TJ 68224, 25 juin 2026, RG 26/00011

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

---

[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

---

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00011 - N° Portalis DB2G-W-B7K-JSWL
Section 2
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION- HABITAT, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représent2 par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Q] [W], née le 24 Décembre 1966, demeurant [Adresse 5] (HAUT-RHIN)

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [O], né le 23 Août 1962, demeurant [Adresse 6] [Localité 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Victor ANTONY : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Avril 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Natacha LANDAUER, Greffier lors du prononcé

EXPOSÉ DU LITIGE

Par une assignation en date du 5 novembre 2025, l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat a attrait Madame [Q] [W] et Monsieur [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande :
- Prononcer la résiliation du bail de l’appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4], du garage [Adresse 8] à [Localité 3] et de la place de parking à la même adresse,
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Q] [W] et de Monsieur [X] [O] ainsi que tout occupant de leur chef, des lieux faisant l’objet des baux situés [Adresse 7] à [Localité 4],
- Condamner solidairement Madame [Q] [W] et Monsieur [X] [O] à lui payer le montant de 5437,46 € selon décompte arrêté au 20 octobre 2025, majoré des loyers à échoir qui seraient impayés entre le mois de novembre 2025 et la date du jugement,
- Condamner solidairement Madame [Q] [W] et Monsieur [X] [O] à lui payer, jusqu’au départ effectif des lieux consacrés par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation hors APL de 546,59 € par mois, indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers, et majorée au titre des charges dument justifiées,
- Condamner solidairement Madame [Q] [W] et Monsieur [X] [O] aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’à 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2026 lors de laquelle le demandeur, régulièrement représenté par son conseil, a repris le bénéfice de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur expose avoir donné à bail aux défendeurs un local à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 7] à [Localité 4] à compter de juillet 2005. Il précise ne plus être en possession des baux mais que leur existence est démontrée puisque les locataires ont payé des loyers sur plusieurs mois.

Il précise que les locataires sont redevables de la somme de 9610,03 € mais qu’en raison de la prescription triennale, il sollicite uniquement la somme de 5437,46 €. Il en déduit qu’au regard du montant de l’arriéré locatif, il est recevable à solliciter le prononcé de la résiliation du bail.

Cités par actes délivrés à étude, Monsieur [X] [O] et Madame [Q] [W] n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un bail verbal

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le bail doit être écrit.

Les dispositions de l’article 1714 du code civil autorisent l’existence d’un bail verbal concernant les baux d’habitation. Lorsqu’un bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens comme l’occupation des lieux, le paiement des loyers, la production de quittances…

Il s’agit d’établir la rencontre des consentements sur la chose louée et le montant du loyer pour rendre le bail verbal valable.
Aussi, il est admis la possibilité de justifier d’un bail verbal. En revanche, dans cette hypothèse, aucune clause du bail (telle que la clause de solidarité ou la clause résolutoire) ne peut être appliquée.

En application de l’article 1715 du code civil, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen dès lors que celui-ci a reçu un commencement d’exécution.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat verse aux débats le décompte des sommes dues durant l’exécution du bail, avec les différents règlements de loyers effectués par Monsieur [X] [O] et Madame [Q] [W] à compter de juillet 2017. Il est également produit l’assignation qui a été signifiée à étude mais il est précisé dans les actes que les noms de Monsieur [X] [O] et Madame [Q] [W] figurent que la sonnette, sur la boite aux lettres et sur la porte. Ces éléments suffisent à établir le commencement d’exécution du bail verbal, au sens de l’article 1715 du code civil.

Absents à l’audience, Monsieur [X] [O] et Madame [Q] [W] par définition ne contestent par l’existence du bail verbal.

Il résulte de ce qui précède que les pièces versées aux débats sont suffisantes pour établir l’existence d’un bail d’habitation au profit de Monsieur [X] [O] et Madame [Q] [W] soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et aux dispositions de droit commun.

Sur la recevabilité de la demande

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 6 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 puisque le dossier a été examiné lors de la séance du 3 octobre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

En application des articles 1217,1224, 1227 et 1228 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.
La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.
La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, à l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparait que la dette locative s’élève à la somme de 5437,46 € au titre des loyers des mois de juillet 2023, mars 2024, avril 2024, juin 2024, octobre 2024 et mars 2025 ainsi que la régularisation des charges au titre de l’année 2023 selon décompte du 24 octobre 2025.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation principale incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus justifiant la résiliation du bail au 25 juin 2026.

Madame [Q] [W] et Monsieur [X] [O] non comparants, ne justifient d’aucun paiement libératoire ni d’une cause les exonérant du paiement des loyers et des charges. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Monsieur [X] [O] et Madame [Q] [W] seront condamnés à payer à l’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat la somme de 5437,46 €, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

L’expulsion de Madame [Q] [W] et Monsieur [X] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Par ailleurs, afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dès la signification de la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [Q] [W] et Monsieur [X] [O], de leur bien et ses annexes ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

De plus, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d'une part, de la fixer, conformément à la demande, au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit la somme de 546,59 € et de dire qu'elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées. En effet, aucune demande n’est formulée au titre du supplément de loyer de solidarité et le tribunal ne peut statuer ultra petita.

Madame [Q] [W] et Monsieur [X] [O] sont condamnés au paiement de cette indemnité à compter du 25 juin 2026 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Par ailleurs, Madame [Q] [W] et Monsieur [X] [O] seront condamnés à payer à l’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat le montant du loyer du logement, du garage et de l’emplacement de stationnement soit la somme de 584,59 € (546,59 + 29 +9) majorée des charges dument justifiées pour la période d’avril 2025 au 24 juin 2026.

La solidarité ne se présumant pas, en l’absence de bail écrit, la demande de condamnation solidaire est rejetée ainsi que la demande d’indexation du loyer sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Q] [W] et Monsieur [X] [O] succombent à l’instance, de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat, Madame [Q] [W] et Monsieur [X] [O] seront condamnés au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS