CA Orleans, 24 juin 2026, RG 25/00493

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES

Me Mylène SIRJEAN

ARRÊT du : 24 JUIN 2026

n° : N° RG 25/00493 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HFCL

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 17 Septembre 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 3066 4526 0557

Madame [E] [C]

née le 06 Octobre 1997 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [H] [F]

né le 20 Juin 1990 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Me Nelsie-clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS

INTIMÉ : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 3185 6485 1708

Monsieur [J] [L]

né le 09 Novembre 1963 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Me Mylène SIRJEAN, avocat au barreau de MONTARGIS

' Déclaration d'appel en date du 17 Janvier 2025

' Ordonnance de clôture du 26 mai 2026

Lors des débats, à l'audience publique du 03 JUIN 2026, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Madame Nathalie LAUER , président de chambre,

Madame Ferréole DELONS, conseiller.

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 24 JUIN 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Le 30 août 2020, M. [J] [L] a consenti, par acte sous seing-privé, un bail d'habitation à M. [H] [F] et Mme [E] [C], situé [Adresse 4] à [Localité 7], suivant un loyer mensuel de 590 euros.

Suivant exploit du 7 juillet 2022, M. [L] a délivré aux preneurs à bail un commandement de payer portant sur la somme en principal de 2 114,35 euros et d'avoir à fournir le justificatif d'une assurance habitation. Le commandement a été notifié à la préfecture le 8 juillet 2022.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, M. [L] a, suivant exploits des 21 et 24 février 2023, assigné Mme [C] et M. [F], ainsi que Mme [D] [F] en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montargis aux fins de voir constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion et les voir condamner à lui payer un arriéré de loyers et charges. Le 9 mars 2023, l'assignation a été notifiée à la préfecture.

Décision dont appel

Par jugement réputé contradictoire du 17 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montargis a :

Ordonné l'expulsion de M. [H] [F] et Mme [E] [C], de leur mobilier ainsi que de tout occupant de leur chef du [Adresse 1] à [Localité 8] (45) à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d'avoir à quitter les lieux ;

Condamné in solidum M. [H] [F] et Mme [E] [C] à verser à M. [J] [L] 630 euros (décompte arrêté au 9 mars 2023) pour l'occupation des lieux de décembre 2022 au 31 juillet 2023 ;

Condamné in solidum M. [H] [F] et Mme [E] [C] à payer à M. [J] [L] une indemnité mensuelle d'occupation de 596 euros jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamné in solidum M. [H] [F] et Mme [E] [C] à payer à M. [J] [L] 100 euros, le coût des commandements de payer et les dépens au titre des frais de procédure.

Appel

Par acte du 17 janvier 2025, M. [F] et Mme [C] ont interjeté appel de cette décison et sollicité son infirmation en ce qu'elle :

Ordonne l'expulsion de [H] [F] et [E] [C], de leur mobilier ainsi que de tout occupant de leur chef du [Adresse 1] à [Localité 8] (45) à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d'avoir à quitter les lieux

Condamne in solidum [H] [F] et [E] [C] à verser à [J] [L] 630 euros (décompte arrêté au 9 mars 2023) pour l'occupation des lieux de décembre 2022 au 31 juillet 2023

Condamne in solidum [H] [F] et [E] [C] à payer à [J] [L] une indemnité mensuelle d'occupation de 596 euros jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux

Condamne in solidum [H] [F] et [E] [C] à payer à [J] [L] 100 euros, le coût des commandements de payer et les dépens au titre des frais de procédure.

Prétentions des parties

Aux termes de leurs conclusions du 21 mai 2026, M. [F] et Mme [C] demandent à la Cour de voir :

Déclarer recevables et bien-fondés Mme [E] [C] et M. [H] [F] en leur appel de la décision rendue le 17 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montargis ;

Y faisant droit,

Infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu'il :

Constate la résiliation du bail ayant lié les parties pour défaut d'assurance et par l'effet de la clause résolutoire et statué sur ses conséquences (expulsion, paiement d'une indemnité d'occupation) ;

Ordonne l'expulsion de M. [H] [F] et Mme [E] [C], de leur mobilier ainsi que de tout occupant de leur chef du [Adresse 1] à [Localité 8] (45) à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d'avoir à quitter les lieux ;

Condamne in solidum M. [H] [F] et Mme [E] [C] à verser à M. [J] [L] 630 euros (décompte arrêté au 9 mars 2023) pour l'occupation des lieux de décembre 2022 au 31 juillet 2023 ;

Condamne in solidum M. [H] [F] et Mme [E] [C] à payer à M. [J] [L] une indemnité mensuelle d'occupation de 596 euros jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne in solidum M. [H] [F] et Mme [E] [C] à payer à M. [J] [L] 100 euros, le coût des commandements de payer et les dépens au titre des frais de procédure ;

Et statuant à nouveau,

Déclarer irrecevables les demandes contenues dans l'assignation exploits du 21 et 24 février 2023 de M. [J] [L] compte tenu de la méconnaissance des obligations fixées à l'article 24.III de la loi du 6 juillet 1989' ;

Déclarer que le commandement de payer du 7 juillet 2022 est irrégulier pour ne pas viser la clause résolutoire du bail et ne saurait produire aucun effet ;

Débouter M. [J] [L] de la demande en constat de la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'assurance et tout autre motif allégué en cause d'appel ;

Débouter M. [J] [L] des demandes tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail ou à faire prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de M. [H] [F] et Mme [E] [C] des lieux loués, ainsi qu'obtenir la condamnation de ceux-ci à lui verser une indemnité d'occupation ;

Débouter M. [J] [L] de sa demande de condamnation in solidum de M. [H] [F] et Mme [E] [C] au paiement de la somme de 1201 euros pour l'occupation des lieux de décembre 2022 au 23 septembre 2023 ;

A titre reconventionnel,

Condamner M. [J] [L] à indemniser M. [H] [F] et Mme [E] [Q] de leur préjudice de jouissance qui sera apprécié à la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour la période ayant couru de la date d'apparition des désordres (30 août 2020) jusqu'à l'arrêt à intervenir, ainsi que sous forme d'une réduction du montant du loyer à hauteur de 50% pour le préjudice actuel à compter de la date des présentes jusqu'au jour de la réalisation des travaux d'installation de chauffage par le bailleur mettant fin au trouble de jouissance subi par les locataires ;

Condamner M. [J] [L] à effectuer les travaux d'installation de chauffage permettant de mettre fin de façon complète et pérenne aux troubles de jouissance subis par M. [H] [F] et Mme [E] [C], dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et déclarer que passé ce délai il devra y procéder sous astreinte de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard ;

Subsidiairement,

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu des sommes réglées ;

Déclarer qu'en conséquence la clause résolutoire doit être réputée n'avoir pas joué

En tout état de cause,

Condamner M. [J] [L] à payer à M. [H] [S] et Mme [E] [C] la somme 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [J] [L] aux entiers dépens de l'instance ;

Selon ses dernières écritures du 18 mai 2026, M. [L] demande de voir :

Déclarer irrecevables Mme [E] [C] et M. [H] [F] en leur appel de la décision rendue le 17 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montargis ;

Y faisant droit,

Confirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu'il :

Constate la résiliation du bail ayant lié les parties pour défaut d'assurance et par l'effet de la clause résolutoire et statué sur ses conséquences (expulsion, paiement d'une indemnité d'occupation) ;

Ordonne l'expulsion de M. [H] [F] et Mme [E] [C], de leur mobilier ainsi que de tout occupant de leur chef du [Adresse 1] à [Localité 8] (45) à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d'avoir à quitter les lieux ;

Condamne in solidum M. [H] [F] et Mme [E] [C] à payer à [J] [L] une indemnité mensuelle d'occupation de 596 euros jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne in solidum M. [H] [F] et Mme [E] [C] à payer à M. [J] [L] 100 euros, le coût des commandements de payer et les dépens au titre des frais de procédure ;

Et statuant à nouveau,

Condamner in solidum M. [H] [F] et Mme [E] [C] à verser à M. [J] [L] 1201 euros pour l'occupation des lieux de décembre 2022 au 23 septembre 2023, date de la résiliation du bail, ;

Condamner in solidum M. [H] [F] et Mme [E] [C] à payer à M. [J] [L] une indemnité mensuelle d'occupation de 596 euros du 23 septembre 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamner M. [H] [F] et Mme [E] [C] à payer à M. [J] [L] la somme 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [H] [F] et Mme [E] [C] aux entiers dépens de l'instance.

***

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l'exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure.

Par ordonnance du 26 mai 2026, la mise en état de l'affaire a été clôturée.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité du recours formé par Mme [C] et M. [F] :

M. [L] demande à la Cour de dire l'appel formé par Mme [C] et Mme [F] irrecevable. Toutefois, il ne développe, dans la partie discussion de ses dernières conclusions, aucun moyen au soutien de l'irrecevabilité qu'il allègue dans le dispositif de celles-ci, de sorte que, conformément à l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile disposant que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, il n'y a pas lieu de statuer à ce titre.

Sur la recevabilité des demandes contenues dans l'assignation devant le juge de première instance

Moyens des parties :

Les appelants font valoir que l'assignation ne précise pas si elle a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la première audience ; de sorte que M. [L] doit être déclaré irrecevable en son action.

M. [L] expose que les notifications sont produites à la procédure en annexe des commandement et assignation.

Réponse de la Cour :

L'article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, [']. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi ».

En l'espèce, M. [L] a notifié par voie électronique l'assignation aux fins de constat de résiliation au représentant de l'Etat dans le département suivant avis de réception électroniques des 8 juillet 2022 et 9 mars 2023, soit au moins six semaines avant l'audience donnant lieu au jugement entrepris.

Dès lors, il résulte de ce qui précède que les exploits des 21 et 24 février 2023 sont recevables.

Sur la résiliation du bail pour défaut d'assurance :

Moyens des parties :

Les appelants ne contestent pas la validité du commandement d'avoir à fournir une attestation d'assurance pour le logement dont bail, et ne pas avoir communiqué celle-ci dans le délai d'un mois. Néanmoins, le logement était assuré durant tout le bail. Les appelants produisent en ce sens les attestations d'assurance. En outre, le commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs a été délivré à l'étude d'huissier, celui-ci n'ayant trouvé personne au domicile, de sorte que les appelants n'ont pas été en mesure de communiquer le justificatif sollicité. L'acquisition des effets de la clause résolutoire du bail pour défaut d'assurance serait alors disproportionnée pour les raisons susmentionnées.

L'intimé estime que la sanction n'est pas disproportionnée dès lors que les locataires n'ont justifié d'aucune assurance durant les cinq audiences ayant eu lieu.

Réponse de la Cour :

En vertu de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur.

L'article précise que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un moins après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l'espèce, le 7 juillet 2022, M. [L] a fait délivrer un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs par la production d'une attestation délivrée par leur assureur, lequel mentionnait expressément qu'à défaut de produire l'attestation dans le délai d'un mois à compter de la délivrance, le bailleur pourra se prévaloir de la clause résolutoire insérée au contrat de bail. L'huissier de justice n'ayant pu délivrer le commandement à personne, faute de présence des locataires, celui-ci a été délivré à l'étude d'huissier.

Les locataires ne contestent pas ne pas avoir justifié d'une assurance dans le délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire était acquise de plein droit. Mme [C] et M. [F] ne justifient pas d'une impossibilité impérieuse les ayant empêchés de recevoir et de communiquer au bailleur une attestation d'assurance, lesquels ne produisent les attestations d'assurance sur les années 2020 à 2025 que devant la Cour.

Ainsi, il ressort du dossier que si l'atteinte au droit du bailleur à voir son logement assuré est finalement moindre, celle-ci demeure caractérisée en l'absence de communication des locataires durant plus de trois ans, de nature à laisser présumer de l'irrespect de son droit.

En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail d'habitation au 23 septembre 2023 pour défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs.

Sur le défaut de paiement des loyers :

Sur la décence du logement :

Moyens des parties :

Les appelants font valoir l'indécence du logement lequel n'était pas équipé de système de chauffage, et ce, depuis leur entrée dans les lieux le 30 août 2020. M. [L] n'a pas entrepris de répondre aux sollicitations répétées des locataires en ce sens, malgré son engagement en ce sens, en contrepartie de l'apurement de l'arriéré de loyers. L'absence de chauffage a été constatée par l'expert d'assurance des preneurs, mandaté à la suite d'une déclaration de dégât des eaux. Le rapport d'intervention de la SAS Les Bons Artisans du 12 juin 2025 constatait également la non-conformité des quatre radiateurs électriques du logement (« appareils vétustes ou mal installés. Non-conformes aux normes de sécurité actuelles. Nécessitent un remplacement complet pour mise en conformité »). Le bailleur était également informé de la présence de moisissures dans le logement résultant d'une infiltration en toiture. Par la suite, les locataires ont communiqué au commissaire de justice, Me [U], le rapport d'intervention de la société SAS Les Bons Artisans, sans toutefois obtenir un retour. En outre, les locataires font valoir avoir confirmé leur disponibilité pour que le bailleur réalise une visite du logement et le contrôle de l'installation électrique suivant lettre recommandée avec avis de réception du 6 mai 2026. Enfin, le bailleur n'a pas communiqué de quittance de loyer aux fins d'envisager un relogement.

M. [L] fait valoir que la demande formulée par les locataires tendant à la caractérisation du logement comme étant indécent est une demande nouvelle à hauteur d'appel, au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civile, de sorte qu'elle doit être déclarée irrecevable. En tout état de cause, le bailleur relève que les locataires n'ont jamais accepté qu'il visite le logement, sauf récemment par courrier du 14 mai 2026 pour une visite le 3 juillet, ni signalé l'absence de chauffage ou la présence de moisissures. M. [L] n'a pas été informé de la visite d'un électricien, lequel a rédigé un constat sommaire, et une facture de 180 euros dont les locataires demandent le remboursement.

Réponse de la Cour :

Suivant les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'aucune stipulation particulière ne le prévoit, de délivrer un bien décent au locataire. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 détermine les caractéristiques du logement décent, parmi lesquelles la conformité aux normes de sécurité définies par les lois et règlements en bon état d'usage et de fonctionnement des réseaux, des branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude. Le logement dont bail doit permettre un chauffage normal.

L'article 1719 du code civil précise que lorsque les locaux loués à usage d'habitation impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Aux termes de l'alinéa premier de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes et conditions convenus au contrat de bail.

A titre liminaire, il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, de sorte que la Cour n'est pas saisie de la prétention tendant à voir déclarer irrecevable comme nouvelle la demande aux fins de caractérisation de l'indécence du logement.

En l'espèce, le constat des lieux réalisé le 30 août 2020 ne fait pas état d'observation des parties s'agissant du bon fonctionnement et du bon état de réparation du système de chauffage, lesquels sont alors présumés.

Il résulte des éléments du dossier que les locataires ne produisent à la Cour aucun signalement dont ils affirment être auteurs quant au dysfonctionnement des radiateurs. Ce n'est qu'en 2025 que les locataires soutiennent, suivant échanges écrits, que les radiateurs n'ont jamais fonctionné et que le bailleur en était informé. Cependant, en l'absence d'éléments probants la Cour ne peut constater une indécence du logement sur de simples allégations.

L'avis de réception de la déclaration de sinistre du 15 août 2025, lequel serait survenu le 15 septembre 2022, ne permet pas d'établir l'indécence du logement à l'une de ces dates en l'absence de la déclaration ou tout élément accompagnant celle-ci. En outre, les locataires ne produisent pas devant la Cour le rapport d'expertise de l'assurance dont ils se prévalent.

De surcroît, la communication par les locataires de photographies où sont visibles d'importantes moisissures, non datée, et qui ne permettent pas d'établir avec certitude qu'il s'agisse de l'appartement dont bail, ne permet pas de caractériser de l'indécence du logement.

Cependant, il résulte du rapport établi par la société Les Bons Artisans le 12 juin 2025 que quatre radiateurs électriques étaient non-conformes aux normes de sécurité actuelles, lesquels étaient vétustes ou mal installés et nécessitaient un remplacement complet pour la mise en conformité.

Ainsi, le logement ne bénéficiait pas d'une installation permettant un chauffage normal au moins à compter du 12 juin 2025. Il résulte de ce qui précède que le logement doit être déclaré comme insalubre à compter de cette date.

Néanmoins, M. [L] produit à la Cour deux courriers des 4 mai 2025 et 6 octobre 2025 selon lesquels il propose de visiter le logement afin de constater le dysfonctionnement du système de chauffage, et d'agir en conséquence. Or, Mme [C] et M. [F] ont soit refusé de répondre aux courriers, soit exigé des lettres d'excuse afin que le bailleur soit autorisé à entrer dans le logement. Il est constant que les locataires n'ont entendu répondre par l'affirmative à M. [L] qu'à son courrier du 12 avril 2026, par réciproque du 6 mai 2026. Ainsi, M. [L] devrait visiter le logement le 3 juillet 2026.

Dès lors, il résulte de ce qui précède que Mme [C] et M. [F] ne rapportent pas la preuve d'un signalement des désordres affectant le logement à leur bailleur antérieurement à 2025, et n'ont pas entendu permettre à M. [L] de constater ces derniers afin d'agir en conséquence. Ainsi, il ne peut être reproché à M. [L] de ne pas avoir changé le système de chauffage dès lors que le logement ne lui était pas accessible, et ne pouvait donc garantir de la décence de celui-ci.

En conséquence, les loyers et charges convenus au contrat de bail restaient dus.

Sur le défaut de paiement des loyers et charges :

Moyens des parties :

Les appelants font observer que le commandement délivré le 7 juillet 2022 d'avoir à payer la somme en principal de 2 114,35 euros, et correspondant à l'arriéré locatif suivant décompte arrêté au 5 juillet 2022, ne visait pas la clause résolutoire de l'article 12 du contrat de bail. Le bailleur ne pouvait alors valablement se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire. Mme [C] et M. [F] relèvent avoir contesté devant le premier juge le décompte du 5 juillet 2022, estimant que celui-ci n'intègre pas l'ensemble des paiements régularisés en l'espèce par les locataires. En outre, M. [L] n'a communiqué aucune quittance de loyer dès lors que les loyers n'étaient pas réglés, de sorte que les sommes réclamées ne peuvent être vérifiées. Les décomptes établis par M. [L] et produits en cause d'appel sont également contradictoires: le décompte du 8 mai 2023 ne fait état d'aucun arriéré de loyer pour le mois de décembre 2022, tandis que celui du 11 mai 2026 mentionne une dette de loyer de 311 euros pour le mois de décembre 2022. De manière identique, le tableau récapitulatif des sommes reçues et dues produit par M. [L] mentionne un arriéré locatif de 647 euros pour l'année 2023 tandis que le décompte produit au débat le 11 mai 2026 mentionne désormais un arriéré de 1 993 euros pour cette même année. Pour l'année 2024, le tableau récapitulatif des sommes mentionne un trop perçu de 47 euros en faveur des locataires à fin juin, tandis que le décompte produit au débat le 11 mai 2026 mentionne désormais un arriéré de 439,03 euros pour l'année 2024 sans précision des loyers qui seraient impayés. Le nouveau décompte produit comporte les mêmes incohérences que les précédentes et ne permettent pas d'établir que les locataires sont débiteurs de la somme de 1 201 euros au titre de l'occupation des lieux au cours de la période de décembre 2022 au 23 septembre 2023. Les locataires précisent que la situation d'impayés résulte d'un problème de traitement au niveau de la CAF du Loiret, résultant d'une erreur de déclaration par le bailleur, laquelle a alors suspendu les paiements. Suivant leurs décomptes, les locataires font valoir n'être débiteur d'aucune dette locative.

L'intimé fait observer que les locataires n'ont présenté aucun décompte précis sur la nature et le montant des versements effectués par eux. Ils ne régleraient jamais entièrement le loyer, en multipliant des versements partiels tantôt chez l'huissier de justice, tantôt entre les mains du bailleur, toujours avec du retard, et rendant ainsi impossible la délivrance de quittances de loyers. Selon le décompte réalisé par lui, la dette locative s'élève à 1 998 euros, divisés comme suit : arriéré de 692 euros après accord trouvé devant le conciliateur de justice sur les années 2021-2022, 497 euros sur l'année 2023, 439 euros sur l'année 2024, 370 euros sur l'année 2025 et 104,47 euros sur l'année 2026.

Réponse de la Cour :

Aux termes de l'alinéa premier de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes et conditions convenus au contrat de bail.

Suivant les dispositions de l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient à peine de nullité la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; le montant mensuel du loyer et des charges ; le décompte de la dette ; l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, l'article 12 du contrat de bail signé entre les parties stipule qu' « il est expressément convenu qu'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur sans aucune formalité judiciaire ».

Ainsi, ni le contrat entre les parties ni le législateur n'exigent, pour que le commandement de payer soit valide, que celui-ci vise la clause résolutoire prévue à l'article 12 du contrat de bail, de sorte que le commandement de payer du 7 juillet 2022 est valide. La clause résolutoire est donc valablement acquise.

Il résulte du dossier que les parties manifestent leur désaccord quant à l'existence ou non d'une dette locative, et sur le montant de celle-ci.

Cependant, il résulte également de l'ensemble des éléments du dossier que Mme [C] et M. [F] ont été débiteurs de la somme totale de 24 880 euros, et ont apuré leur dette locative suivant les justificatifs fournis par les parties.

En conséquence, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande formulée par M. [L] tendant à voir condamner in solidum M. [F] et Mme [C] la somme de 1201 euros pour l'occupation des lieux de décembre 2022 au 23 septembre 2023.

Mme [E] [C] et M. [H] [F] seront déboutés de leur demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les effets de la résiliation du contrat de bail :

En l'espèce, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail au 23 septembre 2023 pour défaut de communication d'une attestation d'assurance un mois après la délivrance du commandement d'avoir à justifier d'une assurance du 7 juillet 2023.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a condamné les locataires à verser une indemnité d'occupation à compter du 23 septembre 2023 et jusqu'à la libération des lieux, et accordé la possibilité au bailleur de faire procéder à l'expulsion de Mme [C] et M. [F] à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux.

Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance des locataires :

Moyens des parties :

Les appelants font observer avoir subi un préjudice du fait de l'indécence du logement.

L'intimé s'oppose à toute indemnisation à l'égard de Mme [C] et M. [F].

Réponse de la Cour :

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur doit délivrer au preneur à bail un logement décent s'il s'agit de son habitation principale et d'en faire jouir paisiblement au preneur durant la durée du bail.

A cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé dans un arrêt en date du 14 novembre 2007 (n°06-18.430) que le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient alors en sa qualité de propriétaire, ce trouble ne cessant que par l'exécution de ces travaux.

En l'espèce, le caractère de l'indécence du logement n'a pas été démontré par les locataires tandis qu'il est établi que ces derniers n'ont ni signalé à leur bailleur le défaut de fonctionnement du chauffage avant l'intervention de la société Les Bons Artisans, ni permis à M. [L] de se rendre sur les lieux afin de constater la situation. Ainsi, le préjudice de jouissance dont Mme [C] et M. [F] se prévalent n'est que le résultat de leur opposition à M. [L], de sorte qu'il ne peut être reproché à ce dernier de ne pas avoir résolu les désordres affectant le logement.

En conséquence, Mme [C] et M. [F] seront déboutés de leur demande aux fins d'indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Sur la condamnation à réaliser des travaux d'installation de chauffage :

Moyens des parties :

Les parties présentent les mêmes moyens que susvisés.

Réponse de la Cour :

En application de l'article 1720 du code de procédure civile, le bailleur doit réaliser toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives, pendant la durée du bail.

En l'espèce, il est désormais constant que le contrat de bail a été résilié le 23 septembre 2023. Dès lors, l'obligation de réparation du bailleur a cessé.

En conséquence, Mme [C] et M. [F] seront déboutés de leur demande aux fins de contraindre le bailleur à réaliser les travaux d'installation de chauffage dans le logement.

Sur les demandes annexes :

M. [F] et Mme [C], qui succombent, seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

M. [F] et Mme [C] seront condamnés à payer 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à M. [L]. Ils seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS,