, et notamment de l’extrait de compte du locataire de CITYA BASTIDE et des quittances de loyers délivrées par cette dernière, que Madame [C] [E] s’est bien acquittée du règlement de son loyer jusqu’au jour de l’audience, la dernière quittance de loyer concernant le mois de novembre 2025. Ainsi, elle remplit les conditions fixées par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir des délais de paiement et sa demande en ce sens sera acceptée.

Dans ces conditions, il y a lieu d'autoriser Madame [C] [E] à se libérer de l'arriéré locatif dans les conditions précisées dans le dispositif, ce règlement supplémentaire devant intervenir en sus du loyer courant et des charges.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à la locataire, suspendus, sous condition du respect par cette dernière de sa proposition de règlement de sa dette et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, en cas de défaut de respect de l'accord, soit à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la locataire sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Il n'y a pas lieu d'assortir cette décision d'une astreinte.

Dans cette hypothèse jusqu'à leur départ des lieux, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer en cours outre les charges, et, en raison de son caractère indemnitaire soumis l'appréciation souveraine du juge, il conviendra de ne pas l'indexer.

Sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile, les dépens et l'exécution provisoire

Il convient, en application de l'article 696 du Code de procédure civile, de condamner Madame [C] [E] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer.

L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont pu engager pour la présente instance. La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Madame [C] [E] seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

Il conviendra, en outre, de rappeler que ce jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :