TJ 38185, 2 juill. 2026, RG 26/00278

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 26/00278 - N° Portalis DBYH-W-B7K-M3LR

AFFAIRE : Syndic. de copro. SDC [Adresse 1] C/ [K]

Le : 02 Juillet 2026

Copie exécutoire
et copie à :

la SCP SAUNIER-VAUTRIN [N]

Copie à :

Monsieur [Q] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 02 JUILLET 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SDC LE [Localité 1] PARC Représenté par son Syndic en exercice, la SAS AGIL IMMOBILIER, immatriculée au RCS sous le n°400988812, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de par Président en exercice domicilié es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Véronique LUISET de la SCP SAUNIER-VAUTRIN LUISET, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [K]
né le 29 Janvier 1985 à [Localité 2] (ISERE), demeurant [Adresse 4]

comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 02 Février 2026 pour l’audience des référés du 12 Mars 2026 ;

Vu la réouverture des débats à l'audience du 21 Mai 2026 ;

A l’audience publique du 21 Mai 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Juillet 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [K] est propriétaire de deux appartements au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 5] [Localité 3].

Par courrier recommandé du 03 novembre 2025, présenté et délivré le 07 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure d’acquitter la somme de 6 671,51 euros au titre d’un arriéré de charges portant sur le lot n°23 de la montée n° 70 qu’il loue.

Cette mise en demeure l'informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours, sans plus de précision quant à leur montant.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 18 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS AGIL IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [Q] [K] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :
9 122,43 euros représentant l’arriéré de charges arrêté au 03 novembre 2025 (6 671,51 euros) et les provisions n°2 à 12 de l’exercice 2025/2026 ainsi que l’appel de fonds travaux du 15 janvier 2026 devenus exigibles (2 306,08 euros + 144,84 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 03 novembre 2025 et capitalisation des intérêts ;7,14 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive,1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Le 12 mars 2026, Monsieur [Q] [K] s’est présenté en fin d’audience.

Suivant courrier parvenu au greffe le 17 mars 2026, Monsieur [Q] [K] s’est excusé pour son retard et a demandé au juge de « reporter l’audience à une date ultérieure ».

Par message électronique adressé via le R.P.V.A. (réseau privé virtuel avocat), le juge a informé le syndicat des copropriétaires de ce qu’il envisageait de faire droit à la demande de réouverture des débats.

Aucune réponse n’a été apportée.

La réouverture des débats a été ordonnée par décision du 30 avril 2026 revêtant la forme d’une simple mention au dossier.

Lors de l’audience du 21 mai 2026, le syndicat des copropriétaires produit un décompte actualisé au 1er avril 2026 mentionnant un solde débiteur à hauteur de 997,63 euros et maintient le surplus de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [Q] [K], comparaissant en personne, sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de régler 300 euros par mois, outre les charges courantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit :
La mise en demeure du 03 novembre 2025, présentée et distribuée le 07 novembre 2025, ainsi que le décompte l’accompagnant,Un courrier de mise en demeure du 20 janvier 2025, non accompagnée d’un décompte, présenté le 28 janvier 2025, revenu à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé », Le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2025 comportant approbation des comptes pour les exercices clos aux 30 septembre 2022 à 2024 et vote du budget prévisionnel pour les exercices du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026,Les décomptes des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024,Un extrait de compte arrêté au 15 janvier 2026,Le relevé de propriété de Monsieur [Q] [K] établissant qu’il est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 1],Trois factures établies par le conseil du syndicat des copropriétaires pour chacun des courriers de mise en demeure des 20 janvier et 03 novembre 2025 et la présente procédure, Un extrait de compte actualisé arrêté au 1er avril 2026.
Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos aux 30 septembre 2022 à 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024/2025 et 2025/2026), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’examen des pièces produites révèle que, à la date de la mise en demeure présentée le 07 novembre 2025, Monsieur [Q] [K] était redevable de la somme de 6 550,20 euros au titre des charges et provisions échues au 1er octobre 2025 (comprenant un report à nouveau au 1er octobre 2024 et après déduction des frais de mise en demeure du 20 janvier 2025).

Ensuite, Monsieur [K] a effectué deux virements (7 511,03 euros + 250 euros) les 23 et 30 mars, pour un total de 7 761,03 euros.
L’arriéré n’a donc pas été régularisé dans le délai de trente jours à compter de la mise en demeure présentée le 07 novembre 2025, de sorte que les appels de charges n° 02 à 12 de l’exercice 2025/2026 ainsi que l’appel fonds de travaux du 15 janvier 2026 sont devenus exigibles en application de l’article 19-2 précité.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 03 novembre 2025 (comportant le détail des sommes réclamées) sur laquelle le syndicat des copropriétaires fonde le point de départ des intérêts au taux légal qu’il réclame. Il justifie également du coût de 127,14 € qui lui est associé (facture n°985538 établie par son conseil le 04 novembre 2025).

Toutefois, la mise en demeure du 20 janvier 2025 (121,31 euros sur le dernier décompte) qui ne comporte aucun détail sur les sommes réclamées, notamment sur la nature des charges concernées, n’entre pas dans les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, les sommes de 60,84 euros (18 février 2026), 30 euros (31 mars 2024) et 40 euros (28 février 2024) réclamés au titre de frais de relance et de mise en demeure ne sont justifiés par aucune pièce.

C’est donc la somme totale 252,15 euros qui doit être déduite du montant réclamé.

En revanche, les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et justifiés seront retenus pour la somme de 121,14 euros.

Dans ces conditions, Monsieur [Q] [K] sera condamné au paiement des sommes 745,48 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 1er avril 2026, 1 048,10 euros au titre des provisions n°8 à 12 de l’exercice 2025/2026 devenues exigibles et 121,14 euros au titre des frais nécessaires, soit un total de 1 914,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 18 février 2026 et capitalisation des intérêts par année entière.

Compte tenu des propositions de règlement formulées par Monsieur [Q] [K] qui n'apparaît pas être de mauvaise foi et qui invoque des difficultés financières et personnelles il convient de faire droit à sa demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

La somme de 7,14 € expressément réclamée au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est déjà comprise dans la facture n°985538 d’un montant de 127,14 € établie par Maître [N] le 04 novembre 2025 et portée au débit du compte individuel des copropriétaires à cette même date.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de cette demande.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS AGIL IMMOBILIER, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Monsieur [Q] [K], sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur [Q] [K], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Monsieur [Q] [K] à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS