CA Colmar, 29 juin 2026, RG 25/03197

MINUTE N° 26/325

Copie exécutoire à :

- Me Dominique HARNIST

Copie conforme :

- Me Tess BELLANGER

- greffe JCP TPRX Schilitgheim

Le

Le greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 29 Juin 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/03197

N° Portalis DBVW-V-B7J-ITF3

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 24 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim

APPELANTE :

S.A. 3F GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

Représentée par Me Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Monsieur [W] [C]

[Adresse 2] [Localité 1]

Représenté par Me Tess BELLANGER, avocat au barreau de COLMAR

Madame [J] [V]

[Adresse 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/4476 du 25/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par Me Tess BELLANGER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 18 mai 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing-privé en date du 26 juin 2012, la SA 3F Grand Est a donné à bail à Monsieur [W] [C] un appartement à usage d'habitation située au [Adresse 4] et ce moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 434,62 € outre une provision sur charges d'un montant de 80,24 €.

Selon avenant au contrat de bail, il a également été donné à bail à Monsieur [W] [C] un emplacement de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la Sa 3F Grand Est a fait signifier le 27 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [W] [C] et à Madame [J] [V], mère de ce dernier, puis les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], statuant en référé, pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de Monsieur [W] [C] ainsi que sa condamnation au paiement d'une provision de 4 914,78 € au titre de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 1er août 2024 et d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Prétendant être titulaire d'un bail verbal, Madame [J] [V] a conclu au rejet des prétentions.

Monsieur [W] [C] n'a pas comparu ni personne pour lui.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 24 juin 2025, le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Schiltigheim, statuant en référé, a débouté la Sa 3F Grand Est de l'intégralité de ses demandes, l'a condamnée aux dépens et à payer à l'avocate de Madame [J] [V] une somme au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 2° du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu divers indices pour estimer qu'un bail verbal a lié la Sa 3F Grand Est et Madame [J] [V] (signification à celle-ci du commandement visant la clause résolutoire, décompte de créance au nom de Madame [J] [V], courrier adressé par la Sa 3F Grand Est à la Capex mentionnant qu'un seul et unique locataire, Madame [J] [V]). Il en a tiré que le bailleur ne pouvait invoquer l'existence d'une clause résolutoire s'agissant d'un bail verbal.

La Sa 3F Grand Est a interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 25 juillet 2025.

L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 906 du code de procédure civile, par ordonnance du 24 septembre 2025.

Par dernières conclusions notifiées le 24 avril 2026, la Sa 3F Grand Est conclut à l'infirmation de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

-constater que Monsieur [W] [C] est occupant sans droit ni titre de l'appartement qu'il occupe [Adresse 5],

-ordonner son expulsion et ainsi que de tous occupants de son chef, notamment de Madame [J] [V],

-condamner Monsieur [W] [C] à payer à la demanderesse une provision de 10'711,11 € avec intérêts légaux à compter de l'assignation sur une somme de 4 508,52 € et à dater du 24 avril 2026 pour le surplus,

-condamner Monsieur [W] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, à dater du 1er octobre 2025 jusqu'à la date de libération effective des lieux loués,

-débouter Madame [J] [V] de ses demandes,

Subsidiairement,

-renvoyer la cause devant le juge du fond en application des dispositions de l'article 848 du code de procédure civile,

-réserver les conclusions des parties devant le juge du fond,

En toute occasion :

-condamner Monsieur [W] [C] à payer à la demanderesse une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner Monsieur [W] [C] aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu'au frais du commandement de payer à hauteur de 141,40 euros.

Au soutien de son appel, la Sa 3F Grand Est fait valoir qu'elle n'a jamais reçu de demande de transfert de bail au bénéfice de Madame [J] [V], ce qu'elle n'aurait d'ailleurs pu faire sans suivre une procédure codifiée'et qu'elle n'a a fortiori à aucun moment accepté un tel transfert ; que Monsieur [W] [C], seul locataire en titre, n'a jamais donné congé et n'avait, en son temps et par intranet, formulé qu'une demande de transfert du bail au profit de son frère [M] [C], à laquelle il n'avait été donné aucune suite'; que si elle a appris que Madame [J] [V] demeurait dans les lieux, elle ne l'a jamais considérée comme locataire mais comme occupante et que l'existence d'un bail verbal n'est aucunement prouvé, alors au surtout qu'elle n'a pas été en mesure de vérifier l'identité de l'emetteur des paiements effectués.

Elle explique la présence du nom de Madame [J] [V] figurant comme locataire sur différents actes ou documents et la suppression du supplément de loyer à son profit comme résultant d'une man'uvre de Madame [J] [V] qui a rempli un formulaire en retirant le nom de son fils pour inscrire le sien et par une erreur de traitement par son sous-traitant qui a entraîné une modification au sein de son logiciel de gestion, qui n'avait pas lieu d'être.

Par écritures notifiées le 23 avril 2026, Monsieur [W] [C] et Madame [J] [V] concluent à la confirmation intégrale de l'ordonnance entreprise et, à titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement quant à la reconnaissance du bail verbal, ils sollicitent les plus larges délais de paiement, demandent à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire conformément à l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et en tout état de cause, ils concluent au débouté de l'intégralité des demandes présentées par la Sa 3F Grand Est , dont ils réclament la condamnation aux entiers dépens et à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien, les intimés prétendent que Madame [J] [V] a occupé le logement avec son fils depuis la signature du bail ; que le 3 juillet 2023, Monsieur [W] [C], qui avait quitté le logement, a sollicité auprès du bailleur social le transfert du bail à son frère [M] et à sa mère [J] [V] ; que le 11 juillet 2023, le bailleur a accepté par téléphone ce transfert de bail ; que le 2 septembre 2023, Madame [J] [V] a sollicité la suppression du loyer de solidarité, ses revenus étant inférieurs à ceux de son fils, ainsi que la transmission de l'attestation locataire pour lui permettre d'obtenir l'allocation logement ; que le supplément de loyer a été effectivement supprimé à compter du mois de janvier 2024 mais que l'attestation locataire ne lui a jamais été transmise malgré relance, ce qui est à l'origine de l'arriéré locatif ; qu'un certain nombre de documents émanant de la Sa 3F Grand Est la désigne expressément comme locataire voire comme seule locataire ; que la preuve de l'existence d'un bail verbal entre Madame [J] [V] et la Sa 3F Grand Est résulte de ces circonstances et du paiement des loyers par ses soins depuis le mois de juillet 2023.

À titre subsidiaire, relevant que le bailleur n'a jamais effectué de demandes officielles de paiement des loyers auprès des intimés, que le paiement du loyer a été repris depuis le mois de mars 2023, que le bail de l'emplacement de stationnement a été résilié le 30 octobre 2023, que la dette s'élève en réalité à la somme de 4 483,93 €, que Madame [J] [V] pourrait bénéficier d'une allocation logement d'un montant de 291 € par mois et d'une régularisation d'un montant substantiel, ils sollicitent la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'un délai de trois ans pour apurer la dette.

Enfin, s'agissant des impayés à compter du mois d'avril 2025, ils expliquent ne pas être en mesure de régler les loyers via leur espace personnel et que la Sa 3F Grand Est refuse d'encaisser les fonds provenant de Madame [J] [V].

L'ordonnance de clôture est en date du 27 avril 2026.

MOTIFS

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Dans ce cadre, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'application d'une clause résolutoire de plein droit et d'ordonner l'expulsion de l'occupant devenu sans droit ni titre.

En l'espèce, la Sa 3F Grand Est a assigné Monsieur [W] [C] et Madame [J] [V] pour voir essentiellement constater la résiliation par l'effet de la clause résolutoire du bail consenti au premier nommé et voir ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, notamment de Madame [J] [V].

Il convient de relever d'emblée que, dès lors que le premier juge estimait sérieuse la contestation de Madame [J] [V] quant à sa qualité de locataire et non d'occupante du chef de Monsieur [W] [C], il ne pouvait sans excéder ses pouvoirs, statuer sur le fond du droit en reconnaissant l'existence d'un bail verbal conclu entre la Sa 3F Grand Est et la défenderesse.

Il appartient à la cour, qui, statuant sur appel de l'ordonnance de référé déférée, n'a d'autre pouvoir que celui du juge des référés, d'apprécier le bien-fondé des demandes formées par la Sa 3F Grand Est et de rechercher si la contestation élévée par les intimés pour s'en défendre, apparaît sérieuse.

Sur l'existence d'une contestation sérieuse

En l'espèce, il est constant que le bail a été consenti par la Sa 3F Grand Est à Monsieur [W] [C] et à lui seul par acte écrit du 26 juin 2012'et que Monsieur [W] [C] n'a jamais délivré aucun congé, congé dont il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice et ce, moyennant un préavis de trois mois, sauf cas de préavis réduit.

Les intimés soutiennent avoir sollicité de la Sa 3F Grand Est le transfert du bail au profit de Madame [J] [V] mais n'en rapportent aucunement la preuve.

La seule demande en effet matérialisée par intranet date du 3 juillet 2023, date à laquelle le locataire a transmis à la Sa 3F Grand Est le message suivant « bonjour, j'aimerais savoir s'il est possible de transférer le bail à mon frère [C] [M] qui habite au [Adresse 6]'», requête à laquelle il n'a pas été fait de réponse.

Madame [J] [V], qui occupe les lieux à compter d'une date indéterminée, ne produit pas le relevé de son compte bancaire ni aucun document susceptible de faire preuve à cet égard du règlement par ses soins des loyers ni a fortiori ne justifie que la Sa 3F Grand Est aurait accepté ses prétendus versements en connaissance de cause.

Elle ne produit aucune correspondance ou autre élément émanant de la Sa 3F Grand Est dont il pourrait être tiré que celle-ci aurait consenti un transfert de bail de Monsieur [W] [C] à Madame [J] [V].

Au demeurant, en qualité de bailleur social, la Sa 3F Grand Est n'aurait pu déroger à un mode d'attribution normé avec recours à une commission d'attribution.

En réalité, Madame [J] [V] s'est auto attribuée la qualité de locataire en modifiant les données de l'espace intranet permettant la communication entre bailleur et locataire.

Cette circonstance a pu générer une confusion dans les services de gestion du bailleur et a permis l'étude de sa demande de suppression du surloyer de solidarité, alors que la Sa 3F Grand Est n'a jamais déféré à l'incessante demande de Madame [J] [V] en délivrance d'une attestation locataire, ce qui démontre à l'évidence qu'elle n'a jamais considéré Madame [J] [V] comme locataire des locaux du [Adresse 4].

De plus, les «'enquêtes locataire'» 2024 et 2025, dont celle de 2024 adressée le 28 septembre 2023, l'ont bien été au nom de Monsieur [W] [C] et non à celui de Madame [J] [V].

En l'absence d'un congé délivré par Monsieur [W] [C], en l'absence d'une demande de transfert de bail formalisée par Madame [J] [V], en l'absence de preuve du paiement par celle-ci des loyers, la circonstance que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la fois à Monsieur [W] [C] et à Madame [J] [V] comme le fait que divers décomptes ou mention portées sur l'un des acte adressés à la Ccapex, mentionnent le nom de Madame [J] [V] ou de Monsieur [W] [C] et Madame [J] [V], ne sauraient sérieusement constituer des indices précis et concordants rendant envisageable la réalité de l'existence du bail verbal allégué.

Ainsi, il résulte de l'ensemble de ces énonciations que la contestation de Madame [J] [V] n'apparaît pas sérieuse et qu'il convient de statuer sur les demandes formées par la Sa 3F Grand Est.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail d'habitation est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail conclu entre Monsieur [W] [C] et la Sa 3F Grand Est comprend un article 9 intitulé «'résiliation de plein droit du présent engagement'» ainsi rédigé « faute de paiement à l'échéance de l'une des sommes dues par le locataire au titre du loyer, supplément de loyer de solidarité si celui-ci a lieu, des charges récupérables, du dépôt de garantie... et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera immédiatement résiliée de plein droit à l'initiative de la SA 3F Grand Est ».

Il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 27 décembre 2023 à l'initiative de la Sa 3F Grand Est pour un montant de 2 392,45 € en principal, n'a pas été suivi d'effet, les causes de ce commandement n'ayant pas été apurées dans le délai de deux mois.

Il en résulte que la clause résolutoire s'est trouvée acquise au 27 février 2024, date à laquelle le bail s'est trouvé résilié, Monsieur [W] [C] devenant occupant sans droit ni titre.

En vertu de l'alinéa V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire, à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il apparaît des décomptes versés aux débats que le loyer, qui s'opère par application du contrat de bail et sans qu'il y ait lieu à « demandes officielles de paiement'» n'est plus réglé depuis le 30 avril 2025, soit depuis plus d'une année.

Il n'est pas justifié de ce que le bailleur n'aurait pas accepté le versement de certains loyers.

Au surplus, Monsieur [W] [C], seul locataire, ne verse aucun élément permettant à la cour d'apprécier sa capacité au paiement du loyer et de l'arriéré locatif.

Les développements au subsidiaire de Madame [J] [V] concernant ses ressources et la régularisation possible par la caisse d'allocations familiales des allocations logement qu'elle aurait pu percevoir si elle avait été locataire, sont sans emport dans le débat.

Il n'y a donc pas lieu d'accorder à la partie intimée des délais de paiement entrainant la suspension des effets de la clause résolutoire ni d'ailleurs aucun autre délai de paiement.

Il s'ensuit que l'évacuation de Monsieur [W] [C] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier.

En l'espèce, Monsieur [W] [C] occupe sans droit ni titre depuis le 28 février 2023 les locaux litigieux appartenant à la Sa 3F Grand Est et dont le bail est résilié.

L'obligation à indemnisation du préjudice subi par le bailleur pesant sur Monsieur [W] [C] n'est pas sérieusement contestable de sorte qu'il sera condamné à payer à la Sa 3F Grand Est une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Au vu du décompte produit par le bailleur établi au 30 septembre 2025, l'arriéré locatif en termes de loyers, charges et indemnités d'occupation du logement et du parking s'élève à la somme de 10 711,11 €.

Ce décompte est contesté en ce que sont comptabilisés les loyers de l'emplacement de stationnement alors que ce dernier aurait été résilié.

Toutefois, l'avenant par lequel a été consentie la location d'un emplacement de stationnement à Monsieur [W] [C] prévoit que cette location obéit au conditions générale du contrat d'habitation, lequel prévoit en son article 3 que le contrat de bail peut être dénoncé par l'une ou l'autre des parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception trois mois au moins à l'avance.

En l'espèce, il n'est pas justifié d'une résiliation dans les conditions fixées au contrat de bail de sorte que la contestation n'apparaît pas sérieuse.

En conséquence, Monsieur [W] [C] sera condamné à titre provisionnel au paiement d'une somme de 10 711,11 € au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêté au 30 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal comme spécifié au dispositif du présent arrêt.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront infirmées et Monsieur [W] [C] sera condamné aux dépens de première instance et débouté de sa demande au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile.

À hauteur de cour, Monsieur [W] [C] sera condamné aux dépens d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer, débouté comme Madame [J] [V] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné à payer à la Sa 3F Grand Est une somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS