CA Aix Provence, 18 juin 2026, RG 23/10651

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 18 JUIN 2026

N° 2026/ 281

N° RG 23/10651

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLYGB

[U] [S]

C/

[Z] [A] épouse [N]

[J] [A]

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Henry illan BELHASSEN

Me Eric ADAD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de [Localité 1] en date du 19 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03598.

APPELANT

Monsieur [U] [S] Exerçant sous l'enseigne Cabinet [U] [S], syndic de Copropriétés, entreprise individuelle, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 354 057 366, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET - DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Madame [Z] [A] épouse [N]

née le 08 Mai 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4]

Monsieur [J] [A]

né le 08 Mai 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5] [Localité 4]

Tous deux représentés par Me Henry illan BELHASSEN, avocat au barreau de NICE

assistés par Me Eric DEBEURME membre de la SCP DEBEURME ERIC, avocat au barreau de LILLE,

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL [X] GESTION IMMOBILIERE dont le siège social est sis au [Adresse 7] « [Adresse 8] » [Localité 5] [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [Y] [X], domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 10]

représentée par Me Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 01 Avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

M. [J] [A] et Mme [Z] [N] épouse [A] sont propriétaires en indivision d'un appartement situé au 1er étage de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 6] (06).

Par l'intermédiaire de l'agence immobilière TIPHAINE IMMOBILIER, ils ont donné à bail à usage d'habitation leur appartement à Mme [G] [L].

Au début de l'année 2018, Mme [L] a alerté l'agence immobilière d'importantes infiltrations et apparitions d'humidité provenant d'un mur en façade affectant la chambre de l'appartement. Le 13 mars 2018, cette situation a été signalée au syndic de la copropriété, le cabinet [U] [S] par l'agence TIPHAINE IMMOBILIER.

Selon la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 27 juin 2018, des travaux de remplacement des descentes d'eaux pluviales ont été confiés a l'entreprise de bâtiment DALMASSO.

Le 8 fevrier 2019, l'agence TIPHAINE IMMOBILIER a relancé le cabinet [U] [S], syndic, pour effectuer la recherche de fuites et l'exécution des travaux votés en assemblée générale.

Après plusieurs mises en demeure, par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2020, M. [J] [A] et Mme [Z] [N] épouse [A] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Nice, M. [U] [S], agent immobilier sous l'enseigne Cabinet [U] [S], entrepreneur individuel, aux fins de le voir :

- condamner à faire exécuter les travaux votés ;

- condamner à leur payer la somme de 30 000 euros au titre de la perte de loyers, 10 000 euros, à titre de dommages et intérêts et 10 000 euros, au titre des frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2021, M. [U] [S] a dénoncé l'assignation au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] a [Localité 6], représenté par son syndic en exercice.

Par jugement contradictoire du 19 juin 2023, le tribunal a :

- rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. [U] [S] ;

- condamné M. [U] [S] en sa qualité d'agent immobilier à l'enseigne Cabinet [U] [S], à faire réaliser les travaux tels que votés lors de l'assemblée générale de la copropriété située [Adresse 11] à [Localité 6] du 27 juin 2018 en sa résolution n° 18 ;

- dit que cette condamnation serait assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard payable à compter du deuxième mois de la signification du jugement et pour une durée de trois mois, au terme de laquelle ladite astreinte pourrait être liquidée pour, au besoin, être 'xée une nouvelle astreinte ;

- condamné M. [U] [S] en sa qualité d'agent immobilier à l'enseigne Cabinet [U] [S], à payer à M. [J] [A] et Mme [Z] [N] épouse [A] :

* la somme de 32 625,76 euros au titre de la perte de loyers locatifs ;

* la somme de 5 000 euros a titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral ;

- débouté M. [U] [S] en sa qualité d'agent immobilier à l'enseigne Cabinet

[U] [S] de sa demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires à le relever et garantir des condamnations prononcées ;

- condamné M. [U] [S] en sa qualité d'agent immobilier à l'enseigne Cabinet [U] [S], à payer à M. [J] [A] et Mme [Z] [N] épouse [A] la somme de 4 000 euros et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

sur la responsabilité du syndic :

- les travaux votés à la résolution n°18 de l'assemblée générale du 17 juin 2018, visant à remplacer la descente d'eaux pluviales angle nord-ouest et ayant retenu le devis de l'entreprise DALMASSO pour un montant de 2 951 euros TTC, n'ont jamais été réalisés à la date convenue ;

- plusieurs courriers adressés au Cabinet [S], sont restés sans réponse ;

- le 8 février 2019, une lettre du Cabinet TIPHAINE IMMOBILIER ;

- le 13 mai 2019, une lettre du Cabinet TIPHAINE IMMOBILIER ;

- le 16 mai 2019, une lettre de la GMF assurance des demandeurs ;

- le 6 décembre 2019, une lettre de M. [A] ;

- le 9 janvier 2020, une lettre de la ville de [Localité 6] ;

- le 4 février 2020, une lettre de Maitre [H] ;

- le 26 juin 2020, une lettre de M.[A] ;

- M. [S] a été attrait non pas à titre personnel mais en sa qualité de syndic des

lors qu'il est bien assigne en sa qualité d'agent immobilier a l'enseigne Cabinet [U] [S] ;

- les demandes formulées à son encontre en qualité de syndic et non à titre personnel, étaient donc bien recevables ;

- M. [S] produisait aux débats deux factures des 5 et 29 juin 2020 de l'entreprise PC BAT ET TP CONSTRUCTION chacune pour un montant de 1 475,50 euros TTC ;

- ces factures ne précisaient pas quels travaux avaient été réalisés ;

- il n'était pas prouvé que les travaux votés lors de l'assemblée générale du 17 juin 2018 avaient été réalisés ;

- si les travaux avaient été réalisés, c'était deux ans après cette assemblée générale qui avait prévu le démarrage des travaux le 1er juillet 2018 et par une entreprise différente ;

- l'assemblée générale avait voté des "travaux de remplacement d'eaux pluviales" et non un simple "pansement" tel qu'il apparaissait sur les photographies prises par le commissaire justice ;

- il résultait des pièces produites que le syndic de copropriété qui était tenu de faire exécuter les travaux votés en assemblée générale ne les avait pas fait réaliser conformément à ce qui avait été décidé par les copropriétaires réunis en assemblée générale en juin 2018 ;

- par ailleurs, les travaux qui avaient été fait, ne correspondaient pas à ceux votés et avaient été réalisés deux années après la décision votée ;

- la négligence du syndic, engageait sa responsabilité.

sur les préjudices :

- il résultait du procès-verbal de constat d'huissier du 14 septembre 2022 que l'absence de réalisation des travaux avait contribué aux dommages conséquents dans l'appartement de M et Mme [A] dont les murs humides, étaient extrêmement endommagés et ne permettaient pas de louer l'appartement depuis au moins l'annee 2018;

sur l'appel en garantie :

- il convenait de le débouter de cette demande alors même que les dommages à la copropriété et à l'appartement de M. et Mme [A] résultaient d'une faute dans l'exécution de son mandat, faute pour lui d'avoir assuré l'exécution de la délibération de l'assemblée générale du 27 juin 2018 qui avait souligne l'urgence à réaliser les travaux.

Selon déclaration reçue au greffe le 7 août 2023, M. [S] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 25 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle:

- à titre principal :

- réforme le jugement entrepris qui a retenu sa responsabilité personnelle alors que les travaux qui devaient être réalisés ne revêtaient pas un caractère d'urgence ;

- condamne le syndicat des copropriétaires à indemniser les consorts [A] ;

- condamne le syndicat des copropriétaires es qualité à procéder aux travaux, les désordres ayant pour origine un défaut d'entretien des parties communes ;

- à titre subsidiaire :

- limite le montant de la condamnation à deux années de loyers soit la somme maximale de 14 400 euros ;

- réforme le jugement en ce qu'il a été personnellement condamné à faire réaliser les travaux votés ;

- condamne in solidum les consorts [A]/[N] et le SDC à lui payer la somme de 3 000 euros, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions il fait valoir que :

- il n'y avait aucune urgence à réaliser les travaux ;

- les travaux affectant l'étanchéité de la façade n'entrainaient aucun risque d'effondrement de l'immeuble ;

- les travaux ont été réalisés en date du 5 et 29 juin 2020 ;

- les travaux ont été réalisés ;

- sa responsabilité ne peut donc être retenue ;

- sur le coût des condamnations :

- les travaux ont été exécutés ;

- les consorts [A] ont été indemnisés par leur compagnie d'assurance ;

- le préjudice locatif n'a pu courir qu'à compter du départ de la locataire soit à compter du mois de juin 2018 jusqu'au mois de juin 2020, date de la réalisation des travaux ;

Par dernières conclusions transmises le 27 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [A] sollicitent de la cour qu'elle :

- déclare M. [S] irrecevable en son appel ;

- confirme le jugement entrepris, y ajoutant :

- condamne M. [S] en qualité de syndic à faire exécuter les travaux sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de la décision, pendant un délai de deux mois au terme duquel l'astreinte pourra être liquidée ;

- condamne M. [S] au paiement des sommes de :

* 48 597,35 euros au titre de la perte de loyers du 1er juillet 2018 au 27 novembre 2024 ;

* 10 000 euros de dommages et intérêts ;

* 10 000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

- les travaux ont mis du temps à être réalisés, ce qui a aggravé l'état de la façade de l'immeuble ;

- ils ont été effectués le 27 novembre 2024 par la société STASI ;

- la descente d'eaux pluviales était jusque là toujours fuyarde;

- le cabinet [U] [S] a eu une attitude fautive en restant inerte aux multiples courriers et en ne mettant pas en oeuvre les travaux votés par l'assemblée générale du 27 juin 2018 ;

- il y avait urgence à faire réaliser les travaux, puisque non seulement les fuites provenant de la descente d'eaux pluviales en très mauvais état imbibent d'eau le mur de la façade, ce qui constitue une partie commune, mais en outre, elles pénètrent à l'intérieur de leur appartement et accentuent sa dégradation ;

- le syndic a commis une faute contractuelle à leur encontre ;

- les travaux n'ayant pas été réalisés leur préjudice s'est aggravé ;

- leur bien est insalubre, dégradé et n'a pu être remis en location qu'à compter du 27 novembre 2024 ;

Par dernières conclusions transmises le 12 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaire, pris en la personne de son syndic en exercice, sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris et y ajoutant :

- juge que la responsabilité de M. [S] doit être engagée es qualité de syndic ;

- déboute M. [S] de ses demandes à son encontre ;

- condamne tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions il fait valoir que :

- M. [S] a engagé sa responsabilité es qualité de syndic ;

- les travaux revêtaient un caractère d'urgence au sens de la loi du 10 juillet 1965 ;

- le syndic avait l'obligation de faire exécuter les travaux votés en assemblée générale ;

- les pièces versés aux débats par le syndic ne démontraient pas quels travaux avaient été effectués ;

- le syndic avait l'obligation de veiller à contrôler la qualité des travaux et réceptionner les ouvrages concernant les parties communes ;

- la négligence du syndic est flagrante et les désordres ne proviennent pas d'un défaut d'entretien des parties communes ;

- M. [S] n'a pas qualité pour lui demander d'exécuter les travaux, n'étant plus syndic ni copropriétaire.

L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la réouverture des débats concernant la durée du mandat de [U] [S] es qualité de syndic sous l'enseigne Cabinet [S] :

L'article 446-3 du même code précise que le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu'il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu'il détermine tous les documents ou justifications propres à l'éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l'abstention de la partie ou de son refus.

En l'espèce, aucune des parties n'a pas versé aux débats les pièces visant à établir la durée des fonctions de syndic de M. [S].

Or cet élément apparaît essentiel afin d'apprécier le principe de la responsabilité et les éventuelles conséquences indemnitaires de ce dernier.

Il conviendra d'ordonner la réouverture des débats et d'inviter les parties à produire les éléments justifiant de la durée des fonctions de syndic de M. [S].

Dans l'attente, il sera sursis à statuer sur l'ensemble des demandes.

PAR CES MOTIFS :