CA Bordeaux, 18 juin 2026, RG 25/04538

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 JUIN 2026

N° RG 25/04538 - N° Portalis DBVJ-V-B7J-ONBR

[U] [V]

c/

[E] [Q] épouse [R]

Nature de la décision : AU FOND

SUR RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d'un arrêt rendu le 10 juillet 2025 (Pourvoi N°C23-50.027) par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 12 septembre 2023 (RG 22/969) par la 1ère chambre civile de la Cour d'Appel de PAU en suite d'un jugement du tribunal judiciaire de PAU du 1er février 2022 (RG 19/1853), suivant déclaration de saisine en date du 10 septembre 2025

DEMANDERESSE :

[U] [V]

née le 09 Février 1964 à [Localité 1]

de nationalité Française

Profession : Psychologue,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Julien LE CAN, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Francois DUFFAU, avocat au barreau de PAU

DEFENDERESSE :

[E] [Q] épouse [R]

née le 25 Avril 1961 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été examinée le 05 mai 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Madame Anne MURE, Conseiller

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Madame [W] [M], attachée de justice et de M. [L] [P], élève avocat.

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte authentique du 28 juillet 2017, Mme [Q] a vendu à Mme [V] une maison d'habitation situé dans la commune de [Localité 3] au prix de 195 000 euros.

2. Selon une attestation qu'elle a rédigée, se rendant sur place dès le 3 août 2017 à la

suite d'une demande de subvention formulée par Mme [V] aux fins de travaux de rénovation énergétique, la représentante de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), a constaté une « odeur fétide et très inhabituelle ».

3. Aux termes d'un rapport d'expertise amiable aussitôt établi le 7 août 2017 à la demande de Mme [V] par M. [H] [T], il a été conclu à l'impropriété de la maison à sa destination et à son inhabitabilité en raison de fuites d'eau en provenance de canalisations encastrées et de défectuosités non apparentes affectant de nombreux éléments sanitaires.

L'expert relève que « tous ces défauts ne pouvaient que, être connus des vendeurs et en même temps ils ne pouvaient être vus par Madame [V] » car « une couche de peinture rapide et sans soins recouvre la plupart des murs et cloisons les plus humides et détériorés » et que « les menuiseries en PVC ont été repeintes en blanc, les plinthes en céramique, le carrelage de la salle de bains et la baignoire également ».

4. Mme [U] [V] déclarait alors un sinistre à son assureur, qui missionnait à son tour un expert, monsieur [I] [F].

Dans son rapport du 29 août 2017, il relève « une saturation d'humidité dans plusieurs zones de la maison » et que « les fuites sont actives depuis longtemps et que l'ancien propriétaire n'a jamais rien fait. Il a tout de même peint les supports humides pour masquer les désordres lors de la vente ».

5. Mme [U] [V] décidait alors de reporter son emménagement dans les lieux et de se

maintenir dans l'appartement qu'elle loue encore à ce jour, à [Localité 4] (Pyrénées-Atlantiques).

6. Mme [V] a assigné Mme [Q] en référé, le 14 novembre 2017, en vue d'obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise.

7. M. [S], expert judiciaire, nommé par ordonnance du 6 décembre 2017, a déposé son rapport, le 8février 2019 et a, quant à lui, relevé plusieurs désordres affectant l'immeuble :

Endroits

Désordres

Douche de la salle d'eau du rez-de-chaussée

- Défauts majeurs d'étanchéité des ouvrages de la douche (bonde, parois, joint de liaison entre les parois et le receveur, parois de la robinetterie).

- Défauts ayant conduit à une dégradation irréversible des ouvrages de second d'oeuvre en périphérie (parquets, plinthes, menuiseries, cloisonnements et finitions).

- Taux d'humidité relevé dans le parquet bois de 65,6%.

- Défauts visibles pour tout professionnel de l'immobilier et du bâtiment ainsi que des occupants permanents de l'habitation.

- Désordre existant au moment de la vente mais caché à Mme [V].

Baignoire de la salle de bains de l'étage

Défauts majeurs d'étanchéité des ouvrages de la baignoire (parois, joint de liaison entre les parois et la baignoire)

- Défauts ayant conduit à une dégradation irréversible des ouvrages de second d'oeuvre en périphérie (parquet, plinthes, menuiseries, cloisonnement et finitions).

- Taux d'humidité dans le parquet bois de 72%.

- Défauts visibles pour tout professionnel de l'immobilier et du bâtiment ainsi que des occupants permanents de l'habitation.

- Désordre existant au moment de la vente mais caché à Mme [V].

Fenêtre de toit du salon au rez-de-chaussée

Défauts majeurs d'étanchéité des ouvrages de la fenêtre de toit (parois, couverture, huisserie, parois intérieures de l'encadrement).

- Défaut ayant conduit à une dégradation irréversible des ouvrages de second d'oeuvre en périphérie (plinthes, fenêtre de toit, isolation thermique, cloisonnement et finitions'

- Désordre qui se matérialise par une entrée d'eau dans l'habitation lors des périodes de pluie.

- Taux d'humidité dans le bois de 65,4%.

- Défauts visibles pour tout professionnel de l'immobilier et du bâtiment ainsi que des occupants permanents de l'habitation.

- Désordre existant au moment de la vente mais caché à Mme [V].

Fenêtre de toit de la chambre de l'étage

- Défauts majeurs d'étanchéité des ouvrages de la fenêtre de toit (parois, couverture, huisserie, parois intérieures de l'encadrement).

- Défauts ayant conduit à une dégradation irréversible des ouvrages de second d'oeuvre en périphérie (parquets, plinthes, fenêtre de toit, isolation thermique, cloisonnements et finitions).

- Désordre qui se matérialise par une entrée d'eau dans l'habitation lors des périodes de pluie.

- Taux d'humidité relevée dans le bois de 47,8%.

- Défauts visibles pour tout professionnel de l'immobilier et du bâtiment ainsi que des occupants permanents de l'habitation.

- Désordre existant au moment de la vente mais caché à Mme [V].

Habitation

- [D] pestilentielle.

- L'expert précise que lors de la réunion du 7 mars 2019, cette odeur était permanente tout au long de la réunion qui a donné de 9 heures à 11 heures, qu'elle était incontestable et donnait à penser à de l'urine.

- M. [R], compagnon et représentant de Mme [Q] à la réunion, indique que 15 à 20 chats ont partagé l'occupation de l'habitation avec Mme [Q].

- [D] qui devait être connue des occupants permanents de l'habitation.

- Désordre existant au moment de la vente mais caché à Mme [V].

Toilettes du rez-de-chaussée

- Partie passe du bloc porte d'accès aux toilettes qui présente une dégradation prononcée liée à de l'humidité dont il est impossible de déterminer l'origine.

- Possibilité d'un lien avec la présence en grande quantité de chats qui auraient uriné sur cette zone.

- Dégradation visible pour tout professionnel de l'immobilier et du bâtiment ainsi que des occupants permanents de l'habitation.

- Désordre existant au moment de la vente mais caché à Mme [V].

8. L'expert judiciaire conclut que l'ampleur des désordres rend l'habitation impropre à l'usage.

Que si Mme [V] avait connu l'ampleur des désordres, elle aurait abandonné l'idée d'acquérir cette habitation.

9. Mme [V] a assigné la venderesse, la société [N] (l'agence immobilière) investie d'un mandat de la venderesse, et la société Cabinet immobilier [Localité 2] nord, désormais dénommée société Groupe immo 64,chargée en 2017 d'une évaluation de l'immeuble, en indemnisation de ses préjudices.

10. Par jugement du 1er février 2022, le tribunal judiciaire de Pau a :

- rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise de M. [S] ;

- débouté Mme [V] de toutes ses demandes ;

- condamné Mme [V] à payer à Mme [Q] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [U] [V] à payer à la Sarl [N] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [V] à payer à la Sarl Cabinet Immobilier [Localité 2] Nord la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [V] aux entiers dépens.

Le tribunal judiciaire a notamment estimé que Mme [Q] n'avait pas dissimulé la réalité des désordres ; qu'ils étaient apparents et que c'est en toute connaissance de cause que Mme [V] a signé l'acte authentique.

Qu'elle a en effet visité le bien à plusieurs reprises, tant avec sa famille qu'en compagnie d'un professionnel du bâtiment chargé notamment de « définir le coût des travaux et de prévoir une installation pour l'humidité constatée ». Que, dès lors, il lui était possible de constater l'état particulièrement dégradé des sanitaires et fenêtres de toit et d'avoir connaissance de l'humidité existante.

Mme [V] a interjeté appel et, par arrêt du 12 septembre 2023, la cour d'appel de Pau a notamment confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

11. Par déclaration du 30 novembre 2023, Mme [V] a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 10 juillet 2025, la Cour de cassation a notamment :

- cassé et annulé, sauf en ce qu'il a confirmé le rejet des demandes de Mme [V] à l'encontre des sociétés Cabinet immobilier [Localité 2] nord devenue la société Immo 64 [A], et [N] et l'a condamnée à leur payer chacune la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 12 septembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

- mis hors de cause les sociétés Immo 64 [A] ;

- remis, sauf sur ces points l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyés devant la cour d'appel de Bordeaux.

12. La Cour de cassation a estimé que la cour d'appel n'avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.

Elle relève que 'pour rejeter la demande de l'acquéreure sur le fondement des vices cachés, l'arrêt retient que, si l'odeur fétide relevée dans l'immeuble vendu a pu lui échapper lors de ses visites, celle-ci n'ignorait pas l'humidité anormale affectant la maison, qui nécessitait des travaux de rénovation des sanitaires et des boiseries de nature à supprimer cette humidité, laquelle emprisonne l'odeur et l'exhale particulièrement en l'absence d'aération.

Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que, selon l'expert, l'odeur pestilentielle était provoquée par l'imprégnation des parquets par de l'urine animale, ce dont il ressortait que celle-ci constituait une manifestation du désordre d'humidité qui n'avait été connue dans toute son ampleur et ses conséquences qu'après la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé' c'est-à-dire l'article 1642 du code civil.

13. Par déclaration du 10 septembre 2025, Mme [V] a saisi la cour d'appel de Bordeaux.

Dans ses dernières conclusions du 19 février 2026, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il :

- l'a déboutée de toutes ses demandes,

- l'a condamnée à payer à Mme [Q] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée aux entiers dépens,

- déclarer irrecevables ou à tout le moins infondées les demandes de Mme [Q] épouse [R] et l'en débouter ;

- condamner Mme [Q] à lui payer les sommes suivantes :

- 44 828 euros au titre de la différence entre le prix d'achat et le prix de revente de l'immeuble,

- 13 539,50 euros au titre des intérêts, frais, accessoires et pénalités sur le crédit immobilier,

- 22 780,08 euros au titre de la perte de chance de limiter les frais de déplacement,

- 84 529,97 euros au titre des frais de maintien dans son précédent logement,

- 61 600 euros au titre du préjudice de jouissance,

- 40 000 euros au titre du préjudice moral,

- 15 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamner Mme [Q] épouse [R] aux dépens, tant de référé qu'au fond et en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

14. Dans ses dernières conclusions du 17 avril 2026, Mme [Q] épouse [R] demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [V] de toutes ses demandes et l'a condamnée aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

- déclarer recevables ses demandes reconventionnelles ;

- prononcer la nullité du rapport d'expertise judiciaire de M. [S] ;

- condamner Mme [V] au paiement de la somme de 7 500 euros à son profit pour son préjudice moral ;

- condamner Mme [V] au paiement de la somme de 37 000 euros à son profit sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

15. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 avril 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur les conséquences de la cassation

16. Conformément aux dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce.

Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

17. La cassation annule intégralement le chef de dispositif qu'elle atteint quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation et la cour de renvoi n'est pas liée par les motifs de l'arrêt cassé, étant tenue d'examiner tous les moyens soulevés devant elle.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 625 du même code que sur les points qu'elle atteint la décision replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt cassé.

18. La cour de renvoi est ainsi saisie par l'acte d'appel initial, dans les limites du dispositif de l'arrêt de cassation.

Selon l'article 639 du code de procédure civile, la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris ceux afférents à la décision cassée.

19. En l'espèce, il résulte des mentions de l'arrêt de la Cour de cassation que l'arrêt de la cour d'appel de Pau est annulé dans ses dispositions qui ont pour effet de rejeter les demandes formées par Mme [V] contre Mme [Q].

II- Sur les exceptions d'irrecevabilité et les fins de non-recevoir

20. Il est constant que devant le tribunal judiciaire de Pau, Mme [V] avait fondé ses demandes sur les dispositions de l'article 1240 du code civil, en reprochant à Mme [Q] de ne pas l'avoir informée des désordres affectant l'immeuble.

Devant la cour d'appel de Pau et devant la présente juridiction, elle s'appuie désormais sur la notion de vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil.

21. Cependant, Mme [Q] fait valoir que la comparaison entre les demandes formées en première instance et celles formées en cause d'appel sont différentes et qu'il s'agit donc de demandes nouvelles en cause d'appel, irrecevables aux termes de l'article 564 du code de procédure civile.

22. Selon ce texte, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »

L'article 565 du même code ajoute que 'les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'.

23. En l'espèce, la demande tendant à se voir allouer une certaine somme au titre de la différence entre le prix d'achat et de revente est recevable puisqu'elle est justifiée par un fait nouveau, à savoir la revente de l'immeuble par Mme [V], le 24 janvier 2024.

C'est la raison pour laquelle cette dernière a abandonné la demande relative au coût des travaux de reprise.

24. Les demandes relatives à la réparation d'une perte de chance d'avoir pu minorer ses frais de déplacement, au préjudice financier et au préjudice de jouissance ne sont différentes que dans leur mode de calcul et dans leur montant mais elles ne sont pas nouvelles au sens des textes susvisés.

25. Elles étaient calculées mensuellement mais dès lors que ces préjudices ont cessé du fait de la revente de l'immeuble, elles sont désormais présentées, logiquement, sous forme d'un capital arrêté à la date de la cession.

Les demandes relatives au préjudice moral étaient identiques.

26. Seule constitue une demande nouvelle, et à ce titre irrecevable en cause d'appel, la demande portant sur le remboursement des loyers que Mme [V] a dû continuer à payer puisque, selon elle, l'immeuble était inhabitable.

Elle n'avait pas, en effet, été présentée en première instance.

27. Mme [Q] fait valoir par ailleurs que, de façon plus générale, les demandes présentées devant la cour d'appel sont irrecevables puisque leur objet est différent.

Qu'en effet, en première instance,il s'agissait d'une demande d'indemnisation d'un préjudice causé par une faute extracontractuelle alors qu'en appel, il s'agit de demandes fondées sur l'existence de vices cachés.

28. Qu'en agissant ainsi, Mme [V] se heurte à l'autorité de chose jugée attachée au jugement, tente d'obtenir un jugement différent du premier et méconnaît le principe de la concentration des moyens dès la première instance.

Elle invoque encore le principe du non-cumul des responsabilités extra-contractuelle et contractuelle de sorte que dès lors que, comme en l'espèce, on se trouve en présence d'un contrat et que les préjudices invoqués dérivent de ce contrat, Mme [V] ne saurait invoquer l'existence d'une faute délictuelle.

Sur ce,

29. Il n'existe pas de principe de concentration selon lequel l'appelant ne pourrait invoquer devant la cour d'appel que les seuls moyens qu'il avait mis en oeuvre en première instance.

Il ne saurait être non plus déduit de ce qu'en appel, sont invoqués des moyens différents de ceux utilisés en première instance une atteinte à l'autorité de chose jugée du jugement puisque, par définition, l'appel a pour objet de remettre en cause ce qui a été jugé en première instance!

30. Mme [Q] invoque par ailleurs, la prescription de l'action en garantie des vices cachés en relevant que celle-ci obéit à un délai de deux ans.

Que selon les propres déclarations de Mme [V], celle-ci a pris connaissance des vices dont elle se plaint dès le 31 juillet 2017.

31. Que si elle l'a assignée en référé en vue d'une expertise, le 14 novembre 2017, cette assignation qui ne visait pas d'autre fondement que l'article 145 du code de procédure civile et n'invoquait en rien l'existence de vices cachés, n'a donc pu avoir d'effet interruptif.

Qu'à supposer même qu'elle ait pu avoir un tel effet et que le délai de prescription ait été interrompu puis suspendu jusqu'au dépôt du rapport d'expertise, le 8 février 2019, l'assignation au fond, délivrée le 27 septembre 2019, était donc tardive.

32. Mais comme le rappelle à bon escient Mme [Q], lorsque deux actions, bien que distinctes, tendent à un seul et même but, l'interruption attachée à la première action s'étend à la seconde (Civ 3, 18 avril 2019, n° 18-10.883).

Tel est bien le cas en l'espèce puisque l'action en réparation pour dol tendait bien aux mêmes fins que la présente action.

Elle a bien été exercée dans le délai de cinq ans de droit commun qui lui est applicable et n'était donc pas prescrite (art 2224 du code civil).

L'action en garantie des vices cachés est donc recevable.

II- Sur les demandes formées par Mme [V]

33. Mme [V] agit à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et, à titre subsidiaire, sur celui du dol.

34. Alors que le contrat de vente comportait une clause élusive de la garantie des vices cachés, Mme [V] soutient essentiellement qu'il résulte des différents rapports d'expertise, tant amiables que judiciaire, que la maison était impopre à sa destination.

35. Qu'en particulier le rapport d'expertise amiable établi dès le 7 août 2017 par M. [T] concluait à l'impropriété de la maison à sa destination et à son inhabitabilité en raison de

fuites d'eau en provenance de canalisations encastrées et de défectuosités non apparentes affectant de nombreux éléments sanitaires.

Que cet expert relevait que « tous ces défauts ne pouvaient que, être connus des vendeurs et en même temps ils ne pouvaient être vus par Madame [V] » car « une couche de peinture rapide et sans soins recouvre la plupart des murs et cloisons les plus humides et détériorés » et que « les menuiseries en PVC ont été repeintes en blanc, les plinthes en céramique, le carrelage de la salle de bains et la baignoire également ».

36. Mme [V] rappelle que dans son rapport du 29 août 2017, M. [F], expert commis par la compagnie d'assurance, avait relevé « une saturation d'humidité dans plusieurs zones de la maison » et que « les fuites sont actives depuis longtemps et que l'ancien propriétaire n'a jamais rien fait. Il a tout de même peint les supports humides pour masquer les désordres lors de la vente ».

37. Elle s'appuie également sur les constatations de l'expert judiciaire telles que rappelées plus haut et qui a considéré que l'ensemble de ces désordres étaient cachés pour elle.

Selon elle, tous ces éléments convergent pour démontrer l'existence de vices antérieurs à la vente et qui lui ont été volontairement dissimulés.

38. S'agissant de l'odeur pestilentielle attribuée à de l'urine de chat ayant imprégné les parquets et les boiseries, elle cite l'attestation rédigée par la représentante de l'agence nationale de l'habitat (ANAH) selon laquelle, elle avait elle-même, dès le 3 août 2017, senti une 'odeur fétide et très inhabituelle qui ne s'était pourtant pas manifestée lors des visites préalables à la vente' et rappelle que lors de la réunion d'expertise de mars 2018, était présent le compagnon de Mme [Q] qui avait expliqué qu'il y avait une douzaine de chats qui vivaient dans la maison.

Elle produit également une attestation de son frère qui, ayant visité la maison avec elle le 28 avril 2017, affirme que rien d'anormal n'avait attiré son attention sans quoi, il aurait naturellement déconseillé cet achat;

Sur ce,

39. Il convient de rappeler que l'acquéreur ne peut, en présence d'une clause de non garantie des vices cachés, obtenir la résolution de la vente ou une diminution du prix qu'à la condition de démontrer l'existence de vices qu'il n'était pas en mesure de déceler en faisant preuve de diligences normales, antérieurs à la vente et de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination ou qui en diminuent tellement l'usage qu'il n'en n'aurait offert qu'un moindre prix.

Il doit en outre démontrer que le vendeur en avait connaissance.

40. En l'espèce, il résulte du rapport de l'expert judiciaire que, contrairement aux affirmations de l'expert amiable [T], a pu être exclue l'existence de fuites dans les canalisations, désordre qui en effet aurait pu permettre de conclure aisément à un caractère occulte.

41. Hormis la question des odeurs nauséabondes, les autres désordres se résument donc à des problèmes d'étanchéité affectant la douche, la baignoire, et les fenêtres de toit.

42. Or, ces désordres se manifestaient de façon particulièrement visible par leurs conséquences, à savoir les dégradations du second oeuvre, particulièrement en périphérie des ouvrages concernés, tels que les menuiseries, les plinthes, les parquets etc.

L'expert caractérise clairement ces désordres de second oeuvre et la consultation des photographies insérées dans le rapport permet de vérifier le caractère visible de ces dégradations pour tout visiteur normalement attentif.

43. Un autre désordre lié à l'humidité dont l'origine exacte est indéterminé ne se signalait que par la dégradation du 'bloc porte' des WC du rez-de-chaussée, elle-même donc particulièrement visible.

On voit, aussi, sur les photographies, des éléments de robinetterie piquetés de rouille ce qui signe une humidité particulièrement prégnante.

44. De surcroît, comme l'a parfaitement relevé le tribunal, Mme [V] a visité l'immeuble à plusieurs reprises, au moins quatre fois, parfois avecs des tiers, notamment son frère.

Elle ne conteste pas être venue, une fois, accompagnée d'un artisan en vue d'évaluer les travaux nécessaires.

45. Dans ces conditions, ces désordres ne pouvaient échapper à son attention et ne sauraient recevoir la qualification de vices cachés.

46. Il en est de même des odeurs qualifiées de pestilentielles.

47. Malgré l'attestation en ce sens de l'agent de l'Anah, il n'est pas établi que celles-ci préexistaient à la vente.

Les rapports amiables établis très peu de temps après celle-ci n'en font nulle mention et la venderesse fait remarquer à juste titre que cette question ne faisait pas partie des griefs de Mme [V] lors de l'instance en référé destinée à la mise en place d'une expertise judiciaire.

48. Si la présence de cette odeur était incontestable lors de la réunion d'expertise du 7 mars 2018, il ne peut être exclu que celle-ci soit apparue entre-temps, quelqu'en soit la raison, tandis qu'au contraire, si cette odeur avait préexisté à la vente, on peut supposer que l'écoulement du temps aurait contribué à la dissiper ou en tout cas, à la rendre moins sensible, sa cause, à savoir la présence de nombreux chats ayant appartenu à Mme [Q], ayant cessé depuis plusieurs mois.

49. A l'inverse, si cette odeur était déjà présente dès le jour de la vente comme le prétend Mme [V] et dans les proportions telles que, selon elle, l'immeuble en serait devenu inhabitable, et si, comme elle l'affirme encore, elle résulterait d'urines de chats imprégnant les parquets, elle aurait été nécessairement sensible, même de façon atténuée, lors de ses visites renouvelées, malgré une aération normale du logement.

Dans l'hypothèse où cette odeur était préexistante à la vente, Mme [V] pouvait la sentir aussi bien que les occupants eux-mêmes et si l'on admet que c'est la fermeture prolongée de la maison après le départ de la venderesse qui en aurait décuplé les effets, comme le prétend Mme [V], force est d'admettre alors que la venderesse ne pouvait elle-même en avoir conscience.

50. À supposer enfin qu'il se fût agi néanmoins d'un vice caché dont avait connaissance la venderesse, il n'est pas établi que l'acquéreur aurait donné un moindre prix de la maison eu égard au coût modéré des travaux de désinfection évalués par l'expert à 6000 €, sachant de surcroît que proposée à 208 500 €, la maison a été cédée à mme [V] pour 195 000 €.

51. Par conséquent, il n'y a pas lieu de dire que la garantie des vices cachés prévue par l'article 1641 du code civil doit s'appliquer.

52. Si Mme [V] invoque à titre subsidiaire l'existence d'un dol, elle ne développe aucun argument en ce sens ni n'allègue le moindre fait.

Il est possible de supposer que le dol qu'elle invoque serait constitué par une volonté de dissimulation de la part de la venderesse mais, ainsi qu'il vient d'être vu, les défauts et les vices allégués étaient visibles pour l'acquéreur ou leur existence n'était pas avérée lors de la vente.

Le jugement sera donc confirmé.

III- Sur les mesures accessoires

53. Le jugement sera confirmé quant aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [V] supportera la charge des dépens d'appel exposés devant la cour de [Localité 2] et la présente juridiction et il sera alloué à Mme [Q] la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS