T. com. 3302, 30 juin 2026, n° 2025F01644

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU MARDI 30 JUIN 2026
* 3ème Chambre -

N° RG : 2025F01644

société [N] [S] C/ Monsieur [H] [J] société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS

DEMANDERESSE

société [N] [S], [Adresse 1],

comparaissant par Maître Adèle CANUS-LACOSTE, Avocat au Barreau de Paris, à la décharge de Maître Mathilde CHARMET-INGOLD, Avocat au Barreau de Paris, membre de l'AARPI MARVELL AVOCATS, association d'Avocats au Barreau de PARIS, [Adresse 2],

DEFENDEURS

Monsieur [H] [J], [Adresse 3],

Société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS, [Adresse 4],

comparaissant par Maître Deniz KARASU, Avocat au Barreau de l'Essonne, [Adresse 5],

L'affaire a été entendue en audience publique le 3 février 2026 par :
* Frédéric LESVIGNE, Président de Chambre,

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par les mêmes juges.

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Frédéric LESVIGNE, Président de Chambre,

Assisté d'Aurélie DULONG, Greffier assermenté,

Stéphane MALO, Xavier REYNÉ, Juges

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 15 juin 2015, la société civile familiale [N] [S] a acquis de la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS des lots n° 105 et 106 à usage de bureaux, faisant partie de la copropriété [Adresse 6] sise à [Localité 1].

Par baux commerciaux en date des 12 août et 9 septembre 2015, la société [N] [S] a loué ces locaux à la société LES BUREAUX DE SENART, qui exerce une activité de gestion locative par le biais de baux de sous location.

Monsieur [H] [J] est président des sociétés LES BUREAUX DE SENART SAS et [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS.

La société LES BUREAUX DE SENART SAS n'a plus versé les loyers régulièrement à compter du mois de juin 2023 et la bailleresse l'a vainement mise en demeure de régulariser la situation par courriel en date du 26 octobre 2023, et fait signifier le 12 février 2024 un commandement de payer.

La société [N] [S] a obtenu du président du tribunal judiciaire d'EVRY une ordonnance en date du 29 octobre 2024 constatant la résiliation du bail à la date du 13 mars 2024, lui allouant la somme de 6.315,36 € au titre des impayés et une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de la résiliation jusqu'à la date de libération effective des locaux. Cette ordonnance a été signifiée le 14 janvier 2025 et l'expulsion a eu lieu le 22 du même mois.

Le procès-verbal de constat non contradictoire en date du 24 janvier 2024 a établi l'absence du mobilier stipulé au bail et de la cloison séparative entre les deux lots.

La société [N] [S] a fait réaliser une saisie-attribution sur les comptes bancaires de la société LES BUREAUX DE SENART SAS le 17 janvier 2025, sans succès faute de fonds disponibles.

La société [N] [S] a dû interrompre le paiement de la taxe foncière, des mensualités de son emprunt, ainsi que des charges de copropriété.

Elle a ensuite fait procéder à deux saisies-attributions entre les mains de deux sociétés locataires de la société LES BUREAUX DE SENART SAS représentant la somme mensuelle de 1.706,23 €.

En exécution d'une ordonnance du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 11 août 2025, elle a fait réaliser une saisie conservatoire sur un compte bancaire de Monsieur [H] [J] dans les livres de la SOCIETE GENERALE pour un montant de 52.413,04 €.

Les parties n'ont pas trouvé de solution amiable à leur litige.

C'est ainsi que par assignations distinctes en date des 9 et 12 septembre 2025 et conclusions en réponse n° 3 développées à la barre, la société [N] [S] demande au tribunal de :

Vu les articles L223-22 et R. 123-69 du code de commerce, Vu l'article 1240 du code civil, Vu les jurisprudences versées aux débats, Vu les pièces versées aux débats,

Vu l'ordonnance rendue le 29 octobre 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire d'Evry ;

DÉCLARER la [N] [S] recevable et bien fondée dans ses demandes à l'encontre de Monsieur [H] [J],

in solidum

avec la société [G] HAUSSMAN PROMOTION ;

Y faisant droit,

JUGER que Monsieur [H] [J], en sa qualité de gérant des sociétés LES BUREAUX DE SENART et [G] HAUSSMAN PROMOTION a commis des fautes intentionnelles de gestion, d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales qui ont été préjudiciables à la [N] [S] ;

JUGER que la société [G] HAUSSMAN PROMOTION est complice des fautes de gestion commises par Monsieur [H] [J] ;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [H] [J],

in solidum

avec la société [G] HAUSSMAN PROMOTION à payer à [N] [S] la somme de :

25.787,44 € au titre des loyers impayés par la société LES BUREAUX DE SENART,

5.000,00 € au titre des difficultés pour la [N] [S] de régler ses charges de copropriété,

55.000,00 € au titre des difficultés pour la [N] [S] de régler ses échéances de prêt,

40.000 € au titre de l'impossibilité pour la [N] [S] de céder les locaux anciennement loués par LES BUREAUX DE SENART,

0 11.625,60 € au titre des frais de remise en état des locaux anciennement loués par LES BUREAUX DE SENART ;

CONDAMNER Monsieur [H] [J], in solidum avec la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SASN PROMOTION à payer à [N] [S] la somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

En réponse, par conclusions récapitulatives n° 3 développées à la barre, Monsieur [H] [J] et la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS demandent au tribunal de :

Vu les articles 1240 du code civil, L.223-22 du code de commerce, 1730 et suivants du code civil relatifs à la garantie locative, 700 et 696 du code de procédure civile,

Vu l'ensemble des jurisprudences évoquées,

Vu les pièces régulièrement versées aux débats,

Vu l'ordonnance de référé rendue le 29 octobre 2024 par le président du tribunal Judiciaire d'Évry,

Vu le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Évry en date du 20 janvier 2026 ;
* REJETER en toutes ses dispositions la demande fondée sur la prétendue faute détachable de Monsieur [H] [J], faute d'éléments caractérisant l'intentionnalité, la gravité et l'incompatibilité avec les fonctions sociales, conformément à la jurisprudence précitée.

REJETER toutes les demandes dirigées contre la société [G] HAUSSMAN PROMOTION pour défaut de tout acte de complicité, absence d'appauvrissement du patrimoine social de [Adresse 7] à son profit, et défaut de trouble caractérisé et certain.

LIMITER toute obligation d'indemnisation au strict cadre des relations contractuelles initiales avec la société locataire (LES BUREAUX DE SENART).

JUGER que la créance locative de la [N] [S], telle qu'issue de l'ordonnance de référé du 29 octobre 2024, a vocation à être désintéressée en priorité par les loyers versés par les sociétés ALBEA PATRIMOINE et OROS FRANCE entre les mains de la [N] [S], en exécution des saisies-attributions de créances pratiquées le 5 septembre 2025 et validées par le jugement du juge de l'exécution du 20 janvier 2026.

JUGER, en conséquence, qu'il n'y a lieu ni de franchir l'écran de la personnalité morale de la SAS LES BUREAUX DE SENART, ni de rechercher la responsabilité personnelle de Monsieur [H] [J] ou celle de la société [G] HAUSSMAN PROMOTION pour le recouvrement de cette créance strictement locative.

CONDAMNER la [N] [S] à payer à Monsieur [H] [J]
2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la [N] [S] à payer à la société [G] HAUSSMAN PROMOTION 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la [N] [S] aux dépens.

MOYENS ET MOTIFS

Le tribunal statuera par jugement contradictoire et en premier ressort.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties le tribunal, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, renvoie à leurs conclusions écrites déposées à la barre.

Sur les demandes de paiement de la société [N] [S]

La société [N] [S] soutient que Monsieur [H] [J] a intentionnellement placé la société LES BUREAUX DE SENART en sommeil et fait disparaître son siège social dans l'intention de la voir échapper à ses obligations envers ses créanciers.

Que Monsieur [H] [J] a écarté la société LES BUREAUX DE SENART de l'actionnariat de la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS afin d'éviter la saisie des titres de cette dernière, et transféré les actifs de la première à la seconde pour environ 5 millions d'euros dans le but de réduire l'assiette disponible pour les créanciers.

Elle considère que Monsieur [H] [J] a ainsi commis des fautes détachables de ses fonctions de dirigeant de la société LES BUREAUX DE SENART, avec la participation de la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS, et sollicite donc leur condamnation

in solidum

à réparer l'intégralité de son préjudice.

Elle ajoute que la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS s'est, au surplus, directement impliquée dans les relations commerciales entre elle et la société LES BUREAUX DE SENART, ce qui, comme sa participation aux agissements fautifs de Monsieur [H] [J], justifie également leur condamnation

in solidum

sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.

Elle évalue son préjudice à 137.413,04 € comprenant les loyers impayés, les indemnités d'occupation, les intérêts et frais liés à l'assignation en référé et à la tentative d'exécution de l'ordonnance, les frais liés à l'incapacité à faire face aux charges de copropriété, le préjudice moral et la perte de chance liés à l'impossibilité de rembourser le prêt, les préjudices en raison de l'impossibilité de revendre les locaux, et les frais de remise en état.

En réponse, Monsieur [H] [J] et la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS soutiennent que la société [N] [S] ne rapporte pas la preuve des fautes alléguées

Ils affirment que les difficultés de la société LES BUREAUX DE SENART sont apparues après plus de cinq années de gestion paisible, du fait de la crise immobilière et de la réorganisation du montage locatif.

Que même ensemble, l'échec de la première tentative de signification de l'ordonnance de référé, l'usage ponctuel du papier à lettre de la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS par Monsieur [H] [J] pour correspondre avec les cocontractants de la société LES BUREAUX DE SENART, les modifications des locaux et la prétendue disparition de leur mobilier meublant ne constituent pas la preuve d'une organisation frauduleuse d'insolvabilité.

Ils affirment que la procédure de libération des locaux a été menée contradictoirement et que les questions de leur état et de la disparition de mobilier alléguées relèvent d'un contentieux locatif, ne sont donc pas du ressort de la responsabilité personnelle du dirigeant, et enfin que l'ordonnance de référé en date du 29 octobre 2024, qui a force de la chose jugée, n'y a pas fait droit.

Que la société LES BUREAUX DE SENART a tenté de rétablir la situation avec le concours d'une grande partie de ses 380 clients investisseurs.

Que l'importante baisse du chiffre d'affaires de la société LES BUREAUX DE SENART résulte d'une réorganisation du montage locatif décidée collectivement, et ne peut être rapprochée de l'augmentation ponctuelle de l'actif circulant de la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS pour conclure à un transfert frauduleux de créances ou d'actifs.

Que la société [N] [S] ne rapporte pas d'avantage la preuve d'un enrichissement personnel, ou d'un détournement d'actifs au profit de Monsieur [H] [J].

Que le rachat par la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS de ses actions détenues par la société LES BUREAUX DE SENART est une opération régulière de restructuration capitalistique.

Ils déduisent du tout que la société [N] [S] échoue à rapporter la preuve que Monsieur [H] [J] ait commis, avec la participation de la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS, une faute détachable au sens des articles L. 225-251 du code de commerce et de la jurisprudence, et que cette dernière ait commis une faute extracontractuelle à son égard.

Sur ce, le tribunal

Vu les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, Vu les dispositions de l'article L. 225-251 du code de commerce, Vu les dispositions de l'article 1103 du code civil, Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil, Vu les pièces versées aux débats,

Sur l'existence de fautes commises par Monsieur [H] [J], détachables de sa qualité de président de la société LES BUREAUX DE SENART, et par la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS

Relativement à Monsieur [H] [J], constate en premier lieu que les sociétés LES BUREAUX DE SENART et [G] HAUSSMAN PROMOTION sont des sociétés anonymes simplifiées, de sorte que la responsabilité de leur dirigeant est régie par les dispositions de l'article L. 225-251 du code de commerce, et non L. 223-22 du même code relatif aux sociétés à responsabilité limitée.

Rappelle qu'une faute intentionnelle d'une particulière gravité peut être considérée comme incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales de son auteur, quand bien même il aurait agi dans les limites de ses attributions.

Considère que l'argument du transfert des créances de la société LES BUREAUX DE SENART à une société tierce, et possiblement à la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS, est inopérant pour être dubitatif et reposer sur une simple comparaison de bilans sans même que les chiffres invoqués soient concordants.

Qu'est de même inopérant l'argument d'enrichissement personnel de Monsieur [H] [J] au détriment de la société LES BUREAUX DE SENART, le fait que son compte bancaire fasse apparaître un crédit de plus de 100.000,00 € ne permettant pas de présumer de leur source.

Mais rappelle que la mise en sommeil d'une société constitue une faute si elle est destinée à la voir échapper à ses obligations envers ses créanciers.

Observe que la cession du bénéfice d'une partie significative des baux commerciaux et des baux de sous-location afférents à la société [Adresse 8] constituée entre certains des bailleurs n'a pas éteint les obligations de la société LES BUREAUX DE SENART envers les autres, dont la société [N] [S], qui ont obtenu sa condamnation à les indemniser du montant des loyers impayés.

Et que cette stratégie, conjuguée à la résiliation d'une autre partie des baux de sous-location en raison de la crise COVID, puis de la crise immobilière, allait inévitablement tarir le chiffre d'affaires de la société LES BUREAUX DE SENART, la conduisant selon les termes du courriel en date du 10 décembre 2024 à n'avoir « depuis le début de l'année 2024 … plus d'activité ni de trésorerie » et n'être « pas à même de payer la somme de 116.000 € à laquelle elle a été condamnée. ».

Remarque que le choix de Monsieur [H] [J] de placer la société LES BUREAUX DE SENART en sommeil sans déclarer l'état de cessation des paiements dans le délai de 45 jours fixé par l'article L. 631-4 du code de commerce est une faute de gestion passible d'une peine d'interdiction de gérer, qui a privé la société [N] [S] d'une chance de recouvrement, à tout le moins partiel, de ses créances.

Et que le fait de ne pas participer à l'état des lieux de sortie des locaux qui constituaient le siège social de la société LES BUREAUX DE SENART, et de ne communiquer aucune nouvelle adresse, a entravé la poursuite des opérations de recouvrement de la société [N] [S], et constitue donc également une faute.

Observe que Monsieur [H] [J] est président de la société LES BUREAUX DE SENART et de la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS qui exerce une activité de promotion immobilière, et dispose donc d'une expérience qui ne lui permet pas de prétendre avoir agi sans conscience du préjudice causé aux créanciers de la société LES BUREAUX DE SENART.

Relativement à la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS, considère que l'utilisation ponctuelle de ses moyens de communication par la société LES BUREAUX DE SENART ne permet pas de démontrer que la première ait pris le contrôle de la seconde, ou ait agi en son nom et pour son compte.

Rappelle que la partie complice d'une inexécution contractuelle engage sa responsabilité extracontractuelle à l'égard des tiers au contrat auxquels ladite inexécution cause un préjudice.

Et observe que par décision de son président en date du 9 septembre 2024, entérinée par l'assemblée générale tenue le même jour, la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS a réduit son capital de 1.000,00 € par le rachat de 25 de ses 1.000 actions appartenant à la société LES BUREAUX DE SENART à leur valeur nominale de 40,00 €.

Et constate que si cette opération était régulière en la forme, ce prix de cession est manifestement très inférieur à la valeur vénale des actions eu égard aux éléments financiers produits.

Considère que cette sous-estimation manifeste permet de caractériser une nouvelle faute de Monsieur [H] [J] dans l'exercice de ses fonctions de président de la société LES BUREAUX DE SENART, mais également une faute extracontractuelle de la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS à l'encontre de la société [N] [S], pour avoir concouru à réduire significativement le patrimoine de la société LES BUREAUX DE SENART.

Déduit du tout que Monsieur [H] [J] a commis à l'égard de la société [N] [S] des fautes intentionnelles d'une particulière gravité dans le but de voir la société LES BUREAUX DE SENART échapper à ses obligations envers elle, en sorte qu'il est personnellement tenu de réparer les préjudices qui en résultent et que, pour y avoir participé, la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS y sera solidairement tenue.

Sur le quantum du préjudice de la société [N] [S]

Considère que les loyers impayés, charges, indemnités d'occupation, accessoires et frais liés à la procédure de résiliation du bail, font partie du préjudice causé à la société [N] [S] par les défendeurs, qui ne contestent pas le montant de 25.787,44 €.

Qu'il convient, au vu du dispositif du jugement du tribunal judiciaire d'EVRY en date du 3 juillet 2025, condamnant la société [N] [S] au paiement de la somme de 3.222,72 € en principal au titre des charges de copropriété, de faire droit à sa demande indemnitaire à hauteur de 5.000,00 € au titre du

préjudice résultant de l'impossibilité de payer les charges de copropriété des locaux.

Quant à la perte de chance de la société [N] [S] de rembourser son crédit, rappelle que l'indemnisation d'une perte de chance ne peut être égale à l'intégralité du préjudice résultant de la disparition de la possibilité de l'événement favorable.

Relève que les baux stipulent la faculté pour le preneur de les résilier au terme de chaque période triennale au-delà de la neuvième année, soit au 8 septembre 2027 pour le lot n° 105 et au 11 août 2027 pour le lot n° 106, ce qui limite l'assiette de calcul du préjudice indemnisable à 54.178,20 € représentant les loyers d'une période triennale (1.504,95 x 36).

Et que la société [N] [S] a choisi de ne pas accepter la substitution de preneur moyennant une baisse des loyers, contribuant ainsi à son propre préjudice, de sorte que le tribunal fixera le quantum de sa perte de chance à ce titre au montant de 5.000,00 €.

L'impossibilité de rembourser le prêt a causé à la société [N] [S] un préjudice moral et de réputation à l'égard de son banquier, dont le tribunal évalue le quantum à 1.000,00 €.

Quant à la demande d'indemnisation de la perte de chance de céder les locaux afin de solder le prêt, rappelle avoir indemnisé supra le même préjudice au titre de la perte de chance de rembourser les mensualités dudit prêt, en sorte qu'il n'y sera pas fait droit.

Quant aux frais de remise en l'état des locaux objets des baux, considère devoir y faire droit en son principe en application des termes des baux qui stipulent que « Dans le cadre de l'activité de sous-location le preneur est autorisé à modifier ou supprimer le cloisonnement périmétrique des lots … Cependant à la fin du bail et sauf demande expresse contraire du bailleur, le preneur s'engage à reconstituer le cloisonnement périmétrique du lot. »;

Et retient pour en fixer le quantum le montant du devis de la société ISOPLAF en date du 26 août 2024 présenté par la société [N] [S], soit 3.969,60 €.

Quant au mobilier qui équipait le local, et dont l'absence a été constatée par commissaire de justice lors de l'expulsion, note que les défendeurs ne proposent pas sa restitution et qu'elle est demandée en valeur par la bailleresse.

En l'absence d'état des lieux d'entrée et de sortie et eu égard à sa vétusté, fixe la valeur dudit mobilier au montant de 1.000,00 €.

Rappelle que les sommes obtenues par la société [N] [S] par saisies attributions entre les mains des locataires de la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS, en exécution de l'ordonnance du président du tribunal judiciaire d'EVRY en date du 29 octobre 2024, seront déduites des condamnations supra.

Ne fera pas droit à la demande des défendeurs de désintéressement de la société [N] [S] par les loyers à elle versés par les locataires de la société LES BUREAUX DE SENART, en exécution de l'ordonnance du président du tribunal judiciaire d'EVRY en date du 29 octobre 2024, car cela représenterait un trop long délai.

En conséquence, le tribunal

CONDAMNERA Monsieur [H] [J], in solidum avec la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS à payer à la société [N] [S] les sommes de :

25.787,44 € au titre du préjudice résultant des loyers, charges locatives, indemnités d'occupation et accessoires restés impayés par la société LES BUREAUX DE SENART,

5.000,00 € au titre du préjudice résultant de ses difficultés à régler ses charges de copropriété,

6.000,00 € au titre de son préjudice résultant de ses difficultés à régler ses échéances de prêt et de son préjudice d'image,

4.969,60 € au titre des frais de remise en état des locaux et de restitution du mobilier en valeur.

DÉBOUTERA la société [N] [S] de sa demande de condamnation de Monsieur [H] [J], in solidum avec la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS à lui payer la somme de 40.000,00 € au titre de l'impossibilité pour elle de céder les locaux anciennement loués par la société LES BUREAUX DE SENART.

RAPPELLERA que les sommes obtenues par la société [N] [S] par saisies attributions entre les mains des locataires de la société LES BUREAUX DE SENART SAS, en exécution de l'ordonnance du président du tribunal judiciaire d'EVRY en date du 29 octobre 2024, seront déduites des condamnations supra.

DÉBOUTERA Monsieur [H] [J] et la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS de leur demande de désintéressement de la société [N] [S] par les loyers à elle versés par les locataires de la société LES BUREAUX DE SENART, en exécution de l'ordonnance du président du tribunal judiciaire d'EVRY en date du 29 octobre 2024.

Sur l'exécution provisoire

Le tribunal rappelle que l'exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Estimant inéquitable de laisser à la société [N] [S] la charge de ses frais irrépétibles, le tribunal y fera droit mais en réduira le quantum à la somme de 1.000,00 € que Monsieur [H] [J] et la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS seront in solidum condamnés à lui payer sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l'instance, Monsieur [H] [J] et la société [G] HAUSSMAN PROMOTION SAS seront in solidum condamnés aux entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS