CA Aix Provence, 2 juill. 2026, RG 25/11052

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 02 JUILLET 2026

N° 2026/418

Rôle N° RG 25/11052 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPF2M

[V] [U]

C/

[D] [Y]

[M] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Antoine D'AMALRIC

Me Eric PASSET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TJ de MARSEILLE en date du 05 septembre 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/00619

APPELANT

Monsieur [V] [U]

né le 07 novembre 1987 à [Localité 1], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Antoine D'AMALRIC, AARPI AABL AVOCATS

avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [D] [Y]

né le 16 novembre 1967 à [Localité 2], de nationalité française

demeurant [Adresse 2],

[Adresse 3]

représenté par Me Eric PASSET, SELARL CABINET PASSET - BELUCH,

avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Madame [M] [P]

née le 24 octobre 1966 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2],

[Adresse 3]

représentée par Me Eric PASSET, SELARL CABINET PASSET - BELUCH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 26 mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Paloma REPARAZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 22 mars 2024, M. [V] [U] a acquis de M. [D] [Y] et Mme [M] [P] les lots n° 7 et n° 8 de l'immeuble en copropriété situé au [Adresse 1] à [Localité 3] correspondant à un appartement situé au 2ème étage (lot n°7) et une partie des combles (lot n°8), l'acte précisant que les deux lots ne formaient qu'une seule unité à usage d'habitation.

Se plaignant des désordres qu'il dit avoir découverts à l'occasion des travaux de rénovation qu'il a entrepris, M. [U] a, par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, fait assigner M. [Y] et Mme [P], devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d'entendre ordonner une expertise et obtenir leur condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 50 000 euros, outre 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance contradictoire en date du 5 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

- dit n'y avoir lieu à référé ;

- débouté M. [U] de l'ensemble de ses demandes ;

- laissé les dépens de l'instance en référé à la charge de M. [U] ;

- rejeté les demandes formulées en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré que M. [U] ne justifiait pas d'un intérêt légitime à la demande d'expertise qu'il formait en ce que son objet portait sur des éléments qui étaient incontestablement des parties communes, à savoir la toiture, la charpente, l'annexion de couloir, sur les conséquences sur la solidité de l'immeuble et sur le balcon, dont le caractère privatif n'était pas démontré.

Suivant déclaration transmise au greffe le 19 septembre 2025, M. [U] a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 20 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de désignation d'un expert judiciaire et statuant à nouveau de :

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec mission habituelle en pareille matière ;

- lui donner acte qu'il s'en rapport à justice sur les autres chefs de l'ordonnance.

Il fait notamment valoir que :

- l'objet de la demande ne concerne pas les parties communes de l'immeuble mais les parties privatives et que de toutes façons cet élément est indifférent dès lors qu'il justifie des désordres et de leur dissimulation volontaire par les vendeurs ;

- ces désordres portent sur la toiture, la charpente, l'annexion d'un couloir et le balcon :

- s'agissant de ceux relatifs à la toiture et la charpente, ils sont imputables à des modifications structurelles non conformes et à un défaut manifeste d'entretien, compromettent la solidité de l'immeuble et nécessitent une réfection urgente ;

- en ce qui concerne le balcon, les désordres résultent du fait qu'il a été agrandi sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires ni des autorités d'urbanisme et transformé en terrasse, présentant des problèmes structurels et d'étanchéité et provoquant des infiltrations récurrentes chez le voisin ;

- un conduit de cheminée non conforme a été installé, sans déclaration administrative ni respect des normes de sécurité, exposant l'immeuble à un risque d'incendie ;

- plusieurs annexions d'espaces communs ont été effectuées sans autorisation et notamment au niveau de puits de lumière et du palier ;

- l'acte de vente fait apparaître que les combles ont été vendus comme partie privative et que ce lot est clairement individualisé par un tracé en rose sur le plan modificatif de la copropriété ;

- le balcon rattaché à son lot n'est pas une partie commune puisque cela est ainsi précisé dans le règlement de copropriété.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 18 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [Y] et Mme [P] demandent à la cour de :

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- dire d'y avoir lieu à référé ;

- prononcer l'irrecevabilité de la demande en référé comme portant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété ;

- rejeter la demande en référé ;

- débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes ;

- le condamner à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.

Ils font notamment valoir que :

- M. [U] a acquis les lots n° 7 et n°8 qui constituent des lots privatifs mais que les désordres allégués concernent les parties communes de la copropriété, à savoir la toiture et sa charpente, de sorte que seul le syndicat des copropriétaires peut introduire une action en responsabilité concernant ces désordres conformément aux dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- il n'est pas contesté que le lot n°8 constitue une partie privative mais qu'en réalité ce qui est contesté est que les éléments de toiture de l'immeuble constituent une partie commune de ce même immeuble, bien que les combles soient un lot privatif ;

- le balcon constitue également une partie commune à jouissance privative et ce, conformément au règlement de copropriété ;

- M. [U] a abandonné sa demande visant à obtenir leur condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 50 000 euros.

L'instruction a été close par ordonnance en date du 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales ou cas très spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur la demande d'expertise judiciaire

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit qu'il justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec.

En l'espèce, M. [U] sollicite une mesure d'expertise au motif que le bien qu'il a acheté serait affecté de désordres portant sur la toiture, la charpente, l'annexion d'un couloir et le balcon résultant de modifications structurelles non conformes apportées par les vendeurs.

Afin d'apporter la preuve des désordres affectant son bien, M. [U] se prévaut des documents suivants :

- l'acte de vente en date du 22 mars 2024 ;

- l'attestation de la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) JK Construction du 16 octobre 2024 indiquant qu'il y a plus de 50 m² de charpente qui sont endommagés et détachés. Ils étaient cachés et camouflés sous les plaques de placoplâtre. (') les tuiles ont été bricolé(es) avec mousse et silicone, il y a des patchs visibles à de nombreux endroits, la pluie inonde plusieurs endroits à cause du bricolage, la charpente est très abîmée à cause de l'eau ;

- le procès-verbal de constat du 22 octobre 2024 dressé par Maître [L] [X], commissaire de justice à [Localité 2], déclarant avoir constaté que deux des poutres principales situées dans la seconde partie des combles sont abîmées (') que des morceaux de bois sont glissés entre les tuiles et les liteaux à deux endroits et notamment sous la poutre très endommagée côté rue (') qu'il y a de nombreuses réparations à la mousse expansive aux niveaux des tuiles de toiture ;

- L'attestation établie le 15 décembre 2024 par M. [N] [G], artisan, indiquant avoir constaté plusieurs problèmes majeurs liés à des travaux précédemment réalisés par l'ancien propriétaire, qui est un professionnel de la construction :

- Cloisons non conformes aux normes en vigueur, compromettant leur sécurité et leur durabilité ;

- Conduits de cheminée non conformes aux normes, portant un risque potentiel pour la sécurité des occupants ;

- Conduits d'évacuation très endommagés, nécessitant des réparations complètes pour rétablir leur fonctionnalité ;

- Balcon dont la solidité et l'étanchéité ne sont pas garanties, avec des traces de travaux réalisés de manière manifestement amateur (') ;

- Un rapport d'expertise établi par M. [W] [A], expert de la société Expertises chevillotte, déclarant avoir constaté que le balcon/terrasse est en réalité une construction sauvage, sans aucun respect des règles de construction (') la structure de la terrasse un mélange de lames composite et de chevron en sapin est appuyée sur des carreaux de béton cellulaires qui reposent eux-mêmes sur des plaques (') sans la présence d'aucun élément structurel (') 4 fenêtres de toit dans la couverture dont nous constatons divers problèmes liés à leur étanchéité (') un nombre important de reprises d'étanchéité au niveau de la couverture et de nombreuses traces de calfeutrement (') ;

- Le rapport de diagnostic visuel structurel d'un balcon établi par le bureau d'études et d'ingénierie du bâtiment ICB [Localité 2] ayant constaté (') une fissure horizontale sur les murets soutenant le plancher du balcon (') une fissure verticale et oblique au coin muret supportant le balcon (') qui résultent probablement de sollicitations élevées, liées à des efforts dus au poids du balcon et aux charges d'exploitation. Ces désordres pourraient s'expliquer aussi par des défauts de liaison structurelle, générant des points de faiblesse. Une fissure verticale et oblique aux milieux du muret supportant le balcon ('). Des sondages ont été réalisés pour analyser la consistance des matériaux en place.

Les résultats ont révélé que le muret, qui semblait initialement être porteur du balcon et présentait des fissures, n'est en réalité pas un mur porteur. Il s'agit de planches en bois reposant sur des blocs de béton cellulaire ('). Le balcon en question résulte d'une construction réalisée sans étude préalable, ce qui a conduit à des défauts majeurs de conception (').

M. [Y] et Mme [P] font valoir que les désordres allégués concernent les parties communes, de sorte que seul le syndicat des copropriétaires peut introduire une action en responsabilité relative à ce type de désordres.

En l'état de ces éléments, il est manifeste que la maison d'habitation acquise par M. [U] présente des désordres.

Ces désordres ne sont toutefois susceptibles de caractériser un motif légitime que s'ils reposent sur un fondement juridique permettant d'engager devant la juridiction du fond la responsabilité M. [Y] et Mme [P].

M. [U] entend se prévaloir à l'encontre de M. [Y] et Mme [P] de la garantie des vices cachés mais également d'un dol par dissimulation intentionnelle.

Il affirme que M. [Y] et Mme [P] ont dissimulé les désordres lors de la vente, certaines parties ayant été volontairement masquées par des travaux d'habillage et notamment par la pose du placoplâtre et ajoute qu'ils lui ont produit un diagnostic mentionnant la taille de la terrasse après les travaux menés par M. [Y], sans indiquer qu'il s'agissait d'une modification illicite.

A l'appui, il produit les pièces précédemment listées et le procès-verbal de constat dressé le 30 novembre 1999 par Maître [Z] [F], commissaire de justice à [Localité 2], indiquant que M. [E] [R], propriétaire d'un appartement dans l'immeuble litigieux, déclare que M. [Y] a décidé d'aménager et de s'approprier les combles, malgré l'interdiction qui lui en a été faite et indiqué qu'il agrandirait son balcon sans demander l'autorisation à quiconque de la même façon qu'il aménage les combles.

Il convient tout d'abord de noter que M. [Y] et Mme [P] ne contestent pas que M. [Y] a effectué lui-même certains travaux dans l'appartement litigieux, étant artisan.

S'ils arguent de ce que seul le syndicat de copropriétaires peut introduire une action en responsabilité relative aux désordres affectant les parties communes, il reste que le caractère privatif ou commun des parties présentant les désordres est indifférent dans la mesure où M. [U] peut solliciter la résolution de la vente pour les vices cachés affectant les parties privatives mais également pour les vices affectant les parties communes dont il ne pouvait connaître l'existence.

Seule une expertise judiciaire pourra éclairer la juridiction du fond sur le point de savoir si M. [U], acheteur non professionnel, avait connaissance ou a pu se convaincre lui-même des désordres affectant le bien litigieux dans leur ampleur et leurs conséquences en termes de solidité de l'appartement et de coût des travaux à réaliser mais aussi s'il s'agissait de vices indécelables. Cette expertise permettra de déterminer la nature, l'ampleur et l'origine des travaux qui avaient été réalisés dans le bien litigieux avant la vente, soit autant d'éléments qui seront nécessaires au juge du fond pour déterminer si M. [U] ne pouvait qu'avoir connaissance des désordres affectant le bien vendu.

Il s'ensuit que M. [U] justifie de la possibilité d'une action en justice future à l'égard de M. [Y] et Mme [P], non manifestement vouée à l'échec, et d'un motif légitime à entendre ordonner une mesure d'expertise.

Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande et d'ordonner, au contradictoire de toutes les parties, une expertise judiciaire conformément à ce qui sera dit au dispositif de la décision aux frais avancés de l'appelant.

Ajoutant à l'ordonnance entreprise, M. [Y] et Mme [P] seront déboutés de leur demande visant à prononcer l'irrecevabilité de la demande en référé comme portant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Il est admis que la partie défenderesse, puis intimée, à une demande d'expertise ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions susvisées, tel n'est pas le cas dès lors que la partie demanderesse a obtenu une provision.

Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [U] aux dépens de première instance et a dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes raisons, il y a lieu de condamner M. [U] aux dépens d'appel.

En revanche, compte tenu de la nature du litige, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS