CA Paris, 30 juin 2026, RG 24/02299

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 30 JUIN 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02299 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI3B7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de NOGENT SUR MARNE- RG n°11-22-000732

APPELANTS

Monsieur [J] [A]

né le 29 Janvier 1970 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

et

Madame [S] [A]

née le 16 Novembre 1964 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant, Me Vassilka CLIQUET de la SELARL CABINET PIC ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée à l'audience par Me Joséphine PIC du même cabinet

INTIMÉS

Monsieur [V] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

DEFAILLANT

Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS en date du 22 mars 2024, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Madame [Q] [T] épouse [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

DEFAILLANTE

Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS en date du 22 mars 2024, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Monsieur [E] [I]

né le 11 mai 1981 à [Localité 5] (Allemagne)

[Adresse 4]

[Localité 6] BELGIQUE

Représenté par Me Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0940

Monsieur [R] [I]

[Adresse 5]

[Localité 7]

DEFAILLANT

Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, en date du 28 mars 2024, remise à personne

Monsieur [V] [I]

[Adresse 6]

[Localité 8]

DEFAILLANT

Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, en date du 29 mars 2024, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 26 Mai 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de la chambre 5.4

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Aurely ARNELL

ARRÊT :

- Par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 19 avril 1984 contenant liquidation de la communauté entre les époux [X] [W], [K] [A] décédé le 5 juillet 1989, est devenu l'unique propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 9].

Il laissait pour lui succéder, aux termes d'un testament authentique du 7 décembre 1987 :

- son épouse alors survivante [L] [F], décédée le 2 février 2019 qui a reçu l'usufruit de cet immeuble et qui laisse pour lui succéder M. [E] [I], M. [R] [I] et M. [V] [I].

- et ses trois enfants issus d'une première union, Mme [S] [A], M. [J] [A] et M. [C] [A], lesquels en avait reçu la nue-propriété avant d'en recouvrer la pleine propriété lors du décès d'[L] [F].

Par contrat du 12 novembre 2005, ayant pris effet le même jour, [L] [F] a donné à bail à Mme [Q] [T] épouse [D] et M. [V] [D] cet immeuble, à titre d'habitation principale, moyennant un loyer mensuel de 1 400 euros et un dépôt de garantie de 2 800 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, les consorts [A] ont, par acte d'huissier du 16 octobre 2016, fait délivrer à Mme [Q] [T] épouse [D] et M. [V] [D] un commandement de payer la somme principale de 12 000 euros au titre des loyers et charges impayés au terme d'octobre 2019 inclus, visant la clause résolutoire.

Mme [Q] [T] épouse [D] et M. [V] [D] ont quitté les lieux et restitué les clés par courrier daté du 6 octobre 2020, sans qu'il ne soit procédé à un état des lieux de sortie.

Par acte authentique du 15 juin 2022, les consorts [A] ont vendu l'immeuble litigieux au prix de 800 000 euros à M. [O] [P] et Mme [N] [B].

Par actes d'huissier des 28 juillet et 2 août 2022, Mme [S] [A] et M. [J] [A] ont fait assigner Mme [Q] [T], M. [G] [T], Mme [U] [T], M. [V] [D], M. [E] [I], M. [R] [I] et M. [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10], lequel par un jugement réputé contradictoire du 7 novembre 2023 a statué en ces termes :

-Se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire de Créteil pour connaître de la demande formée par Mme [S] [A] et M. [J] [A] aux fins de paiement de la somme de 150 000 euros au titre de la réduction du prix de vente du bien immobilier situé [Adresse 7] à Fontenay sous-bois (94120)

-Renvoie le dossier de l'affaire au tribunal judiciaire de Créteil aux fins d'examiner ladite demande

-Déclare irrecevable la demande en remboursement du dépôt de garantie formulée par Mme [S] [A] et M. [J] [A] à l'encontre de M. [E] [I], M. [R] [I] et M. [V] [I] pour défaut de qualité à agir

-Déclare recevable la demande de condamnation au paiement de la dette locative formulée par Mme [S] [A] et M. [J] [A] -

-Condamne solidairement Mme [Q] [T] épouse [D] et M. [V] [D] à payer à Mme [S] [A] M. [J] [A] et M. [C] [A], pour le compte de l'indivision [A], la somme de 25 700 euros au titre de l'arriéré de loyer, déduction faite au dépôt de garantie

-Autorise Mme [Q] [T] épouse [D] et M. [V] [D] à s'acquitter de cette somme en 23 mensualités de 1 000 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts

-Rappelle que conformément à l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'etre dues pendant le délai fixé par la présente décision

-Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 6 de chaque mois pour la première fois avant le 6 du mois suivant la signification du présent jugement

-Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible

-Déboute Mme [Q] [T] épouse [D] et M. [V] [D] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance

-Déboute M. [E] [I] de sa demande de dommages et intérts pour procédure abusive

-Condamne in solidum Mme [Q] [T] épouse [D] et M. [V] [D] à verser à Mme [S] [A] et M. [J] [A] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

-Condamne in solidum Mme [Q] [T] épouse [D] et M. [V] [D] aux dépens de la présente instance devant le juge des contentieux de la protection

-Rejette le surplus des demandes formullées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

-Rejette le surplus des demandes

-Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire

M. [J] [A] et Mme [S] [A] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 22 janvier 2024 et par conclusions signifiées électroniquement le 11 mai 2026, Mme [S] [M] et M. [J] [A] demandent à la cour de :

-REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il :

o s'est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire de CRETEIL pour connaître de la demande formée par Mme [S] [A] et M. [J] [A] aux fins de condamnation en paiement de la somme de 150.000 euros au titre de la réduction du prix de vente du bien immobilier sis [Adresse 8] à FONTENAY SOUS BOIS et a renvoyé le dossier de l'affaire au Tribunal judiciaire de CRETEIL aux fins d'examiner ladite demande ;

o a déclaré irrecevable la demande en remboursement du dépôt de garantie formée par Mme [S] [A] et M. [J] [A] à l'encontre de M. [E] [I], M. [R] [I] et M. [V] [I] pour défaut de qualité à agir ;

o a condamné solidairement Mme [Q] [Z] et M. [V] [D] à payer à Mme [S] [A], M. [J] [A] et M. [Y] [A] pour le compte de l'indivision [A] la somme de 25 700 euros au titre de l'arriéré de loyer, déduction faite du dépôt de garantie ;

o a condamné in solidum Mme [Q] [Z] et M. [V] [D] à verser à Mme [S] [A] et M. [J] [A] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

o a rejeté le surplus des demandes formulées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

STATUANT A NOUVEAU :

IN LIMINE LITIS :

'DECLARER le Juge du contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de NOGENT-SUR-MARNE compétent pour connaître de l'ensemble des demandes formulées par Mme [S] [A] et M. [J] [A] ;

AU FOND :

-En tout état de cause, EVOQUER le litige au fond ;

-DECLARER recevables Mme [S] [A] et M. [J] [A] en leur demande à l'encontre de MM [E], [R] et [V] [I] ;

-En conséquence, CONDAMNER solidairement M. [V] [D], Mme [Q] [T] et in solidum MM [E], [R] et [V] [I] au paiement de la somme de 150.000 € à l'indivision constituée par Mme [S] [A] et MM [J] et [Y] [A] au titre de la réduction du prix de vente du bien immobilier ;

-CONDAMNER solidairement MM [E] [I], [R] [I] et [V] [I] au paiement de la somme de 2.800 € à l'indivision constituée par Mme [S] [A] et MM [J] et [Y] [A] au titre du dépôt de garantie ;

-CONDAMNER solidairement M. [V] [D] et Mme [Q] [T] au paiement de la somme de 28.500 € à l'indivision constituée par Mme [S] [A] et MM [J] et [Y] [A] au titre des loyers impayés, sans déduction du dépôt de garantie ;

-DEBOUTER M. [E] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre des consorts [A] ;

-CONDAMNER solidairement M. [V] [D] et Mme [Q] [T] et in solidum avec MM [E], [R] et [V] [I] à verser à Mme [S] [A] et M. [J] [A] la somme de 5.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-CONDAMNER solidairement M. [V] [D] et Mme [Q] [T] et in solidum avec MM [E], [R] et [V] [I] aux dépens.

M. [E] [I] , par conclusions signifiées électroniquement le 11 mai 2026 demande à la cour de :

A titre principal :

-Confirmer le jugement entrepris du chef de l'incompétence ;

-Débouter Mme [S] [A] et M. [J] [A] de leur demande d'évocation du litige

A titre subsidiaire, si la Cour accepte l'évocation du litige au fond :

A TITRE PRINCIPAL :

-Déclarer M. et Mme [A] irrecevables en leurs demandes à l'encontre de M. [E] [I] pour défaut d'intérêt à agir et défaut de pouvoir

A TITRE SUBSIDIAIRE :

-Débouter M. et Mme [A] de l'ensemble de leurs demandes

-Confirmer le jugement entrepris du chef du dépôt de garantie :

-Condamner solidairement Mme et M. [A] au paiement d'une indemnité de procédure de 5000 euros .

M. [V] [I] à qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiées le 29 mars 2024 à étude n'a pas constitué avocat.

Mme [Q] [T] et M. [V] [D] à qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiées le 22 mars 2024 à étude n'ont pas constitué avocat.

M. [R] [I] à qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiées le 28 mars 2024 à personne n'a pas constitué avocat.

M. [G] [T], Mme [U] [T] ne sont pas intimés.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Vu l'article 472 du code de procédure civile,

1 - Sur la compétence

Le premier juge retient à tort son incompétence pour statuer sur la demande en indemnisation d'une perte de chance de vendre un bien à un meilleur prix, évaluée à 150 000 euros en ce qu'elle excède le montant maximum de 10 000 euros de sa compétence générale, telle que prévue à l'article D.212-19-1 du code de l'organisation judiciaire qu'il cite, dès lors que cette demande est uniquement fondée sur le défaut d'entretien de ce bien tant par ses locataires que par ses usufruitiers et bailleurs jusqu'au 8 février 2019 et qu'en vertu de l'article L.213-4 de ce code, le juge des contentieux de la protection dispose d'une compétence exclusive pour connaître des actions dont un contrat de louage d'immeuble à usage d'habitation est l'objet, la cause ou l'occasion.

Pour s'y opposer et revendiquer la compétence du tribunal judiciaire , M. [E] [I] soutient vainement que cette action serait fondée sur l'article R.211-3-26, qui, en l'espèce ne vise pas à voir établir un droit de propriété ou encore une action personnelle immobilière, l'obligation de transférer la propriété de l'immeuble n'étant pas en débat en l'espèce peu important que les appelants ne soient pas eux-mêmes liés par le contrat de bail en cause ou qu'ils n'invoquent pas seulement une perte de chance en lieu et place d'un préjudice plein.

Le jugement entrepris est donc infirmé de ce chef et, vu l'article 88 du code de procédure civile, la cour évoque le litige en ce qui le concerne pour une bonne administration de la justice.

2 - Sur la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir

M. [E] [I] soutient à bon droit que les appelants - qui ne justifient pas de sa qualité d'héritier de cet usufruit, qui s'est éteint à la mort de l'usufruitière datée du 2 février 2019, ni, au vu de la déclaration de succession transmise à l'administration fiscale, que le pavillon concerné en fait partie - ne démontre pas en quoi il est ayant droit de cette usufruitière et, partant, tenu au paiement des dettes de cette dernière à ce titre au vu de l'article 605 du code civil.

En effet, il ne résulte des éléments en débat aucune créance née avant le décès et, comme telle, transmissible aux héritiers, étant relevé que les constats d'huissier produits pour en justifier datent des 19 mars 2019 et 14 mai 2021, outre un devis d'octobre 2021, dates auxquelles les consorts [A] étaient seuls propriétaires du bien en débat et que même à supposer le bien en bon état général lors du démembrement, les dates de ces documents ne suffisent pas à établir un manquement fautif à l'obligation d'entretien de l'usufruitière, même établi postérieurement à la fin de l'usufruit.

L'action des appelants en paiement d'une somme de 150 000 euros au titre de la perte alléguée sur le prix de vente du bien immobilier du fait du défaut d'entretien de ce bien par son usufruitière est donc irrecevable, en ce qu'elle est dirigée contre M. [E] [I] et, en conséquence, M. [R] [I] et M. [V] [I], intimés défaillants.

Il n'en est pas de même de leur action dirigée contre les mêmes en restitution de la somme de 2 800 euros versée au titre du dépôt de garantie alors qu'ils sont devenus seuls propriétaires du bien en février 2019, si bien que le jugement entrepris est infirmé en ce qu'il a jugé la concernant.

3 - Sur la demande de restitution dépôt de garantie par les consorts [I]

Faute de tout développement sur la question de savoir si le dépôt de garantie revient exclusivement aux appelants, qui n'ont été propriétaires du bien qu'à compter de février 2019 tandis que l'arriéré de dette locative est, pour partie, plus ancien, cette demande ne peut aboutir.

4 - Sur la demande de restitution du dépôt de garantie par les locataires intimés

La recevabilité de cette action pas contestée.

Au fond, elle n'est pas fondée, les locataires ayant dûment payé le dépôt de garantie litigieux qui doit venir en déduction de leur dette locative en vertu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

5 - Sur la demande de remboursement de la somme de 150 000 euros au titre de la perte alléguée sur le prix de vente du bien immobilier du fait du défaut d'entretien de ce bien par les locataires intimés

Cette demande dont la recevabilité n'est pas contestée n'est pas fondée, en l'absence d'état des lieux de sortie, ceux-ci étant donc réputés en bon état, bien que vétuste après plus de 14 années de bail, en l'état d'un contrat de bail du 12 novembre 2005 et d'une libération des lieux le 6 octobre 2020 par restitution des clés (pièces appelants 2 et 11).

En effet, d'une part, le procès-verbal de constat du 19 mars 2019 (pièce appelants 3), qui atteste de cette vétusté, antérieure à la libération des lieux, ne suffit pas à justifier du défaut d'entretien du bien et, en tout état de cause, de son lien de causalité avec la perte invoquée, ce d'autant que son montant n'est pas justifiée en l'état d'une variation du simple au double entre le devis du 25 octobre 2021 et l'expertise immobilière du 29 juin 2022, qui ne précise pas si et à quelle date l'agence immobilière a visité le bien et ne donne indication de l'état du marché ni des caractéristiques de l'immeuble et de son quartier (pièces appelants 5 et 8).

D'autre part, le procès-verbal de constat, non contradictoire, du 14 mai 2021 et ce devis d'octobre 2021 sont bien postérieurs à la libération des lieux (pièce appelants 4-5).

Cette demande est donc rejetée.

6 - sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code. Les demandes d'infirmation à ce titre sont donc rejetées.

Les appelants dont le recours échoue au fond pour l'essentiel doivent supporter les dépens d'appel et l'équité commande de faire droit comme suit à la demande adverse d'indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS