TJ 68224, 25 juin 2026, RG 25/03064

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/03064 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JRUO
Section 2
CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [Q] [O] divorcée [X]
née le 04 Décembre 1972 à [Localité 2] (HAUT RHIN)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
- représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : substituée par Me Jeanne ROTH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [Y] [R]
né le 02 Août 1990 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]
- comparant en personne
Madame [B] [A]
née le 12 Juin 1996, demeurant [Adresse 5]
- comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Victor ANTONY : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Avril 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Natacha LANDAUER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat daté du 23 août 2022 portant sur un appartement et ses annexes situés au [Adresse 6] à [Localité 3], Monsieur [W] [X] et Madame [Q] [X] ont consenti un bail à Monsieur [K] [Y] [R] et à Madame [B] [A]. Le montant initial du loyer avait été fixé à 982 € par mois provision sur charges incluse.

Par acte notarié du 10 octobre 2022, Madame [Q] [X] est devenue l'unique propriétaire du bien donné à bail.

Le 28 novembre 2024, Madame [Q] [X] a par acte de commissaire de justice décerné à ses locataires un congé aux fins de vente.

Monsieur [K] [Y] [R] et Madame [B] [A] se sont maintenus dans les lieux.

Par exploit de commissaire de justice du 26 novembre 2025, Madame [Q] [X] a assigné Monsieur [K] [Y] [R] et Madame [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de constater la validité du congé pour vente, prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des locataires et condamner ces derniers au paiement de différentes sommes.

L'affaire a été fixée à l'audience et plaidée à l'audience du 28 avril 2026.

A cette audience, Madame [Q] [X] représentée par son conseil a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Valider le congé pour vente signifié à Monsieur [K] [Y] [R] et à Madame [B] [A],
En conséquence, compte tenu que Monsieur [K] [Y] [R] et Madame [B] [A] sont occupants sans droit ni titre depuis le 24 août 2025,
- Ordonner sans délai l'expulsion de Monsieur [K] [Y] [R] et Madame [B] [A] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- Ordonner que la dette locative soir réactualisée au jour de l'audience, y rajoutant les mois d'octobre à avril 2026 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par les occupants,
- Les voir condamner solidairement depuis le 24 août 2025 au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours (1070,63 €) jusqu'à leur départ effectif des lieux,
- Ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,
- Les voir condamner solidairement au paiement d'une somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que ses locataires se sont maintenus dans les lieux malgré la délivrance du congé et sollicite leur expulsion. Elle précise que le loyer et l'indemnité d'occupation sont payés régulièrement et qu'il n'existe aucune dette locative.

Monsieur [K] [Y] [R] et Madame [B] [A] comparants exposent vouloir libérer le logement mais ne trouver, malgré de multiples demandes, aucun autre logement. Ils estiment que cette difficulté de se reloger découle du fait qu'ils n'ont pas une situation professionnelle pérenne puisque Monsieur [K] [Y] [R] est intérimaire.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour habiter ou pour vendre le logement.
Le congé doit indiquer le motif allégué, et, en cas de reprise, " les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin ou la personne avec laquelle il est lié par un PACS, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. "

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local et devient occupant sans droit ni titre.

En l'espèce, le bail a été conclu entre les parties le 23 août 2022, a pris effet le 24 août 2022 et le contrat de location prévoit une durée initiale de trois années. Le bailleur a délivré congé à Monsieur [K] [Y] [R] et à Madame [B] [A], par acte de commissaire de justice le 28 novembre 2024 remis à étude afin qu'ils quittent les lieux pour le 23 août 2025 aux fins de vente du bien immobilier.
Le congé a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée et respecte ainsi les formes et délais légaux requis.

Ce congé délivré six mois avant le terme du bail, comporte les mentions requises à peine de nullité, notamment le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé précise par ailleurs qu'est annexée la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Le congé délivré aux défendeurs est ainsi régulier au fond et il y a dès lors lieu de constater sa validité.

En outre, Monsieur [K] [Y] [R] et Madame [B] [A] ne contestent pas ledit congé.

Le bail s'est en conséquence trouvé résilié par l'effet du congé, de sorte que Monsieur [K] [Y] [R] et Madame [B] [A] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 24 août 2025.

Sur les conséquences de la validité du congé

Sur la demande d'expulsion

En conséquence de ce qui précède, il doit être constaté que le bail a pris fin le 23 août 2025, date d'échéance du bail consenti le 23 août 2022, par l'effet du congé valablement délivré dans le délai de 6 mois précédent cette date, le 28 novembre 2024.

Par application de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [K] [Y] [R] et Madame [B] [A] n'ont donc plus aucun droit ni titre pour occuper le bien loué depuis le 24 août 2025.

Ils doivent en conséquence être condamnés à évacuer les lieux, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leur chef.

Il convient par ailleurs de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais de l'expulsion

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l'espèce, Monsieur [K] [Y] [R] et Madame [B] [A] se sont maintenus dans le logement depuis le 24 août 2025. Ils ont ainsi bénéficié d'un large délai pour quitter les lieux.

Ainsi en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ils pourront être expulsés après le respect d'un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux. En l'espèce, rien ne justifie de supprimer le délai de deux mois et cela d'autant plus que ce délai permettra aux défendeurs de trouver une solution de relogement.

Il convient de rappeler qu'à défaut de libération volontaire de leur part dans le délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, le bail a été résilié au 24 août 2025, il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l'occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit la somme de 1 070,63 €, conformément à la demande, et d'autre part, de dire qu'elle sera indexée sur la variation annuelle de l'indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

Monsieur [K] [Y] [R] et Madame [B] [A] sont condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité figurant au bail, au paiement de cette indemnité à compter du 24 août 2025 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Il ressort des débats à l'audience que les locataires s'acquittent du paiement de l'indemnité d'occupation et qu'à la date de l'audience aucune dette locative n'existe.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [K] [Y] [R] et Madame [B] [A], qui succombent à l'instance, supporteront in solidum les dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qui ont été accomplies par Madame [Q] [X], Monsieur [K] [Y] [R] et Madame [B] [A] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS