CA Orleans, 24 juin 2026, RG 25/00384

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

Me Corinne CHAMPILOU

Me Pia RANDELLI

ARRÊT du : 24 JUIN 2026

n° : N° RG 25/00384 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HE4Q

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 11 Octobre 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 2258648517819267

Madame [Z] [E]

née le 16 Avril 2003 à [Localité 2] (GUADELOUPE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Corinne CHAMPILOU, avocat au barreau d'ORLEANS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2024-005959 du 10/12/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'[Localité 1])

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265317678145317

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 824.541.148, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me Pia RANDELLI, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et Me Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat plaidant au barreau de PARIS

' Déclaration d'appel en date du 08 Janvier 2025

' Ordonnance de clôture du 12 mai 2026

Lors des débats, à l'audience publique du 03 JUIN 2026, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Madame Nathalie LAUER, président de chambre,

Madame Ferréole DELONS, conseiller.

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 24 JUIN 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Monsieur [X] [Y], représenté par l'Agence Bannier, a donné à bail par contrat du 23 novembre 2022 à Madame [Z] [E] un bien à usage d'habitation de type F1 situé au [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 445,00 euros, outre 35,00 euros de provision sur charges, payables d'avance au 5 de chaque mois.

Le 22 novembre 2022, le bailleur, Monsieur [X] [Y] a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Des loyers restant impayés à compter du mois de mars 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a informé Madame [Z] [E] avoir procédé ' selon une première quittance subrogative du 23 juin 2023 et en sa qualité de caution - à un versement d'un montant de 1.370,00 euros au bailleur Monsieur [X] [Y], puis une quittance subrogative a été délivrée postérieurement le 4 juin 2024 par ce dernier à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 4.788,18 euros correspondant aux loyers et charges demeurant impayés au titre des mois de mars 2023 à mai 2024 inclus.

Par acte du 28 juin 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - subrogée dans les droits de Monsieur [X] [Y] - a fait délivrer à Madame [Z] [E] un acte valant commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, pour la somme en principal de 1.370 euros, au titre des loyers et charges demeurant impayés pour la période de mars à juin 2023. Dénonçant la situation d'impayés, le Commissaire de justice intervenant pour la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi par voie électronique le 29 juin 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives auprès de la Préfecture du Loiret.

Par acte de Commissaire de justice du 11 septembre 2023 remis à personne, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS.

L'assignation a été notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département le 12 septembre 2023.

Un rapport de diagnostic social et financier a été transmis au greffe du tribunal avant l'audience devant le juge de première instance d'où il ressort qu'en pratique, Madame [Z] [E] étudiante âgée de 19 ans (née le 16/04/2003) a souscrit le bail pour le compte de sa mère Madame [N] [E] (née le 19 avril 1961), intérimaire, qui semblerait souffrir de troubles psychologiques, et avec qui elle partage l'appartement. Une visite à domicile a été effectuée le 21 novembre 2023 et un diagnostic complet sur les critères de décence du logement devait être réalisé à la demande de la CAF, tandis que le diagnostic social et financier n'a pas été possible du fait que Madame [N] [E] n'a pas honoré le rendez-vous proposé par le travailleur social le 7 décembre 2023.

Décision dont appel

Par jugement contradictoire du 11 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'Orléans a :

Déclaré recevable l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de la résiliation du bail et d'expulsion ;

Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2022 entre Monsieur [X] [Y] et Madame [Z] [E] concernant le bien à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 août 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

Ordonné en conséquence à Madame [Z] [E], occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 5], de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signi'cation du présent jugement ;

Dit qu'à défaut pour Madame [Z] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Dit que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;

Condamné Madame [Z] [E] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.513,18 euros (quatre mille cinq cent treize euros et dix huit centimes) au titre du solde de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés - dette locative arrêtée selon décompte du 10 juin 2024 - assortie des intérêts calculés au taux légal, sur la somme de 1.370,00 euros à compter du commandement de payer en date du 28 juin 2023, et à compter de l'assignation introductive d'instance pour le surplus ;

Condamné Madame [Z] [E] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges à la date de résiliation du bail, soit la somme de 480,00 euros (quatre cent quatre .vingt euros), calculée à compter du 29 août 2023 - suivant décompte précité du 10 juin 2024 - et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Madame [Z] [E] aux entiers dépens - comprenant le coût du commandement de payer du 28 juin 2023 et de l'assignation introductive d'instance -, lesquels seront recouvrés selon les règles applicables en matière d'aide juridictionnelle ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties plus amples ou contraires ;

Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire en application de l'article 514 du Code de procédure civile.

Appel

Par acte du 8 janvier 2025, Mme [E] a interjeté appel de cette décision et en a sollicité l'infirmation des chefs suivants :

Déclare recevable l'action de la SAS LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de la résiliation du bail et d'expulsion

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 20222 entre Monsieur [X] [Y] et Madame [Z] [E] concernant le

bien à usage d'habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 28 aout 2023 et que le bail est résilié à cette date

Ordonne en conséquence à Madame [Z] [E] occupante sans droit ni titre du logement

situé au [Adresse 7] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement

Dit qu'a défaut pour Madame [Z] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique

Dit que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les

articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution

Condamne Madame [Z] [E] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal la somme de 4.513,18 EUROS (quatre mille cinq cent treize euros et dix huit centimes) au titre du solde de loyers charges et indemnités d'occupation impayés dette locative arrêtée selon le décompte du 10 juin 2024 assorti des intérêts calculés au taux légal sur la somme de 1370, 00 EUROS à compter du commandement de payer en date du 28 juin 2023 à compter de l'assignation introductive d'instance pour le surplus

Condamne Madame [Z] [E] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges à la date de la résiliation du bail soit la somme de 480,00 euros (quatre centre quatre vingt euros) calculée à compter du 29 aout 2023 suivant décompte précité du 10 juin 2024- et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,

Dit n'avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [Z] [E] au entiers dépens comprenant le coût du commandement

de payer du 28 juin 2023 et de l'assignation introductive d'instance lesquels seront recouvrés selon les règles applicables en matière d'aide juridictionnelle

Rejette toutes les autres demandes des parties plus amples ou contraires

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire en application de l'article 514 du Code de procédure civile

Prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions du 02 avril 2025, Mme [E] demande de voir :

Déclarer Madame [Z] [E] recevable et bien fondée en son appel,

Infirmer la décision entreprise, en ses dispositions suivantes :

Condamné Madame [Z] [E] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal la somme de 4.513,18 EUROS (quatre mille cinq cent treize euros et dix huit centimes) au titre du solde de loyers charges et indemnités d'occupation impayés dette locative arrêtée selon le décompte du 10 juin 2024 assorti des intérêts calculés au taux légal sur la somme de 1.370, 00 EUROS à compter du commandement de payer en date du 28 juin 2023 à compter de l'assignation introductive d'instance pour le surplus ;

Condamné Madame [Z] [E] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges à la date de la résiliation du bail soit la somme de 480,00 euros (quatre centre quatre-vingt euros) calculée à compter du 29 aout 2023 suivant décompte précité du 10 juin 2024- et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau :

Déclarer Madame [Z] [E] recevable et bien fondée en ses demandes,

A titre principal :

' Juger que Madame [E] n'est débitrice auprès de la SOCIETE ACTION LOGEMENT d'une quelconque dette locative ;

A titre subsidiaire :

' Accorder à Madame [Z] [E] des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour apurer sa dette locative ;

' Ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal ;

' Juger que les règlements s'imputent par priorité sur le capital ;

En tout état de cause :

Constater que Madame [Z] [E] a quitté l'appartement situé au [Adresse 8] à [Localité 6] le 16 janvier 2025 ;

Condamner la société SOCIETE ACTION LOGEMENT à verser au Conseil de Madame [Z] [E] la somme de 1.685,00 EUROS d'indemnité en application de l'article 700 2° du code de procédure civile ;

Condamner la SOCIETE ACTION LOGEMENT aux entiers dépens.

Selon ses dernières écritures du 18 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande de voir :

Recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

L'en déclarer bien fondée ;

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Débouter Madame [Z] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions :

Condamner Madame [Z] [E] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [Z] [E] en tous les dépens.

***

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l'exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure.

Par ordonnance du 12 mai 2026, la mise en état de l'affaire a été clôturée.

MOTIVATION :

A titre liminaire, sur la libération des lieux, si un état des lieux de sortie a été établi le 16 janvier 2025 entre Mme [Z] [E] et l'agence Bannier, agence immobilière mandatée par M. [X] [Y], il n'y a pas lieu de constater que Mme [E] a libéré l'appartement le 16 janvier 2025, la constatation n'étant pas une demande au sens de l'article 4 du Code de procédure civile.

Sur la dette locative :

Aux termes de l'alinéa premier de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes et conditions convenus au contrat de bail.

Suivant les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'aucune stipulation particulière ne le prévoit, de délivrer un bien décent au locataire. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 détermine les caractéristiques du logement décent, parmi lesquelles l'absence de risques manifestes pour la santé et la sécurité physiques des locataires eu égard l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement, ou encore, la conformité aux normes de sécurité définies par les lois et règlements en bon état d'usage et de fonctionnement des réseaux, des branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation juge de manière constante que la suspension du paiement des loyers n'est justifiée que lorsque les désordres constatés rendent le logement totalement inhabitable (Cass., Civ. 3, 9 septembre 2021, n°20-12.347). Le bailleur doit avoir été mis en capacité de constater ces désordres et de les résorber.

L'article 2306 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l'espèce, Mme [E] ne produit à la Cour aucun signalement de la situation d'indécence du logement qu'elle allègue. Elle ne verse qu'un ensemble de photographies, non datées, et qui ne permettent ni d'établir avec certitude qu'il s'agisse de l'appartement donné à bail ni de l'origine et les conséquences des désordres observés. La transmission d'observations écrites particulièrement sommaires de la société Intergaz Services, intervenue le 12 décembre 2022 et les 9 et 23 janvier 2023, ne sont pas davantage de nature à démontrer l'indécence entière ou même partielle du logement, mais uniquement de l'intervention de la société à la suite d'une panne de la chaudière.

D'autre part, Mme [E] ne produit à la Cour aucun échange avec son bailleur quant à l'existence d'un désordre affectant la paisibilité du logement, de sorte qu'il ne pouvait intervenir pour garantir la décence de celui-ci.

En conséquence, c'est à bon droit que le Tribunal judiciaire d'Orléans a jugé que les loyers et charges prévus au contrat étaient dus.

En tout état de cause, il n'est pas contesté que Mme [E] ne s'est pas acquittée de son obligation de verser au bailleur les loyers et charges aux termes convenus par le contrat de mars 2023 jusqu'à la libération de l'appartement au 16 janvier 2025, et n'a pas entendu se libérer de cette dette locative auprès de la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur. Les pièces produites à la Cour par la société Action Logement Services attestent de l'effectivité de la dette restante, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [Z] [E] à verser à la société Action Logement Services la somme de 4.513,18 euros au titre du solde de loyers et charges et indemnités d'occupation impayés ' dette locative arrêtée selon décompte du 10 juin 2024 ' assortie des intérêts calculés au taux légal, sur la somme de 1 370 euros à compter du commandement de payer en date du 28 juin 2023, et à compter de l'assignation introductive d'instance pour le surplus.

Sur la demande d'aménagement des délais de paiement

L'article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, ayant une portée spéciale sur l'article 1343-5 du code civil, subordonne l'accord de délais de paiement de la dette locative au locataire, à la capacité de celui-ci à s'en acquitter et à la reprise par lui, du versement intégral du loyer avant la date de l'audience. Les deux conditions posées par le texte sont cumulatives et non alternatives. En conséquence, dès lors que l'une des conditions est absente, le rejet de la demande s'impose.

Il ressort du dossier que Mme [E], ne s'estimant pas redevable des loyers, n'a pas entrepris le versement de ces derniers auprès tant du bailleur que de sa caution, la société Action Logement Services. Aussi, aucun versement n'a été régularisé auprès de la société Action Logement Services depuis la libération des lieux par Mme [E], de sorte que la dette locative reste entièrement due auprès du créancier subrogé.

En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande formulée par Mme [Z] [E] tendant à l'octroi de délais de paiement.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens

Mme [Z] [E] sera condamnée à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS