CA Colmar, 22 juin 2026, RG 25/01259

MINUTE N° 26/304

Copie conforme à :

- Me Raphaël REINS

- Me Marion POLIDORI

- greffe JCP TJ [Localité 1]

Le

Le greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 22 Juin 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01259

N° Portalis DBVW-V-B7J-IP7W

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

S.C.I. [E], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

Représentée par Me Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

Madame [L] [X]

[Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1928 du 13/05/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par Me Marion POLIDORI, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 04 mai 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseiller

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme THIEBAUX

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous-seing privé du 1er janvier 2018, M. [R] [N] a donné en location à Mme [L] [X] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 690 euros.

M. [N] a vendu l'immeuble à la Sci [E] le 12 février 2020.

Par courrier du 16 novembre 2022, la Sci [E] a informé Mme [X] qu'elle mettait un terme au contrat de location à compter du 31 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 avril 2023, Mme [X] a fait assigner la Sci [E] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, sollicitant en dernier lieu de voir :

- débouter la Sci [E] de sa demande de résiliation de bail formulée par courrier du 16 novembre 2022,

- débouter la Sci [E] de sa demande de provision sur charges formulée par courrier du 15 novembre 2022,

- débouter la Sci [E] de sa demande en résiliation judiciaire du bail,

- la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral,

- la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse a soutenu que le congé délivré ne respectait pas les prescriptions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Elle a contesté toute dette locative, faisant valoir que le bailleur ne produisait aucun décompte, ni mise en demeure, ni commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a indiqué que le contrat de location ne prévoyait pas de provision sur charges et que le bailleur ne pouvait pas lui en imposer.

La Sci [E] a conclu à la validité du congé, subsidiairement à la résiliation judiciaire du contrat de location, à l'expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 690 euros à compter du mois de janvier 2024. Elle a également sollicité la condamnation de Mme [X] à lui payer la somme de 11 050 euros au titre des arriérés de loyer et 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle a soutenu que le congé délivré était un congé pour reprise et que la demanderesse ne justifiait d'aucun grief résultant du non-respect du formalisme imposé par la loi.

La défenderesse a fait valoir que la locataire n'avait pas payé son loyer pendant plusieurs mois et qu'elle le réglait de façon chaotique depuis août 2023.

Par jugement du 13 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a :

- déclaré que le congé délivré le 16 novembre 2022 par la Sci [E] à Mme [L] [X] est nul et de nul effet,

- déclaré que la demande en paiement de provision sur charges formulée par courrier du 15 novembre 2022 est sans effet,

- débouté Mme [X] de sa demande indemnitaire,

- débouté la Sci [E] de ses demandes reconventionnelles,

- condamné la Sci [E] à payer à Mme [X] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Sci [E] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que le courrier du 16 novembre 2022 ne comprenait pas le motif allégué du congé, ni les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ni même le lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise et que par ailleurs, il n'était pas justifié du caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

Il a considéré que le contrat liant les parties ne prévoyait pas de provision sur charges, de sorte que la demande du bailleur à ce titre n'était pas fondée.

Il a ajouté que la Sci [E] ne produisait aucun décompte précis indiquant clairement les mois impayés et que ses écritures étaient également imprécises sur ce point, de sorte qu'elle était défaillante dans la charge de la preuve de la dette locative alléguée.

La Sci [E] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 19 mars 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 17 décembre 2025, la Sci [E] demande à la cour de :

Sur l'appel principal formé par la Sci [E],

- déclarer l'appel principal formé par la Sci [E] régulier, recevable et bien fondé, le recevoir,

- déclarer les demandes de la concluante recevables et bien fondées, y faire droit,

- déclarer les demandes de Mme [I] [D] née [H] irrecevables, en tous cas mal fondées, les rejeter,

- débouter Mme [I] [D] née [H] de l'ensemble de ses demandes, y compris s'agissant d'un appel incident,

corrélativement,

- infirmer le jugement entrepris rendu le 13 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, pôle de la protection, de l'exécution et de la proximité, service civil en ce que le 1er juge a statué comme suit :

' déboute la Sci [E] de ses demandes reconventionnelles,

' condamne la Sci [E] à payer à Mme [L] [X] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamne la Sci [E] aux dépens,

et, statuant à nouveau,

- constater le non-respect par Mme [L] [X] de ses obligations au regard du contrat de bail du 1er janvier 2018 liant les parties,

- prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat de bail,

- ordonner l'expulsion de Mme [L] [X] du bien loué sis [Adresse 3] à [Localité 1] ainsi que de tous les occupants de son fait et de son chef,

- condamner Mme [L] [X] à payer à la Sci [E] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 690 euros à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la libération effective et parfaite des lieux,

- condamner Mme [L] [X] à payer à la Sci [E] la somme de 15 108,95 euros au titre des arriérés de loyers (évaluation faite en juin 2025)

- réserver à la concluante le droit d'actualiser cette demande, montant à parfaire en fin de procédure,

- condamner Mme [L] [X] à payer à la Sci [E] les intérêts de retard, au taux légal sur cette somme, à compter de la demande,

- condamner Mme [L] [X] à payer à la Sci [E] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de 1ère instance,

- condamner Mme [L] [X] aux entiers frais et dépens de 1ère instance,

sur l'appel incident formé par Mme [L] [X],

- déclarer l'appel incident formé par Mme [L] [X] mal fondé, le rejeter,

- déclarer les demandes de Mme [L] [X] irrecevables, en tous cas mal fondées,

- débouter Mme [L] [X] de l'ensemble de ses demandes,

- faire droit aux demandes de la Sci [E],

- confirmer la décision entreprise sauf s'agissant de l'appel principal,

en toute hypothèse,

- confirmer la décision entreprise pour le surplus,

- débouter Mme [L] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner Mme [L] [X] à payer à la Sci [E] la somme de 2 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, 

- condamner Mme [L] [X] aux entiers frais et dépens d'appel.

L'appelante fait valoir que les relevés de compte de 2020 à 2025 font ressortir l'existence d'un arriéré locatif d'un montant de 15 108,95 euros, ce qui justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Elle soutient que l'intimée ne démontre pas les faits allégués de harcèlement, de sorte que sa demande indemnitaire n'est pas justifiée.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 28 avril 2026, Mme [X] demande à la cour de :

Sur l'appel principal,

- déclarer l'appel de la Sci [E] irrecevable, en tout cas mal fondé,

en conséquence,

- le rejeter,

- débouter la Sci [E] de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et prétentions,

sur l'appel incident,

- recevoir l'appel incident de Mme [X] et le dire bien fondé,

en conséquence,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [X] de sa demande indemnitaire,

et, statuant à nouveau,

- condamner la Sci [E] à payer à Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral,

en tout état de cause,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions non frappées d'appel incident,

- débouter la Sci [E] de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et prétentions,

- condamner la Sci [E] à verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile concernant la procédure d'appel,

- condamner la Sci [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

L'intimée conteste toute dette locative, indiquant que le bailleur a formulé pour la première fois une demande au titre d'un arriéré locatif par conclusions du 20 décembre 2023 et qu'il ne peut réclamer aucune somme antérieurement au 20 décembre 2020 compte tenu de la prescription triennale.

Mme [X] soutient qu'elle a payé l'intégralité de ses loyers à l'exception de deux échéances et demi qui correspondent à la somme réglée pour la réparation de la chaudière.

Elle précise qu'elle a vécu en couple avec le gérant de la Sci [E] dans le logement loué et qu'il y a même vécu seul lorsqu'elle était incarcérée, Mme [X] lui ayant réglé les loyers de juillet à septembre en espèces à sa sortie de prison.

Mme [X] déclare que de janvier 2021 à août 2021, le gérant de la Sci [E] lui a demandé de payer les loyers sur le compte de sa mère.

L'intimée ajoute que la Sci [E] ne peut se prévaloir des provisions sur charges puisque le contrat de bail liant les parties n'en prévoit pas.

Sur la demande indemnitaire, elle indique que les SMS produits font ressortir qu'elle a été victime d'une forme de harcèlement moral et de menaces.

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 4 mai 2026.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail :

La résiliation judiciaire d'un contrat peut toujours être sollicitée en justice en cas de manquement grave d'une des obligations à la charge de la partie défaillante ; l'article 1224 du code civil édicte que la résolution résulte, soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s'acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

Le juge dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier si l'infraction au bail reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

La situation justifiant la résiliation du bail s'apprécie au jour où le juge statue.

En l'espèce, l'appelante fonde sa demande de résiliation judiciaire du contrat de location sur l'existence d'un arriéré locatif d'un montant de 15 108,95 euros.

Elle produit un premier décompte arrêté à la date du 4 juin 2025 (pièce n° 10) faisant état d'une dette locative de 15 108,95 euros pour des loyers impayés, à l'exclusion des charges locatives, au titre de la période de mars 2020 à juin 2025.

La bailleresse produit également un décompte actualisé de la dette locative (pièce n° 13) faisant ressortir l'existence d'un solde débiteur du compte locataire d'un montant de 3 258,95 euros à la date du 2 février 2026.

Aucune explication n'est fournie par la société [E] concernant ce dernier décompte actualisé qui présente des incohérences avec le premier décompte puisqu'il fait mention d'une dette locative de 5 328,95 euros à la date du 4 juin 2025.

Par conséquent, la cour s'estime insuffisamment informée par les pièces produites et ordonne la réouverture des débats afin que la Sci [E] produise un décompte lisible et exploitable de la dette locative avec le détail des versements effectués par la locataire.

Les demandes et dépens seront réservés dans l'attente.

PAR CES MOTIFS