CA Aix Provence, 17 juin 2026, RG 24/01197

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 17 JUIN 2026

N° 2026 / 274

N° RG 24/01197

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMP6N

[X] [H]

S.C.I. SIERRA FOX

S.C.I. [Adresse 1]

C/

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Damien FAUPIN

Me Philippe MAIRIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TARASCON en date du 11 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00485.

APPELANTES

Madame [X] [H]

née le 18 Juin 1953 à [Localité 1] (30), demeurant [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]

S.C.I. SIERRA FOX

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège sis [Adresse 4]

S.C.I. [Adresse 1]

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège sis [Adresse 5]

représentées par Me Damien FAUPIN, membre de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3]

représenté par son syndic en exercice la SARL PROPRIETES DE PROVENCE, dont le siège social est [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Localité 5]

représenté par Me Philippe MAIRIN, avocat au barreau de TARASCON

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société VS Découverte a acquis le 13 juin 2005 un immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 5] (Bouches-du-Rhône) abritant un hôtel-restaurant, qu'elle a entrepris de transformer à usage d'habitation dans le cadre d'une mise en copropriété.

Suivant acte modificatif à l'état descriptif de division reçu le 11 avril 2013, l'immeuble comporte désormais 24 lots, la société VS Découverte restant détenir 662 millièmes des parties communes et du sol.

L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 24 janvier 2022 a adopté, à la majorité prévue à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, une résolution n° 12 approuvant la réalisation de travaux de réfection des conduites d'évacuation des eaux usées et pluviales de l'immeuble pour un montant total de 52 976,88 euros.

Aux termes de la résolution n° 13, l'assemblée a refusé en revanche de voter des travaux de réfection de la toiture.

Par acte du 21 mars 2022, Mme [X] [H], la SCI Sierra fox et la SCI du [Adresse 1], copropriétaires opposants, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à comparaître devant le tribunal judiciaire de Tarascon pour entendre annuler les deux décisions précitées.

Par jugement rendu le 11 janvier 2024, le tribunal a fait droit à la demande d'annulation de la résolution n° 13, mais a débouté en revanche les requérantes de leur demande d'annulation de la résolution n° 12.

Mme [X] [H], la SCI Sierra fox et la SCI du [Adresse 1] sont appelantes de cette décision suivant déclaration enregistrée le 31 janvier 2024.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 30 août 2024, elles demandent à la cour d'infirmer partiellement le jugement en faisant droit à leur demande d'annulation de la résolution n° 12. Elles réclament accessoirement paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, outre leurs dépens, et ce au bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

À l'appui de leur recours, les parties appelantes font valoir que les travaux litigieux, en ce qu'ils ont pour objet de permettre le raccordement des lots restant appartenir à la société VS Découverte, concernent des parties privatives ne peuvent donc être pris en charge par la collectivité des copropriétaires. Ils ajoutent que la résolution querellée procède d'un abus de majorité en ce qu'elle a été adoptée grâce aux seules voix de la société VS Découverte et dans son intérêt exclusif.

Suivant conclusions notifiées le 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société Propriétés de Provence, poursuit la confirmation du jugement du chef critiqué et réclame paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Il soutient à cet effet que les travaux litigieux concernent des parties communes et présentent un intérêt collectif.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 avril 2026.

DISCUSSION

En vertu de l'article 25 n de la loi du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

L'article 25-1 de cette même loi prévoit cependant que lorsque le projet de résolution a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Enfin, l'article 22 énonce que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Au cas présent, la résolution n° 12 a été régulièrement votée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés, après que le nombre de voix attribuées à la société VS Découverte ait été réduit à 338.

Il résulte d'autre part du règlement de copropriété de l'immeuble que les parties communes comprennent notamment les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, ainsi que les conduits du tout-à-l'égout et les gaines et branchements d'égout, tandis que les parties privatives comprennent les canalisations intérieures à chaque lot et les raccordements particuliers.

Or il apparaît que les devis soumis à l'assemblée générale concernent la réfection des conduites collectives d'écoulement et des branchements aux réseaux publics d'assainissement et d'évacuation des eaux pluviales, et non pas les raccordements particuliers à l'intérieur des lots nouvellement créés, de sorte qu'il s'agit bien de travaux incombant à l'ensemble des copropriétaires, étant observé que le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété de l'immeuble concluait que ces ouvrages n'étaient pas aux normes.

Si les copropriétaires opposants font valoir que ce défaut de conformité ne leur avait pas été signalé à l'occasion de la cession de leurs lots, ce moyen n'est pas susceptible de remettre en cause la validité de la délibération contestée.

D'autre part, même si les travaux en cause permettront à la société VS Découverte de commercialiser plus aisément les lots restant lui appartenir, il ne peut être soutenu que la décision a été prise dans son intérêt exclusif, alors que l'ensemble des copropriétaires profitera de l'amélioration ainsi apportée à l'immeuble.

Par ces motifs, et ceux non contraires du premier juge, il convient de confirmer la décision attaquée, étant toutefois précisé que la résolution en cause a été adoptée le 24 janvier 2022 et non le 24 janvier 2020 comme indiqué par erreur au dispositif.

PAR CES MOTIFS