CA Dijon, 16 juin 2026, RG 24/00479

[A] [H]

[G] [W]

C/

[V] [U]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 16 JUIN 2026

N° RG 24/00479 - N° Portalis DBVF-V-B7I-GM2Q

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 février 2024,

rendu par le tribunal de proximité de Montbard - RG : 11-23-91

APPELANTS :

Monsieur [A] [H]

né le 04 Mars 1979 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [G] [W]

née le 30 Décembre 1975 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Assistés de Me Antoine Audard, avocat au barreau d'AUXERRE, plaidant, et représentés par Me Charlène NOBLET, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 92

INTIMÉ :

Monsieur [V] [U]

né le 21 Février 1974 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Isabelle DUBAELE, membre de la SCP PROFUMO GAUDILLIERE DUBAELE AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 97

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 12 mai 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Léa ROUVRAY, Greffier

DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous-seing privé en date du 23 janvier 2015, M. [V] [U] a donné en location à M. [A] [H] et Mme [G] [W] une maison située [Adresse 3] à [Localité 6].

Un état des lieux contradictoire a été dressé le même jour.

A la suite de plusieurs impayés, le bailleur a sommé les locataires d'avoir à justifier de l'occupation du logement, par acte du 2 novembre 2021.

Par ordonnance sur requête du 17 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montbard a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et autorisé le bailleur à reprendre les locaux abandonnés.

Les locaux repris, un état des lieux de sortie non contradictoire a été réalisé par Maître [Z] [O], huissier de justice, le 1er mars 2022.

Imputant aux locataires le mauvais état et les dégradations du logement, par acte du 5 octobre 2023, M. [V] [U] a fait assigner M. [A] [H] et Mme [G] [W] devant le devant le juge des contentieux la protection du tribunal de proximité de Montbard aux fins de les voir condamner à lui verser la somme de 29 104,13 euros correspondant au montant des réparations locatives, ainsi que la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les défendeurs n'étaient ni présents ni représentés à l'audience qui s'est tenue le 08 novembre 2023.

Le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montbard a condamné solidairement M. [A] [R] et Mme [G] [W] à verser à M. [V] [U] la somme de 25 999,50 euros au titre des réparations locatives, outre 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 4 avril 2024, Les consorts [H]/[W] ont interjeté appel de cette décision.

Par conclusions d'appelants notifiées par RPVA le 28 novembre 2024, M. [A] [H] et Mme [G] [W] demandent à la cour de :

- réformer le jugement du tribunal de proximité de Montbard du 06 février 2024 en toutes ses dispositions.

Statuer à nouveau et y ajouter,

A titre principal,

- débouter M. [V] [U] de l'ensemble de ses demandes, en toutes fins, moyens et prétentions qu'elles comportent.

Subsidiairement,

- juger que les demandes de M. [V] [U] devront être réduites en de plus justes proportions.

En toute hypothèse,

- condamner M. [V] [U] à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner M. [V] [U] aux entiers frais et dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions d'intimé notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, M. [V] [U] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner solidairement M. [H] et Mme [W] au paiement d'une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

MOTIVATION

1/ Sur les dégradations du logement et la responsabilité des locataires

En application de l'article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu :

- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Au terme de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l'article 1732 du code civil, Ie locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Comme l'indiquent les appelants eux-mêmes, il pèse sur le locataire une présomption de responsabilité des dégradations et pertes, sauf à ce qu'elles préexistaient avant l'entrée dans les lieux.

Concernant les frais de nettoyage

Le premier juge a retenu une somme de 3 638,94 euros au titre des frais de débarrassage et de nettoyage du logement.

Les appelants estiment que cette somme est excessive au regard de la superficie du logement de 102 m², le devis prévoyant deux jours de travail pour trois personnes afin de débarrasser le logement. Ils concluent donc à la réduction de ce poste.

La société Viette a effectivement facturé son intervention à hauteur de 3 638,94 euros.

Il résulte du procès verbal de constat de Me [Z] [O] du 1er mars 2022, qui certes n'a pas été dressé contradictoirement, mais dont les constatations ne sont pas contestées comme étant en lien avec le comportement des locataires, que 'dans l'ensemble du logement, je constate que les revêtements des sols, murs et plafonds, ainsi que les éléments, sont crasseux, avec de nombreuses dégradations. Les lieux sont malpropres et repoussants. Le logement n'est pas habitable en l'état et nécessite nettoyage complet et une rénovation intérieure totale.'

Il n'est pas contesté que le logement était propre lors de l'entrée dans les lieux.

Tel que le fait observer l'intimé, les photographies contenues au procès verbal de constat permettent de se rendre compte de l'ampleur des travaux nécessaires pour évacuer les détritus laissés par les locataires et pour nettoyer les locaux loués qui ne se composent pas uniquement du logement d'habitation d'une superficie de 102 m² mais également d'une cave, d'un garage, d'une cuisine d'été, de la chaufferie, comprenant des réfrigérateurs et congélateurs remplis de nourriture en état de décomposition.

Le montant facturé ne paraît ainsi nullement excessif.

Le jugement ne peut être que confirmé sur ce point.

Concernant les murs de l'ensemble des pièces

Le premier juge a retenu une somme de 6 735,51 euros au titre de la refection des murs de l'ensemble du logement.

Les appelants estiment que le tribunal n'a pas tenu compte de la vétusté résultant de l'usure normale du logement dont les réparations relèvent de l'obligation du propriétaire.

Ils font observer, en outre, qu'ils ont vécu dans les lieux plusieurs années et que le constat d'huissier mentionne que la peinture des murs était abîmée dans le plupart des pièces au rez de chaussée pour cause de moisissure, ce qui révèle un manquement du bailleur à ses obligations concernant les dispositifs de chauffage et d'aération.

Il ressort de l'état des lieux d'entrée dressé contradictoirement que la quasi-totalité des murs était en état d'usage lors de l'entrée dans les lieux des locataires dans le logement.

Le procès verbal de constat dressé le 1er mars 2022 après le départ des locataires permet de vérifier que l'ensemble des papiers peints et des peintures murales était sale et dégradé.

S'il est mentionné la présence de moisissure dans les pièces situées au rez-de-chaussée, les appelants, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontrent pas que cette moisissure serait consécutive à un probléme de capillarité, d'isolation ou encore d'insuffisance du dispositif d'aération.

Ils ne justifient aucunement s'être plaints d'un tel problème durant la location du bien et en outre, ils ont abandonné le logement qui est resté fermé durant plusieurs mois.

Dès lors que les dégradations constatées ne sont pas le résultat de la simple usure du temps, ce qui n'est d'ailleurs pas soutenu, les locataires doivent répondre de ces dégradations, peu important que les revêtements muraux n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux et qu'ils ont vécu sept ans dans le logement.

Il est jugé que si les conditions sont remplies et que le locataire ne peut pas invoquer une cause d'exonération, le bailleur peut obtenir des dommages et intérêts sans avoir à justifier que les réparations ont été ou seront exécutées, ou à justifier d'un préjudice.

Au cas particulier, l'intimé justifie d'une facture de l'entreprise Boga carrelage d'un montant de 6 735,51 euros au titre des travaux de papiers peints.

En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a mis cette somme à la charge des anciens locataires.

Concernant la cuisine

Le premier juge a fait droit à l'ensemble des demandes au titre de la remise en état de cette pièce sur présentation d'un devis de 4 310 euros.

Les appelants lui reprochent là encore de ne pas avoir tenu compte de la vétusté, ni de l'état de la cuisine lors de l'entrée dans les lieux qu'ils estiment être une cuisine premier prix, précisant que rien n'indique que le devis fourni prévoit l'installation d'une cuisine similaire à celle déjà présente dans le logement et qu'il n'est pas prouvé qu'une simple rénovation n'aurait pas été possible.

L'état des lieux d'entrée mentionne une cuisine en état d'usage ainsi que la présence de quelques marques sur le portes des meubles sous évier et angle bas.

Me [O], au terme du procès verbal de constat du 1er mars 2022, mentionne que :

'la pièce est particulièrement crasseuse dans sa globalité.

Il y a des tas d'immondices et détritus divers au sol de la cuisine et dans les placards.

Les meubles de cuisine sont hors d'usage. Les portes sont cassées. Les fonds de placard sont déteriorés, ils sont enfonçés, pourris. Le plan de travail est hors d'usage, détérioré.

L'évier est hors d'usage, crasseux.

La cuisinière est crasseuse et hors d'usage.

Les prises électriques sont descellées.

Le sol en carreau de faïence est très sale.

Murs et plafonds sont dégradés.

Les murs sont crasseux. Il y a de multiples traces, projections.

Le plafond est en mauvais état. Il y a deux trous béants, et visiblement une infiltration qui s'étend sur le mur.

Les vitrages de la fenêtre sont très sales.

Le radiateur est hors d'usage.'

Là encore, il est établi que les dégradations constatées ne sont pas le résultat de la seule vétusté mais du comportement des locataires qui ne peuvent dès lors se prévaloir de l'état d'usage de la cuisine lors de l'entrée dans les lieux ni du temps d'occupation.

Etant donné l'ampleur des dégradations, il n'est pas envisageable de remettre en état les meubles de cuisine alors, au demeurant, qu'il n'est pas acquis que le coût d'une telle remise en état serait inférieur à un remplacement.

Le devis du magasin But produit à hauteur de 4 310 euros pour le remplacement des meubles cuisine et du plan de travail est raisonnable de sorte que le jugement déféré est confirmé également sur ce point.

Concernant les toilettes

Les appelants soutiennent, sans le démontrer, que le fait que les WC sont cassés n'est pas dû à un manque d'entretien mais à leur vétusté de sorte que le jugement déféré est confirmé en ce qu'il retient à leur charge la somme de 69,80 euros.

Concernant la petite chambre du rez de chaussée

Là encore, les appelants reprochent au premier juge de ne pas avoir tenu compte de la vétusté.

Or, le commissaire de justice, dans son procès verbal du 1er mars 2022, a constaté qu' 'au sol, le parquet est détérioré et sale. Les lames de parquet ne sont plus jointives, elles sont déboitées, soulevées. Les plinthes sont détériorées, cassées, comme rongées. Il y a un trou dans une plinthes rongée. Le parquet est à refaire.

Les plinthes et le papier-peint aux murs sont attaqués par la moisissure.

Le papier peint est détérioré.

Le plafond est détérioré, sale.

La poignée de porte côté intérieur est cassée; un morceau est manquant.

Les vitrages de la fenêtre sont sales.'

Le parquet étant décrit en bon état lors de l'entrée dans les lieux, c'est à juste titre que le premier juge a mis à la charge des consorts [R]/[W] la somme de 126 euros au titre du remplacement du linoléum, les dégradations du parquet leur étant imputables.

Concernant la salle de bain

Le premier juge a fait droit aux demandes du bailleur à hauteur de :

- 765,50 euros au titre du remplacement du meuble sous vasque, de la colonne de salle de bain supportant la vasque et du miroir.

- 218,69 euros au titre des matériaux utilisés pour la remise en état de la salle de bain.

Les appelants font observer que le procès verbal de constat fait référence à la saleté de la pièce mais ne précise pas l'état des éléments changés par le propriétaire de sorte que rien n'indique que les éléments étaient hors d'usage ou cassés et qu'une simple réparation n'aurait pas été suffisante.

Le procès verbal de constat indique que la pièce est parfaitement crasseuse dans sa globalité.

'Au sol, le carrelage et les joints sont crasseux. Les joints sont noircis.

Le radiateur est crasseux. La VMC est crasseuse.

Le papier-peint mural est en mauvais état, dégradé.

La faïence murale est très sale. Les joints sont noirs de crasse.

Le plafond en lames de PVC est en mauvais état. Des lames sont cassées, s'affaissent. Le coffrage carrelé au-dessus de la baignoire est cassé.'

Si le procès verbal ne précise pas que la sous vasque, la colonne et le miroir sont dégradés, les photographies produites au procès verbal suffisent à démontrer que leur remplacement est nécessaire.

Il n'y a pas lieu, pour les motifs déjà exposés, de tenir compte de la vétusté, pour le matériel nécessaire à la remise en état de la pièce en suite des dégradations.

Le jugement est donc encore confirmé de ces chefs.

Concernant la montée d'escalier

Le premier juge a fait droit à l'ensemble des demandes à hauteur de 473 euros pour la réfection de l'escalier par un menuisier, selon devis de [N] [E].

Les anciens locataires soutiennent que l'escalier était déjà en mauvais état et que les constatations de l'huissier coïncident avec un usage normal de l'escalier.

L'état des lieux d'entrée mentionne 'un gros coup porté à la 2ème marche. Dernière marche abîmée.'

Le procès verbal de constat après sortie indique que 'les marches et la rembarde sont abimés. Le bois des marches est élimé, usé, râpé, griffé. Les nez de marches sont cassés, rognés, grattés'.

Ces constatations révèlent des dégradations et non un usage normal de l'escalier de sorte que le jugement est confirmé sur ce point.

Concernant le changement des portes

Si le premier juge a rejeté les demandes relatives au changement du portail et de la porte de garage, il a fait droit à la demande concernant le remplacement des portes du séjour, du petit bureau et de la grande chambre pour un montant de 3 454,56 euros TTC.

Les anciens locataires estiment cette facture exagérée soutenant qu'il s'agit d'une amélioration s'agissant de portes vitrées en bois exotique 'Moabie'.

M. [U] soutient qu'il s'agit d'un remplacement par des portes de même gamme, telles qu'elles existaient au préalable, ce qui est corroboré par les photographies des portes insérées au procès verbal qui permettent de vérifier qu'il s'agit de portes en bois exotique.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré au titre du remplacement des trois portes.

Concernant les plinthes et joints de fenêtres

Le premier juge a fait droit à la demande à hauteur des montants suivants :

- 243,76 euros pour le remplacement des plinthes.

- 106,96 euros pour le remplacement des joints de fenêtres.

Sans contester les dégradations, les anciens locataires soutiennent que le juge n'a pas tenu compte de la vétusté.

Etant responsables des dégradations, ils sont tenus aux montants précités de sorte que le jugement est confirmé.

Concernant les velux

Le premier juge a fait droit à l'ensemble des demandes de M. [U] sur présentation d'un devis d'un montant de 4 173 euros pour le changement des ouvertures de la grande chambre, de la chambre et de la salle de jeu.

Les anciens locataires soutiennent que l'huissier constate que la moisissure est présente dans la quasi totalité des pièces dites 'sèches' de la maison de sorte qu'au regard de l'étendue et de la localisation du problème, ils ne peuvent en être responsables, la moisissure étant certainement due à des problèmes de remontées capillaires au rez-de chaussée, ou à un défaut d'isolation ou d'aération du logement.

La cour observe que les anciens locataires qui sont restés dans les lieux pendant sept ans ne se sont jamais plaints d'un problème de capillarité, ou de défaut d'isolation ou encore d'une absence de dispositif d'aération.

Ils ne démontrent pas que les moisissures, quand bien même celles-ci n'affecteraient que les pièces sèches, seraient le résultat d'un des problèmes sus-évoqués et non d'un défaut d'entretien et d'aération leur étant imputable.

Au demeurant, ils ont abandonné le logement, ce qui a contraint le bailleur à leur faire délivrer une sommation de sorte que le logement est resté fermé durant plusieurs mois ce qui peut expliquer la présence de moisissure.

Il n'est nullement prouvé, par ailleurs, que le devis fourni serait disproportionné ou exagéré.

En conséquence, le jugement déféré est la encore confirmé en ce qu'il a mis à leur charge les frais de remplacement des fenêtres de toit.

Concernant la chaudière

Le premier juge a fait droit à la demande de M. [U] à hauteur de 170 euros, selon facture portant sur la purge de la chaudière fioul.

Or, les appelants ne produisent aucune pièce justifiant qu'ils auraient entretenu régulièrement la chaudière, comme ils le prétendent.

Le jugement déféré est donc confirmé sur ce point.

La cour observe que les autres postes retenus par le premier juge ne sont pas critiqués de sorte qu'une confirmation s'impose au titre des autres points.

Si les anciens locataires, arguant de la mauvaise foi de l'intimé, soutiennent que celui-ci a tenté en première instance de se faire rembourser l'installation de certains éléments (thermostat d'ambiance, une nouvelle porte de garage en acier et un portail extérieur), alors que ces derniers n'ont fait l'objet d'aucune dégradation, le thermostat n'existant d'ailleurs pas, la cour observe qu'ils ne forment aucune prétention de ce chef.

2/ Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [H] et Mme [W], succombants en appel, sont condamnés in solidum aux dépens d'appel.

Tenus aux dépens, ils sont condamnés solidairement à verser à M. [U] une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,