TJ 42218, 2 juill. 2026, RG 25/02612

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02612 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZF6

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge chargée des contentieux de la protection
assistée, de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 05 Mai 2026

ENTRE :

Monsieur [Q] [T] [A]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Annick SADURNI, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Me Coraly SADURNI-RAFFAT, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [Z] [I]
né le 18 Août 1979
demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [X] [E]
né le 16 Mars 1989
demeurant [Adresse 3]

comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 25 février 2019 prenant effet à compter du 01 mars 2019, Monsieur [Q] [A] a donné à bail à Monsieur [X] [E], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 500,00 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 50,00 euros.

Par acte séparé du 25 février 2019, Monsieur [Z] [I] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [X] [E], du paiement des loyers, des charges ainsi que de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et ce dans la limite de 59 400,00 euros.

Monsieur [Q] [A] a fait délivrer le 27 mars 2025 à Monsieur [X] [E] un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution le 14 avril 2025, pour un arriéré de 3 477,29 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 31 mars 2025, Monsieur [Q] [A] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 mai 2025 à Monsieur [X] [E], signifiée par dépôt à étude, et le 27 mai 2025 à Monsieur [Z] [I], es qualité de caution, signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [Q] [A] a attrait ces derniers devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
de constater la résiliation du contrat de location ;d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [E] et tout occupant de son chef;de condamner Monsieur [X] [E] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :4 720,73 euros au titre de sa créance locative, arrêtée au 1 mai 2025, somme à parfaire au jour de l'audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
Monsieur [Q] [A] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par notification électronique le 27 mai 2025.

Par jugement en date du 08 janvier 2026, faisant suite à l'audience du 04 novembre 2025, le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne a ordonné la réouverture des débats et enjoint Monsieur [Q] [A] à produire un décompte locatif détaillé, compte tenu de l'irrégularité des montants facturés chaque mois au locataire sur celui produit au soutien de la demande.

L'audience s'est tenue le 5 mai 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [Q] [A], représenté par son conseil, a déposé le décompte demandé et sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, en réactualisant sa créance à la somme de 11 616,70 euros.

Monsieur [X] [E], comparant en personne, a fait valoir qu'il avait arrêté de payer son loyer en raison de l'absence de réponse du bailleur à ses demandes de travaux.
A titre subsidiaire, il a sollicité le gel de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, indiquant avoir retrouvé un emploi depuis 2 mois. Il a précisé que son garant vivait en Belgique.

Monsieur [Z] [I], n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence de Monsieur [Z] [I].

Sur l’état du logement et l’exception d’inexécution

Aux termes de l'article 1719 du code civil : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement  décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […] »

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout bailleur est tenu « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. »

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties […] Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.»

L'indécence d'un logement peut donc justifier une diminution par le juge du montant des loyers ou la condamnation au versement de dommages et intérêts pour les préjudices subis. Le constat de l'insalubrité d'un logement peut également entrainer une suspension du règlement de l'intégralité des loyers.

En revanche, le locataire ne peut s'abstenir de régler ses loyers au motif de la nécessité pour son bailleur de faire réaliser des travaux dans les lieux loués, de sorte qu'il lui incombe le cas échéant en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de mettre en demeure son bailleur d'exécuter les travaux de réfection qu'il estime à sa charge et, à défaut d'exécution, de saisir le juge d'une demande d'autorisation de réaliser les travaux et de suspendre, en tout ou en partie, le paiement des loyers.

Enfin, il doit être rappelé qu'en application de l'article 1353 du code civil «Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, Monsieur [Z] [I] soutient l'existence de multiples désordres dans son logement (portes cassées, sol dégradé, …) pour justifier l'absence du paiement de son loyer. Toutefois, il n'apporte aucune pièce au soutien de sa prétention.

Dans ces conditions, il convient de rejeter l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [Z] [I].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le délai d'un mois constitue un délai inférieur à celui prévu par la loi, qui était, au moment de la conclusion du bail, un délai de deux mois.

Contrairement au délai légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat, le commandement de payer vise l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s'en rapporte à un délai légal de six semaines.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient donc de retenir un délai de deux mois.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [X] [E] le 27 mars 2025 pour un arriéré de loyers de 3 477,29 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [X] [E] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mai 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [Q] [A] verse aux débats un décompte arrêté au 29 avril 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 11 616,70 euros, échéance du mois d'avril 2026 incluse.

Au vu des justificatifs fournis, il convient de déduire de ce montant :
les sommes facturées au titre des frais d'impayés bancaires, lesquels ne sont pas justifiés, soit un montant total de 80,00 euros,la somme de 270,61 euros facturée au titre des frais d'huissier, lesquels sont compris dans les dépens.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [X] [E] à payer la somme de 11 266,09 euros, actualisée au 29 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit que Monsieur [X] [E] n'a pas repris au jour de l'audience le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte, que son dernier paiement remonte au mois de décembre 2024.

Dès lors, cette carence fait obstacle à l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Monsieur [X] [E] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [Q] [A]. Pour rappel, l'indemnité d'occupation sera due à compter du mois de mai 2026.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [X] [E] à verser cette indemnité à Monsieur [Q] [A] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, par acte sous seing privé du 25 février 2019, Monsieur [Z] [I] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [X] [E], du paiement de la dette de loyers, des charges ainsi que de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Il est en outre établi que le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution dans les délais légaux.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Z] [I], solidairement avec Monsieur [X] [E], à payer à Monsieur [Q] [A] , la somme de 11 266,09 euros, représentant l’arriéré locatif actualisé au 29 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse.

Monsieur [Z] [I] sera également condamné solidairement avec Monsieur [X] [E] à verser à Monsieur [Q] [A] une indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de mai 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [X] [E] et de Monsieur [Z] [I].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par Monsieur [Q] [A] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [E] in solidum avec Monsieur [Z] [I], es qualité de caution, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 mars 2025, de sa signification à la CCAPEX, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [Q] [A] l'ensemble des frais non compris dans les dépens.

Il convient donc de condamner Monsieur [X] [E] in solidum avec Monsieur [Z] [I], es qualité de caution, à verser à Monsieur [Q] [A] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS