TJ 06069, 1 juill. 2026, RG 25/00469

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me PAYAN
1 EXP Me SALOMON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 01 Juillet 2026

DÉCISION N° 26/233

N° RG 25/00469 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QCID

DEMANDEURS :

Madame [P] [B] épouse [T]
née le 13 Novembre 1967 à RUEIL MALMAISON (92500)
99 chemin des Oliviers
Hameau du Loup
06610 LA GAUDE

Monsieur [Y] [T]
né le 20 Juin 1963 à SAINT GERMAIN EN LAYE (78100)
99 chemin des Oliviers
Hameau du Loup
06610 LA GAUDE

représenté par Me Aline PAYAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires HAMEAU DU LOUP, sis 99 chemin des Oliviers 06610 LA GAUDE, représentée par son Syndic la SARL SPECIALIMMO, inscrit au RCS d’Antibes sous le n°500 049 192, dont le siège social est sis 3 avenue de Verdun 06800 CAGNES SUR MER, pris en la personne de son représentant légal siégeant audit siège es qualité

S.A.R.L. SPECIALIMMO, inscrite au RCS d’Antibes sous le n°500 049 192, dont le siège social est sis 3 avenue de Verdun 06800 CAGNES SUR MER, pris en la personne de son représentant légal siégeant audit siège es qualité

représentés par Maître Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, substitué par Me STRAZZERI

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 mars 2026 ;

A l’audience publique du 10 Avril 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 juin 2026.

Le prononcé du jugement a été reporté au 01 juillet 2026 .

---

EXPOSE DU LITIGE

[Y] [T] et [P] [B] épouse [T] sont copropriétaires au sein de la résidence « HAMEAU DU LOUP » sise 99 chemin des Oliviers à LA GAUDE (06610).

Contestant diverses résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 14 novembre 2024, les consorts [T], par acte du 23 janvier 2025, ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires HAMEAU DU LOUP et la SARL SPECIALIMMO en son nom personnel devant la présente juridiction, aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions visées ci-dessous et de voir condamner les défendeurs à faire exécuter le règlement de copropriété.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 10 mars 2026, [Y] [T] et [P] [B] épouse [T] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 17 Mars 1967,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu les résolutions votées et non exécutées,
Vu le règlement de copropriété,

ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture,

ANNULER les résolutions 6 à 12, et 26 et 27 du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 novembre 2024,

CONDAMNER le syndicat de la copropriété HAMEAU DU LOUP à faire débroussailler la parcelle n° 3 par le copropriétaire concerné, et ce chaque année avant le 21 juin, conformément à la résolution votée le 9 juin 2021,

CONDAMNER le syndicat de la copropriété HAMEAU DU LOUP à faire retirer la domiciliation de l’entreprise Stand Up Déco,

CONDAMNER le syndicat de la copropriété HAMEAU DU LOUP à faire retirer le véhicule utilitaire présent sur le parking ou sur le chemin d’accès commun, ainsi que le bois stocké sur ledit parking à chaque fois qu’un copropriétaire en entreposera,

CONDAMNER le syndicat de la copropriété HAMEAU DU LOUP à mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ses actions concrètes concernant la remise en état de la montée du chemin des Oliviers et à justifier de ses diligences,

CONDAMNER le syndicat de la copropriété HAMEAU DU LOUP à payer aux consorts [T] la somme de 400 euros pour l’installation à leur frais des éclairages de l’escalier, le remplacement des ampoules et l’électricité qu’ils ont dû payer,

CONDAMNER le syndicat de la copropriété HAMEAU DU LOUP à remettre en état les luminaires se trouvant dans l’escalier commun et sur le parking, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER le syndicat de la copropriété HAMEAU DU LOUP à rembourser aux consorts [T] le trop-perçu au titre des charges d’eau depuis 2020 soit 6822,88 euros à ce jour, et le trop-perçu au titre des honoraires du syndic depuis 2020 soit 2 946,20 euros à ce jour,

CONDAMNER le syndicat de la copropriété HAMEAU DU LOUP au paiement de la somme de 2.500€ à titre de dommages et intérêts au vu du préjudice moral subi par les consorts [T],

CONDAMNER le syndic SPECIALIMMO à verser aux consorts [T] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de ses fautes, et sa carence et son inertie fautives,

DISPENSER les consorts [T] des frais de procédure au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER in solidum la société SPECIALIMMO et le syndicat de la copropriété HAMEAU DU LOUP au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens distraits de droit au profit de Me Aline PAYAN,

MAINTENIR l’exécution provisoire. »

---

Dans leurs dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 5 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires HAMEAU DU LOUP et la SARL SPECIALIMMO demandent au Tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 9 et 122 du Code de procédure civile,
Vu l’article 2224 du Code civil,
Vu la jurisprudence citée,

DEBOUTER les consorts [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER les consorts [T] à payer au syndicat des copropriétaires HAMEAU DU LOUP la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

---

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 6 mars 2026 et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 10 avril 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026, puis prorogée au 01 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, l’ensemble des parties ayant constitué avocat.

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du Code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Les demandeurs indiquent ne pas avoir conclu dans les délais imposés en raison de la tardiveté des conclusions adverses, signifiées le 5 mars 2026. Ils sollicitent en conséquence le rabat de l’ordonnance de clôture et l’admission des conclusions et pièces notifiées après le 6 mars 2026.

La nécessité d’assurer le respect du principe du contradictoire lorsque des conclusions sont notifiées peu de temps avant la clôture constitue une cause grave au sens de l’article précité.

En conséquence, le rabat de l’ordonnance de clôture sera prononcé ; la clôture sera fixée au 10 avril 2026, jour de l’audience de plaidoiries, avant l’ouverture des débats, et les conclusions et pièces notifiées avant cette date seront admises.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 6 à 12, 26 et 27

A titre liminaire, il convient de rappeler que la demande d’annulation ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes.

Sauf disposition particulière de la loi, le juge a compétence pour apprécier la régularité et non l’opportunité de la décision, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires. Sous cette même réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée, sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

Sur la nullité des résolutions n° 6 à 9 :

Les résolutions n° 6, 7 et 8, adoptées par l’assemblée générale, élisent Monsieur [V], Monsieur [I] et Monsieur [N] en qualité de membres du conseil syndical pour une durée de trois ans.

La résolution n° 9, relative à la candidature des consorts [T] au conseil syndical, a été rejetée.

Les demandeurs indiquent que leur candidature est systématiquement rejetée. Ils soutiennent que la copropriété n’étant composée que de quatre lots, la désignation des trois autres copropriétaires traduit une volonté de les écarter des concertations et décisions prises concernant l’immeuble, dans l’intérêt personnel des copropriétaires majoritaires et non dans l’intérêt général.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que les consorts [T] ont systématiquement la qualité d’opposants lors des assemblées générales, de sorte que les résolutions contestées démontrent l’existence de conflits d’intérêts et non d’abus de majorité.

Il est constant que le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, dans un intérêt personnel, dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, ou avec l'intention de nuire, est constitutif d’un abus de majorité. Il appartient au demandeur qui s’en prévaut de rapporter la preuve de cet abus.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété, en date du 21 décembre 1973, ni l’assemblée générale ne définissent de règles de composition et de fonctionnement du conseil syndical.

La désignation en qualité de membres de ce conseil de trois des quatre copropriétaires ne constitue donc pas, en elle-même, un abus de majorité.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des procès-verbaux des différentes assemblées générales, que le conseil syndical intervient, lorsque l’assemblée approuve la réalisation de travaux et en fixe le coût, dans le choix des matériaux et de l’entreprise chargée de les exécuter. Aucun élément du débat ne laisse supposer que ses prérogatives excéderaient celles d’un mandataire de l’assemblée générale, laquelle demeure l’organe décisionnel de la copropriété.

Le fait que les consorts [T] soient les seuls copropriétaires à ne pas être membres du conseil syndical n’a donc aucune incidence sur leur droit de participer aux délibérations intéressant l’immeuble.

Dès lors, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’abus de majorité allégué, de sorte que leurs demandes d’annulation des résolutions n° 6, 7, 8 et 9 seront rejetées.

Sur la nullité de la résolution n° 10

La résolution n° 10 désigne la SARL SPECIALIMMO en qualité de syndic professionnel pour une durée de trois ans.

Elle a été adoptée à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Les demandeurs soutiennent que cette résolution est contraire au règlement de copropriété, qui stipule que la fonction de syndic est exercée par rotation par chaque copropriétaire.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que le règlement de copropriété n’interdit pas la nomination d’un syndic professionnel et, qu’en tout état de cause, les demandeurs ne fondent pas leur demande.

Il est toutefois manifeste que la demande de nullité de la résolution n° 10 est fondée sur la violation du règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 8, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. »

Il résulte de ces dispositions que le règlement de copropriété constitue un contrat qui s’impose non seulement à chacun des copropriétaires mais également au syndicat, lequel ne peut déroger à ses stipulations sans qu’une modification de celles-ci soit intervenue conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, l’article 20 du règlement de copropriété en date du 21 décembre 1973 prévoit que « l’administration générale du bâtiment immobilier sera confiée à un syndic. Les fonctions de syndic seront assumées par les copropriétaires, à tour de rôle, et le syndic sera désigné aux voix par les copropriétaires réunis en assemblée générale ».

Cette stipulation est sans équivoque quant à la qualité non-professionnelle du syndic, lequel doit être désigné parmi les copropriétaires. La seconde partie de cet article ne signifie pas, contrairement à ce que soutient le Syndicat des copropriétaires, qu’un syndic professionnel peut être élu par les copropriétaires réunis en assemblée générale mais seulement que l’assemblée générale désignera le prochain copropriétaire qui exercera les fonctions de syndic.

Dès lors, l’assemblée générale ne pouvait pas désigner la SARL SPECIALIMMO, professionnelle de l’immobilier, en qualité de syndic, sans modifier auparavant le règlement de copropriété.

La nullité de la résolution n° 10 sera par conséquent prononcée.

Sur la nullité des résolutions n° 11 et 12

La résolution n° 11 accroît le budget prévisionnel de l’exercice comptable 2024, tandis que la résolution n° 12 fixe le budget prévisionnel pour l’exercice comptable 2025.

Elles ont été adoptées à la majorité des voix des copropriétaires.

Les consorts [T] soutiennent que ces résolutions modifient la répartition des charges telle que définie par le règlement de copropriété, en calculant les charges d’eau sur la base de la consommation individuelle des copropriétaires et non des quotes-parts de charges, de sorte qu’elles ne pouvaient être adoptées en l’absence de vote favorable de leur part.

Il apparaît, à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale, que les résolutions contestées se bornent à fixer les budgets prévisionnels, fondements des appels de fonds ultérieurs, sans en préciser la répartition.

Les demandeurs ne démontrent donc pas que ces résolutions seraient contraires au règlement de copropriété et à la répartition des charges définie par celui-ci.

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes d’annulation.

Sur la nullité des résolutions n° 26 et 27

Les questions n° 26 et 27 sont présentées dans le procès-verbal comme des points d’information à la demande des consorts [T] suivant courriers en date des 19 janvier et 6 mars 2024.

Les demandeurs soutiennent que le syndic, sur le fondement de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, devait présenter à l’assemblée générale les questions soulevées dans ces courriers, en les soumettant au vote ou au débat.

Aux termes de l’article 10, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante ».

Les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée doivent être sujettes à débat. Il appartient dès lors au copropriétaire qui demande cette inscription de préparer un projet de résolution ou, à tout le moins, de soumettre au syndic une demande précise et détaillée, susceptible de faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale.

En l’espèce, les courriers en date des 19 janvier et 6 mars 2024 sont confus et imprécis. Ils traduisent la volonté des consorts [T] de rappeler les règles régissant l’immeuble et de connaître les diligences effectuées par le syndic pour la remise en état du chemin d’accès à la copropriété, constituant ainsi une demande d’informations. Il ne s’agit pas de questions susceptibles de faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale, de sorte que leur inscription à l’ordre du jour sous l’intitulé « point d’information », accompagnée de l’annexion desdits courriers, est conforme aux dispositions de l’article 10 susvisé.

De plus, une résolution non sanctionnée par un vote de l’assemblée générale ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et ne peut dès lors être annulée sur le fondement de celui-ci.

Les consorts [T] seront, par conséquent, déboutés de leurs demandes d’annulation des résolutions n° 26 et 27.

Sur les violations du règlement de copropriété

Les demandeurs allèguent plusieurs violations du règlement de copropriété et demandent en conséquence la condamnation du Syndicat des copropriétaires à l’exécution forcée dudit règlement.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est chargé de la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Cette dernière comprend l’obligation de faire respecter le règlement de copropriété, par le vote de décisions en assemblée générale ou par l’intermédiaire du syndic, en sa qualité de mandataire. Le règlement de copropriété constitue en effet un contrat conclu entre chaque copropriétaire, pris individuellement, et le syndicat, en tant que personne morale. Chaque membre de la collectivité est fondé à en demander la stricte application.

Ces principes rappelés, les demandes tendant au respect du règlement seront examinées successivement.

Sur le débroussaillage du jardin du lot n° 3

Les demandeurs soutiennent que l’obligation de débroussaillage des parties privatives a été ajoutée dans le règlement de copropriété à la suite de l’assemblée générale du 9 juin 2021, mais n’est pas respectée par le propriétaire de la parcelle n° 3. Ils versent aux débats un procès-verbal de constat établi par un huissier de justice le 26 septembre 2024, comprenant des photographies.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que le procès-verbal de constat produit ne permet pas d’identifier le terrain figurant sur les photographies, de sorte que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du défaut de débroussaillage allégué. Il ajoute que le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juin 2021 met cette obligation à la charge du syndic et non du syndicat.

La résolution n° 8 adoptée à l’unanimité par l’assemblée générale du 9 juin 2021, devenue définitive, modifie le règlement de copropriété afin d’y ajouter l’obligation de débroussaillage des parties privatives avant la saison estivale, laquelle pèse sur les copropriétaires et, en l’absence d’exécution de la part de ceux-ci, sur le syndic.

Néanmoins, le syndicat a l’obligation non seulement de faire respecter le règlement de copropriété en vertu de l’article 14 susvisé, mais également de s’assurer, en sa qualité de mandant, de l’exécution par le syndic de ses obligations.

Dans le procès-verbal de constat, trois photographies d’un terrain non débroussaillé, enregistrées à l’extérieur de celui-ci, font suite à l’indication de l’huissier de justice selon laquelle les consorts [T] lui ont fait remarquer que « le lot voisin, n° 3, a un terrain qui n’est pas débroussaillé ». Il constate ensuite que le jardin des demandeurs est « parfaitement entretenu et les végétaux parfaitement élagués » avant d’inclure quatre photographies corroborant ses observations. Il résulte ainsi du procès-verbal que le premier terrain photographié compose une partie privative de la copropriété n’appartenant pas aux demandeurs, de sorte que le numéro du lot concerné importe peu.

Le constat ayant été dressé au mois de septembre 2024, à la fin de la période estivale, l’obligation de débroussaillage, prescrite par le règlement de copropriété, n’a pas été respectée.

Il y a lieu, par conséquent, de condamner le Syndicat des copropriétaires à faire exécuter l’obligation de débroussaillage par l’ensemble des copropriétaires, dans les termes prévus par le règlement de copropriété.

Sur la domiciliation de l’entreprise STAND UP DECO

Les demandeurs soutiennent que la domiciliation de la société STAND UP DECO au sein de la copropriété constitue une violation du règlement, lequel interdit l’exercice de toute activité commerciale, industrielle ou artisanale et subordonne celui de toute autre activité professionnelle à l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que le règlement interdit non la domiciliation d’une entreprise mais l’exercice d’une activité professionnelle, dont la preuve n’est pas rapportée par les demandeurs.

L’article 4 du règlement de copropriété prévoit que : « Les villas ne pourront être occupées que bourgeoisement, à l’exclusion de tout commerce, industrie ou artisanat. Il ne pourra y être établi également aucun siège d’association ou de parti politique […] ».

Aux termes de cet article, l’interdiction de l’établissement d’un siège au sein des locaux d’habitation ne concerne que les associations et les partis politiques, seul l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale étant prohibé, de sorte que la domiciliation d’une société au sein de la copropriété ne constitue pas, en elle-même, une violation du règlement.

Le domicile d’une entreprise, notion légale, représente le lieu de son activité juridique, qu’il convient de distinguer du lieu d’exercice effectif de son activité commerciale, industrielle ou artisanale.

En l’espèce, les consorts [T] démontrent la domiciliation au sein de la copropriété de l’entreprise exerçant sous le nom commercial « STAND UP DECO » mais non l’exercice effectif de son activité en ce lieu.

En effet, il résulte de la pièce n° 20 qu’ils produisent, que le nom « STAND UP DECO » ne constitue que le nom commercial de l’entrepreneur individuel [I] [H], lequel possède le statut d’artisan exerçant dans le domaine de la construction de bâtiments. Il est dès lors cohérent de considérer qu’il exerce principalement son activité chez ses clients, de sorte que le seul transport de matériaux dans son véhicule stationné au sein de la copropriété ne saurait être assimilé à l’exercice effectif d’une activité dans cette même copropriété.

Les demandeurs renversent la charge de la preuve en soutenant qu’aucun élément ne permet de considérer que l’activité s’exercerait ailleurs, alors qu’aucune présomption n’est attachée à la domiciliation commerciale.

Par ailleurs, dès lors qu’il s’agit d’un entrepreneur individuel, [I] [H] ne possède pas de personnalité morale. La limite temporelle de cinq ans à l’établissement du siège social invoquée par les demandeurs ne lui est donc pas applicable.

En conséquence, les consorts [T] seront déboutés de leur demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à faire modifier la domiciliation de cette entreprise.

Sur l’usage des places de stationnement

Les consorts [T] indiquent qu’un véhicule utilitaire est stationné en permanence sur le parking ou sur les chemins d’accès à la copropriété, alors que le règlement de copropriété prévoit que le parking est réservé au stationnement des automobiles.

Le Syndicat des copropriétaires leur oppose que le véhicule litigieux, un modèle 2008 expert de la marque Peugeot, est une automobile au sens du règlement de copropriété.

D’après les photographies figurant au procès-verbal de constat par huissier de justice en date du 26 septembre 2024, le véhicule litigieux ne dépasse pas les limites du parking, de sorte qu’il ne bloque pas les voies d’accès à la copropriété.

L’article 9 du règlement de copropriété en date du 21 décembre 1973 stipule que « les parkings pour automobiles ne pourront servir qu’au stationnement des automobiles ».

Au sens littéral, le terme « automobile » peut englober l’ensemble des véhicules, en ce compris les camions et autobus. La précision de l’usage spécifique du parking incluse dans le règlement de copropriété n’aurait toutefois pas d’intérêt si ce sens avait été retenu par les parties. Il faut donc considérer l’usage courant de ce terme, lequel exclut les véhicules à deux roues et ceux de gros calibre. Une camionnette, telle que celle en cause, est un petit véhicule léger, qui peut certes être utilisé pour le transport de marchandises mais également pour le transport de personnes, de sorte qu’elle constitue une automobile au sens courant du terme.

Le fait que son propriétaire l’utilise pour transporter des matériaux ne peut être considéré comme étant contraire à la clause d’occupation bourgeoise pour les raisons exposées dans la précédente sous-partie ni, par voie de conséquence, à l’article 9 du règlement de copropriété.

Les consorts [T] seront donc déboutés de leur demande relative à ce véhicule.

Sur le stockage du bois

Les demandeurs exposent que l’un des copropriétaires entrepose du bois sur le parking, partie commune.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que le procès-verbal de constat versé aux débats infirme leurs déclarations.

Les photographies produites par les demandeurs démontrent que si du bois a effectivement été entreposé sur le parking de la copropriété, ce n’est désormais plus le cas.

Par conséquent, la demande tendant à voir le Syndicat des copropriétaires condamné à faire retirer le bois est sans objet.

Sur la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale

Les consorts [T] sollicitent la condamnation du Syndicat des copropriétaires à inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point relatif à ses démarches pour remettre en état le chemin d’accès à la copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires réplique qu’il ne s’agit pas d’une question susceptible d’être inscrite à l’ordre du jour à la demande de l’un des copropriétaires, au sens de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

La question de la remise en état du chemin d’accès de la copropriété a déjà fait l’objet d’une inscription régulière à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 14 novembre 2024, comme il l’a été exposé dans la sous-partie de la présente décision relative aux demandes de nullité des résolutions n° 26 et 27.

En tout état de cause, le refus d’inscription à l’ordre du jour d’une question posée par un copropriétaire sur le fondement de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ne peut donner lieu à une condamnation en exécution forcée, dès lors que le juge ne peut se substituer à l’assemblée générale ni s’ingérer dans le fonctionnement normal de la copropriété.

Par conséquent, les consorts [T] seront déboutés de leur demande.

Sur la demande de remboursement des charges de copropriété

Les demandeurs soutiennent que les appels de fonds relatifs aux charges d’eau ont été émis sur le fondement d’une répartition des charges contraire à celle prévue par le règlement de copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que leur demande est prescrite, outre le fait que les charges ont été réparties conformément au règlement de copropriété.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, en ses alinéas 1 à 3 :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Les quotes-parts de charges doivent être distinguées des tantièmes de copropriété, lesquels représentent la quote-part des parties communes afférente à chaque lot de copropriété.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule, en son article 15 relatif aux charges individuelles, que chacun des copropriétaires « acquittera […] toutes redevances de tous compteurs individuels ainsi que celles afférentes à toutes les fournitures personnelles ».

L’article 16 inclut dans les charges communes, quant à elles réparties d’après les tantièmes de copropriété, « les frais de consommation d’eau des parties communes ».

Il est démontré par les pièces n° 10 et 11 versées aux débats par le Syndicat des copropriétaires, que chaque lot de copropriété est alimenté par une canalisation d’eau spécifique équipée d’un compteur individuel. Les charges liées à la consommation d’eau des maisons et jardins afférents à chaque lot constituent donc, en vertu du règlement de copropriété, des charges individuelles réparties selon la consommation de chaque copropriétaire, et non selon la quote-part de 250/1000èmes prévue pour les charges communes.

Les relevés des compteurs individuels ainsi que le rapport d’intervention de la société PROTECT’EAU, en date du 23 mars 2023, révèlent une consommation d’eau des consorts [T] largement supérieure à celle des autres copropriétaires, sans qu’aucune fuite n’ait été constatée.

Cette surconsommation justifie la différence entre les appels de charges d’eau froide adressés aux consorts [T] et ceux adressés aux autres copropriétaires. Les différents appels de fonds produits confirment d’ailleurs une répartition fondée sur la consommation d’eau froide, dès lors que la base de calcul et les tantièmes retenus varient selon les périodes considérées.

Les charges générales sont, quant à elles, appelées conformément à la répartition prévue à l’article 16 du règlement de copropriété, c’est-à-dire selon la quote-part de 250/1000èmes.

Par conséquent, la demande des consorts [T] sera rejetée.

Sur la demande de restitution des honoraires du syndic

En conséquence de la nomination irrégulière d’un syndic professionnel, les consorts [T] sollicitent la restitution des honoraires versés depuis 2020, soit la somme totale de 2.946,20 €.

Le Syndicat des copropriétaires leur oppose la prescription de leur demande.

Sur la prescription
Il convient de rappeler, au visa de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile attribuant au Juge de la mise en état la compétence pour statuer sur les fins de non-recevoir s’appliquent aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, ce qui est le cas de la présente affaire.

Par conséquent, la prescription de la demande de restitution des honoraires ne relève pas des attributions du Tribunal statuant au fond et cette fin de non-recevoir sera en conséquence rejetée, sans examen.

Sur le fond
L’article 29 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le contrat de syndic fixe les éléments de détermination de sa rémunération et est approuvé par une décision de l’assemblée générale réunissant la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En vertu de cet article, l’annulation de la décision d'assemblée générale ayant désigné le syndic justifie de faire droit à la demande de restitution des honoraires versés au titre de la rémunération de celui-ci.

La demande de restitution formée par un copropriétaire doit toutefois être dirigée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires et non du syndic, lequel n’a pas conclu de contrat avec les copropriétaires.

En l’espèce, la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 14 novembre 2024 ayant été annulée en raison de la désignation irrégulière de la SARL SPECIALIMMO en qualité de syndic, il y a lieu de faire droit à la demande de restitution des honoraires de celui-ci formulée par les consorts [T].

Les honoraires du syndic étant compris dans les charges générales, il est impossible de préciser le montant dû.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc condamné à restituer aux consorts [T], en proportion de leur quote-part de charges communes, soit 250/1000èmes, les honoraires perçus par la SARL SPECIALIMMO entre le 14 novembre 2024, date de début d’exécution du contrat nul, et le jour du départ effectif du syndic.

Sur les demandes relatives à l’éclairage des parties communes

Les consorts [T] font valoir que les lampadaires installés sur les parties communes ne fonctionnent pas depuis plusieurs années et ce, malgré l’autorisation d’effectuer les travaux de réparation donnée par l’assemblée générale, qui en a également déterminé le coût. Ils ajoutent qu’ils ont dû faire installer, à leurs frais, des spots pour éclairer les escaliers menant à leur partie privative.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que le dysfonctionnement des lampadaires n’est pas démontré, pas plus que les dépenses alléguées par les demandeurs.

Sur la condamnation du syndicat à faire réaliser les travaux
Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est chargé de la conservation et de l’amélioration de l’immeuble ainsi que de l’administration des parties communes.

Le procès-verbal de constat d’huissier de justice produit par les demandeurs, en date du 26 septembre 2024, fait état d’un système d’éclairage des parties communes défectueux, composé de lampadaires endommagés, en partie brisés ou recouverts de ruban adhésif. Ces observations sont corroborées par les photographies jointes.

Il convient dès lors de condamner le Syndicat des copropriétaires à faire entreprendre les travaux permettant le fonctionnement normal du système d’éclairage des parties communes, au titre de son obligation légale de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes.

Le juge du fond peut, sur le fondement de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, assortir sa décision d’une astreinte pour en assurer l’exécution.

Il résulte des pièces produites que les premiers dysfonctionnements des lampadaires, portés à la connaissance du syndicat au cours de l’année 2015, ont fait l’objet d’un jugement de condamnation sous astreinte, laquelle a ensuite été liquidée, et que l’assemblée générale des copropriétaires, le 7 septembre 2020, a autorisé la réalisation de travaux de remplacement d’un lampadaire cassé.

Or, malgré ces décisions, le Syndicat des copropriétaires n’a pris aucune mesure permettant de rétablir l’éclairage des parties communes. Sa carence persistante justifie que cette condamnation soit assortie d’une astreinte, dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les frais liés à l’installation de luminaires
Les consorts [T] sollicitent la somme forfaitaire de 400 €, en indiquant qu’ils ne possèdent plus les factures relatives à l’achat du matériel nécessaire à l’installation des spots dans les escaliers, partie commune.

Outre l’absence de telles factures, ils ne produisent aucun document démontrant qu’ils auraient installé eux-mêmes ces luminaires en raison des dysfonctionnements relevés précédemment.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les demandeurs exposent avoir subi un préjudice moral en raison des circonstances du litige et du comportement constamment adopté par certains copropriétaires à leur égard.

Le Syndicat des copropriétaires leur oppose qu’ils ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice moral.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’engagement de la responsabilité délictuelle suppose ainsi la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, les demandeurs se contentent d’indiquer, sans autre précision, qu’ils subissent un préjudice moral en raison de l’action du Syndicat des copropriétaires. Le harcèlement qu’ils évoquent émanerait pourtant, d’après leurs propres écritures, de quelques copropriétaires et non pas du Syndicat.

Ils ne rapportent aucun élément concret de nature à démontrer une quelconque faute dans l’attitude et les décisions du Syndicat des copropriétaires et ne démontrent pas davantage de la réalité du préjudice moral allégué.

En conséquence, leur demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre du Syndicat sera rejetée.

Sur la responsabilité du syndic

Les consorts [T] demandent la condamnation de la SARL SPECIALIMMO au versement de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, comme indiqué dans le dispositif de leurs écritures.

Ils exposent que le syndic a fait preuve d’inertie malgré leurs demandes tendant au respect du règlement de copropriété et à l’inscription de certaines questions à l’ordre du jour des assemblées générales. Ils ajoutent que le syndic n’a pas respecté son obligation de mise en ligne des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble.

Aux termes de l’article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé notamment d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Les copropriétaires, pris individuellement, sont des tiers au contrat de mandat conclu entre le syndic et le Syndicat des copropriétaires. Dès lors, la responsabilité du syndic à leur égard ne peut qu’être extracontractuelle.

Ainsi, le copropriétaire qui sollicite de voir engager la responsabilité du syndic doit démontrer, conformément à l’article 1240 du Code civil, que celui-ci a commis une faute qui lui a causé un préjudice direct, personnel et spécifique, distinct du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires.

Si la faute commise par le syndic dans l’exécution de son contrat de mandat peut caractériser une faute extracontractuelle susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard d’un copropriétaire (Cass, A. Plénière, 13 janvier 2020, 17-19.963), c’est à la condition que le contrat de mandat soit valide. En effet, la faute délictuelle ne peut résulter de la seule méconnaissance d’une obligation réputée n’avoir jamais existé. Le copropriétaire demandeur doit, dès lors, rapporter la preuve que le syndic a adopté un comportement objectivement répréhensible.

En tout état de cause, l’unique moyen soulevé par les consorts [T] quant à un éventuel préjudice personnel tient au caractère prétendument erroné du calcul des charges de copropriété, lequel a précédemment été réfuté.

Les demandeurs ne démontrent donc pas qu’ils aient subi un préjudice personnel à raison des agissements de la SARL SPECIALIMMO.

En l’absence de dommage avéré, et sans qu’il y ait besoin d’envisager la question de la faute du syndic, les consorts [T] seront déboutés de leur demande tendant à voir engager la responsabilité de celui-ci.

Sur les frais de justice

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, succombant partiellement à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer aux consorts [T] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la dispense des frais de la procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les « frais de justice » exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Il est constant que les « frais de procédure » au sens de ce texte englobent les dépens prévus à l’article 695 du Code de procédure civile (frais d’huissier, droits de plaidoiries, …), les frais d’avocat prévus à l’article 700 du Code de procédure civile, c’est-à-dire le remboursement des frais d’avocat engagés par le copropriétaire ayant vu sa prétention accueillie, mais également les frais d’avocat exposés par le Syndicat des copropriétaires, les frais de consultation et, d’une façon générale, tous les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure judiciaire.

Cette dispense de participation aux frais de justice est automatique. Le copropriétaire n’a pas à demander spécifiquement au tribunal de le dispenser du paiement des frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires.

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit cependant que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, aucune considération d’équité ne commande d’écarter l’application de l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les dispositions susvisées seront appliquées au bénéfice des consorts [T] dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :