CA Limoges, 2 juill. 2026, RG 25/00786

ARRET N° .

RG N° : N° RG 25/00786 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIXF2

AFFAIRE :

S.A.S.U. [E] [Q] prise en la personne de son Président

C/

S.A.S. [E] [S] la Société [E] [S], SAS au capital de 266.419,86 €, dont le siège est situé [Adresse 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de AURILLAC sous le numéro 409 253 408, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

OJLG

Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

Grosse délivrée à Me [K] [B], Me Anne DEBERNARD-DAURIAC, le 02 juillet 2026.

COUR D'APPEL DE LIMOGES

Chambre sociale

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ARRET DU 02 JUILLET 2026

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Le DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX la CHAMBRE économique et sociale a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A.S.U. [E] COLLECTIVITES prise en la personne de son Président, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d'une décision rendue le 30 DECEMBRE 2021 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1]

ET :

S.A.S. [E] [S] au capital de 266.419,86 €, dont le siège est situé [Adresse 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de AURILLAC sous le numéro 409 253 408, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

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Sur renvoi de cassation : jugement du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AURILLAC en date du 30 DECEMBRE 2021 - arrêt de la cour d'appel de RIOM en date du 20 septembre 2023 - arrêt de la cour de Cassation en date du 4 décembre 2025

Suivant avis de fixation du Président de chambre, l'affaire a été fixée à l'audience du 18 Mai 2026.

L'ordonnance de clôture rendue le 13 mai 2026, la Cour étant composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Marianne PLENACOSTE et de Madame Marie-Anne VALERY, Conseillers, assistées de Mme Sophie MAILLANT, Greffier.

A cette audience, Madame Olivia JEORGER-LE GAC a été entendue en son rapport oral, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 02 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE :

La société [E] [S], inscrite au RCS d'[Localité 1], exploitait une activité d'ebénisterie et menuiserie industrielle et artisanale.

Elle était gérée par Messieurs [C] [D] et [U] [H].

Au cours de l'année 2011, la société [E] [S] a convenu de la reprise de son activité par trois de ses salariés, Messieurs [X] [T], [I] [M] et [N] [Y], au moyen d'une société nouvelle.

Les parties se sont accordées sur l'exclusion du champs de la cession de l'immobilier détenu par la société [E] [S], dans lequel était exploitée l'activité.

Dans le cadre de la préparation de la cession, la société [E] [S] a créé la société [E] [Q], immatriculée au RCS d'[Localité 1] le 08 mars 2012, et lui a fait apport de son fonds de commerce de conception, fabrication et commercialisation de mobilier destiné aux collectivités.

Puis, suivant bail commercial du 27 février 2012, elle a donné en location à la société [E] [Q], en cours de création, les locaux commerciaux nécessaires à l'exploitation de l'activité apportée, situés [Adresse 4] à [Localité 1] et [Localité 2], d'une surface de 112.370 m2, divisé en deux parcelles de 72.310 m2 (n°AA [Cadastre 1] à [Localité 1]) et 40.060 m2 (n°AA [Cadastre 2] à [Localité 3]).

La durée du bail a été fixée à neuf années, en contrepartie d'un loyer annuel de 438.000 euros, payable par avance mensuellement et révisable annuellement.

Aucun état des lieux n'a été établi.

Le 27 avril 2012, la société GAMEC, créée à cet effet par Messieurs [T], [M] et [Y], a acquis l'intégralité des titres détenus par la société [E] [S] dans le capital de la société [E] [Q].

Au cours de l'année 2014, plusieurs instances judiciaires ont opposé les parties :

la société [E] [S] a saisi par exploit du 17 octobre 2014 le tribunal de grande instance d'Aurillac aux fins d'obtenir le paiement par provision d'arriérés de loyer, qui lui a été accordé par ordonnance de référé du tribunal de grande instance d'Aurillac le 20 janvier 2015, confirmée par un arrêt de la Cour d'appel de Riom du 03 juin 2015;

les sociétés GAMEC, [E] [Q], et Messieurs [T], [M] et [Y] ont saisi le tribunal de commerce d'Aurillac aux fins de faire reconnaître un dol ayant affecté la cession des titres de la société [E] [Q] par exploit du 26 novembre 2014. Cette instance a donné lieu à un jugement du tribunal de commerce d'Aurillac du 13 décembre 2016, partiellement confirmé par arrêt de la Cour d'appel de Riom du 28 mars 2018, et a abouti à la diminution du prix de cession.

Au cours de ce litige, les cessionnaires avaient argué avoir été victimes de dol pour n'avoir pas eu connaissance de l'état de vétusté des locaux pris à bail par la société [E] [Q].

Dans son jugement du 13 décembre 2016, le tribunal de commerce d'Aurillac s'est déclaré incompétent pour connaître des demandes concernant le bail commercial du 28 février 2012.

En cause d'appel, la CA [Localité 4] a exclu les manoeuvres dolosives relatives à l'absence de prise de connaissance du bail commercial par les cessionnaires, en retenant que si le bail ne leur avait pas été communiqué, d'une part ses éléments essentiels avaient été portés à leur connaissance, et d'autre part en leur qualité de salariés, ils ne pouvaient ignorer l'état des locaux ainsi que la nécessité de mises aux normes régulières.

Par la suite, la société [E] [Q] a saisi d'une demande d'expertise immobilière le juge des référés du tribunal de grande instance d'Aurillac.

Par ordonnance du 18 décembre 2018 a été commis M. [R] [J] aux fins de réaliser une expertise judiciaire portant sur l'ensemble immobilier donné à bail au regard notamment de la vétusté alléguée.

L'expert a rendu son rapport le 03 février 2020, concluant à l'extrême vétusté des bâtiments et de la voirie, et à l'impropriété à destination de l'étanchéité (sur la totalité des bâtiments) des voiries de desserte, aires de manoeuvre et du stationnement.

Il a considéré que la fonction de 'clos' des panneaux de façade était compromise eu égard à leur mauvais état, et que la fréquence et l'importance des dégâts des eaux nécessitaient la réfection complète des toitures terrasses sans délais.

Par lettre du 13 mai 2020, la société [E] [Q] a mis en demeure la société [E] [S] d'avoir à réaliser ces travaux.

La bailleresse s'y est refusé, exposant par lettre du 26 mai 2020, avisée le 28 mai 2020, que les cessionnaires ne pouvaient ignorer l'état des locaux, et qu'au surcroit, la société [E] [Q] avait expressément renoncé à s'en prévaloir lors de la signature du bail.

Elle a argué qu'en vertu de l'article 6 du bail signé, il appartenait à la locataire de réaliser ces réparations.

Par exploit du 12 juin 2020, la société [E] [Q] a assigné la société [E] [S] devant le tribunal judiciaire d'Aurillac aux fins d'obtenir sa condamnation à réaliser les travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté et à l'indemniser de ses préjudices.

La bailleresse a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Par jugement du 30 décembre 2021, le Tribunal Judiciaire d'Aurillac a :

Déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la SAS [E] [Q] aux fins de condamnation de la SAS [E] [S] à exécuter ou faire exécuter les travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, dont le montant a été évalué à la somme de 6.252.000 € TTC sous astreinte ainsi que les demandes subséquentes en réparation de ses préjudices,

Déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles aux fins de condamner la société [E] [Q] à prendre à sa charge des frais de réalisation des travaux de réfection hors isolation et désenfumage de la toiture et des façades du site industriel, des travaux de réfection des voiries, aires de man'uvres et aires de stationnement et des travaux de mise aux normes, concernant les installations de désenfumage, l'isolation thermique de la couverture et l'isolation thermique des façades du site industriel sis [Adresse 4] à [Localité 1],

Rejeté toutes prétentions contraires ou plus amples des parties,

Condamné la SAS [E] [Q] à payer à la SAS [E] [S] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamné la SAS [E] [Q] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et ce avec distraction au profit de Maître Jacques VERDIER, avocat au Barreau d'Auri1lac, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile,

Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Par arrêt du 20 septembre 2023, la cour d'appel de Riom a :

Confirmé le jugement dans les limites de sa saisine en ce qu'il a :-

- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la SAS [E] [Q] aux fins de condamnation de la SAS [E] [S] à exécuter ou faire exécuter les travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, dont le montant a été évalué à la somme de 6 252 000 euros TTC sous astreinte ainsi que les demandes subséquentes en réparation de ses préjudices,

- condamné la SAS [E] [Q] à payer à la SAS [E] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS [E] [Q] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et ce avec distraction au profit de maître Jacques Verdier, avocat au Barreau d'Auri1lac, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné la SAS [E] [Q] à payer à la SAS [E] [S] la somme de 3 000

euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamné la SAS [E] [Q] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par maître Lacquit.

Par arrêt du 04 décembre 2025, la Cour de cassation a :

Cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Riom,

Remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Limoges,

condamné la société [E] [S] aux dépens,

en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la société [E] [S] et l'a condamnée à payer à la société [E] [Q] la somme de 3.000 euros,

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé.

La cour de cassation, se prononçant au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, a considéré qu'alors que les obligations du bailleur prévues à l'article 1719 du code civil sont exigibles durant toute la durée du bail, les motifs de la Cour d'appel de Riom, suivant lesquels l'action des preneurs était prescrite en ce qu'ils connaissaient l'état de vétusté initiale des locaux dès le 28 février 2012, étaient insuffisants à écarter l'obligation du bailleur de remédier à cette vétusté, sans qu'il ait été recherché si un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l'assignation en exécution forcée.

Par acte du 10 décembre 2025, la société [E] [Q] a saisi la Cour d'appel de Limoges.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 11 mai 2026, la société [E] [Q] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire d'AURILLAC en date du 30 décembre 2021,

Statuant à nouveau,

Déclarer recevables ses demandes aux fins de condamnation de la SAS [E] [S] et en conséquence,

Condamner la société [E] [S] à exécuter ou faire exécuter les travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie des bâtiments loués, dont le montant a été évalué à la somme de 6.252.000 € TTC sous astreinte de 5 000 € par jour de retard un mois après la signification de l'arrêt à intervenir,

Ordonner que ladite somme soit indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction, entre le mois de février 2020 et le mois précédant la réalisation effective des travaux,

A défaut et compte tenu de l'urgence :

L'autoriser à exécuter ou faire exécuter les travaux à ses frais avancés, qui devront être remboursés par la société [E] [S] dans les quinze jours des paiements successifs des travaux effectués par la société [E] COLLECTIVITES, ce remboursement intervenant en deniers ou quittances,

condamner la société [E] [S] à lui rembourser à la somme de 66.010,98 € HT, soit 79.213,17 € TTC au titre de son préjudice financier,

condamner la société [E] [S] à lui payer les sommes de :

- 612.871,50 € au titre de son préjudice de jouissance,

- 96.000 € au titre de son préjudice commercial,

- 30.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

condamner la société [E] [S] aux entiers dépens de référé, de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

débouter la société [E] [S] de ses demandes reconventionnelles subsidiaires tendant à voir condamner la société [E] [Q] à prendre à sa charge :

- la moitié des frais de réalisation des travaux de réfection hors isolation et désenfumage de la toiture et des façades du site industriel sis [Adresse 4] à [Localité 1], soit la somme de 1.391.271,50 € HT (1.669.525,80 € TTC) telle qu'estimée par l'expert judiciaire ;

- l'intégralité des frais de réalisation des travaux de réfection des voiries, aires de man'uvres et aires de stationnement du site industriel sis [Adresse 4] à [Localité 1], soit la somme de 514.271,53 euros HT (617.125,83 € TTC) telle qu'estimée par l'expert judiciaire; - l'intégralité des frais de réalisation des travaux de mise aux normes, concernant les installations de désenfumage, l'isolation thermique de la couverture et l'isolation thermique des façades, soit la somme de 1.913.170,75 euros HT (2.295.804,90 € TTC) telle qu'estimée par l'expert judiciaire.

Débouter la société [E] [S] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.

A l'appui de ses prétentions, la société [E] [Q] soutient que la société [E] [S], en qualité de bailleresse, est responsable de la réalisation des travaux liés à la vétusté des bâtis, en application des dispositions de l'article 1755 du code civil, ainsi qu'à la vétusté des voiries en ce qu'elles sont devenues impropres à leur usage.

Elle affirme que son action n'est pas prescrite :

en ce qu'elle n'a pas eu connaissance de l'état de vétusté des locaux lors de sa prise de possession des lieux, et n'a pas renoncé à en solliciter réparation (à cet égard, elle souligne qu'aucun état des lieux n'a été signé, que la vétusté a un caractère évolutif et qu'elle s'est nécessairement aggravée en cours du bail, ayant abouti à une impropriété à destination à court terme constatée lors de l'expertise judiciaire ;

en ce que l'obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, qui persiste durant toute la durée du bail, et que l'état de vétusté des lieux était avéré au jour de l'assignation en justice.

La société [E] [Q] observe qu'aucune clause contractuelle ne met expressément à sa charge les travaux ou réparations occasionnés par la vétusté, ces travaux étant ainsi à la charge de la bailleresse.

La clause de non-recours prévue au bail ne saurait faire échec à toute demande indemnitaire contre la bailleresse, et ainsi priver de substance l'obligation essentielle du contrat, à savoir la délivrance de la chose louée.

Elle expose que la société [E] [S] ne respecte pas ses obligations contractuelles de délivrance du bien, au regard des désordres importants affectant les locaux,.

A ce titre, aucun texte ne différencie la vétusté qui serait antérieure au bail de la vétusté qui serait acquise en cours de bail.

La société [E] [Q] sollicite le remboursement de factures d'entretien et de réparation qui auraient dû être prises en charge par le bailleur, le versement d'indemnités au titre de ses préjudices de jouissance et commercial, ainsi que le prononcé d'une astreinte s'agissant de la réalisation des travaux.

Elle conteste les demandes reconventionnelles de la société [E] [S].

Aux termes de ses dernières conclusions du 12 mai 2026, la société [E] [S] demande à la cour de :

A titre principal

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la société [E] [Q] aux fins decondamnation de la société [E] [S] à exécuter ou faire exécuter les travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, dont le montant a été évalué à la somme de 6.252.000 € TTC sous astreinte,

Y ajoutant, au visa des articles 1103, 1709 et 1719 du code civil,

- débouter la société [E] [Q] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société [E] [Q] à prendre à sa charge l'intégralité des frais de réalisation des travaux de réfection des voiries, aires de man'uvres et aires de stationnement du site industriel sis [Adresse 4] à [Localité 1], soit la somme de 514.271,53 euros HT (617.125,83 € TTC) telle qu'estimée par l'expert judiciaire,

- condamner la société [E] [Q] à prendre à sa charge l'intégralité des frais de réalisation des travaux de mise aux normes, concernant les installations de désenfumage, l'isolation thermique de la couverture et l'isolation thermique des façades, soit la somme de 1.913.170,75 euros HT (2.295.804,90 € TTC) telle qu'estimée par l'expert judiciaire,

- condamner la société [E] [Q] à prendre à sa charge la moitié des frais de réalisation des travaux de réfection hors isolation et désenfumage de la toiture et des façades du site industriel sis [Adresse 4] à [Localité 1], soit la somme de 1.391.271,50 € HT (1.669.525,80 € TTC) telle qu'estimée par l'expert judiciaire.

Subsidiairement

- dire et juger que [E] [S] ne peut être condamnée sous astreinte à réaliser elle-même les travaux sur un site en cours d'exploitation soumis au code du travail et à la réglementation ICPE, - consécutivement dire et juger que la condamnation éventuelle de [E] [S] consistera à rembourser à [E] [Q] sa quote-part (selon les demandes de condamnations qui précèdent) du montant des travaux que [E] [Q] fera réaliser elle-même, sur présentation des factures acquittées correspondant aux devis que [E] [Q] aura préalablement soumis à [E] [S] après mise en concurrence d'au moins trois entreprises, et que le montant total des travaux sera plafonné au montant hors taxes évalué par l'expert judiciaire pour les travaux de toitures et de façades , soit 2.782.543 € HT hors isolation et désenfumage pour les travaux de toiture et de bardage ou 4.695.713,75 € HT avec isolation et désenfumage,

- dire et juger que la société [E] [Q] devra justifier par la production des factures acquittées la réalisation des travaux de voirie à sa charge,

- dire et juger en cas de condamnation de la société [E] [S] que ses représentants seront autorisés à visiter les lieux quand bon leur semble, accompagnés d'un technicien, pour vérifier le lancement, l'avancée et l'achèvement des travaux,

- dire et juger en cas de condamnation sous astreinte que la Cour se réserve la liquidation de l'astreinte.

2) Sur les demandes de dommages-intérêts :

A titre principal

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes subséquentes de la société [E] [Q] en réparation de ses préjudices,

- subsidiairement, Débouter la société [E] [Q] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

3) Sur les frais irrépétibles et les dépens :

- condamner la société [E] [Q] à lui verser une indemnité de 30.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société [E] [Q] aux entiers dépens de la procédure, en accordant pour les présents dépens d'appel à Me Philippe Chabaud, avocat au Barreau de Limoges, le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

A l'appui de ses prétentions, la société [E] [S] reconnaît l'état de vétusté des locaux, mais soutient avoir satisfait à son obligation de délivrance, en ce que :

- l'expertise judiciaire n'a relevé aucun vice affectant la structure de l'immeuble, les désordres constatés affectant uniquement les revêtements de la toiture, des murs et de la voirie,

- la jouissance paisible de la locataire n'en a pas été affectée, celle-ci ayant pu sans discontinuer utiliser les locaux et les voiries loués,

- le bail stipule qu'elle n'est tenue d''aucune réparation' de quelque nature que ce soit, et que la locataire renonce à tout recours à son encontre.

La société [E] [S] reconnaît que les travaux visant à remédier à la vétusté n'ont pas été expressément mis à la charge de la locataire, mais affirme n'être pas dans l'obligation de remédier à l'état de vétusté tant qu'il ne porte pas atteinte à la jouissance paisible des lieux loués.

Elle considère que dans le silence du contrat, elle n'était pas tenue de réparer cet état de vétusté préexistant au bail.

La société [E] [S] soutient que l'action de la locataire fondée sur la vétusté des locaux est prescrite, cette dernière en ayant eu connaissance au plus tard à la prise d'effet du bail, soit le 08 mars 2012.

A titre reconventionnel, la bailleresse soutient que si la remise en état devait être ordonnée, les travaux devront être partiellement pris en charge par la locataire, pour avoir failli à ses obligations contractuelles d'entretien et d'information du bailleur, et ainsi contribué à la dégradation des locaux.

La société [E] [S] observe que le contrat prévoit que les charges liées aux mises aux normes, rénovation des façades et rénovation des voiries devront être prises en charge par la locataire seule au titre du contrat ; que par ailleurs, le site étant exploité par la locataire, la bailleresse devrait tout au plus être condamnée à rembourser à la société [E] [Q] le montant des travaux de voiries qu'elle réalisera à ses frais avancés.

La société [E] [S] affirme que les demandes de dommages-intérêts présentées par l'appelante sont irrecevables, eu égard à la clause exonératoire de responsabilité figurant à l'article 5-12 du contrat, et subsidiairement, que les préjudices allégués ne sont pas démontrés.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la recevabilité de l'action de la société [E] [Q]:

Le bail commercial conclu entre les parties prévoit que les locaux sont loués 'dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance et sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant le cours de la location, ni aucune diminution de loyer pour quelque cause que ce soit, le Preneur déclarant les connaître parfaitement et les trouver propres à l'usage auquel ils sont destinés et s'engageant à les rendre à son départ dans l'état d'origine'.

Il est prévu au bail que la destination des lieux loués est la suivante 'toutes activités industrielles liées à la fabrication de meubles à structures métalliques destinés aux collectivités et plus généralement les activités décrites dans son objet social' (nb: l'objet social du preneur).

Le bail prévoit que le preneur 'ne pourra exiger du bailleur aucun autre travail, aucune réparation ou aucune remise en état, même imposé par toute réglementation, de quelque nature qu'il soit et même ceux de l'article 606 du code civil, aussi bien lors de l'entrée en jouissance que pendant toute la durée du bail. Notamment mais non exclusivement, le locataire supportera seul tous travaux et aménagements nécessités par de nouvelles normes environnementales ou normes édictées par des textes relatifs à la sécurité ou la santé publique'.

Il prévoit ainsi que le preneur a l'obligation de 'renoncer à tous recours en responsabilité contre le bailleur'.

Le bail prévoit aussi que 'le preneur maintiendra les lieux loués en bon état de réparations et d'entretien de toute nature ainsi que celles visées par l'article 606 du code civil, de telle sorte qu'à son départ, ceux-ci soient rendus en bon état d'entretien'.

Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l'article 1720, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur est donc obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin de stipulation particulière, de délivrer la chose louée, la mesure de cette obligation s'appréciant au regard de l'usage pour lequel les locaux ont été loués.

Le bailleur doit délivrer une chose conforme aux exigences admnistratives en matière de sécurité.

L'obligation d'assurer la délivrance de la chose louée et d'en assurer la jouissance paisible persiste tout au long du bail, la chose louée devant être maintenue en état de servir à sa destination contractuelle.

Les clauses visant à limiter l'obligation de délivrance du bailleur, telles que le report sur le locataire des gros travaux d'entretien ou de réparation, ou de mise aux normes, ou les clauses limitant la responsabilité du bailleur, ne peuvent avoir pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance relativement aux vices affectant la structure de l'immeuble.

De la même façon, la stipulation en vertu de laquelle le preneur prend les lieux en l'état ou en les connaissant parfaitement ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Enfin, les dispositions de l'article 1755 du code civil prévoient que 'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'.

Il en résulte que seule une clause expresse du bail peut mettre à la charge du locataire les réparations rendues nécessaires par la vétusté.

Cet état du droit positif a conduit la Cour de cassation, dans son arrêt du 04 décembre 2025 relatif au présent litige, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, à prononcer les motifs suivants:

'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Il en résulte que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu'il ne peut s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble.

Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d'exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur'.

Elle a en conséquence reproché à la cour de [Localité 4] de ne pas avoir recherché si un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l'assignation en exécution forcée de travaux.

Si tel s'avérait le cas, en effet, l'action du locataire en exécution forcée de travaux serait recevable quelque soit sa connaissance antérieure de l'état de l'immeuble.

La société [E] [S], bailleur, conclut à l'absence de tout manquement à son obligation de délivrance.

Elle fait valoir que l'activité industrielle du locataire n'a jamais été empêchée, que bien au contraire, elle s'est notablement développée depuis le début du bail: le chiffre d'affaires de la société [E] [Q] est ainsi passé de 26 millions à 38 millions d'euros en treize ans, elle emploie toujours plus de deux cent personnes, elle a pu procéder aux aménagements rendus nécessaires par l'obsolescence de certains matériels, et a installé de nouveaux équipements destinés à augmenter sa productivité (silo d'extraction des copeaux, gaines d'aspiration).

De la même façon, elle a pu appuyer contre les bâtiments, sans craindre leur fragilité, un important réservoir d'eau visant à alimenter les sprinklers qu'elle avait fait installer.

Selon un article de presse, elle annonçait en 2025 la création d'un nouvel atelier de fabrication sur le site, démontrant ainsi pouvoir utiliser les locaux conformément à leur destination.

S'agissant de l'état de la voirie, des constats d'huissier feraient état du passage de plus d'une centaine de véhicules par jour, ce qui démontre qu'elle est parfaitement utilisable.

Pour sa part, la société [E] [Q] conclut qu'au moment de la prise de possession, l'état des locaux ne compromettait pas de facto leur exploitation, mais qu'il en serait désormais différent puisque l'expert a conclu à la nécessité impérieuse et immédiate de réaliser des travaux pour assurer la sécurité des occupants et garantir la pérennité de l'exploitation.

L'ensemble immobilier examiné par l'expert judiciaire comporte cinq bâtiments, trois abritant les activités industrielles, le quatrième étant à usage de chaufferie et le cinquième abritant les activités administratives de l'entreprise.

Les bâtiments ont été édifiés et livrés en 1975, et aucune des parties n'a été en mesure de justifier de travaux significatifs visant à en pallier l'usure et la dégradation temporelle. Au surplus, selon l'expert judiciaire, leur édification aurait été exécutée 'à l'économie', aggravant encore les effets de la vétusté.

L'expert judiciaire a examiné les toitures, les façades, les voiries.

