TJ 68224, 25 juin 2026, RG 25/02736

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02736 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JQF4
Section 2
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représenté par Maître Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Y] [P], né le 25 Décembre 1957 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

sous curatelle renforcée de l’ Association APAMAD, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Victor ANTONY : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Avril 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Natacha LANDAUER, Greffier lors du prononcé

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 11 octobre 2023, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à Monsieur [Y] [P] un logement à usage d'habitation ainsi que ses annexes situés au [Adresse 7] à [Localité 3] moyennant un loyer initial mensuel de 223,34 euros outre une provision mensuelle sur charges.

Le 21 juillet 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait délivrer à Monsieur [Y] [P] un commandement de payer la somme de 3740,76 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 octobre 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Monsieur [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :
Déclarer la demande recevable et bien fondée, A titre principal,
Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 22 septembre 2025, En conséquence,
Ordonner au défendeur de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision, Dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Dire et juger qu’à compter du 22 septembre 2025 le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse la somme de 4158,30 € au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date, Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer, Le condamner au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit, A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail entre l’OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE et le défendeur portant sur le logement situé [Adresse 7] à [Localité 3],En conséquence,
Condamner le défendeur ainsi que tout occupant de son chef à évacuer, immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’il occupe dans l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 3],Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il y sera procédé avec le concours de la force publique, Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse la somme de 4158,30 € arrêtée au 30 septembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse les loyers, charges ou provisions sur charges à échoir à partir du 1er octobre 2025,
Dire et juger qu’à compter du jugement à intervenir le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et l’y condamner, Dire et juger que la clause d’indexation du loyer figurant dans le bail résilié s’appliquera à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir, Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens et au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit.
L’affaire a été fixée à l’audience du 27 janvier 2026 au cours de laquelle un renvoi a été ordonné afin de convoquer l’APAMAD en qualité de curateur de Monsieur [Y] [P].

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 avril 2026.

A cette audience, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représenté par son conseil expose que l’impayé de loyer s’élève à la somme de 3420,30 €. Il précise que le locataire a repris le paiement du loyer courant en versant une somme supplémentaire de 150 €. Il expose ne pas être opposé à l’octroi des délais de paiement.

Monsieur [Y] [P], comparant, ne conteste pas l’arriéré locatif. Il expose vouloir se maintenir dans le logement et sollicite des délais de paiement.

L’APAMAD, agissant en qualité de curateur de Monsieur [Y] [P], selon jugement du 20 janvier 2026, n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail d'habitation est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location conclu le 11 octobre 2023 contient une clause résolutoire en son article 4.5 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 21 juillet 2025 pour la somme en principal de 3740,76 euros, hors coût de l’acte.

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2025.

Cependant, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a indiqué à l’audience ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement sous réserve de l’application d’une clause cassatoire.

Il ressort du décompte produit à l’audience que Monsieur [Y] [P] a repris le versement intégral du loyer et verse depuis le 3 février 2026 une somme supplémentaire de 150 € par mois.

Compte tenu de l’accord exprès du bailleur exprimé à l’audience aux fins d’octroi de délais de paiement, du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par le locataire afin de se maintenir dans les lieux caractérisant sa volonté de régulariser sa situation vis-à-vis du bailleur et de sa situation personnelle, il y a lieu d’accorder à Monsieur [Y] [P] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d'expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et Monsieur [Y] [P] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance du bailleur

En application des stipulations du bail, le locataire est tenu de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’en rapporter la preuve.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit un décompte actualisé à la date du 24 avril 2026 démontrant que Monsieur [Y] [P] reste devoir la somme de 3408,30 € terme de mars 2026 inclus. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 156,66 € au titre des frais de recouvrement

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette et indique à l’audience reconnaitre l’arriéré locatif.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3251,64 € au titre des loyers et charges échus impayés et indemnités d’occupation, à la date du 24 avril 2026, assortie des intérêts au taux legal à compter de l’assignation soit le 17 octobre 2025.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Y] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [P] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité impose de rejeter la demande présentée par le bailleur au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS