TJ 69264, 9 juin 2026, RG 25/00562

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 25/00562
N° Portalis DB2I-W-B7J-C474

Minute :

JUGEMENT DU
09 Juin 2026

S.A. ALLIADE HABITAT

C/

[P] [H]
[E] [V] épouse [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 24 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 09 Juin 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. ALLIADE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] (07)
représentée par Me Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par Me Aurélie MAITRE, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [H] demeurant [Adresse 3],
non comparant.

Madame [E] [V] épouse [H] demeurant [Adresse 3], représentée par Me Heloise PELUX, avocate au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant.
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro C-69264-2025-1278 du 19/12/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1]).

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 septembre 2013, la S.A Alliade Habitat a donné à bail à 2 colocataires Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V], un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable d'un montant initial de 308,92 € hors charges.

La S.A Alliade Habitat a fait délivrer le 13 février 2025 à Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 370,00 €, et de fournir les justificatifs de la souscription d'une assurance habitation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 février 2025, la S.A Alliade Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 décembre 1899, la S.A Alliade Habitat a attrait Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins :
- De constater l'application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges et pour défaut d'assurance, ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail ;
- D'ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V] ;
- De condamner solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V] au paiement des sommes suivantes :
540,35 € au titre de leur créance locative arrêtée au 13 mai 2025 ;Une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu'au départ effectif des lieux ;46 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail ;300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La S.A Alliade Habitat a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 19 mai 2025.

Une première audience s'est tenue le 14 octobre 2025 et le dossier a été renvoyé à l'audience du 9 décembre 2025 à la demande des locataires. Le dossier a été retenu à l'audience du 24 mars 2026.

La S.A Alliade Habitat, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 831,74 € à la date du 17 mars 2026. Elle a expliqué au soutien des prétentions : que les loyers sont payés de façon aléatoires. Son conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l'audience.

Monsieur [P] [H] n'a pas comparu, mais Madame [J] [V], représentée par son conseil n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :
- D'accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative ;
- La suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [J] [V] explique que 600 € de fonds de solidarité logement a été versé et qu'un autre virement interviendra le 31 mars 2026. Son conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l'audience.

Monsieur [P] [H] bien que régulièrement cité en étude n'a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026. Une note en délibéré a été accordée afin que le bailleur puisse fournir le dernier décompte actualisé.

Une prorogation du délibéré a par ailleurs été ordonnée au 9 juin 2026, pour permettre à la locataire de produire une attestation d'assurance, ce qui a été réalisé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que la S.A Alliade Habitat a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L'action est donc recevable.

SUR LA RESILIATION DU BAIL, LA DETTE ET LES DELAIS DE PAIEMENT

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

La Cour de cassation, aux termes d'un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 13 février 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu'il convient d'appliquer ce délai.

Malgré l'absence de Monsieur [P] [H] à l'audience, il convient d'actualiser le montant de la dette locative selon le dernier décompte fourni à l'audience afin de tenir compte des derniers versements effectués.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré à Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V] le 13 février 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 370,00 € et qu'il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V] n'ayant pas réglé la dette locative.

L'analyse des éléments comptables démontre également qu'au 2 avril 2026 (décompte envoyé dans le cadre d'une note en délibéré) la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 503,98 €, incluant le mois de mars 2026, et que Madame [J] [V], présente à l'audience, sollicite des délais de paiement.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 avril 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V] à payer la somme de 503,98 € à la S.A Alliade Habitat, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Toutefois, compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience par al locataire, de la situation de cette dernière, de son engagement, et des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il convient d'accorder à Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l'espèce, Madame [J] [V] a exprimé son souhait de se maintenir dans les lieux, à l'audience et en reprenant le versement intégral de son loyer courant avant l'audience. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé précédemment.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

La clause de résiliation reprendra son plein effet ;
La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;
Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V] devront régler à la S.A Alliade Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du mois de mai 2025, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
Et faute par Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V] d'avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d'un commandement d'huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu'il plaira à la S.A Alliade Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V], dans les conditions prévues par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé que " dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions réglementaires " (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent adressée en copie à la caisse d'allocations familiales.

SUR LA CLAUSE PÉNALE

En vertu de l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 issu de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause (…) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble...

En l’espèce, le contrat de bail litigieux contient une telle clause pénale qui prévoit une indemnité pour le bailleur en cas de non-paiement des loyers ou de non-respect des engagements du preneur.

Dans ces circonstances, cette clause pénale est réputée non écrite et il convient de rejeter la demande d’indemnisation fondée sur celle-ci.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [E] [V] à payer à la S.A Alliade Habitat la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :