TJ 68224, 25 juin 2026, RG 26/00397

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00397 - N° Portalis DB2G-W-B7K-JULP
Section 2
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

[Localité 2] HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE SAINT-LOUIS AGGLOMERATION, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4] (HAUT RHIN)

représentée par Maître François WELSCH de la SELARL WELSCH-VITOUX, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71 substitué par Me Maeva VITOUX, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Y] [P] épouse [I], née le 02 Novembre 1982 à [Localité 3] (ALGERIE), de nationalité Algérienne, demeurant [Adresse 5] (HAUT RHIN)

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Victor ANTONY : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Avril 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Natacha LANDAUER, Greffier lors du prononcé

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 11 août 2017, l’office public de l’Habitat de [Localité 4] a donné en location à Madame [Y] [I] un logement à usage d'habitation ainsi qu’une cave situés [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer initial mensuel de 473,55 euros outre les provisions mensuelles sur charges.

Le 15 octobre 2025, l’office public de l’Habitat de [Localité 4] a fait délivrer à Madame [Y] [P] épouse [I] un commandement de payer la somme de 2536,02 euros au titre des loyers impayés et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 janvier 2026, l’office public de l’Habitat de Saint-Louis Agglomération a assigné Madame [Y] [P] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :
Déclarer la demande recevable et bien fondée, En conséquence,
Dire et juger que le contrat de bail signé entre les parties en date du 11 août 2017 est résilié de plein droit aux torts de la défenderesse, par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour laquelle un commandement de payer a été signifié en date du 15 octobre 2025,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts de la locataire, du fait de ses manquements répétés à ses obligations, Ordonner en conséquence l’évacuation de la défenderesse ainsi que tous occupants de son chef, de l’appartement situé au rez-de – chaussée de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] ainsi que de la cave n°72 sous astreinte définitive d’un montant de 30 € par jour de retard à compter du prononcer du jugement à intervenir, Autoriser la partie requérante à sa faire assister d’un serrurier et de la force publique pour évacuer la défenderesse ainsi que tous occupants de son chef, dudit appartement et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants,En toute hypothèse,
Condamner Madame [Y] [P] épouse [I] au paiement :Du montant de 4884,07 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au mois de décembre 2025 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la présente demande, D’une indemnité d’occupation mensuelle de 850 € hors charges à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à évacuation définitive de la locataire, De la somme de 850 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, La condamner aux entiers frais et dépens de la procédure, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 28 avril 2026.

A cette audience, l’office public de l’Habitat de [Localité 4], représenté par son conseil a repris les termes de son assignation et a maintenu l’intégralité des demandes. Il précise que la dette locative est en augmentation et ajoute n’avoir aucune information sur un éventuel dossier de surendettement.

Madame [Y] [P] épouse [I], comparante affirme être d’accord avec l’arriéré locatif. Elle expose être au chômage et avoir déposé un dossier de surendettement il y a vingt jours.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné en date du 14 avril 2026 duquel il ressort que Madame [Y] [P] épouse [I] percoit l’allocation de solidarité depuis 2025 et qu’elle souhaite retrouver une activité professionnelle dans la restauration.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 29 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’office public de l’Habitat de [Localité 2] Agglomération justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 11 août 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 octobre 2025 pour la somme en principal de 2536,02 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 décembre 2025. En effet, des prélèvements ont été effectués mais ces derniers ont fait l’objet d’un rejet.

Il convient d'ajouter que ce commandement se référait également aux dispositions du contrat relative à la résiliation de plein droit du bail pour non justification d'une assurance garantissant les risques locatifs.

La demande d'injonction à justifier d’une assurance est sans objet par suite de la résiliation du bail.

Madame [Y] [P] épouse [I] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Y] [P] épouse [I] de son bien et ses annexes ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 décembre 2025.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Il ressort des pièces de la procédure que le loyer et la provision sur charges selon quittancement du mois de décembre 2025 s’élève à la somme de 727,03 €

Au vu des différents éléments versés aux débats, le montant réclamé par le bailleur (850 € hors charges) supérieur au montant du loyer apparaît manifestement excessif. Aussi, il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé selon l'indice prévu au contrat de bail, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 727,03 € au titre du loyer et de la provision sur charges et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 16 décembre 2025, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, cela afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n'y a pas lieu de l'assortir d'une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à la lecture du décompte arrêté à la date du 20 janvier 2026, il n’est pas démontré que Madame [Y] [P] épouse [I] a repris le paiement du loyer courant avant la date d’audience. Par ailleurs, lors de l’audience, Madame [Y] [P] épouse [I] n’a formulé aucune demande sur une suspension de clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’office public de l’Habitat de [Localité 4] produit un décompte arrêté à la date du 20 janvier 2026 démontrant que Madame [Y] [P] épouse [I] reste devoir la somme de 4884,07 € terme de décembre 2025 inclus.

Madame [Y] [P] épouse [I], comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et indique à l’audience reconnaitre le montant de la dette locative. Elle précise avoir déposé un dossier de surendettement mais le tribunal constate qu’elle procède par voie d’affirmation, ne produit aucun document et il semblerait que la commission de surendettement n’a pas encore déclaré son dossier recevable.

Dès lors, Madame [Y] [P] épouse [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4884,07 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation soit le 28 janvier 2026.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [Y] [P] épouse [I] ne formule aucune demande. En outre, il n’est pas justifié de la reprise du loyer courant et le diagnostic social et financier démontre que la situation financière de Madame [Y] [P] épouse [I] est délicate.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Y] [P] épouse [I] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité impose de rejeter la demande présentée par le bailleur au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS