CA Aix Provence, 1 juill. 2026, RG 24/07132

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 1er JUILLET 2026

N° 2026/ 315

N° RG 24/07132

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNEM4

[C] [D]

C/

[N] [O]

Syndicat des copropriétaries de la [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Julien DESOMBRE

Me Benjamin COHEN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire, Pôle JCP de MENTON en date du 22 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00497.

APPELANTE

Madame [C] [D]

née le 21 Janvier 1926 à [Localité 1] (02), demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Me Julien DESOMBRE, membre de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Olivier PASTUREL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Madame [N] [O]

née le 06 Novembre 1962, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Benjamin COHEN, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaries de la [Adresse 1] sis à [Adresse 4]

représentée par son syndic en exercice la société SOGIM, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé au [Adresse 5]

signification de la DA portant signification de conclusions le 08/08/2024 à personne habilitée

défaillante

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de Monsieur Pierre LAROQUE, Président, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026.

ARRÊT réputé contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er octobre 1992, Mme [C] [D] a donné à bail d'habitation à Mme [N] [O] un studio au cinquième étage d'un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 6] à [Localité 3] (Alpes Maritimes).

À compter du début de l'année 2020, la locataire s'est plainte de refoulements d'eaux usées par les canalisations des toilettes, de la douche et de l'évier de la cuisine.

Par lettre de son conseil en date du 7 novembre 2022, elle a mis en demeure la bailleresse de remédier à ces désordres.

Elle a ensuite saisi son assurance de protection juridique, laquelle a fait diligenter courant mars 2023 une expertise amiable et contradictoire par le cabinet IXI, concluant que l'origine des désordres provenait de l'obstruction de la colonne d'évacuation commune de l'immeuble.

Par lettre du 9 mai 2023, l'expert a demandé à la société SOGIM, syndic de l'immeuble, de faire intervenir un plombier pour déboucher ladite colonne.

Le 26 juin 2023, le conseil de la locataire a interrogé le syndic pour savoir si cette intervention avait été réalisée. Ce dernier lui a répondu le 7 juillet que les engorgements ne provenaient pas de la colonne commune, mais des canalisations privatives de l'appartement, manifestement vétustes.

Par acte du 6 novembre 2023, Mme [N] [O] a assigné Mme [C] [D] à comparaître devant le tribunal de proximité de Menton aux fins d'obtenir la réduction du montant du loyer jusqu'à la remise en état des canalisations du logement et le paiement d'une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Mme [D] a conclu au rejet des demandes formées à son encontre et appelé en garantie le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, lequel a contesté toute responsabilité.

Par jugement rendu le 22 mai 2024, le tribunal a :

- ordonné la réduction du montant du loyer à hauteur de 150 euros par mois jusqu'à ce qu'il soit mis fin aux désordres,

- condamné Mme [D] à payer à Mme [O] une somme de 3 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- condamné Mme [D] aux dépens, ainsi qu'à verser à Mme [O] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires à relever et garantir Mme [D] à hauteur de 70% du montant des condamnations pécuniaires mises à sa charge,

- et rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que les désordres provenaient d'un défaut d'entretien de la colonne d'évacuation commune de l'immeuble, mais que Mme [D] devait assumer une part de responsabilité dès lors qu'elle n'avait pas accompli les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires.

Mme [C] [D] est appelante de cette décision suivant déclaration enregistrée le 5 juin 2024 au greffe de la cour.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 juillet 2024, elle fait valoir :

- que la cause des désordres réside dans une partie commune de l'immeuble, dont l'entretien incombe au syndicat des copropriétaires,

- que l'altération de son état de santé, constitutif d'un cas de force majeure, l'a empêchée d'agir,

- et que la locataire a fait obstacle aux réparations.

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

- à titre principal, de prononcer sa mise hors de cause,

- à titre subsidiaire, de condamner le syndicat des copropriétaires à la relever et garantir de l'intégralité des condamnations mises à sa charge,

- en tout état de cause, de condamner Mme [O] ou le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu'à lui verser une somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions en réplique notifiées le 14 octobre 2024, Mme [N] [O] soutient pour sa part :

- que la bailleresse a manqué à son obligation d'entretenir les locaux loués,

- que les installations sanitaires sont devenues fuyardes du fait de leur vétusté,

- et que l'appelante ne justifie pas avoir accompli la moindre démarche pour se conformer au jugement rendu.

Elle demande à la cour de confirmer la décision déférée et, y ajoutant, de condamner Mme [D] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], cité à comparaître en la personne de son syndic en exercice la société SOGIM, suivant exploit du 8 août 2024 remis à une personne habilitée à le recevoir, n'a pas constitué avocat. En application de l'article 473 du code de procédure civile, le présent arrêt sera réputé contradictoire à son endroit.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 avril 2026.

DISCUSSION

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants, de lui assurer une jouissance paisible, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires à leur maintien en état.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques du logement décent prévoit notamment en son article 3 que les installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents.

L'article 20-1 de ladite loi dispose en outre que si le logement loué ne satisfait pas aux critères de décence, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d'accord entre les parties, le juge détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux.

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose d'autre part que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Lorsque le trouble de jouissance subi par un locataire trouve son origine dans les parties communes de l'immeuble, le bailleur demeure responsable s'il n'a pas accompli à l'égard du syndicat des copropriétaires toutes les diligences nécessaires pour y mettre fin.

En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise amiable et contradictoire du cabinet IXI, mandaté par l'assureur de protection juridique de la locataire, que les refoulements d'eaux usées à l'intérieur de l'appartement proviennent de l'obstruction de la colonne d'évacuation commune de l'immeuble. Tel est également l'avis du cabinet d'expertise Elex mandaté par l'assureur de la bailleresse.

Le premier juge a relevé que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve contraire, laquelle n'est pas davantage produite en cause d'appel.

Par ailleurs, Mme [D] ne justifie pas avoir exercé les droits qu'elle tient de la loi du 10 juillet 1965 pour contraindre le syndicat à effectuer les travaux d'entretien nécessaires, notamment en demandant l'inscription de cette question à l'ordre du jour d'une assemblée générale. L'altération de son état de santé ne constitue pas un cas de force majeure de nature à l'exonérer de sa responsabilité, dès lors qu'il est établi par les correspondances versées aux débats qu'elle était représentée par son fils M. [H] [A] dans ses relations avec les parties concernées.

Enfin, il n'est nullement établi que Mme [O] aurait fait obstacle d'une quelconque maière à l'exécution des réparations.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant du recours en garantie de Mme [D] à l'encontre du syndicat des copropriétaires qui s'exercera pour l'intégralité des condamnations pécuniaires mises à sa charge.

PAR CES MOTIFS