CA Aix Provence, 25 juin 2026, RG 25/10755

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 JUIN 2026

N° 2026/400

Rôle N° RG 25/10755 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPFFX

[Q] [D]

[B] [D]

[N] [D]

épouse [Z]

C/

SAS [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Me Eric MARY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de [Localité 1], en date du 05 septembre 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/00352

APPELANTS

Monsieur [Q] [D],

né le 28 octobre 1940, de nationalité italienne

demeurant [Adresse 2] - ITALIE

représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ

assisté par Me Alexia CASTROVINCI, SELARL BARBARO & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Monsieur [B] [D],

né le 03 juin 1965, de nationalité italienne

demeurant [Adresse 3] - ITALIE

représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ

assisté par Me Alexia CASTROVINCI, SELARL BARBARO & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Madame [N] [D] épouse [Z],

née le 22 août 1969, de nationalité italienne

demeurant [Adresse 4] - ITALIE

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ

assistée par Me Alexia CASTROVINCI, SELARL BARBARO & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

SAS PLAN B,

demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Eric MARY, avocat au barreau de NICE

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 19 mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Gilles PACAUD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Q] [D] et son épouse Madame [F] [K] [M] étaient propriétaires d'un appartement de type F3, situé [Adresse 6] à [Localité 1].

Ils ont décidé de le mettre en vente au prix de 620 000 euros et donné mandat à cette fin à l'agence immobilière Le Prince, le 30 mars 2023.

Mme [M] est décédée le 4 janvier 2024 et M. [O] [D], né le 28 octobre 1940, a conservé le bien en indivision avec ses deux enfants M. [W] [D] et Mme [H] [D] épouse [Z].

Il a confié un nouveau mandat de vente à l'agence Le Prince le 10 avril 2024, le prix net vendeur étant alors ramené à 535 000 euros.

Le 9 octobre 2024, l'agence Le Prince a présenté à M. [Q] [D] une offre d'achat signée par la SAS [Adresse 1], aux conditions suivantes :

- prix d'achat : 510 000 euros ;

- honoraires d'achat de 25 500 euros à la charge du vendeur ;

- financement de l'acquisition au moyen d'un crédit bancaire à concurrence de 360 000 euros, apport personnel 150 000 euros, avec condition suspensive d'obtention de prêt ;

- offre valable jusqu'au 24 octobre 2024 inclus, précision faite qu'en cas d'acceptation, un avant-contrat devrait être signé par le vendeur et l'offrant, au plus tard le 30 octobre 2024 ;

- un acompte de 25 500 euros serait payé par l'offrant lors de la signature de l'avant-contrat.

Après avoir contresigné l'offre, M. [Q] [D] et ses deux enfants, prenaient attache avec le notaire, Maître [U], afin de préparer le compromis.

Ayant appris que la première date fixée pour la signature de cet avant contrat était le 8 novembre 2024 et non le 30 octobre, mais aussi que la SAS Plan B exerçait une activité de marchand de bien et qu'elle n'avait pas déposé la somme de 25 500 euros en l'étude du notaire chargé de la vente, M. [Q] [D] renonçait à celle-ci.

C'est dans ces conditions qu'après les avoir, le 12 décembre 2024, mis en demeure de le faire, la SAS [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, fait assigner M. [O] [D], M. [W] [D] et Mme [H] [D] épouse [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins, au principal, de les entendre condamner, in solidum et sous astreinte, à venir signer le compromis.

Par ordonnance contradictoire en date du 5 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

- ordonné aux consorts [D] de venir signer chez leur notaire, Maître [R] [S], un compromis de vente portant sur le bien [J] situé à [Adresse 7] et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de sa décision, cette astreinte courant sur une durée de trois mois ;

- condamné les consorts [D] aux dépens et à payer à la SAS Plan B la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré :

- qu'en acceptant cette offre par leur contre-signature, les défendeurs n'ont pas subordonné leur accord pour vendre à la conclusion d'un avant-contrat au plus tard le 30 octobre 2024 de sorte qu'ils ne peuvent aujourd'hui se prévaloir du non-respect de cette date pour soutenir que leur acceptation est devenue caduque ;

- qu'il ressortait de la lecture des pièces produites par la demanderesse que le retard dans la signature de ce compromis n'est pas imputable au promettant qui a, à plusieurs reprises, manifesté sa volonté de procéder à cette formalité, mais aux défendeurs qui n'ont pas donné suite à leur promesse de vente ;

- que le simple fait, à le supposer non connu des consorts [D], que la SAS [Adresse 1] ait une activité de marchand de biens ne constituait pas en soi une manoeuvre dolosive pouvant remettre en question leur accord sur la vente du bien [J] litigieux ;

- que les consorts [D] ne démontraient pas, au-delà de leur simple affirmation, que le prix convenu entre les parties aurait un caractère lésionnaire.

Selon déclaration reçue au greffe le 10 septembre 2025, M. [O] [D], M. [W] [D] et Mme [H] [D] épouse [Z] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 10 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

- constate que la SAS Plan B n'a pas signé le compromis de vente avant le 30 octobre 2024, terme fixée dans son offre et n'a pas déposé l'acompte de 25 500 euros sur le prix de vente, de sorte qu'elle est devenue caduque ;

- constate que l'offre acceptée contient de multiples conditions suspensives notamment celle relative à l'obligation d'avoir à signer un avant contrat mentionnant la condition suspensive d'obtention d'un prêt ;

- constate que la SAS [Adresse 1] n'a pas mentionné sa qualité de professionnelle de l'[J] dans l'offre et a négocié à la baisse le prix d'achat du bien, trompant les vendeurs au stade de l'acceptation de l'offre ;

- constate qu'il n'existe pas d'accord sur la chose et sur le prix ferme et définitive issu de l'offre acceptée du 9 octobre 2024 ;

- juge que le juge des référés est incompétent pour enjoindre au propriétaire d'avoir à signer un compromis de vente emportant irrémédiablement la vente de son bien [J] ;

- déboute la SAS Plan B de l'ensemble de ses demandes et la renvoie à mieux se pouvoir au fond ;

- condamne la SAS [Adresse 1] à leur payer la somme de 4 500 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj-Montero- Daval Guedj sur son offre de droit.

Quoique régulièrement constituée, la SAS Plan B n'a pas conclu.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales ou cas très spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Il convient également de préciser, que les débats relatifs aux conditions de mise en oeuvre des dispositions relatives de l'article 835 du code de procédure civile, concernent les pouvoirs du juge des référés et non sa compétence, en sorte que le moyen soulevé de ce chef ne s'analyse pas comme une exception d'incompétence au profit de la juridiction du fond mais comme une contestation, sur le 'fond du référé', du bien fondé des mesures sollicitées.

Il n'y a donc lieu, comme sollicité par les appelants, de se déclarer incompétent au profit des juridictions du fond pour statuer sur la demande visant à leur enjoindre d'exécuter un contrat dont la nature juridique est valablement contestée.

Sur l'obligation de faire

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu'en ses modalités d'exécution lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée.

Il est néanmoins de jurisprudence constante que lorsque les parties ont, d'un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d'acquérir à la conclusion d'un avant-contrat et qu'elles sont restées au stade des pourparlers, la vente n'est pas parfaite.

En l'espèce, il résulte des pièces versées au dossier que l'offre d'achat, formulée par la SARL [Adresse 1] le 9 octobre 2024 et acceptée par les appelants, précisait le prix proposé (510 000 euros), les honoraires d'achat à la charge du vendeur (25 000 euros), ainsi que les conditions de financement soit 150 000 euros en apport personnel et 360 000 euros par crédit bancaire. Elle prévoyait également qu'un avant-contrat de vente devrait ensuite être signé par le vendeur et l'offrant au plus tard le 30 octobre 2024.

Il résulte donc de la lecture de ce document que les parties ont, d'un commun accord, soumis la rencontre de leurs volontés respectives de vendre et d'acquérir à la conclusion, avant le 30 octobre 2024, d'un avant contrat. Or cette échéance n'a pas été respectée, le notaire instrumentaire, Maître [U], ayant, le jour même (30 octobre 2024), informé Mme [H] [D] que la signature du compromis, qualifié de 'contrat préliminaire', ne pourrait intervenir que le 9 novembre suivant.

Il en résulte que le caractère parfait de la vente, qui seul pourrait fonder l'obligation pour les vendeurs de signer l'avant contrat notarié, est sérieusement contestable. Il l'est d'autant plus que les éventuelles conditions suspensives de réitération de la vente en la forme authentique, parmi lesquelles, possiblement, celles relatives à l'obtention du prêt et au versement d'un acompte de garantie, n'ont pas été précisées dans l'offre. Au demeurant, dans un mail qu'elle a envoyé le 25 novembre 2024 à 'Mme [V] [J]', Mme [E] [L], gérante de la SARL Plan B, s'est bien positionnée comme toujours en pourparlers puisqu'elle a écrit : Afin d'éviter tout retard supplémentaire, nous vous prions de bien vouloir nous communiquer, au plus tard à la fin de la semaine en cours, les décisions définitives du propriétaire concernant la conclusion de cette négociation.

L'ordonnance entreprise sera dès lors infirmée en ce qu'elle a ordonné, sous astreinte, aux consorts [D] de venir signer chez leur notaire, Maître [R] [S] un compromis de vente portant sur le bien [J] situé à [Adresse 7] et la SARL [Adresse 1] sera déboutée de sa demande formulée de ce chef.

Il n'entre pas, en revanche, dans les pouvoirs du juge des référés, juge du provisoire, de constater la caducité d'une offre d'achat.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné les consorts [D] aux dépens et à payer à la SAS Plan B la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS [Adresse 1], qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais non compris dans les dépens, qu'ils ont exposés pour leur défense. Il leur sera donc alloué une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article susvisé.

La SAS Plan B supportera en outre les dépens de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS