TJ 26362, 2 juill. 2026, RG 25/00445

N° RG 25/00445 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IN2S

Copie exécutoire délivrée
le 02/07/2026

à :
- la SCP JOUANNEAU-PALACCI, - Me Guillaume PROUST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [H]
né le 17 Février 1950 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Séverine JOUANNEAU de la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de la DRÔME

Madame [Y] [X] épouse [H]
née le 26 Juillet 1963 à [Localité 3] (59)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Séverine JOUANNEAU de la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de la DRÔME

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [O]
né le 22 Mars 1960 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Maître Guillaume PROUST, avocat au barreau de la DRÔME

Madame [N] [C] épouse [O]
née le 20 Décembre 1965 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Guillaume PROUST, avocat au barreau de la DRÔME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Marjolaine CHEZEL, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Gaëlle SOUCHE

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 mai 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

2 EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 14 mars 2022, Monsieur [L] [H] et Madame [Y] [X] épouse [H] (les époux [H]) ont acquis le bien immobilier mis en vente par Monsieur [V] [O] et Madame [N] [C] épouse [O] (les époux [O]).

L’acte précisait que des travaux avaient été réalisés par les vendeurs sur la partie ouest du bâtiment (grange).

Suite à leur emménagement, les époux [H] se sont plaints de plusieurs désordres. Ils ont fait intervenir Monsieur [M], expert technique, qui a confirmé l’existence de désordres.

Les époux [H] ont saisi le Juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire. Il a été fait droit à leur demande par ordonnance du 15 mars 2023. Par ordonnance du 31 janvier 2024, les opérations d’expertise ont été étendues à d’autres désordres. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 21 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 06 février 2025, les époux [H] ont assigné les époux [O] devant le Tribunal judiciaire de VALENCE, au visa des articles 1792 et suivants du Code civil.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 09 décembre 2025, ils demandent au Tribunal de :
- JUGER Monsieur et Madame [H] recevables et bien fondés en leurs demandes,
- JUGER que les travaux de toiture ont été réalisés en 2014, soit depuis moins de dix ans avant la vente, y compris la pose des closoirs, tuiles à douilles et sous-face PVC,
- JUGER que Monsieur et Madame [O] sont responsables des désordres affectant la toiture et le sous-sol au titre de leur responsabilité décennale en qualité de vendeurs-constructeurs,
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [O] au paiement des sommes suivantes :
o 15.860 € TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture,
o 43.700 € TTC au titre des travaux extérieurs,
o 30.000 € au titre de la perte de valeur,
o 20.000 € au titre du préjudice de jouissance,
o 20.000 € au titre du préjudice moral.
- DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de leurs entières demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [O] au paiement de la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 08 octobre 2025, les époux [O] demandent de :
- DEBOUTER les consorts [H] de la totalité de leurs demandes ;
- JUGER que contradictoirement aucune infiltration d’eau dans l’habitation n’a été mise en évidence de façon opposable aux consorts [O] en violation des articles 9 du Code de procédure civile, 1153 du code civil ;
- JUGER l’absence de qualité de constructeur au sens de l’article 1792 du code civil des consorts [O] pour la partie EST de l’habitation en application du titre de propriété ;
- JUGER que la responsabilité décennale des consorts [O] ne peut être retenue au titre des closoirs et tuile à douille en l’absence de preuve d’infiltration d’eau constatée contradictoirement ;
- JUGER que la responsabilité décennale des consorts [O] ne peut être retenue au titre des lambris sous pente de toit constituant des désordres esthétiques ;
- JUGER que les dommages aux parties caves et garages dans les sous-sols enterrés ne sont pas imputables à des ouvrages au sens de l’article 1792 du code civil construits par les consorts [O] ;
- JUGER que la responsabilité décennale des consorts [O] ne peut être retenue au titre de l’humidité dans les caves et garages car la baume existante ne constitue par un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil ;
- EN TOUT ETAT DE CAUSE, JUGER que pour la partie cave et garage, il existe une cause étrangère si la responsabilité des consorts [O] était retenue au sens de l’article 1792 du code civil ;
- EN TOUT ETAT DE CAUSE, NE PAS ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER les consorts [H] à payer aux consorts [O] une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la responsabilité des époux [O] :

Aux termes de l’article 1792 du Code civil, “ Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.”.

L’article 1792-1 du même Code précise que : “ Est réputé constructeur de l'ouvrage : [...]

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; [...]”.

Il est constant que le vendeur d’un immeuble sur lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable envers les acquéreurs des désordres affectant cet immeuble sur le fondement de la garantie décennale, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage.

L’acte de vente du 14 mars 2022 précise que le vendeur a réalisé lui-même l’ensemble des travaux de réhabilitation de la grange attenant à l’habitation au logement.

* Sur les infiltrations et désordres en toiture :

Selon le rapport d’expertise judiciaire : “ [K] [T]
Le cloisoir est la pièce entre la tuile faitière et la couverture.
Une partie des combles est visitable et montre des signes d'infiltration d'eau sous les faitages.
[Localité 8]
Nous sommes monté sur le toit au-dessus des combles visitables.
Le cloisoir est en mauvais état, la bavette adhère mal, à plusieurs endroits elle est remontée sous la tuile.
Des parties sont déchirées.
Le recouvrement est insuffisant, moins de 10cm.
La jonction entre bavette et faitage est déteriorée, probablement brûlée par les ultra-violet.
Les jonctions des tuiles trois voies sont approximatives.
Les infiltrations sont inévitables.
LES TRAVAUX
Les faitages doivent être démontés. Un nouveau cloisoir adapté doit être mis en place.
RESPONSABILITE
Monsieur [O] a fait ces travaux.
B. Tuiles à douilles
Le jour de la réunion, il fait sec. Mais leur exécution et les vidéos ne laissent aucun doute. Ce montage n'est pas adapté. L'eau peut entrer.
C. Sous-face PVC
Les passes de toit sont constituées d’un lambris en PVC.
Lors de la visite de M. [M], une partie était sur le point de tomber. Lors de notre visite plusieurs parties sont tombées.
CAUSE DES DESORDRES
Les lambris sont justes agrafés à leur support.
LES TRAVAUX
Tout est à déposer et remonter avec les cornières et les fixations adaptées.
RESPONSABILITE
Monsieur [O] a fait ces travaux.”.

Les parties s’accordent pour considérer que les toitures concernées ne sont pas concernées par les travaux de réhabilitation de la grange indiqués à l’acte de vente.

Pour autant, l’expert judiciaire a relevé que les travaux avaient été réalisés par Monsieur [O], sans que ce point n’ait été contesté dans le cadre des opérations d’expertise. Dans son avis technique, Monsieur [M] avait indiqué que l’écran sous toiture mis en oeuvre sur cette partie était daté du 14 juillet 2014, et que la comparaison des photographies du site IGN “remonter le temps” de 2010 et au moment de ces opérations montre que l’ensemble des toitures ont été refaites au cours des dix dernières années. Il est donc démontré que ces travaux ont été réalisés par les vendeurs.

Des désordres ont bien été constatés par l’expert judiciaire, qui a relevé des signes d’infiltration d’eau sous les faitages, et relève que, sans aucun doute, l’eau peut rentrer du fait du montage inadapté des tuiles à douille, et que plusieurs parties des passes de toit constituées d’un lambris en PVC sont tombées.

Le fait de rénover l’intégralité de la toiture, élément qui a notamment pour fonction d’assurer l’étanchéité du bâtiment, et qui suppose nécessairement l’apport d’éléments nouveaux, doit recevoir la qualification d’ouvrage, l’ensemble des éléments de la toiture ne pouvant être considérés de façon distincte les uns des autres, mais formant un tout, et ayant pour fonction d’assurer notamment l’étanchéité du bâtiment.

La présence d’infiltrations dans la toiture démontre l’impropriété de l’ouvrage à sa destination.

Il s’ensuit que la responsabilité des époux [O] est engagée sur le fondement de la garantie décennale pour les infiltrations et désordres en toiture.

* Sur les caves Ouest :

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire les éléments suivants :
“ LES DESORDRES
VIDE 5
La partie derrière les panneaux métalliques est envahie par la boue.
Des traces de boue importantes recouvrent également une grande partie du sol.
GARAGE 1 :
Un des murs est trempé et montre les passages d’eau. Ce mur se dégrade. L’eau envahit le passage sous la maison.
GARAGE 2 et CAVE 3 :
Des traces importantes de moississure et d’humidité affectent les murs.
LES CONSEQUENCES :
LES OUVRAGES :
1 et 2 : Deux anciens garages
3: petite cave
Sont impropres à leur destination. L’humidité, les coulures sont importantes. Les infiltrations ne sont pas limitées.
Monsieur et Madame [O] ne pouvaient ignorer ces infiltrations importantes. Monsieur [O] explique avoir créé les plates formes derrière la maison et bouché en partie les baumes.
LES CAUSES :
Le terrain naturel est en pente. Mais la pente générale n’évacue pas les eaux de la maison, certaines parties sont à contrepente. L’eau entre au bord de la maison et par le terrain vers les baumes.
LES TRAVAUX :
Il ne sera pas possible de résoudre parfaitement les problèmes d’infiltration. La maison est à moitié enterrée et les murs de caves ne sont pas protégés. Décaisser l’ensemble pour l’étancher produirait d’énormes désordres.”.

Il précise dans une réponse à un dire que : “Il est certain que l’eau peut entrer dans la partie 5, absolument pas protégée, par la dalle, les murs, le passage bouché. La configuration des lieux et la création de la plate-forme sans pente participe beaucoup aux infiltrations.
[...]
Monsieur [O] a lui-même placé la banche de protection devant le passage. Monsieur [O] a effectué les travaux de terrasses partie 6, au-dessus de la partie 5. Une telle exposition aux entrées d’eau ne peut s’ignorer.”.

Cette partie 5 correspond à un vide ou cave sous dallage extérieur, hors du périmètre habitable de la maison, fermé par des banches métalliques. L’expert a indiqué que le passage était sommairement bouché par des panneaux métalliques, et que la partie derrière les panneaux métalliques est envahie par la boue, des traces de boue importantes recouvrent également une grande partie du sol.

Pour autant, l’expert ne conclut pas à l’impropriété à destination de cette partie 5, étant observé qu’elle se situe en dehors de la zone d’habitation, de sorte que le fait qu’elle soit envahie par la boue n’est pas de nature à la rendre impropre à sa destination.

L’expert judiciaire a en revanche conclu à l’impropriété à destination des garages 1 et 2 ainsi que de la cave 3, son rapport caractérisant des désordres, à savoir une dégradation du mur, des traces importantes de moisissures et d’humidité affectant les murs. L’importance des infiltrations relevées témoigne de l’impropriété à destination, même s’agissant de garages et cave dans lesquels un certain degré d’humidité est toléré.

Néanmoins, les causes de ces désordres tiennent à la configuration du terrain en pente, ce qui est appuyé par le fait que l’expert conclut qu’il n’est pas possible de résoudre parfaitement ce problème. Il n’est donc pas démontré d’imputabilité des désordres aux travaux réalisés par les vendeurs. Dès lors, la responsabilité décennale des époux [O] ne peut être engagée pour ces désordres.

Sur les préjudices des époux [H] :

* Sur les travaux de remise en état :

L’expert judiciaire a chiffré contradictoirement les travaux de remise en état concernant les infiltrations et désordres en toiture à la somme de 15.860 euros, somme que les époux [O] seront in solidum condamnés à verser aux époux [H].

La demande faite au titre des travaux extérieurs sera rejetée.

* Sur la perte de valeur vénale de la maison :

Cette demande étant fondée sur les infiltrations en sous-sol, pour laquelle la responsabilité décennale des époux [O] n’a pas été retenue, et n’étant corroborée par aucune pièce, les époux [H] en seront déboutés.

* Sur le préjudice de jouissance :

Les infiltrations en toiture n’ont pas permis aux époux [H] d’utiliser pleinement les combles et leur ont nécessairement causé un préjudice de jouissance. Les époux [O] seront donc in solidum condamnés à leur verser la somme de 4.000 euros en réparation de ce préjudice.

* Sur le préjudice moral :

La présence d’infiltrations ainsi que les différentes démarches à effectuer sont de nature à causer des préoccupations et un stress aux époux [H], qui subissent donc un préjudice moral, en réparation duquel les époux [O] seront condamnés à leur verser la somme de 2.000 euros.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, les époux [O] sont in solidum condamnés aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire mais non les dépens de l’instance en référé en l’absence de production de l’ordonnance de référé, ainsi qu’à verser aux époux [H] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. Aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :