CA Aix Provence, 1 juill. 2026, RG 24/07148

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 1er JUILLET 2026

N° 2026 / 304

N° RG 24/07148

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNEOS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

C/

[T] [L] [M]

[B] [O] épouse [M]

[W]

[Adresse 2] [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Laurent GAY

Me Michel LABI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 02 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04585.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sis à [Localité 2]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet NEXITY LAMY, en son établissement [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représenté et plaidant par Me Laurent GAY, membre de la SELARL GIRAUD-GAY-DEIRMENDJIAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [T] [L] [M]

né le 22 Janvier 1951 à [Localité 3] (TUNISIE),

Madame [B] [O] épouse [M]

née le 02 Mars 1950 à [Localité 4] (MAROC),

demeurant tous deux au [Adresse 4]

représentés et plaidant par Me Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [J]

née le 17 Février 1972 à [Localité 5] (22), demeurant [Adresse 4]

signification de la DA le 21/08/2024 à personne

signification de conclusions le 18/09/2024 à personne

défaillante

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026.

ARRÊT réputée contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [B] [M], M. [T] [M] et Mme [W] [J] sont propriétaires dans l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], d'un appartement avec balcon.

Ils se sont plaints à compter de 2020 des dégradations et défauts d'étanchéité affectant de nombreux balcons situés à l'arrière de l'immeuble.

Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 3 mars 2022 et a rejeté les résolutions n° 5 à 8 portant sur les travaux de reprise des balcons, estimant que ceux-ci étaient des parties privatives.

Par acte introductif d'instance en date du 3 mai 2022, Mme [M], M. [M] et Mme [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux 'ns d'annulation de la résolution n°5 et de réalisation des travaux réparatoires des balcons.

Par jugement rendu le 2 avril 2024, le Tribunal:

ORDONNE l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] en date du 3 mars 2022,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet NEXITY LAMY, à faire réaliser les travaux de reprise de la sous-face des balcons des logements du ler, 2ème, 5éme et 6ème étages de l'immeuble côté droit visés dans l'arrêté de mise en sécurité, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de trois mois à partir de la signi'cation du jugement, ladite astreinte courant dans un délai de deux mois -passé lequel, à défaut d'exécution, il appartiendra à Mme [B] [M], M. [T] [M] et Mme [W] [J] de faire liquider l'astreinte,

DEBOUTE Mme [B] [M], M. [T] [M] et Mme [W] [J] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder à un audit de conformité de l'immeuble,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet NEXITY LAMY aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet NEXITY LAMY à payer la somme de 2000 euros à Mme [B] [M], M. [T] [M] et Mme [W] [J] au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que les copropriétaires ont rejeté au cours de l'assemblée générale du 3 mars 2022, la résolution n°5 portant sur la réalisation et la gestion des travaux de confortement des balcons et de la façade sur cour, au motif que les balcons constituent des parties privatives, contrairement aux stipulations du règlement de copropriété et à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dont il résulte que le gros oeuvre de l'immeuble, la structure des balcons et leur étanchéité constituent bien des parties communes.

Il a, en conséquence, ordonné l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 mars 2022.

Il a retenu que le caractère urgent des travaux de purge et de sécurisation des balcons des logements situés en façade arrière de l'immeuble découle de l'arrêté de mise en sécurité du 14 juin 2022, faisant état d'un risque de chute de matériaux sur les personnes et que ces désordres affectant en grande partie les parties communes causent des préjudices aux copropriétaires en ce qu'ils sont à l'origine de l'interdiction d'accès et d'utilisation des balcons, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit effectivement procéder à la réalisation des travaux réparatoires en application des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, sans que le choix de l'entreprise pour y procéder ne lui soit imposé, ni le caractère global des travaux, ni les travaux de reprise et de peinture des garde-corps et des carrelages, constituant des parties privatives.

Par déclaration au greffe en date du 6 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024 et signifiée à Mme [J] le 18 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions il sollicite:

REFORMER le Jugement du Tribunal judiciaire de Marseille du 2 avril 2024, sauf en ce qu'il déboute Mme [B] [M], M. [T] [M] et Mme [W] [J] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder à un audit de conformité de l'immeuble,

STATUANT à nouveau

DEBOUTER Mme [B] [M], M. [T] [M] et Mme [W] [J] de l'intégralité de leurs moyens, fins et prétentions

CONDAMNER in solidum Mme [B] [M], M. [T] [M] et Mme [W] [J] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Les condamner in solidum aux entiers dépens,

A l'appui de son recours, il fait valoir:

-que l'article 5 du règlement de copropriété du 17 août 1932 stipule que les balcons sont des parties privatives,

-qu'en faisant une distinction entre les planchers des balcons constituant le gros oeuvre partie commune et les autres éléments qui le composent qui sont parties privatives, le jugement a dénaturé le règlement de copropriété,

-que selon une jurisprudence constante la définition des parties privatives et des parties communes relève du règlement de copropriété et que ce n'est que dans le silence ou l'imprécision de ce dernier qu'il convient de se référer à la loi,

-que c'est également la position de la mairie,

-qu'il résulte de plusieurs assemblée générale que les balcons ont toujours été considérés comme des parties privatives.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Mme [B] [M] et M.[T] [M] concluent:

CONFIRMER le jugement en date du 2 avril 2024 rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a :

« Ordonné l'annulation de la résolution n°5 de l'Assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] en date du 3 mars 2022,

Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NEXITY LAMY, à faire réaliser les travaux de reprise de la sous-face des balcons des logements du 1er, 2ème , 5ème et 6ème étages de l'immeuble côté droit visés dans l'arrêté de mise en sécurité, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de trois mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai de deux mois passé lequel, à défaut d'exécution, il appartiendra à Mme [B] [M], M. [T] [M] et Mme [W] [J] de faire liquider l'astreinte.

Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NEXITY LAMY aux dépens,

Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NEXITY LAMY à payer la somme de 2000 Euros à Mme [B] [M], M. [T] [M] et Mme [W] [J] au titre des frais irrépétibles

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires »

FIXER le montant de l'astreinte définitive à la somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à la somme de 5.000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance

Ils soutiennent:

-qu'effectivement, l'article 5 du règlement de copropriété en date du 17 août 1932 précise que la propriété particulière comprend en général tous les ouvrages ou parties d'ouvrages compris dans les limites intérieures de l'appartement, y compris les balcons, mais qu'en réalité, il résulte des dispositions du règlement de copropriété relatives aux parties privatives une incohérence propre à conférer aux balcons la qualification de parties communes, l'article 3 du règlement de copropriété incluant dans les parties communes les fondations et gros murs, tuyaux, écoulements des eaux pluviales et ménagères, canalisations, planchers (à l'exception des parquets et des plafonds),

-que ces éléments font partie intégrante du gros 'uvre du bâtiment, réputé partie commune par application de l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 auquel le règlement de copropriété ne déroge pas puisqu'il intègre explicitement les éléments composant la structure du bâtiment dans les parties communes,

-que l'article 3 du règlement intègre ainsi la quasi-totalité des éléments composant les balcons dans la définition des parties communes dès lors qu'il présume commune la structure du bâtiment, laquelle inclut les balcons et est concernée par le projet de travaux objet de la résolution litigieuse,

-que dans l'article 5 du règlement les balcons sont, de manière très contradictoire, intégrés dans les parties privatives de l'immeuble en tant que limite intérieure alors même qu'ils se situent sur la structure extérieure, laquelle est inclue dans les parties communes,

-qu'en présence d'une contradiction du règlement de copropriété et de l'ambiguïté des termes de l'article 5, les balcons doivent être qualifiés de parties communes,

-que cette classification de partie commune est cohérente au regard de l'article 9 du règlement de copropriété qui interdit aux propriétaires d'apporter quelconque modification aux parties de l'immeuble « telles que les balcons visibles de la rue », aucune distinction n'étant opérée entre les balcons sur rue et les balcons sur cour,

-que si la qualification de partie privative des balcons était retenue par la Cour, encore faudrait-il constater que l'objet des travaux concerne la structure du bâtiment, laquelle constitue incontestablement une partie commune.

Mme [J] est non comparante.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 avril 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 mai 2026 et mise en délibéré au 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur l'annulation de la résolution 5 de l'assemblée générale du 3 mars 2022

Les copropriétaires ont rejeté au cours de l'assemblée générale du 3 mars 2022, la résolution 5 portant sur la réalisation et la gestion des travaux de confortement des balcons et de la façade sur cour, au motif que les balcons constituent des parties communes.

Aux termes de l'article 3 de la loi du l0 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes:

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées;

- les locaux des services communs;

- les passages et corridors;

- tout élément incorporé dans les parties communes;

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres:

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol;

- le droit d'édi'er les bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes;

- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes;

- le droit d'af'chage sur les parties communes;

- le droit de construire afférent aux parties communes.

Le règlement de la copropriété du 17 août 1932 stipule en son article 3 que forment la propriété indivise, en principe, toutes les parties de l'immeuble qui sont à l'usage commun des différents propriétaires, tels que le sol en totalité, la terrasse couvrant le septième étage, les cours ou jardins, courette, les fondations et les gros murs, les charpentes et toitures, les cheminées, les souches et mitrons, les tuyaux de chute et les écoulements des eaux pluviales et ménagères, les canalisations du tout à l'égout, les planchers (à l'exclusion des parquets et plafonds), les entrées et vestibules d'entrée de l'immeuble, les escaliers, les ascenseurs, les couloirs des caves et chambres de bonne, le logement du concierge, les canalisations d'eau, de gaz et de l'électricité, les coffrets des branchements, le local destiné à la machinerie de l'ascenseur, la terrasse qui recouvre partie du septième étage et en'n d'une façon générale toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier de l'un des copropriétaires.

L'article 5 ajoute que chaque copropriétaire aura la propriété exclusive de son appartement, qui comprend 'en général tous les ouvrages ou parties d'ouvrage compris dans les limites intérieures de l'appartement y compris les balcons, conduites de gaz, eau, électricité (sauf ceux énumérés à l'article trois) et notamment les parquets et plafonds...'.

La lecture combinée de ces clauses permet de constater que le règlement de copropriété inclut les balcons dans les parties privatives, tout en intégrant les éléments le composant dans les parties communes.

En effet, le balcon correspond techniquement et traditionnellement à une dalle en saillie sur façade, soit un ouvrage porteur horizontal faisant partie intégrante et indissociable de l'ossature de l'immeuble.

Face à la contradiction du règlement de copropriété, il convient de revenir à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et de confirmer le jugement qui a considéré, que même si les copropriétaires occupent de façon privative l'intérieur des balcons, la structure de ces derniers composent le gros oeuvre de l'immeuble, partie commune, de sorte que les travaux de la résolution 5 ne pouvaient être rejetés, sous prétexte qu'ils concernaient des parties privatives.

Il importe peu que l'arrêté de mise en sécurité du 14 juin 2022 vise expressément certains copropriétaires, il n'appartient pas à la ville de statuer sur le caractère privatif ou commun des ouvrages.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a ordonné l'annulation de la résolution 5 de l'assemblée générale du 3 mars 2022.

Sur la réalisation des travaux réparatoires

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L'article 15 de la même loi ajoute que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

En l'espèce, l'urgence des travaux à réaliser résulte tant du rapport de diagnostic structurel réalisé par le bureau d'études ICT du 19 février 2021, que de l'arrêté de mise en sécurité du 14 juin 2022, faisant état d'un risque de chute de matériaux compte tenu de la dégradation de la sous face de certains balcons, de la corrosion des profilés en acier, de la fissuration des voûtains, du gonflement de la chape mortier et du soulèvement du carrelage et des descellements des gardes corps métalliques sur certains balcons.

C'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'il appartient aux seuls copropriétaires réunis en assemblée générale de choisir le locateur d'ouvrage chargé de réaliser les travaux et de l'opportunité de la généralisation des travaux à tous les balcons et qu'il ne pouvait que condamner le syndicat à faire réaliser les travaux de reprise de la sous face des balcons des logements du 1er, 2ème, 5ème et 6ème étages côté droit, visés par l'arrêté de mise en sécurité, en excluant les travaux de reprise et de peinture des gardes corps et des carrelages, constituant des parties privatives et ce, sous astreinte provisoire.

L'astreinte ordonnée en première instance étant provisoire, il n'appartient pas à la présente cour de la liquider, ni de fixer une astreinte définitive, les intimés ne développant aucun moyen en justification de cette dernière.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires est condamné à 2500€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,