En toiture, l'étanchéité des cinq bâtiments est affectée de faiençages et microfissures, boursouflages et fissurations, cloquages et décollements, l'étanchéité des plaques de fibrociment étant compromise par l'état de la matrice.

Selon l'expert judiciaire, ces désordres ont pour cause la vétusté, aggravée par des vices de construction soit l'absence de couvertine, conduisant à la désagrégation du béton des têtes de panneau, l'absence de joint de dilatation, l'insuffisance du nombre d'avaloirs.

Ont pu être constatées, à l'intérieur, des infiltrations et même des chutes d'éléments de toiture.

Selon l'expert judiciaire, la vétusté préexistait à la signature du bail et l'absence d'entretien par le locataire n'a eu qu'un rôle mineur dans l'apparition des désordres. Au demeurant, l'état de la couverture rend complexe et dangereux son entretien depuis plusieurs années.

Pour les façades, la totalité de celles exposées aux intempéries (Nord, Sud et Ouest) présente les mêmes défauts: fissures dues à la corrosion des armatures, avec éclats de béton, lèpre du béton en tête des panneaux non protégés par une couvertine et généralisée aux pieds des panneaux installés sur la prairie; les façades Est présentent les mêmes désordres, mais d'une moindre gravité.

La cause des désordres est à rechercher dans la vétusté et une absence d'entretien (pour les panneaux installés en prairie), aggravés par un vice important de construction, soit l'insuffisance d'enrobage des armatures métalliques par le béton.

Des infiltrations importantes à l'air ont été constatées, ainsi que des défauts d'entretien (éventration non réparée de la couverture à un endroit).

Selon l'expert, la vétusté préexistait à la signature du bail et l'absence d'entretien n'a joué qu'un rôle mineur dans l'apparition des désordres.

Pour les voiries, l'expert judiciaire a fait appel à un sapiteur qui a réalisé des carrotages, qui a conclu que le revêtement bicouche était très altéré (pelage et faiençage de la couche supérieure), n'ayant fait l'objet d'aucune rénovation d'importance depuis la livraison, alors qu'il est considéré comme ayant une durée de vie de dix années. Sont présents de nombreux nids de poules.

Les carrotages ont fait apparaître l'absence d'entretien de la voirie après le délai de dix années, sauf interventions ponctuelles sur des nids de poule.

Le sapiteur a conclu que l'ensemble de la voirie est usé jusqu'à la trame et est devenu dangereux pour les personnes et les véhicules. Si l'augmentation du traffic a pu aggraver les sollicitations des voiries, les dégradations constatées résultent, selon l'expert judiciaire, d'une conception d'origine minimale, sans rénovation après les dix premières années ayant suivi la livraison.

Il doit être relevé que les constatations de l'expert judiciaire sont confirmées par les analyses d'autre professionnels du bâtiment ou de l'immobilier.

En 2018, soit à peine six années après la signature du bail, la société [E] [S] a fait réaliser une expertise de la valeur vénale de l'ensemble immobilier.

Le professionnel consulté, le cabinet [W], a rédigé le paragraphe suivant: 'entier ensemble globalement en mauvais état voire en état vétuste par endroit. Les bureaux sont à refaire dans leur intégralité, les menuiseries à changer, les plaques de béton banché ont bougé pour certaines laissant parfois passer le jour dans les ateliers, le ferraillage du béton est à de nombreux endroits à nu et en cours d'oxydation, le sprinklage n'est pas aux normes (absence de bassin de récupération d'eau, absence de pompe autonome), ainsi que toute la sécurité incendie (absence de trappes de désenfumage), les verrières sont à changer ainsi que les structures métalliques (rouillées); les toitures sont à revoir dans leur intégralité: l'étanchéité est défaillante et risques d'infiltration au niveau des planches d'agglomérés pouvant entraîner leur chûte. En résumé, risque sécuritaire pour les salariés à court et moyen terme (...)'.

Le bureau Véritas, sollicité en 2018 par le locataire, conclut à cette date que le complexe de couverture (panneaux d'agglomérés et membrane bitumeuse) des bâtiments est dans un état de détérioration avancé, principalement lié à la vétusté de ces derniers, et ne permet plus d'assurer son rôle d'étanchéité des bâtiments.

En 2019, la société [E] [Q] a fait intervenir le bureau d'études Socotec afin de réaliser un diagnostic des bâtiments.

Certes, le document de synthèse donne une note de conservation des bâtiments de 11/20.

Toutefois et de façon contradictoire, il fait état de travaux à programmer prioritairement dans un délai de un à deux ans de plus de neuf millions d'euros, ce qui, nonobstant la très importante surface des bâtiments exclut de simples travaux d'entretien et de réparation: doivent notamment être remis à niveau les dallages en béton armé, remplacées les verrières formant la couverture des bâtiments, remises à niveau les façades lourdes en béton armé, remplacée toute l'étanchéité.

Par ailleurs, il donne une 'côte de vétusté' aux éléments du bâti et apparaissent significativement vétustes les parties formant le clos et le couvert (verrières, étanchéité, dallages bétons, façades lourdes).

S'agissant de la voirie, était déjà constatée par le bureau d'études la nécessité d'une purge de l'existant et de la reconstitution de la forme de fondation avant toute mise en oeuvre d'un nouvel enrobé. La vétusté de la voirie était cotée C sur une échelle allant de A à D.

Compte tenu des dates des constatations du cabinet [W] et des bureaux d'études Socotec et Véritas, soit six années à peine après la signature du bail, l'état des bâtiments ne peut être imputé à un défaut d'entretien du locataire, des désordres d'une telle importance trouvant leur cause, ainsi que l'a conclu l'expert judiciaire, en trente années d'absence de réparation d'envergure sur des bâtiments construits au demeurant avec des vices constructifs (enrobage de béton insuffisant, absence d'acrotères ...).

Au demeurant, l'expert a conclu que compte tenu de l'état de vétusté des bâtiments à la date de signature du bail, les travaux d'entretien mis à la charge du locataire par le bail se seraient avérés inutiles.

Il est exact qu'un expert amiable assistant la société [E] [S], Mme [P] a conclu que l'absence de tout entretien du locataire a aggravé les désordres causés par la vétusté.

Mais cette analyse se heurte au faible nombre d'années qui s'est écoulé entre la prise de possession et les premières constatations.

Elle est aussi contredite par le peu d'entretien dont le bailleur a pu justifier lorsqu'il exploitait lui-même le site: sa pièce 27, qui relate les travaux réalisés durant quinze années d'exploitation (de 1997 à 2012), fait état d'un montant de travaux d'à peine 964.211,35 euros concernant majoritairement l'ajout d'équipements intérieurs, peu d'entre eux concernant les structures des bâtiments.

L'expert judiciaire a d'ailleurs conclu page 28 de son rapport à l'absence de réalisation de travaux significatifs sur le site depuis 1975.

A la date de l'assignation, s'agissant des toitures et des façades, sont donc constatés des désordres permettant de conclure à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance: absence d'étanchéité à l'eau des toitures et à l'air des façades, ayant pour causes principales la vétusté des installations et des vices de construction, l'absence d'entretien n'ayant eu qu'un rôle mineur.

Si même la société [E] [Q] continue d'exercer son activité industrielle dans ces bâtiments, les infiltrations constatées ne permettent pas de conclure à une délivrance conforme des bâtiments, l'étanchéité d'un bâtiment à l'air et à l'eau étant le minimum que l'on attend d'un immeuble, quelle que soit sa destination, et constituant une gêne pour l'occupant des lieux, obligeant en l'espèce à la pose de filets en plafonds pour les sécuriser ou à des dépenses d'énergie excessives.

S'agissant des voiries, leur caractère dangereux, constaté par l'expert et son sapiteur, conduisent à conclure à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, les carottages ayant révélé une absence d'entretien très antérieure à la signature du bail, ayant conduit à une dégradation majeure par vétusté.

Il en résulte que sont recevables les demandes d'exécution de travaux concernant toitures, façades et voiries.

Sur le bien fondé des prétentions de la société [E] [Q]:

L'expert judiciaire a fait appel à un sapiteur économiste de la construction, la société DMO Ingénierie, qui a rédigé un descriptif précis (avec chiffrage) des travaux à réaliser afin de remettre l'ensemble immobilier dans un état propre à sa destination.

Ce document est suffisamment précis pour pouvoir servir de base à une injonction.

Il prévoit:

- les travaux de rénovation du clos et du couvert des bâtiments, ainsi que de la voirie, pour un montant de 3.296.814,50 euros HT, frais de maîtrise d'oeuvre et de contrôle technique compris,

- les travaux de désenfumage en toiture pour 957.009,75 euros HT, maîtrise d'oeuvre et contrôle technique inclus,

- une option d'isolation en bardage pour 141.913,50 euros HT, maîtrise d'oeuvre et bureau de contrôle inclus,

- une option d'isolation en toiture pour 796.247,50 euros HT, maîtrise d'oeuvre et bureau de contrôle inclus.

Ces travaux ont été rendus nécessaires par la vétusté alors qu'aucune clause du bail ne met à la charge du preneur des travaux ayant une telle origine.

Les travaux sont donc à la charge du bailleur.

Propriétaire des lieux et à ce titre seul maître de l'ouvrage, lui seul peut les réaliser, sachant que la société DMO a prévu des solutions constructives permettant la poursuite de l'exploitation.

Par ailleurs, s'il appartient au locataire de prendre en charge les réparations lorsque le défaut d'entretien a accéléré ou augmenté les effets de la vétusté, les conclusions de l'expert quant à la pre-existence des désordres à la signature du bail, ainsi que les nombreuses constatations effectuées dans les six années ayant suivi la prise de possession, permettent de conclure que le défaut d'entretien de la société [E] [S] n'a ni accéléré, ni augmenté les effets de la vétusté.

La société [E] [S] est par conséquent déboutée de sa demande visant à voir la société [E] [Q] prendre en charge une partie des travaux.

Ensuite, l'obligation de délivrance du bailleur s'entend d'une chose conforme aux exigences administratives en matière de sécurité et il a été constaté que les locaux ne comportaient pas de dispositif de désenfumage.

Les pièces versées aux débats permettent d'établir que le dispositif de désenfumage avait été prescrit par un arrêté préfectoral de 2008, mais n'avait pas été réalisé à la date de cession, puisque un mois après cette dernière, les nouveaux exploitants tentaient d'obtenir auprès de la préfecture une dérogation, compte tenu du coût de mise en oeuvre.

La clause selon laquelle le preneur 'ne pourra exiger du bailleur aucun autre travail, aucune réparation ou aucune remise en état, même imposé par toute réglementation, de quelque nature qu'il soit et même ceux de l'article 606 du code civil, aussi bien lors de l'entrée en jouissance que pendant toute la durée du bail. Notamment mais non exclusivement, le locataire supportera seul tous travaux et aménagements nécessités par de nouvelles normes environnementales ou normes édictées par des textes relatifs à la sécurité ou la santé publique' ne prévoit pas expressément que sont mis à la charge du locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués.

Dès lors, et par application des dispositions de l'article 1719 1° du code civil, la société bailleresse doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu'exige l'exercice de l'activité du locataire prévue au bail (Cass, 3ème civile, 10 avril 2025, 23-15.124, 23-14.099) et la société [E] [S] supportera la charge de l'installation de désenfumage.

S'agissant des travaux d'isolation thermique, il n'est pas tout à fait exact, comme le soutient la société [E] [S], que la réglementation RT 2012 ne s'applique pas aux locaux industriels: elle s'y applique pour les locaux chauffés à plus de 12 degrés, circonstance non évoquée par les parties, sur laquelle la cour n'a aucune indication.

Au demeurant, cette réglementation est entrée en vigueur postérieurement à la signature du bail, et par application de la clause du bail citée plus haut, le locataire ne peut demander au bailleur de prendre en charge ses conséquences.

Sont donc mis intégralement à la charge du bailleur les travaux décrits par le rapport de la société DMO Ingénierie, à l'exception des travaux d'isolation.

Il n'y a pas lieu de fixer un coût minimal à ces travaux, la société [E] [S] étant libre de rechercher les marchés les plus avantageux du moment que sont respectées les prescriptions de la société DMO Ingénierie, la société [E] Collectivité convenant elle-même dans ses conclusions que son rapport s'apparente à l'exécution d'une mission de maîtrise d'oeuvre APS.

En revanche, afin de ne pas statuer au-delà des prétentions de la société [E] [Q], doit être fixé un coût maximal, soit un montant de 4.253.824,25 euros HT avec indexation sur l'indice BT01 du mois de février 2020 (date du chiffrage), cette indexation courant jusqu'à la date de réalisation des travaux.

Compte tenu de leur importance, il convient en effet de fixer un délai suffisant pour permettre leur réalisation et il sera donc dit que ces travaux doivent être réalisés dans un délai de 30 mois suivant la notification du présent arrêt et sous astreinte provisoire de 50.000 euros par mois de retard ensuite, pendant un délai de six mois, à l'issue duquel il sera à nouveau fait droit.

Il appartiendra au locataire de laisser toute latitude au bailleur pour exécuter ces travaux.

Il n'y a pas lieu, à défaut de difficulté d'exécution du présent arrêt qu'il appartiendra à la juridiction compétente d'apprécier le cas échéant, de permettre au locataire d'exécuter lui-même les travaux pour le compte du bailleur.

Il n'est en effet justifié d'aucune mise en péril de l'exploitation à l'appui de l'urgence alléguée par le locataire.

La cour d'appel de Limoges étant juridiction de renvoi, il est inopportun qu'elle conserve le contentieux de l'exécution de sa décision, les parties relevant du tribunal judiciaire d'Aurillac et de la cour d'appel de Riom.

Sur les demandes indemnitaires de la société [E] [Q]:

La société [E] [Q] demande l'indemnisation d'un préjudice financier constitué des factures d'entretien et de réparations destinées à pallier la vétusté des immeubles, d'un trouble de jouissance, et d'un préjudice commercial.

Le faible entretien réalisé par la société [E] [Q] étant au demeurant, selon les experts intervenus dans le dossier, d'un montant très inférieur de ce qui aurait coûté l'entretien courant de locaux en bon état, sa demande est rejetée.

Ensuite, la clause selon laquelle le preneur a l'obligation de 'renoncer à tous recours en responsabilité contre le bailleur' ne lui interdit pas d'exiger du bailleur l'exécution de son obligation de délivrance mais lui interdit de lui demander une indemnisation en raison de l'état des immeubles.

Ses demandes sont donc rejetées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles:

La société [E] [S], qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise, et paiera à la société [E] [Q] une somme de 20.000 euros de frais irrépétibles.

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PAR CES MOTIFS