TJ 80021, 2 juill. 2026, RG 26/00146

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS
Chambre de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

JCP [Localité 2] Référé

N° RG 26/00146 - N° Portalis DB26-W-B7K-IZJU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 02 Juillet 2026

[L], [L]

C/

[O], [W]

expédition délivrée le 02 Juillet 2026
Me HEMBERT
Me AYIKOUE
service expertise

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l'audience publique des référés du 18 Mai 2026, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026 ;

PRESIDENT : Madame Céline BARTHOU

GREFFIÈRE : Mme Manon MONDANGE

DEMANDEURS :

Madame [G] [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Christophe HEMBERT, avocat au barreau d’AMIENS

Monsieur [D] [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Christophe HEMBERT, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [K] [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Fabrice AYIKOUE, avocat au barreau de SENLIS

Monsieur [A] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Fabrice AYIKOUE, avocat au barreau de SENLIS

Date des débats : 18 Mai 2026

Vu la citation introductive d'instance en date du 30 Avril 2026 et entre les parties susvisées.

EXPOSÉ DU LITIGE

le 12 janvier 2019, par acte sous seing privé, Madame [K] [O] et Monsieur [A] [W] ont donné à bail à Monsieur [D] [L] et Madame [G] [Y] épouse [L], ci-après dénommés époux [L], un logement nu de 79,05 m2 sis [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 650 euros.
Un état des lieux a été réalisé à la date de prise d’effet du contrat le 8 février 2019.
Saisi par les époux [L], un agent du pôle départemental de lutte contre l’habitat a réalisé une visite du logement le 16 avril 2024. S’en est suivi un contrôle sanitaire de l’habitation par l’Agence Régionale de Santé le 14 mai 2024.
Le rapport de l’[Localité 6] établi le 3 juin 2024 a mis en évidence plusieurs désordres et le 13 juin 2024, les bailleurs ont été mis en demeure par la préfecture de procéder sous vingt jours à des travaux de mise en conformité.

La CAF, organisme payeur, a dressé un constat de non décence le 8 août 2024 et a instauré à compter du 1er septembre 2024 une mesure conservatoire consistant à suspendre le versement aux bailleurs de l’allocation due aux locataires jusqu’à la mise en conformité du logement.

Le 3 septembre 2024, la mairie de [Localité 7] a mis en demeure Madame [K] [O] et Monsieur [A] [W] de procéder sous trois mois aux réparations nécessaires. A l’issue des trois mois, elle a procédé à un état des lieux. Elle a constaté la persistance de désordres malgré la réalisation de travaux.

Le 8 août 2025, un rapport de contrôle a été établi par la direction départementale des territoires et de la mer de la Somme. Tout en relevant la disparition de certains risques, il a conclu à l’impossibilité de procéder à la levée des mesures administratives du fait de la persistance de certains désordres et l’apparition d’un nouveau risque lié à la solidité du bâtiment.

Le 5 décembre 2025, la CAF a observé l’absence de mise en conformité du logement dans le délai de dix-huit mois et a informé Madame [K] [O] et Monsieur [A] [W] de la perte définitive des allocations conservées depuis le 1er septembre 2024. Elle a également informé les époux [L] de la suppression totale de leurs droits à compter du 1er mars 2026.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2026, les époux [L] ont fait assigner en référé Madame [K] [O] et Monsieur [A] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mai 2026.

A l’audience, les époux [L] revoient l’ordre des prétentions formulées dans leur assignation. Ils demandent qu’une expertise soit ordonnée à la charge de Madame [K] [O] et de Monsieur [A] [W] et que les loyers soient suspendus ou réduits à hauteur de 250 euros jusqu’à la complète réalisation des travaux par les bailleurs et jusqu’à la mise en conformité de l’immeuble.
Ils sollicitent la condamnation des bailleurs aux dépens et au paiement de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande d’expertise, ils invoquent les articles 145 et 835 du code de procédure civile et exposent la nécessité d’évaluer l’habitabilité de l’immeuble et les préjudices de jouissance subis.
Pour soutenir leurs demandes en suspension ou en réduction de loyer, ils invoquent l’article 1719 du code civil, les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et observent que les bailleurs ont manqué à leurs obligations contractuelles en leur fournissant un logement indécent les exposant à des risques pour leur santé et leur sécurité. Ils ajoutent que l’allocation versée par la CAF est essentielle au budget de leur famille et que sa suspension fait suite au défaut de mise en conformité du logement par les bailleurs.

A l’audience, Madame [K] [O] et Monsieur [A] [W] s’en rapportent à leurs conclusions. Ils émettent les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise et sollicitent qu’elle soit ordonnée à la charge des demandeurs. Ils s’opposent aux demandes de suspension et de réduction des loyers. Ils sollicitent à titre reconventionnel la condamnation des époux [L] au paiement de la somme de 6 398 euros au titre des loyers impayés. En tout état de cause, ils demandent la condamnation solidaire des époux [L] aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour fonder leur demande reconventionnelle en paiement et s’opposer aux demandes de suspension et de réduction des loyers, Madame [K] [O] et Monsieur [A] [W] soutiennent qu’ils ont donné à bail un logement propre et exempt de vices, qu’ils ont toujours répondu aux sollicitations de leurs locataires qui ont fait obstacle à la réalisation des travaux et que c’est l’utilisation anormale et l‘absence d’entretien des lieux par les époux [L] qui ont conduit aux désordres. Ils précisent que Madame [O] est placée en invalidité et font valoir le préjudice économique né des travaux réalisés et de l’arrêt de perception des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS

* Sur la demande d’expertise

En vertu des articles 145 et 263 du code de procédure civile, l’expertise ne peut être ordonnée, y compris en référé, que si des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge. Aux termes de l’article 269 du même code, le juge fixe le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert et désigne la partie qui devra la consigner et le délai dans lequel elle devra le faire.

En vertu de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Les caractéristiques du logement décent sont définies dans l’article 1 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
- Il assure le clos et le couvert.
- Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
- La nature et l'état de conservation et d'entretien des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement;
- Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Dans son article 2, ce même décret prévoit qu’un logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement de son cocontractant à ses obligations d'en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent ou d’un manquement à son obligation d'entretien d’établir le caractère indécent du logement et l’inertie fautive du bailleur face à la connaissance de cette indécence.
L'obligation du bailleur ne cesse qu'en cas de force majeure mais sa garantie peut être écartée, totalement ou partiellement, en cas de faute du locataire. 

En l’espèce, le rapport de l’[Localité 6] établi le 3 juin 2024 à la suite de la visite réalisée par l’agent du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne le 16 avril 2024 identifie des risques de chutes de personne et d’accident, des risques de survenue ou d’aggravation de pathologies, des risques d’électrisation, d’électrocution ou d’incendie et des risques d’intoxication au monoxyde de carbone.
Le rapport de contrôle du 8 août 2025 constate que certains désordres persistent malgré les mises en conformité déjà opérées par les bailleurs. Il relève ainsi  :
- l’absence de système de ventilation dans la cuisine et dans la cave,
- la présence de moisissures dans la seconde chambre et dans les pièces sanitaires du rez-de-chaussée,
- l’absence d’étanchéité à l’air de toutes les menuiseries du logement
- un défaut de solidarité du bâti au niveau de l’accès à la cave avec la désolidarisation de briques en partie basse.

Il en découle que le caractère indécent du logement est établi du 16 avril 2024 à 8 août 2025.

Madame [K] [O] et Monsieur [A] [W] justifient avoir réalisé de nouvelles réparations depuis le contrôle du 8 août 2025 notamment en mettant en place des déflecteurs sur les fenêtres, en procédant à l’étanchéité des ouvertures et en traitant les murs couverts de moisissures.

Pour autant, les éléments du dossier sont insuffisants pour déterminer l’habitabilité du logement en ce que l’installation d’un système de ventilation parait définitivement compromise et que la solidité du bâtiment est désormais mise en doute. Aucun constat ou consultation ne pourrait pallier cette insuffisance.

Les éléments du dossier sont également insuffisants pour évaluer le préjudice de jouissance subi par les époux [L].

Il sera donc fait droit à la demande d’expertise.

Il ressort du dossier que les époux [L] n’ont pas démontré avoir procédé aux entretiens annuels de la chaudière et à la vidange de la fosse septique, obligations qui leur incombent et qui sont rappelées dans le contrat de bail.

La mission d’expertise sera donc étendue à l’évaluation de la responsabilité respective des bailleurs et des locataires dans l’origine des désordres.

S’agissant de la provision, aucun élément ne justifie de la mettre à la charge des défendeurs qui justifient des difficultés à réaliser les travaux de mise en conformité. Les demandeurs bénéficiant de l’aide juridictionnelle, la consignation sera effectuée aux frais avancés du Trésor Public.

* Sur la suspension ou la réduction des loyers jusqu’à la réalisation des travaux et la mise en conformité du logement

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut suspendre l’exécution de son obligation si l’inexécution est suffisamment grave. Elle peut également obtenir une réduction du prix. Il est admis qu’au titre de l’article 1719 du code civil, l’exception d’inexécution prévue à l’article 1217 du code civil ne s’applique dans le domaine des contrats de louage qu’en cas de non-conformité du logement aux normes d’hygiène et de sécurité et d’impossibilité totale d’utiliser les lieux.

En vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi par une partie pour l’exécution de travaux dans un logement indécent au sens de l’article 6 de la même loi, il détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution et peut réduire ou suspendre le loyer. Il en ressort que les demandes de suspension ou de réduction du loyer ne sont prévues qu’accessoirement à l’exécution de travaux et que le juge ne peut ordonner la suspension ou la réduction des loyers que lorsqu’il est saisi d’une demande d’exécution de travaux.

En l’espèce, les époux [L] se sont maintenus dans le logement depuis la prise d’effet du bail le 8 février 2019. Les arrêtés mettant en demeure Madame [K] [O] et Monsieur [A] [W] d’exécuter les travaux ne peuvent d’ailleurs s’interpréter comme des arrêtés de mise en sécurité nécessitant le départ des époux [L] du bâtiment.
L’impossibilité totale d’utiliser les lieux n’étant pas démontrée, les époux [L] ne peuvent invoquer l’exception d’inexécution pour fonder leur demande en réduction ou suspension de loyer.

Par ailleurs, les époux [L] ont saisi le tribunal d’une demande de suspension ou de réduction de loyer et d’une demande d’expertise. Ils n’ont formé aucune prétention s’agissant de l’exécution de travaux. Le juge n’a ainsi pas le pouvoir d’ordonner la réduction ou la suspension des loyers jusqu’à la réalisation des travaux.

La demande de suspension ou de réduction de loyer sera donc rejetée.

-Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers impayés

Sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge peut statuer en référé dans tous les cas d’urgence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au visa de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’organisme payeur suspend à titre conservatoire le versement de l’allocation au bailleur, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations normalement perçues.

En l’espèce, le prix du loyer mensuel du logement a été fixé à 650 euros.
Les époux [L] étant bénéficiaires de l’allocation logement, une partie de ce prix était pris en charge par la CAF jusqu’au 1er mars 2026. L’organisme payeur a conservé les sommes dues aux bailleurs entre 1er septembre 2024 et le 1er mars 2026, entrainant pour Madame [K] [O] et Monsieur [A] [W] une perte nette de 6042 euros selon le décompte CAF daté du 25 février 2026. Cette mesure conservatoire a pris fin et le bénéfice de l’allocation a été perdu sans que l’organisme ait fait usage des dispositions de l’article L.843-3 du code de la construction et de l’habitation permettant de prolonger exceptionnellement le bénéfice de l’allocation et sa conservation dans l’attente de la mise en conformité.

Un état des comptes établi le 24 avril 2026 par l’agence ORPI en charge de la gestion locative mentionne un impayé de loyer à hauteur de 6398,54 euros, loyer d’avril inclus. L’origine de cette dette n’est pas précisée et il n’est pas possible de déterminer si ces sommes correspondent aux retenues effectuées par la CAF ou à l’irrespect par les époux [L] de leur obligation de s’acquitter de leur part du loyer.

Aussi, bien qu’aucun moyen n’ait été opposé en défense pour la contester, l’existence de l’obligation des époux [L] de payer la somme de 6 398,54 euros n’est ni manifeste ni absolument certaine.

La demande reconventionnelle en paiement des loyers impayés de Madame [K] [O] et Monsieur [A] [W] sera donc rejetée.

La demande de suspension du paiement de loyer et subsidiairement de réduction étant rejetée, il y a lieu de rappeler aux locataires leur obligation de payer l’intégralité de leur loyer.

* sur les demandes accessoires

Les dépens du référé seront supportés par les demandeurs.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS