CA Aix Provence, 1 juill. 2026, RG 24/09409

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 1er JUILLET 2026

N° 2026 / 306

N° RG 24/09409

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNOQJ

[L] [D]

C/

[X] [V] née [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Marc WAHED

Me Laurent GAY

Décision déférée à la Cour :

Jugement de la Juridiction de proximité de [Localité 1] en date du 1er Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01107.

APPELANT

Monsieur [L] [D]

né le 02 janvier 1973 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Marc WAHED, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [X] [V] née [A]

née le 17 mars 1951 à [Localité 2] (83), demeurant [Adresse 2]

représentée et plaidant par Me Laurent GAY, membre de la SELARL GIRAUD-GAY-DEIRMENDJIAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er juin 2007, Mme [X] [V] née [A] a donné à bail d'habitation à M. [L] [D] une maison de type 3 avec cour et jardin sise [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 400 euros.

Par lettre recommandée du 15 septembre 2020, le locataire s'est plaint de désordres importants et a demandé à la bailleresse d'effectuer les réparations nécessaires.

Le 12 octobre 2021, un diagnostic technique réalisé à la demande de la caisse d'allocations familiales des Bouches-du-Rhône, organisme payeur de l'allocation logement, a conclu à l'indécence du logement et à une suspicion d'insalubrité.

Le 29 avril 2022, un inspecteur du service communal d'hygiène et de santé a constaté l'existence d'infractions au règlement sanitaire départemental, à la suite de quoi la bailleresse a été mise en demeure de réaliser certains travaux.

Du fait de l'effondrement d'une partie de la toiture, un arrêté de mise en sécurité a été pris le 31 août 2022 ordonnant l'évacuation de l'immeuble et M. [D] a été hébergé temporairement par la Ville de [Localité 1].

Par acte du 26 janvier 2023, M. [L] [D] a assigné Mme [X] [V] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour l'entendre condamner sous astreinte à effectuer les travaux préconisés par l'autorité administrative, voir ordonner la consignation du loyer jusqu'à leur bonne fin et obtenir paiement d'une somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

La défenderesse a conclu au rejet de ces demandes, soutenant que les désordres n'étaient pas de son fait, mais résultaient d'un défaut d'entretien et de la réalisation de travaux d'aménagement non conformes aux règles de l'art imputables au locataire.

Par jugement rendu le 1er juillet 2024, le tribunal a :

- condamné Mme [V] à effectuer divers travaux de réparation du logement, sous peine d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours à compter de la signification de la décision,

- ordonné la consignation du loyer à la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à leur bonne fin,

- condamné Mme [V] à payer à M. [D] la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

- et condamné Mme [V] aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [L] [D] et Mme [X] [V] ont tous deux interjeté appel de cette décision par déclarations respectivement enregistrées les 21 juillet et 12 août 2024 au greffe de la cour, la jonction des deux instances ayant été prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 13 novembre 2024.

Suivant conclusions déposées le 20 octobre 2024, M. [L] [D] poursuit la réformation du jugement du seul chef du montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués, qu'il demande à la cour de porter à la somme de 20 000 euros. Y ajoutant, il réclame paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Par conclusions déposées le 6 novembre 2024, Mme [X] [V] née [A] fait valoir de son côté :

- que le loyer résiduel excédant le montant de l'allocation logement n'était pas payé,

- que son locataire est responsable des désordres, en raison d'un défaut d'entretien et de la réalisation de travaux d'aménagement non conformes aux règles de l'art,

- qu'il a refusé deux propositions de relogement,

- et que l'état de ruine du bâtiment nécessite désormais sa destruction totale en vue d'une reconstruction.

Elle ajoute qu'une convention de résiliation anticipée du bail avait été conclue le 27 juillet 2022 par les parties, associant le promoteur bénéficiaire d'une promesse de vente, mais n'a pas été exécutée.

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de débouter M. [D] de l'ensemble de ses prétentions et de le condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 avril 2026.

DISCUSSION

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants, de lui assurer une jouissance paisible, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires à leur maintien en état.

L'article 20-1 de cette même loi dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux critères de décence, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d'accord entre les parties, le juge détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux.

D'autre part, en application de l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation, le loyer cesse d'être dû pour les locaux faisant l'objet d'un arrêté de mise en sécurité jusqu'à sa mainlevée.

Au cas présent, il résulte du rapport de visite établi le 12 octobre 2021 par la société Territoires & habitat à la demande de la caisse d'allocations familiales des Bouches-du-Rhône, organisme payeur de l'allocation logement, que le logement loué n'était pas conforme aux critères de décence et présentait une suspicion d'insalubrité, principalement en raison d'infiltrations en provenance de la toiture, de l'absence de dispositif de ventilation efficace et de l'insuffisance des équipements de chauffage. La technicienne ayant réalisé ce diagnostic a conclu à un risque manifeste pour la santé ou la sécurité des occupants.

Le 29 avril 2022, un inspecteur du service communal d'hygiène et de santé a constaté l'existence d'infractions au règlement sanitaire départemental et a adressé à Mme [V] une mise en demeure de réaliser les travaux suivants :

- remise en état du mur de la cuisine et de la chambre,

- remise en état du conduit d'évacuation des fumées du poële à bois,

- suppression des causes d'infiltrations au niveau des murs des chambres, du plafond du séjour et de la chambre,

- réfection de l'étanchéité des portes et fenêtres,

- réfection de l'étanchéité de la toiture,

- création de ventilations efficaces,

- mise en sécurité de l'installation électrique,

- installation d'un chauffage suffisant.

La bailleresse ne justifie pas avoir déféré à l'une quelconque de ces prescriptions. Il apparaît en réalité que les parties avaient envisagé dès l'année 2019 de résilier le bail d'un commun accord sous la condition suspensive de la réalisation d'une promesse de vente de l'immeuble à un promoteur, ce projet n'ayant cependant pas abouti.

Enfin, le 31 août 2022, un arrêté de mise en sécurité ordonnant l'évacuation de l'immeuble a été pris du fait de l'effondrement d'une partie de la toiture, sans qu'aucune mainlevée ne soit intervenue jusqu'à présent.

Mme [V] ne saurait invoquer la ruine du bâtiment pour se soustraire à l'exécution de ses obligations, alors que celle-ci procède d'un défaut majeur d'entretien qui lui est entièrement imputable. En effet, les travaux réalisés par le locataire dont il est fait état dans le rapport précité de la société Territoires & habitat ont consisté dans la réfection à neuf de la salle de bain et de la cuisine et dans le remplacement du tableau électrique et n'ont pas contribué aux désordres, l'intimée procédant à ce sujet par simples affirmations sans produire aucun commencement de preuve.

D'autre part, la circonstance que le loyer résiduel n'ait pas été régulièrement payé n'est pas de nature à exonérer la bailleresse, alors que celle-ci ne justifie d'aucune réclamation adressée à son locataire et n'invoque pas l'exception d'inexécution.

Enfin, il n'est pas établi que M. [D] aurait refusé une proposition de relogement temporaire antérieurement à l'arrêté de mise en sécurité.

Le jugement entrepris sera donc confirmé, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts accordés au locataire. Compte tenu de la durée du préjudice de jouissance subi, ainsi que de l'état de particulière vulnérabilité de M. [L] [D], atteint de pathologies invalidantes, il convient de lui allouer une somme de 6 000 euros.

PAR CES MOTIFS