TJ 06069, 1 juill. 2026, RG 25/00203

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me [B]
1 EXP Me [G]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 01 Juillet 2026

DÉCISION N° 26/232

N° RG 25/00203 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QBVH

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [D]
né le 10 Mai 1958 à ISRAEL
199 Rue du Faubourg Saint Denis
75010 PARIS

Madame [R] [Y] épouse [D]
née 21 janvier 1966 à AUBERVILIERS (93)
199 rue du Faubert Saint Denis
75010 PARIS

représentés par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, substitué par Me STARACE

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires LA MAISON BLANCHE, sise 38 Impasse des Hautes Roches 06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE, représentée par son syndic en exercice la SARL CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON, immatriculée au RCS sous le numéro 482 873 817, dont le siège social est situé Cannes Marina – Le Suffren Bat H – 628 Allée de la Marine Royale – 06210 MANDELIEU, elle-même représentée par son dirigeant social domicilié es qualité audit siège

représenté par Me Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 mars 2026 ;

A l’audience publique du 10 Avril 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 juin 2026.

Le prononcé du jugement a été reporté au 01 juillet 2026 .
EXPOSE DU LITIGE

[L] [D] et [R] [Y] épouse [D] sont propriétaires du lot n° 5 au sein de la copropriété « LA MAISON BLANCHE », sise 38 impasse des Hautes Roches à MANDELIEU-LA-NAPOULE (06210).

Contestant la résolution n° 13 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 novembre 2024, les époux [D], par acte du 8 janvier 2025, ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires LA MAISON BLANCHE devant la présente juridiction, aux fins d’en obtenir l’annulation.

---

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 27 février 2026, [L] [D] et [R] [Y] épouse [D] demandent au tribunal de :

« A titre principal,
Vu les articles 24, 25, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

PRONONCER la nullité de la résolution n°13 de l’Assemblée Générale de la copropriété La Maison Blanche du 12 novembre 2024 ;

A titre subsidiaire,
Vu les articles 3 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,

PRONONCER la nullité de la résolution n°13 de l’Assemblée Générale de la copropriété La Maison Blanche du 12 novembre 2024 ;

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires La Maison Blanche à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits. »

---

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 18 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires LA MAISON BLANCHE, représenté par son syndic en exercice, demande au tribunal de :

« Vu l’article 1353 du code civil et l’article 9 du code de procédure civile,

DEBOUTER Monsieur [L] [D] et Madame [R] [Y] épouse [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [L] [D] et Madame [R] [Y] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Maison Blanche la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [L] [D] et Madame [R] [Y] épouse [D] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Fall PARAISO en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELER que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. »

---

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnances du 18 décembre 2025, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire à l’égard de Maître [G] avec effet différé au 19 janvier 2026 et à l’égard de Maître [B] avec effet différé au 6 mars 2026 et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 10 avril 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026, puis prorogée au 01 juillet 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 13

Dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires LA MAISON BLANCHE du 12 novembre 2024, la résolution n° 13 est rédigée de la manière suivante :

« L’assemblée générale autorise les travaux de passage en façade de la canalisation privative de l’appartement de MM [D], lot 5 (eaux usées de la cuisine), suite au refus de MM [K] du passage de cette canalisation dans la chambre de leur appartement, lot 1.

L’’Assemblée Générale précise qu’il s’agit de la canalisation privative de Monsieur [D]. Celui-ci devra prendre en charge l’intégralité de ces travaux.
L’Assemblée Générale demande à Monsieur [D] d’accepter le devis établi par la société CERLATI joint à la convocation afin de faire cesser les nuisances chez MM [K] immédiatement, et demande au syndic de coordonner ces travaux au taux horaire contractuel.
Le tuyau passant en façade devra être peint de la même couleur que la façade. »

Cette résolution a été adoptée à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Les époux [D] soutiennent que le passage de la canalisation litigieuse dans l’appartement de l’indivision [K] n’occasionne aucune nuisance, de sorte que l’assemblée générale a commis un abus de majorité en leur imposant d’effectuer les travaux à leurs frais.

Le Syndicat des copropriétaires leur oppose qu’ils ne démontrent pas l’intention de nuire propre à l’abus de majorité, dès lors que la décision est justifiée par la nécessité de mettre fin aux fuites affectant l’appartement de l’indivision [K].

Les demandeurs répliquent que l’abus de majorité est caractérisé, même en l’absence d’intention de nuire, lorsqu’une décision favorise exclusivement l’intérêt des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, sans poursuivre d’intérêt collectif.

Sur ce,

Aux termes de l’article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il est constant que le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, dans un intérêt personnel, dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, ou avec l'intention de nuire, est constitutif d’un abus de majorité. Il appartient au demandeur qui s’en prévaut de rapporter la preuve de cet abus.

En l’espèce, la résolution litigieuse a pour objet d’autoriser les époux [D] à faire passer en façade de l’immeuble le tuyau de vidange des eaux usées de leur cuisine, dont la qualification de partie privative n’est pas contestée.

Il s’agit donc d’autoriser des travaux au sens de l’article 25 b précité. Or, sur le fondement de ces dispositions, le Syndicat des copropriétaires ne peut qu’autoriser ou refuser l’exécution des travaux selon les modalités définies par le copropriétaire qui en fait la demande, de manière à garantir le respect des droits du syndicat et des autres copropriétaires. Il ne peut, dès lors, imposer à un copropriétaire de faire réaliser des travaux sur ses parties privatives par une entreprise et selon des modalités de financement qu’il a lui-même déterminées.

Le relevé d’intervention et le devis établis par la société CLAUDE CERLATI mentionnent que les propriétaires du lot n° 1 refusent le passage de la canalisation litigieuse dans leur appartement, sans faire état d’aucune fuite. Les nuisances alléguées par le Syndicat des copropriétaires ne sont donc pas établies.

Il apparaît en outre que les époux [D] n’ont pas sollicité l’autorisation d’effectuer ces travaux et ne sont pas à l’origine de la résolution contestée.

Ainsi, le Syndicat des copropriétaires a entendu imposer aux époux [D] de faire réaliser, à leurs frais et d’après un devis qu’il a lui-même retenu, des travaux dont la nécessité n’est pas démontrée.

En usant ainsi de la majorité au détriment des époux [D], copropriétaires minoritaires, sans justification tirée de l’intérêt collectif, le Syndicat des copropriétaires a commis un abus de majorité.

En conséquence, la nullité de la résolution n° 13 sera prononcée.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé Maître [I] [B] en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires sera condamné à leur payer la somme globale de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :