CA Paris, 2 juill. 2026, RG 24/08329

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRET DU 02 JUILLET 2026

(n° /2026, 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/08329 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJL44

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 23/02246

APPELANTE

S.A. [J], société anonyme d'habitations à loyer modéré, prise en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Antoine Benoit-Guyod, avocat au barreau de Paris, toque : D0035

INTIMES

Madame [E] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non constitué - Déclaration d'appel signifiée le 5 juillet 2024 à étude

Monsieur [D] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non constitué - Déclaration d'appel signifiée le 8 juillet 2024 (PV 659)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle Boutié, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure Méano, présidente

Mme Emmanuelle Boutié, Conseillère

Mme Laura Tardy, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRÊT :

- Par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 8 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant Mme [E] [L] et M. [D] [X].

Par acte sous signature privée en date du 6 septembre 2022, la SA [J] a donné à bail à Mme [E] [L] et M. [D] [X] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charge de 713,13 euros. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 268,50 euros.

Par courrier du 6 février 2023, reçu le 7 février 2023, M. [D] [X] a délivré congé au titre du contrat de bail précité,

Par exploits de commissaire de justice en date du 29 septembre et 3 octobre 2023, la SA [J] a fait assigner Mme [E] [L] et M. [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins, principalement, d'obtenir l'annulation du contrat et l'expulsion de la locataire.

A l'audience, la SA [J], représentée par son conseil, a actualisé le contenu de son assignation et demandé au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal Judiciaire de Bobigny de :

prononcer la nullité du contrat de bail ;

ordonner l'expulsion de Mme [E] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

ordonner que le sort des meubles soit régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;

condamner solidairement Mme [E] [L] et M. [D] [X] à payer :

*une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;

*une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

*une somme de 1.000 euros au titre de l'articie 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience, la société [J], représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation.

Mme [E] [L] et M. [D] [X], comparants, reconnaissaient avoir produit de faux bulletins de salaire dans le but d'obtenir un logement qu'ils ne parvenaient pas à trouver par ailleurs. Ils sollicitaient le maintien dans les lieux et actualisaient leur situation personnelle et financière.

Par jugement contradictoire entrepris du 8 février 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

Rejette la demande tendant au prononcé de la nullité du contrat de bait conclu le 6 septembre 2022 entre la SA [J] et Mme [E] [L] et M. [D] [X] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] ;

Rejette la demande d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes ;

Déboute la SA [J] de sa demande en paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute la SA [J] de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA [J] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

Rappelle l'exécution provisoire de la présente décision.

Vu l'appel interjeté le 24 avril 2024 par la SA d'HLM [J].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 15 juillet 2024 par lesquelles la SA [J] demande à la cour de :

Recevoir la société [J] recevable en son appel et, l'y déclarant bien fondé, infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

Prononcer la nullité du bail conclu entre les parties pour vice du consentement de la société

[J], En conséquence, ordonner l'expulsion de Mme [E] [L] et de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution aux frais risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront,

Fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et des

éventuels suppléments de loyer de solidarité que Mme [E] [L] aurait payés si le bail n'avait pas été résilié, annulé,

Condamner Mme [E] [L] au paiement de ladite indemnité d'occupation et ce jusqu'à

la libération effective des lieux et la remise des clés,

Condamner Mme [E] [L] au paiement de toute somme qui serait due sur les loyers, charges, indemnités d'occupation et éventuels suppléments de loyer dus, à la date de l'audience,

Condamner in solidum Mme [E] [L] et M. [D] [X] au paiement à la société [J] de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner in solidum Mme [E] [L] et à M. [D] [X] au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel.

Mme [E] [L] et M. [X] [D] n'ont pas constitué avocat.

La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante leur ont été signifiées respectivement les 2 et 13 août 2024, à étude concernant Mme [E] [L] et par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l'article 659 du code de procédure civile concernant M. [D] [X].

L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés sont tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.

Sur la nullité du bail pour dol

Le tribunal a rejeté la demande de la société [J] tendant au prononcé de la nullité du contrat de bail conclu le 6 septembre 2022 en retenant que le bailleur "échoue à démontrer que la situation financière de Mme [L] a été déterminante de son consentement lors de la conclusion du contrat de telle sorte qu'il n'aurait pas contracté s'il l'avait su sans ressources. Il ne démontre pas davantage qu'il aurait imposé des conditions contractuelles distinctes".

La société [J] sollicite l'infirmation du jugement entrepris sur ce point.

Elle fait valoir que les intimés ont fait l'aveu judiciaire devant le premier juge que les bulletins de salaire présentés par Mme [L] à l'appui de leur candidature en vue de l'attribution d'un logement social étaient falsifiés, Mme [L] étant en réalité sans emploi.

Elle soutient qu'il s'agit d'un faux résultant d'un procédé mensonger ayant provoqué l'erreur du bailleur sur l'appréciation globale de cette candidature.

Elle précise que les régles d'attribution d'un logement social conventionné sont fixées par la loi et que les ressources des candidats constituent l'un des éléments de cette attribution.

Elle ajoute que le niveau de ressources des candidats est pris en compte dans le processus d'attribution des logements sociaux de deux manières: d'une part en définissant un plafond à ne pas dépasser et d'autre part, en définissant un taux d'effort permettant une appréciation objective des ressources, ce dernier étant, sur la base des seules ressources de M. [X], de 43,24% (au lieu de 26,33% en tenant compte des ressources déclarées par Mme [L]) alors que l'usage considère comme soutenable un taux d'effort maximum de l'ordre de 33%.

Aux termes des dispositions de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Peut ainsi être annulé pour dol le contrat conclu sur la base de documents inexacts, trompeurs ou falsifiés.

En outre, l'article 1139 du même code dispose que l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable et que le dol est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

Enfin, il résulte des dispositions de l'article 1130 du code civil que le dol ( comme l'erreur) vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l'espèce, Mme [L] et M. [X] ont expressément reconnu devant le premier juge avoir fourni de faux bulletins de salaire dans le but d'obtenir un logement social qu'ils ne parvenaient pas à trouver par ailleurs, s'agissant de faux bulletins de salaire établis au nom de Mme [L], faisant état d'un emploi auprès de la société Chemins d'espérance pour un salaire mensuel net imposable de 1.515,19 euros sur la période de mai à juillet 2022 alors qu'elle était en réalité sans emploi et sans ressources sur cette période.

C'est à juste titre que le tribunal a retenu que l'élément intentionnel du dol est caractérisé en l'espèce, ces manoeuvres ayant conduit la société [J] à attribuer à Mme [L] et M. [X] des revenus dont ils ne bénéficiaient pas en réalité, un décalage existant dès lors entre l'état de leur situation financière telle que présentée au bailleur et leur situation financière réelle, ce décalage caractérisant l'existence d'une erreur excusable de la société [J] sur les qualités essentielles de ses cocontractants, s'agissant de leur situation financière.

Ainsi, il ressort de ces éléments que les intimés ont délibèrement fourni des informations erronées à la société [J] pour la conduire à contracter avec eux dans le cadre d'une présentation mensongère de leur situation financière.

En outre, il n'est pas contesté que le contrat de bail objet du présent litige porte sur un logement conventionné appartenant à une société d'habitation à loyer modéré ayant pour objet de favoriser l'accès au logement aux personnes défavorisées et que dans ce cadre, le niveau de ressources des candidats est pris en compte dans le processus d'attribution des logements sociaux notamment par la définition d'un taux d'effort permettant une appréciation objective des ressources en application des dispositions de l'article R.441-3-1 du code de la construction et de l'habitation.

En cause d'appel, la société [J] démontre qu'alors que le taux d'effort calculé sur la base des revenus erronés de Mme [L] était de 26,33%, ce dernier était en réalité de 43,24% sur la base des seules ressources de M. [X] de sorte qu'il présente un caractère excessif au regard de la situation financière réelle de Mme [L].

Ainsi, les manoeuvres et mensonges des intimés, constitutifs d'un dol, ont permis d'obtenir le consentement du bailleur puisqu'ils portent sur les revenus et la situation professionnelle des candidats à l'obtention d'un logement social, qui sont des éléments déterminants dans le processus d'attribution du logement social.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité du bail pour dol et de constater que Mme [L] est occupante sans droit ni titre du logement.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

Sur les demandes subséquentes

L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux ;ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été annulé, à compter de l'entrée dans les lieux et jusqu'à leur reprise effective.

Enfin, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société [J] sollicite la condamnation de Mme [L] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle soutient que M. [X] ne pouvait ignorer le caractère mensonger des documents produits par Mme [L] et que son départ des lieux peu après l'attribution du logement laisse même à penser que sa candidature n'était qu'un stratagème en vue de cette attribution.

Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société [J] ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par la condamnation de Mme [L] à lui payer les indemnités d'occupation dues jusqu'à la libération des lieux.

Dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur les autres demandes

Il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] et M. [X] seront condamnés à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.

Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner à payer à la société [J] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,