TJ 31555, 27 mai 2026, RG 25/02063

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02063
N° Portalis DBX4-W-B7J-UGNR

JUGEMENT

N° B

DU : 27 Mai 2026

S.A. ADOMA,

C/

[O] [I]
[R] [K] tuteur de M [I] [O]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me BAYLE-[Localité 2]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mercredi 27 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 16 mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ADOMA,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Bernard BAYLE-BESSON de l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [A],
demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Léa BOUKOULOU, avocate au barreau de TOULOUSE

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [R] [K], ancien tuteur de M. [A] [O]

Représenté par Maître Léa BOUKOULOU, avocate au barreau de TOULOUSE

Monsieur [V], agissant en qualité de gérant de tutelle de M.[A]

Représenté par Maître Léa BOUKOULOU, avocate au barreau de TOULOUSE
EXPOSE DU LITIGE 
Par acte sous seing privé signé le 5 juin 2014, la société ADOMA a signé un contrat de résidence avec Monsieur [O] [A] portant sur un local d’habitation ([Adresse 6]) situé [Adresse 7], moyennant une redevance mensuelle de 406,38 euros.
Par courrier de mise en demeure en date du 28 juillet 2023, il était rappelé à Monsieur [O] [A] qu’il était interdit d’héberger une personne en contrevenant aux dispositions de l’article 9 du règlement intérieur, qui étaient retranscrites. Monsieur [A] était ainsi mis en demeure de faire cesser l’hébergement dans un délai de 48 heures.
Par ordonnance sur requête du 30 août 2023, la SCP IACONO DI CACITO - MARTY était autorisée à pénétrer dans les lieux. Par procès-verbal du 30 octobre 2023, il était constaté qu’étaient présents dans le logement Monsieur [O] [A], mais également son fils, Monsieur [C] [A], ce dernier indiquant être présent depuis plusieurs mois pour s’occuper de son père. Il est relevé qu’outre le lit présent dans le logement, un matelas est présent au sol avec un drap et un coussin. Une photographie est jointe.
La société ADOMA a ensuite assigné Monsieur [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024. Une ordonnance a été rendue le 11 octobre 2024, disant n’y avoir lieu à référé en raison de la nécessité d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle, qui supposait un examen de l’affaire au fond et dépassait les pouvoirs du juge des référés.
Par acte de de commissaire de justice du 4 juin 2025, la société ADOMA a assigné Monsieur [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] pour obtenir :
Le constat de la résiliation du contrat de résidence en application de la convention, [Etablissement 1]expulsion de Monsieur [O] [A] et de tous occupants de son fait du logement N°A402 situé [Adresse 8], le cas échéant avec le concours de la force publique, La condamnation de Monsieur [A] à payer à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur dans les foyers mois par mois, à compter de l’ordonnance à intervenir, et jusqu’au départ effectif du résident, La condamnation de Monsieur [A] à payer à la société ADOMA la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.
L’affaire, initialement appelée à l’audience du 18 septembre 2025, a été renvoyée à deux reprises et finalement débattue à l’audience du 16 mars 2026.
A l’audience du 15 décembre 2025, il a été pris acte de l’intervention volontaire du tuteur désigné pour Monsieur [A], à savoir Monsieur [X] [K], représenté par Maître [T].
A l’audience du 16 mars 2026, la société ADOMA, représentée par son conseil, se réfère oralement à ses dernières conclusions écrites et demande au juge du contentieux de la protection de :
Prononcer la résiliation du contrat de résidence en application de la convention, [Etablissement 2] prononcer l’expulsion de Monsieur [A] et de tous occupants de son fait du logement N°A402 situé [Adresse 8], le cas échéant avec le concours de la force publique, De condamner Monsieur [A] à payer à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur dans les foyers mois par mois, à compter de l’ordonnance à intervenir, et jusqu’à son départ effectif, De condamner Monsieur [A] à payer à la société ADOMA la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.A l’appui de ses demandes, elle indique que Monsieur [A] a souscrit un contrat de résidence le 5 juin 2014 et a également signé le règlement intérieur de la résidence. Elle indique avoir appris que Monsieur [A] hébergeait une tierce personne sans l’avoir déclaré à la société ADOMA, et produit des attestations de témoin en ce sens. Elle rappelle avoir fait constater l’hébergement illégal de cette tierce personne, en l’espèce le fils de Monsieur [A], par constat de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023. Elle indique que le logement loué à Monsieur [A] n’est fait que pour une personne.
En réponse à l’argumentation du caractère abusif de la clause, elle indique que l’article R 212 – 1 du code de la consommation recense 12 cas de clauses abusives et qu’aucune clause n’est considérée abusive en raison de l’âge de la personne qui souscrit au contrat. Elle indique que la loi ne retient pas comme clause abusive le fait d’interdire que les logements, en l’espèce une chambre, ne soit occupée par plus d’une personne. Il est indiqué que ce régime s’applique à tous les foyers résidence, notamment les résidences étudiantes. Elle précise n’avoir jamais interdit au fils de Monsieur [A] de venir s’occuper de ce dernier, soutenant qu’il peut venir tous les jours en journée. Il est indiqué que c’est le fait que le fils de Monsieur [A] habite dans le logement qui doit conduire au prononcé de la résiliation du contrat de résidence et à l’expulsion de Monsieur [A]. En réponse à l’argumentation en défense tenant à l’application du principe de fraternité, la société ADOMA expose que ce principe ne saurait s’appliquer en l’espèce, la décision de la chambre criminelle de la cour de cassation ne concernant que les délits passibles des juridictions pénales. Elle argue de ce que Monsieur [A] connaissait les obligations contenues dans le contrat de résidence, comme le démontre le fait qu’il ait mis en place un prélèvement automatique pour sa redevance mensuelle. Elle indique également que la teneur du contrat lui a été indiqué à lui ainsi qu’à son fils par le personnel de la société ADOMA. Elle rappelle la teneur des articles 9 et 10 du règlement intérieur, ainsi que l’article 8 du contrat de résidence. Elle mentionne également l’article 11 du contrat de résidence qui prévoit que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat « en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ».

Monsieur [O] [A], représenté par son conseil, se réfère oralement à ses dernières conclusions et sollicite du juge des contentieux de la protection de :
Ordonner l’annulation de la clause relative à l’interdiction de la tierce personne, comme étant abusive et illicite, car étant signée sans interprète, et au regard de l’âge de Monsieur [A], Débouter la société ADOMA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, Condamner la société ADOMA à la somme de 1500 euros au titre de dommages et intérêtsCondamner la société ADOMA au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Accorder l’aide juridictionnelle provisoire à Monsieur [A]. Au soutien de ses demandes, Monsieur [A] évoque qu’il ne sait ni lire ni écrire, et qu’il a signé le contrat de bail sans l’assistance d’un interprète, de sorte qu’il ne découvre la teneur du contrat qu’à l’occasion de la présente procédure. Il soutient que la clause interdisant l’hébergement est contraire au principe constitutionnel de fraternité, et que cette clause ne prend pas en compte le principe d’humanité et de la fragilité du bénéficiaire du bail. Il est indiqué que Monsieur [A] présente un état de santé fragilisé imposant la présence de son fils à ses côtés pour lui permettre de se maintenir dans son logement, et que son fils doit être considéré comme un proche aidant. Il est soutenu que la clause interdisant l’hébergement est abusive et discriminatoire eu égard à l’âge, en créant une discrimination entre les jeunes locataires et les locataires âgés, rappelant que Monsieur [A] est âgé de 81 ans. Il est indiqué que la clause rompt le principe d’égalité entre les citoyens. Il est soutenu que l’application du principe de fraternité s’oppose à ce que le fils de Monsieur [A] laisse son père seul, alors qu’il est placé sous curatelle et a besoin de quelqu’un pour le rassurer et l’aider à faire ses courses et à préparer ses repas.
Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus amples exposés de leurs moyens et prétentions.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION 
Sur la recevabilité de la demandeLes articles L 633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation régissent les logements-foyers. Le contrat de résidence n’étant pas régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la saisine de la CCAPEX et la notification de l’assignation à la Préfecture ne sont pas obligatoires.

La demande de résiliation et d’expulsion est en conséquence recevable.

Sur la validité de la clause limitant l’hébergement d’un tiersMonsieur [A] soutient que la clause du contrat relative à l’hébergement d’une tierce personne doit être annulée comme étant abusive et illicite.
Il est notamment mentionné dans le dispositif des conclusions que la nullité de la clause serait liée au fait que la clause ait été signée par Monsieur [A] sans l’assistance d’un interprète.
Or, il n’est pas démontré que Monsieur [A], au moment de la signature du contrat en 2014, ne disposait pas des capacités nécessaires pour comprendre la teneur du contrat qu’il signait. En outre, il est constant que la question de sa compréhension affecterait les conditions de signature, et non la validité d’une clause prise isolément. Il convient de noter qu’il n’est pas sollicité la nullité du contrat, Monsieur [A] entendant justement le maintien de la validité du contrat d’hébergement puisqu’il s’oppose à son expulsion et fait ainsi valoir son droit d’occuper les lieux en application du contrat qu’il a signé. Il convient de considérer que ce moyen visant à obtenir l’annulation de la clause sur le fondement d’un défaut d’assistance d’un interprète est inopérant.
Il est également soutenu que cette clause est contraire au principe à valeur constitutionnelle de fraternité, qui est retenu par Monsieur [A] comme applicable du fait qu’ « il ne peut laisser son propre fils dormir dehors en plein hiver », mais également conduisant son fils à ne pas « laisser un père de 81 ans seul ». Il est ainsi rappelé que Monsieur [A] bénéficie d’une mesure de protection, ce qui prouverait qu’il a besoin de quelqu’un pour « le rassurer et l’aider à aller faire les courses et à faire à manger ». Il est également produit la décision 18 novembre 2025 du juge des tutelles ordonnant la mise sous tutelle de Monsieur [O] [A] pour une durée de dix ans, et un certificat médical attestant du fait que l’état de santé de Monsieur [A] « le met dans une grande fragilité qui justifie la présence de son fils à ses côtés pour l’aider dans les actes de la vie quotidienne ».
Il est enfin soutenu que la clause est abusive car elle discrimine les plus fragiles et rompt le principe d’égalité entre les citoyens.
S’agissant de l’argument selon lequel Monsieur [A] ne pourrait laisser son fils dormir seul en plein hiver, il convient de relever qu’il n’est étayé par aucun autre élément que cette affirmation. Il n’est pas démontré que le fils de Monsieur [A] serait actuellement sans solution d’hébergement et en situation de précarité, aucune pièce n’étant versée aux débats en ce sens. Il est plutôt soutenu que sa présence est justifiée par l’âge et la fragilité de l’état de Monsieur [A], le plaçant en situation de « proche aidant » selon les termes du défendeur.
Il convient de tenir compte des termes exacts de la clause, et de l’article du règlement intérieur auquel elle renvoie. Ainsi, il est indiqué à l’article 8 du contrat de résidence que « le résident s’engage à :

- occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit partiellement ou en totalité à titre onéreux ou à titre gratuit,
- n’héberger un tiers que dans le strict respect des conditions visées à l’article 9 du règlement intérieur ».
L’article 9 du règlement intérieur prévoir que « pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne de son choix, dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement au préalable en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. Ces renseignements seront consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant. Le résident accueillant sera solidairement responsable du bon respect du règlement intérieur par son invité et acquittera un montant forfaitaire journalier correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnée par l’hébergement. »
Au regard de ces éléments, l’examen des termes de la clause permet de considérer que cette clause du contrat de résidence réglementant l’hébergement de tiers ne crée pas un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et ne saurait être considérée comme contraire au principe de fraternité, puisqu’elle est justifiée par des conditions d’hygiène, de sécurité et de jouissance de l’ensemble des résidents, et qu’elle prévoit une limitation proportionnée et non une interdiction totale de la venue d’un tiers au sein du logement. Il convient ainsi de relever que l’application de la clause règlementant l’hébergement d’un tiers ne fait aucunement obstacle à l’intervention d’un tiers aidant, membre de la famille ou non, auprès de Monsieur [A], et ce y compris quotidiennement. La clause permet également, sous certaines conditions tenant à la prévisibilité et la sécurité des personnes logées, un hébergement ponctuel à hauteur de trois mois par an.
S’il est fait état de la fragilité de l’état de santé de Monsieur [A] et du fait qu’il soit dépendant de l’aide de tiers pour l’accomplissement des actes de la vie quotidienne, il n’est pas démontré qu’il se trouve dans une situation de santé incompatible avec le fait de rester seul la nuit, son fils étant par ailleurs autorisé à être auprès de Monsieur [A], dans son logement, pour l’assister dans les actes de la vie quotidienne en journée.
Il convient ainsi de considérer que la clause limitant l’hébergement d’un tiers prévoit un juste équilibre entre les impératifs de sécurité et de décence de logement d’une part, le logement loué n’étant conçu que pour une personne, et les impératifs tendant à permettre l’assistance d’une personne âgée en situation de dépendance d’autre part, sans qu’il soit démontré l’existence d’un déséquilibre significatif qui conduirait à déclarer cette clause abusive, ou le manquement au respect de dispositions légales et du principe constitutionnel de fraternité et du principe d’égalité entre les citoyens. La clause, dans son application, n’est pas davantage source de discrimination en raison de l’âge, en ce qu’il n’est fait aucune mention de l’âge dans les termes de la clause, et que la situation de dépendance évoquée par Monsieur [A] peut advenir indépendamment de l’âge du locataire, en raison de motifs de santé ou de handicap. La discrimination sur le critère de la « fragilité », également évoquée, n’est pas davantage établie, dès lors que comme indiqué précédemment, l’application de la clause ne fait pas obstacle à la mise en place d’une assistance quotidienne de Monsieur [A] par son fils, notamment pour faire les courses et les repas, sa présence étant admise en journée, et même sous certaines conditions, en hébergement pour trois mois durant l’année.
La clause contenue dans le contrat doit être par conséquent considérée comme licite et valable, et il ne saurait être fait obstacle à son application.
Sur les demandes de résiliation du contrat de résidence et d’expulsionLa société ADOMA affirme que le fils de Monsieur [A] réside avec ce dernier dans le logement loué en application du contrat de résidence. Monsieur [O] [A], en défense, ne conteste pas héberger son fils, ni n’indique avoir mis fin à cet hébergement.
Il est produit par la société ADOMA deux attestations de témoin du mois d’août 2023 de personnes appartenant au personnel de la société ADOMA, indiquant que le fils de Monsieur [A] réside avec ce dernier depuis des mois « voire des années » et qu’il a été vu dans le logement lors de visites.
Le 28 juillet 2023, la mise en demeure de faire cesser cet hébergement a été adressée à Monsieur [O] [A].
Le 30 octobre 2023, le constat établi par le commissaire de justice permet de confirmer la présence du fils de Monsieur [A], ainsi que le fait qu’il est hébergé la nuit, comme en atteste la présence d’un second matelas au sol.
La société ADOMA produit en outre trois attestations de témoin datées d’octobre et novembre 2024, par des personnes résidant au sein de la même résidence, qui confirment le fait que le fils de Monsieur [A] est présent au quotidien et qu’il rentre dans le logement le soir.
Monsieur [A] n’a pas indiqué à l’audience que l’hébergement de son fils aurait cessé, puisqu’il soutient justement que cet hébergement devrait être autorisé.
Ainsi, il convient de considérer que l’hébergement par Monsieur [O] [A] de son fils au sein du logement loué par la société ADOMA est durable et n’a pas cessé, de sorte que les dispositions contractuelles du contrat de résidence et les dispositions du règlement intérieur n’ont pas été respectées, ce manquement grave et répété du locataire justifiant la résiliation du contrat de résidence.
Il convient de prononcer la résiliation du contrat au 27 mai 2026, date de la décision et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [A] et de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.
Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation La résiliation du contrat de résidence ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local, il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du contrat de résidence et jusqu’à la libération effective des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant de la redevance, tel qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêtsMonsieur [A] sollicite aux termes du dispositif de ses conclusions la condamnation de la société ADOMA au paiement d’une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts. Le corps des conclusions écrites ne contient cependant aucun moyen ou fondement étayant cette demande de dommages et intérêts.
Il convient de constater qu’il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice subi par Monsieur [A] et qui serait imputable à la société ADOMA, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts ainsi formée.
Sur les demandes accessoiresMonsieur [O] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. 
L'équité et la situation économique de Monsieur [O] [A] commandent de le dispenser du paiement des frais irrépétibles exposés par le demandeur, tel que permis par l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rejeter la demande de Monsieur [A], partie perdante, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient également de relever que la demande d’admission au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, maintenue dans les conclusions de Monsieur [A], est désormais sans objet, dès lors qu’il est produit la décision du 20 janvier 2026 lui octroyant le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale pour la procédure.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS 
Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE le caractère licite de la clause de l’article 8 du contrat de résidence du 05 juin 2014 entre Monsieur [O] [A] et la société ADOMA ;
PRONONCE la résiliation du contrat de residence signé le 5 juin 2014, à la date du 27 mai 2026, concernant un local d’habitation ([Adresse 6]) situé [Adresse 7] ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [A] de libérer les lieux, et de restituer les clés ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Monsieur [O] [A] à verser à la société ADOMA une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 mai 2026, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de la redevance mensuelle, calculée telle que si le contrat s’était poursuivi ;
DEBOUTE Monsieur [O] [A] de sa demande de dommages et intérêts ;
DEBOUTE Monsieur [O] [A] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile ;
DEBOUTE la société ADOMA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile ;
CONDAMNE Monsieur [O] [A] aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à l’octroi de l’aide juridictionnelle provisoire, l’aide juridictionnelle totale ayant été accordée à Monsieur [A] ;
REJETTE toutes prétentions plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
La Greffière, Le Juge,