CA Aix Provence, 1 juill. 2026, RG 24/06346

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 1er JUILLET 2026

N° 2026 / 300

N° RG 24/06346

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNBKC

[L] [Y]

[O] [C] épouse [Y]

C/

[D] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Charles TOLLINCHI

Me Sandrine ZEPI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 02 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-00673.

APPELANTS

Monsieur [L] [Y]

né le 08 Février 1970 à [Localité 2] (49),

Madame [O] [C] épouse [Y]

née le 27 Décembre 1970 à [Localité 3] (53),

demeurant tous deux [Adresse 1]

représentée par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Céline POULAIN, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Clément VINCENT, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉ

Monsieur [D] [X]

né le 12 Avril 1947 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 3]

représenté par Me Sandrine ZEPI, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Catherine DUPAIN, avocat au barreau de GRASSE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de Monsieur Pierre LAROQUE, Président, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Le 4 août 2018, M.et Mme [Y] ont signé une offre d'achat de la villa des consorts [X] située [Adresse 4] pour un prix de 749 000€.

Cette offre prévoyait que les époux [Y] loueraient la villa le temps de l'achat, la signature de l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 1er septembre 2022.

Aussi suivant acte sous seings privés en date du 4 août 2018 avec effet au 4 août 2018 et pour une durée de trois ans renouve1able M. [D] [X] a donné à bail à M. [L] [Y] et Mme [O] [C] épouse [Y] ce logement à usage d'habitation, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable initial de 2500 euros par mois en principal, 1e bail ne prévoyant aucune charge.

Par acte d'huissier du 28 janvier 2021, M. [X] a adressé un congé pour vente aux époux [Y], avec effet au 3 août 2021, leur proposant d'acheter 1e bien loué au prix de 839 000 euros.

Selon attestation du 8 avril 2022 établi par Maître [J] [M], notaire, M. [D] [X] a vendu à M.et Mme [Y] 1e logement donné à bail au prix de 749 000€.

Par acte d'huissier du 10 mai 2022, M. [X] a adressé sommation aux époux [Y] de 1ui payer 1a somme de 10 666,67 euros en principal, au titre des indemnités d'occupation pour 1a période du 1er décembre 2021 au 8 avril 2022, mois d'avri1 2022 inclus au prorata, outre 150 euros de frais de procédure et 220 euros au titre du coût de 1'acte.

Par acte d'huissier du 18 juillet 2022, M.[X] a fait assigner M.et Mme [Y] devant 1e juge des contentieux de 1a protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer aux 'ns de 1es condamner au paiement de cette indemnité d'occupation.

Par jugement rendu le 2 avril 2024, le Tribunal:

CONDAMNE M. [L] [Y] et Mme [O] [C] épouse [Y] à payer à M. [D] [X] la somme de 10 666 euros au titre de la dette locative (indemnités d'occupation impayées) pour la période du ler décembre 2021 au 8 avril 2022, mois d'avril 2022 inclus au prorata ;

CONDAMNE M. [L] [Y] et Mme [O] [C] épouse [Y] à payer à M. [D] [X] une somme de 1500 euros an titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [D] [X] de dommages et intérêts pour résistance abusive;

REJETTE l'ensemble des autres demandes de M. [D] [X] ;

CONDAMNE M. [L] [Y] et Mme [O] [C] épouse [Y] au paiement des entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du l0 mai 2022 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé qu'il existait une somme due au titre de l'arriéré locatif.

Par déclaration au greffe en date du 16 mai 2024, M.et Mme [Y] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions ils sollicitent :

A titre liminaire

ORDONNER la révocation de l'ordonnance de clôture intervenue le 13 avril 2026, en raison des conclusions signifiées le 12 avril 2026 par M. et Mme [X]

JUGER l'appel de M. et Mme [Y] recevable et fondé

REFORMER en tous points le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en ce qu'il a :

CONDAMNER M.et Mme [Y] à payer à M. [D] [X] la somme de 10.666€ au titre de la dette locative (indemnités d'occupation impayées) pour la période du 1er décembre 2021 au 8 avril 2022, mois d'avril 2022 inclus au prorata.

CONDAMNER M.et Mme [Y] à payer à M. [D] [X] une somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de M. [X] de les condamner au paiement de dommages et intérêts.

JUGER que M.et Mme [X] sont responsables du retard pris dans la signature de l'acte authentique de vente alors même qu'ils en avaient réclamé la réalisation.

DEBOUTER M.et Mme [X] de leurs demandes tendant au paiement d'une somme de 10.666€ au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er décembre 2021 au 8 avril 2022, mois d'avril 2022 inclus au prorata.

Subsidiairement

Si la Cour devait estimer que M.et Mme [Y] sont redevables d'une indemnité d'occupation, FIXER celle-ci à hauteur de 1.250€ par mois pour la période du 1 er décembre 2021 au 8 avril 2022

En tout état de cause,

CONDAMNER M.et Mme [X] au paiement d'une somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts

ORDONNER la compensation entre les sommes éventuellement dues par M.et Mme [Y] au titre des indemnités d'occupation et les dommages et intérêts dus par M.et Mme [X].

DEBOUTER M.et Mme [X] de toutes leurs demandes fins et conclusions,

CONDAMNER M.et Mme [X] au paiement d'une somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l'appui de leur recours, ils font valoir :

-qu'ils ont réalisé des travaux en tant que locataire pour la somme de 48 260,76€, alors que le vendeur a sollicité une augmentation de près de 90 000€ du prix de vente,

-qu'en première instance leur avocat n'a remis aucune écriture et ne s'est pas présenté à la barre,

-qu'un compromis de vente ayant été signé entre les parties le 21 décembre 2021 sans évocation de leur occupation des lieux, ils pouvaient légitimement estimer qu'ils n'étaient plus redevables d'une quelconque somme au titre de leur occupation jusqu'à l'acte authentique d'autant que le contrat de location avait expiré,

-qu'ils soulignent la très mauvaise rédaction des actes puisque les parties disposent d'une offre d'achat signée le 4 août 2018 prévoyant une réitération le 1er septembre 2022 alors qu'il était prévu dans le même acte la signature d'un contrat de location expirant en août 2021, ainsi rien n'y est précisé sur la situation après l'expiration du bail et la réitération de l'acte de vente,

-que le retard pris dans la signature de l'acte authentique ne résulte pas de leur fait, ayant obtenu une offre de la banque dès le mois d'octobre 2021, mais de celui des vendeurs et de leur notaire,

-qu'ils ne sont tenus à aucune indemnité d'occupation pour la période postérieure au 21 décembre 2021 date de la signature du compromis,

-qu'en outre l'indemnité d'occupation a un caractère indemnitaire et compensatoire or aucun préjudice n'est démontré par la partie adverse,

-que les vendeurs ont artificiellement prolongé la durée des négociations pour profiter des loyers réglés,

-que s'il devait être estimé qu'ils doivent cette indemnité d'occupation jusqu'à la réitération de l'acte elle devra être révisée à la baisse, eu égard aux travaux réalisés ayant permis des diagnostics bien plus favorables,

-qu'en raison du comportement agressif des vendeurs à leur égard, et de leur mauvaise foi, il convient de leur allouer la somme de 15 000€ de dommages et intérêts, venant compenser une éventuelle condamnation à une indemnité d'occupation, cette demande étant parfaitement recevable en cause d'appel.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions M.[X] conclut :

CONFIRMER la décision entreprise en toutes ses dispositions

DECLARER Irrecevables les demandes reconventionnelles de M.et Mme [Y]

DÉBOUTER M.et Mme [Y] de l'ensemble de leur demandes, fins et conclusions dirigées contre M. [X] ;

CONDAMNER M.et Mme [Y] à régler à M.[X] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 CPC outre les entiers dépens.

Il soutient:

-qu'il n'est pas de mauvaise foi mais ne fait que faire valoir ses droits,

-que les appelants à l'issue de leur bail se sont maintenus dans les lieux et doivent en conséquence une indemnité d'occupation,

-que contrairement à ce qu'ils prétendent il existe bien un préjudice celui de ne pas percevoir de loyers,

-qu'en effet, une fois le bail terminé, leur maintien dans les lieux pendant 6 mois relève du régime de l'occupation sans droit ni titre ouvrant droit à indemnité d'occupation,

-que le loyer demandé était raisonnable et ne saurait être réduit, d'autant que les travaux dont font état les appelants vont leur profiter du fait de leur acquisition du bien,

-que leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts fondée sur une responsabilité de droit commun visant à obtenir réparation d'un préjudice né d'une faute distincte du bail ne se rattache pas à la présente procédure par un lien suffisant et est donc irrecevable.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 avril 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 11 mai 2026 et mise en délibéré au 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la révocation de l'ordonnance de clôture

L'article 803 du code de procédure civile prévoit que l'ordonnance de clôture peut être révoquées s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

Les conclusions des parties ayant été notifiées la veille et le jour de la clôture, elles sont recevables et il n'y a pas lieu à révocation de la clôture.

Sur la somme due au titre de l'indemnité d'occupation

En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte des pièces versées aux débats que le 4 août 2018, les époux [Y] ont signé une offre d'achat de la villa des consorts [X], acceptée, au prix de 749 000€ TTC frais d'agence inclus prévoyant une réitération de l'acte authentique au plus tard le 1er septembre 2022 et en condition particulière la mention 'M.et Mme [Y] loueront la villa à 2500€ par mois le temps de l'achat qui aura lieu au plus tard le 1er septembre 2022".

Il convient ici de préciser que si un temps de réitération assez long a été prévu entre les parties, ainsi qu'une location pour compenser ce temps long, c'est que, et cela résulte des conclusions des appelants, ce temps était nécessaire à ces derniers pour obtenir leur crédit bancaire.

En effet, ils venaient d'arriver dans la région des Alpes Maritimes, avaient repris une activité de restauration et les banques leur demandaient au moins de voir deux bilans avant un accord de prêt.

Aussi, un contrat de bail a été conclu entre les parties sur cette villa pour 3 ans, expirant le 3 août 2021, renouvelable par tacite reconduction, pour un loyer de 2500€ par mois.

Un congé avec offre de vente à 839 000€ a été délivré aux époux [Y] le 28 janvier 2021.

S'en sont suivis des échanges entre les parties et leurs notaires respectifs relatifs aux diagnostics immobiliers préalables à la vente, à la signature d'un compromis nécessaire à la banque pour monter le dossier de prêt et au prix de vente.

Un compromis est signé le 17 décembre 2021 et la réitération de l'acte authentique est intervenue le 8 avril 2022, sans évoquer la situation des acquéreurs quant à leur occupation des lieux, pour la période comprise entre ces deux actes.

La réitération est intervenue avant la date butoir fixée par les parties dans l'offre d'achat du 4 août 2018.

Si des discussions sur le prix de vente ont eu lieu, force est de constater que les acquéreurs n'ont eu le 20 octobre 2021 qu'un accord de leur banque, qui ne constitue en aucun cas une offre de crédit, dont l'obtention n'a été communiquée au notaire des vendeurs par leur propre notaire que le 24 février 2022.

Ainsi, le délai entre le compromis et la réitération ne peut être imputé aux vendeurs, pour profiter des loyers.

Il n'est pas contesté que du 1er décembre 2021 à la réitération de l'acte authentique le 8 avril 2022, les époux [Y] ont continuer à occuper le bien, objet des présentes, sans droit ni titre eu égard au congé et sans payer l'indemnité d'occupation venant compenser et indemniser le préjudice subi par les vendeurs de ne pas percevoir les loyers.

Le jugement est confirmé en ce qu'ils les a condamnés à une indemnité d'occupation égale au loyer, conventionnellement prévu, soit à la somme de 10 666,67€ sur cette période du 1er décembre 2021 au 8 avril 2022.

En effet, ni les travaux accomplis qui bénéficient aux époux [Y] devenus propriétaires, ni aucune pièce versée aux débats, ne sont en mesure de justifier la réduction de cette indemnité d'occupation pour une villa de 133m², 4 pièces, jardin, 2 abris voiture sur terrain de 1001 m², piscine grenier et buanderie, sollicitée par les époux [Y], qui s'abstiennent de verser toute évaluation locative de ce bien.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [Y]

L'article 63 du code de procédure civile dispose que les demandes incidentes sont: la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l'intervention.

L'article 70 du même code précise que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

La demande indemnitaire des époux [Y] est fondée sur une action en responsabilité civile de droit commun, visant à obtenir réparation d'un préjudice qui serait né d'une faute distincte de tout bail. Elle ne concerne pas le litige initial et ne s'y rattache pas par un lien suffisant de sorte qu'elle est irrecevable.

Sur les autres demandes

M.et Mme [Y] sont condamnés à 2 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,