CA Aix Provence, 17 juin 2026, RG 25/11141

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 17 JUIN 2026

N° 2026 / 289

N° RG 25/11141

N° Portalis DBVB-V-B7J-BPGBV

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 1915

C/

[U] [G] [D]

[R] [B] [E] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Anne Cécile NAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 28 Mars 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05582.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 1]

Agissant par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], Succursale : [Adresse 4], représenté par son représentant légal en exercice audit siège

représenté par Me Anne Cécile NAUDIN, membre de l'association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

Madame [U] [G] [D]

née le 15 Novembre 1949 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 1] 1915 à [Localité 3], représentée par l'UDAF 13 Service Majeurs Protégés, en qualité de mandataire spécial

Signification de la DA le 09/10/2025 à personne

Assignation portant signification de la DA et Conclusions le 06/11/2025 à l'étude

défaillante

Madame [R] [B] [E] [D]

née le 14 Mars 1946 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 5]

Signification de la DA le 09/10/2025 à personne

Assignation portant signification de la DA et Conclusions le 06/11/2025 par PVRI

défaillante

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 07 Avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026.

ARRÊT rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE

Suivant actes délivrés le 22 novembre 2023 et conclusions postérieures, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille a assigné Mmes [U] et [R] [D], propriétaires du lot n° 4 de l'état descriptif de division, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de cette même ville, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond, pour les entendre solidairement condamner à lui payer :

- 10.050,52 euros au titre des charges de copropriété échues au 22 octobre 2024,

- 1.237,05 euros au titre des provisions à échoir,

- 2.730,00 euros au titre des frais de recouvrement,

- 3.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- 2.000,00 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre les dépens de l'instance.

L'Union départementale des association familiales des Bouches-du-Rhône (UDAF 13) a également été appelée en cause ès-qualités de mandataire spécial de Mme [U] [D], désignée à ces fonctions par ordonnance rendue le 17 octobre 2023 par le juge des tutelles.

Les parties défenderesses ont conclu à l'irrecevabilité de ces demandes, ou subsidiairement à leur rejet.

Par jugement contradictoire rendu le 28 mars 2025, le tribunal a déclaré irrecevables les demandes du syndicat et l'a condamné aux dépens, en retenant que les mises en demeure préalablement adressées aux copropriétaires n'étaient pas conformes à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat a interjeté appel le 23 septembre 2025 et l'affaire a reçu fixation à bref délai à l'audience du 7 avril 2026 suivant ordonnance régulièrement signifiée aux parties intimées.

Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 28 octobre 2025, régulièrement signifiées, auxquelles il est ici renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société Elyott immobilier, poursuit l'infirmation du jugement entrepris et réitère les demandes formées devant le premier juge, sauf à porter à 4.000 euros le montant de sa demande accessoire au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Mmes [U] et [R] [D], citées à comparaître par actes délivrés les 5 et 18 novembre 2025, dénoncés à l'UDAF 13 le 6 novembre, n'ont pas constitué avocat, le présent arrêt étant rendu par défaut et les parties intimées étant réputées s'approprier les motifs du jugement.

DISCUSSION

Suivant l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la Cour de cassation a précisé que la mise en demeure visée par ce texte doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En l'espèce, des mises en demeure ont été adressées de manière décalée, le 18 mai 2022 à Mme [U] [D] et le 19 juillet 2023 à Mme [R] [D], leur réclamant respectivement paiement de 11.352,91 euros et de 11.677,97 euros au titre des charges de copropriété, sans détailler la créance du syndicat.

Si ces lettres de mise en demeure renvoient in fine à des extraits de compte annexés en pièces jointes, force est cependant de constater que :

- s'agissant de la mise en demeure adressée le 18 mai 2022 à Mme [U] [D], le relevé de compte joint en annexe est daté du 9 mai 2023,

- s'agissant de la mise en demeure adressée le 19 juillet 2023 à Mme [R] [D], le relevé de compte joint en annexe est libellé au nom de [U] [D].

En outre, le syndicat ne justifie pas d'une approbation régulière des comptes de l'exercice 2022-2023 ni de la modification du budget prévisionnel de l'exercice 2023-2024, dans la mesure où le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 septembre 2023 ne mentionne pas les noms des copropriétaires présents ou représentés ni le nombre de voix recueillies par chacune des résolutions, en méconnaissance des dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes en paiement formulées par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS