CA Paris, 24 juin 2026, RG 20/18825

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 24 JUIN 2026

(n° , 30 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18825 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CC3FG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2020 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19 / 05829

APPELANTE

Syndicat Des Coproprietaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SA CABINET [R], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 672 018 454, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

INTIMÉES

S.A.R.L. NOUVELLE REGIE FONCIERE IMMOBILIERE (NRFI), immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 339 542 417, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée et assistée de Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

S.A.R.L. COLBERT DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENT- non commercial COLDINVEST immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 414 471 094, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée et assistée de Me Nolwenn LOYER-SAAD, avocat au barreau de PARIS, toque : D0506

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 25 Février 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Perrine VERMONT, conseillère faisant fonction de Présidente de chambre pour la Présidente empêchée

Madame Marie CHABROLLE , conseillère

Monsieur Jean- Loup CARRIERE, président de chambre, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Perrine VERMONT , conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre pour la Présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire et par Marylène BOGAERS, greffière présente lors de la mise à disposition.

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 27 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à Paris 5ème à la société à responsabilité limitée Colbert Investissement (dite « Coldinvest ») et à la société à responsabilité limitée Nouvelle Régie Foncière Immobilière (dite « NRFI »).

Le litige à l'origine de cette décision porte sur l'invocation, par le syndicat des copropriétaires, de charges de copropriété demeurées impayées par la société Coldinvest et sur l'engagement de la responsabilité de la société NRFI, en sa qualité d'ancien syndic.

Les immeubles situés [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] forment un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Celui-ci comprend différents bâtiments, en particulier les bâtiment H et I situés [Adresse 9].

Le règlement de copropriété opère une distinction entre les parties qui sont communes à l'ensemble des copropriétaires et celles qui sont spéciales à chaque bâtiment, les charges et les règles de majorité pour les décisions de la copropriété étant fixées sans constitution de syndicats secondaires.

La société Coldinvest était propriétaire, au sein de cet ensemble immobilier, d'une part, dans l'immeuble H, des lots n° 95, 97 et 119, d'autre part, des lots n° 184, 185, 187 dans le bâtiment I mitoyen.

Maître [S], notaire associé à [Localité 1], a reçu, le 31 décembre 2003, à la demande de la société Coldinvest: 1°/ les statuts de l'association syndicale libre « [Adresse 10] » ayant pour périmètre les lots situés dans l'immeuble H ainsi que l'immeuble mitoyen situé [Adresse 11] à [Localité 5], 2°/ le cahier des charges, règles et servitudes d'usage et de jouissance de cet ensemble immobilier « [Adresse 10] » ; 3°/ une modification du règlement de la copropriété du 9 juin 1955 et de l'état descriptif de division.

La société NRFI, alors syndic de l'ensemble immobilier, a été désignée présidente de cette association syndicale libre.

Plusieurs clauses des statuts et du cahier des charges indiquent que ces documents n'avaient pas pour objet de se substituer au règlement de copropriété, l'article 4 des statuts prévoyant que l'ASL a, entre autres objets, « la répartition des dépenses de gestion, de garde, d'entretien, de réparation et éventuellement de reconstruction de tout espace, local, ouvrage et équipement d'utilité collective, entre tous ses membres, ou suivant qu'il s'agit, entre certains d'entre eux, ainsi que le recouvrement et le paiement de ces dépenses » « à l'exception de celles générales relatives à l'immeuble situé au [Adresse 11] et à l'immeuble situé au [Adresse 12] ».

Un modificatif à l'état descriptif de division a été publié et a consisté, en particulier, à réunir le lot n°119, correspondant à la quasi-totalité du bâtiment H, aux lots n°95 et 97 en un lot n°217 puis, conformément à l'article 11 2° du règlement de copropriété qui autorisait par avance le propriétaire du lot n° 119 à le diviser librement, à diviser l'ensemble en 36 nouveaux lots n°218 à 254.

Un modificatif au règlement de copropriété a alors également été publié, précisant notamment que les dispositions de celui-ci continuent à s'appliquer aux copropriétaires des lots du bâtiment H, notamment en ce qui concerne « le paiement des charges communes générales dudit immeuble dudit ensemble immobilier et des charges communes spéciales dudit bâtiment H, affectées aux lots leur appartenant respectivement quand bien même certains de ces lots (') sont inscrits dans le périmètre d'influence de l'Association Syndicale Libre ».

La SARL Colbert Développement Investissement a revendu, en l'état futur d'achèvement, sept des lots issus du lot n°217 du bâtiment H en 2003. Puis, par acte authentique du 24 janvier 2019, elle a vendu les derniers lots dont elle était copropriétaire dans le bâtiment H.

Par acte extrajudiciaire du 4 février 2019 le syndic a fait opposition à cette vente dans la limite de la somme de 35 650,43 euros. Cette opposition a été contestée par l'acquéreur, la société Coldinvest, devant le juge des référés qui en a ordonné main levée par ordonnance du 25 octobre 2019.

Par ailleurs, dans cet ensemble immobilier, les syndics se sont succédés. La société NRFI a exercé ces fonctions jusqu'au 20 juin 2013, date à laquelle le cabinet Nexity a pris sa suite jusqu'à ce que son mandat cesse le 30 juin 2014. Maître [V] a été désigné administrateur judiciaire de la copropriété par ordonnance du 7 janvier 2015. La société Cabinet [R] exerce la fonction de syndic depuis l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2015.

Par acte d'huissier de justice du 17 avril 2018, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier a fait assigner la société NRFI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en vue d'obtenir les justificatifs de reprise de solde concernant notamment la société Coldinvest. Les 3 et 13 septembre 2018, la société NRFI a procédé à deux communications de pièces. Par ordonnance du 5 octobre 2018, le juge des référés a constaté que les pièces remises par la société NRFI étaient insuffisantes « au regard notamment de l'absence de solde sur les décomptes des copropriétaires et de l'absence d'accusés de réception de notification des procès-verbaux d'assemblées générales sur la période de la dette », qu'il ne pouvait pas la condamner à les remettre et que le débat se déplaçait sur le terrain de la responsabilité civile de l'ancien syndic.

Par acte introductif d'instance du 16 mai 2019, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Paris de demandes visant à obtenir le règlement de charges de copropriété par la société Coldinvest et le paiement de dommages et intérêts par la société NRFI.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

- condamne la société Colbert Développement Investissement à payer au syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 4310,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 mai 2019 avec intérêts an taux légal à compter du 16 mai 2019,

- dit que les intérêts échus depuis une année entière produiront à leur tour intérêts,

- déboute le syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] du surplus de ses demandes,

- déboute la société Colbert Développement Investissement de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- déclare irrecevable comme prescrite l'action du syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] contre la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière,

- ordonne l'exécution provisoire du jugement,

- condamne le syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] aux dépens relatifs à son action contre la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière,

- condamne la société Colbert Développement Investissement à tous les autres dépens.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 décembre 2020.

Par conclusions notifiées le 15 juin 2021, la société Coldinvest a relevé appel incident.

Par arrêt du 11 octobre 2023, saisie sur déféré de l'ordonnance du 10 novembre 2021 du conseiller de la mise en état, la cour a :

- constaté que la demande de la société NRFI d'écarter des débats la pièce du syndicat des copropriétaires n°1 constitutive du procès-verbal d'assemblée générale du 31 janvier 2021 était devenue sans objet ;

- confirmé l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait débouté la société Coldinvest de son incident de nullité des conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires du 22 mars 2021 ainsi que de ses incidents de nullité et d'irrecevabilité de l'appel de ce dernier, en ce qu'il avait débouté la société NRFI de son incident de caducité de la déclaration d'appel du syndicat des copropriétaires et en ce qu'elle avait condamné la société Coldinvest et la société NRFI aux dépens de l'incident ainsi qu'à payer la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires ;

- infirmé cette ordonnance en ce qu'elle avait débouté la société NRFI de son incident d'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 14 266,95 euros au visa de l'article 564 du code de procédure civile ;

Statué sur le chef intimé et y a ajouté :

- dit que le conseiller de la mise en état ne pouvait pas connaître de la fin de non-recevoir, relative à la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 14 266,95 euros au motif qu'elle serait nouvelle en appel, celle-ci relevant de la compétence de la cour ;

- condamne les sociétés NRFI et Coldinvest aux dépens ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejette toute autre demande.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 17 décembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 25 février 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées électroniquement le 11 décembre 2025, l'appelant demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 18 et 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 6, 35 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 6 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, 1231-1 et 1343-2 du code civil, 122 et 563 et suivants du code de procédure civile, de :

in limine litis,

- le dire et juger recevable et bien fondé en son appel du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 27 octobre 2020, ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter la société Colbert Développement Investissement de sa demande de voir déclarer nul et irrecevable l'appel interjeté par le cabinet [R] en son nom,

sur le fond,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 27 octobre 2020 en ce qu'il a condamné la société Colbert Développement Investissement au payement de 4310,62 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 20 mai 2019,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 27 octobre 2020 en ce qu'il :

-l'a débouté du surplus de ses demandes à l'encontre de la société Colbert Développement Investissement

-a déclaré irrecevable comme prescrite son action contre la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière

-l'a condamné aux dépens relatifs à son action contre la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière,

statuant à nouveau,

à titre principal,

- condamner la société Colbert Développement Investissement au paiement de la somme de 45965,50 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, assortie des intérêts légaux à compter du 22 mai 2014, date de la mise en demeure,

- débouter la société Colbert Développement Investissement de l'ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire,

si la cour considère que le transfert de propriété lui a été valablement notifié,

- condamner la société Colbert Développement Investissement au paiement de la somme de 31721,30 euros, au titre des arriérés de charges arrêtés au 20 mai 2019, sur les lots n°184, 185, 187, 218, 244, 245, 246, 247, 253 et 254, en ce compris les reports à nouveau,

- condamner la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière au paiement de 14 266,95 euros au titre de sa perte de chance de recouvrer sa créance sur les lots 241, 242, 223, 228, 233, 238 et 243 cédés par la société Colbert Développement Investissement,

- débouter la société Colbert Développement Investissement de l'ensemble de ses demandes,

à titre infiniment subsidiaire,

si la Cour ne retient pas les reports à nouveau effectués par la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière,

- condamner la société Colbert Développement Investissement au paiement de la somme de 21896,59 euros, au titre des arriérés de charges arrêtés au 20 mai 2019, sur les lots n°184, 185, 187, 218, 244, 245, 246, 247, 253 et 254 (hors reports à nouveau),

- condamner la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière, en sus du payement de la somme de 14 266,95 euros, au paiement de la somme 9 824,71 euros au titre de sa perte de chance de recouvrer l'intégralité de ses créances faute de pouvoir justifier des « reports à nouveau »,

- débouter la société Colbert Développement Investissement de l'ensemble de ses demandes,

en tout état de cause,

- débouter la société Colbert Développement Investissement de l'ensemble de ses demandes,

- débouter la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière de l'ensemble de ses demandes, - condamner la société Colbert Développement Investissement au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner tout succombant au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

dans tous les cas,

- ordonner la capitalisation des intérêts.

Par conclusions notifiées le 19 novembre 2025, la société Coldinvest demande à la cour, au visa des articles 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 6, 45-1 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1353 du code civil, 122 et 123 du code de procédure civile, de :

in limine litis,

- constater que le cabinet [R], syndic en exercice représentant le syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] ne justifie pas d'une autorisation d'agir en justice au nom du syndicat qui lui aurait été donnée par assemblée générale,

par voie de conséquence,

- déclarer nul et irrecevable l'appel interjeté par le cabinet [R] au nom du syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à Paris 5ème à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2020,

sur le fond,

- débouter le syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à Paris 5ème de son appel à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2020,

- rejeter l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2020 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à Paris 5ème la somme de 4 310,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 mai 2019 et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2020 en ce qu'il l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à Paris 5ème la somme de 4 310,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 mai 2019 et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

- dire et juger que le syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] ne justifie pas d'une créance certaine, liquide et exigible à son encontre,

par conséquent,

- débouter le syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner reconventionnellement le syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] à verser une amende civile à hauteur de 5 000 euros ainsi qu'à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre du caractère abusif de la présente procédure,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

Par conclusions notifiées le 30 janvier 2025, la société NRFI demande à la cour, au visa de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 2224 et 2243 du code civil et 122 du code de procédure civile, de :

à titre liminaire,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2020 en ce qu'il a déclaré les demandes formées par le syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à Paris 5ème à son encontre irrecevables comme prescrites,

en tout cas,

- déclarer la demande formée par le syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] à son encontre portant sur le paiement de la somme de 14 266,95 euros irrecevable comme nouvelle en cause d'appel,

- déclarer les demandes formées par le syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] à son encontre irrecevables comme prescrites,

- débouter le syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] de l'ensemble des demandes formulées à son encontre,

- condamner le syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître [Localité 6] Blangy.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater», qui ne sont pas suivies d'une telle demande, ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Aussi, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, il convient de constater que le chef du jugement portant sur la capitalisation des intérêts n'étant pas querellé, il est devenu définitif sans qu'il n'y ait donc lieu de statuer à nouveau et à l'ordonner.

Sur la nullité et la recevabilité de l'appel du syndicat des copropriétaires

En application de l'article 954 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige introduit avant l'entrée en vigueur le 1er septembre 2024 du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée et la cour n'examine les moyens au soutien des prétentions énoncées au dispositif, que s'ils sont invoqués dans la discussion, c'est-à-dire dans une partie du corps des conclusions distinguant, de manière claire et lisible, les prétentions ainsi que les moyens soutenus en appel à l'appui des prétentions (Civ. 2e, 29 juin 2023, n° 22-14.432).

En l'espèce, la société Coldinvest ne formule, dans le corps de ses écritures, de façon distincte aux prétentions contenues dans le dispositif de celles-ci, aucun moyen de fait et de droit au soutien de ses demandes tendant à voir déclarer nul et irrecevable l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires.

Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces prétentions.

En tout état de cause, il n'est pas inutile de rappeler que ces demandes ont été rejetées par l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 10 novembre 2021 telle que confirmée en cela par l'arrêt de la cour de céans du 11 octobre 2023.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société NRFI

Moyens des parties

La société NRFI fait valoir :

- sur le fondement des articles 122 et 564 du code de procédure civile, que la demande de l'appelant de paiement de la somme de 14 266,95 euros en cause d'appel est nouvelle:

-devant les premiers juges, il ne demandait que la condamnation de celle-ci au paiement de tout ou partie de la dette de charges de copropriété de la société Coldinvest née sous sa mandature et dont le syndicat serait débouté, soit sur la somme de 9824,17 euros qui serait due au titre d'une reprise de solde de charges, et il se fondait sur une absence de transmission alléguée des documents comptables par la société NRFI à ses successeurs ayant rendu impossible le recouvrement des sommes dues par la société propriétaire ;

dans le cadre de la procédure d'appel, l'appelant sollicite 14 266,95 euros au titre d'une supposée perte de chance de recouvrer une créance distincte sur les lots n°241, 242, 223, 238 et 243 cédés par la société Coldinvest donc sur une créance due par d'autres copropriétaires que cette société ;

-l'appelant se fonde aussi sur un manquement nouveau tiré de l'absence de prise en compte, d'enregistrement supposés, par cette dernière, de la mutation intervenue sur certains lots ;

-la demande n'a donc pas juste évolué dans son quantum mais elle se fonde sur des moyens nouveaux ; ces deux demandes ne sont ni identiques ni connexes ;

-le simple fait que l'objectif des demandes formulées, à savoir l'engagement de la responsabilité de la société NRFI, soit identique, ne justifie pas la recevabilité des demandes alors qu'il s'agit d'une faute et d'un préjudice différent ;

- sur le fondement des articles 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil, que les demandes de l'appelant sont prescrites :

-le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu que le point de départ de l'action en responsabilité qui peut être exercée tant par le nouveau syndic que par le syndicat des copropriétaires est, au plus tard, l'expiration du délai de deux mois suivant la cessation des fonctions, ici le 20 juin 2013 pour la société NRFI ; ce délai est de cinq ans ; l'action devait être engagée au plus tard le 20 août 2018 ;

-l'article 2224 prévoit une alternative ; le délai ne court qu'à la date de connaissance effective par la victime des faits lui permettant d'exercer l'action à moins que l'on ne puisse établir qu'elle pouvait avoir cette connaissance antérieurement ; à la date de succession, le 20 juin 2013, par la société Nexity de son mandat de syndic, les faits qui lui sont reprochés étaient déjà connus ; le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 juin 2013 reprend le contenu du rapport du conseil syndical ayant conduit à sa révocation ; le solde litigieux de reprise était également connu alors que les comptes ont été soumis à l'approbation des copropriétaires annuellement ;

-le syndicat ne pouvait ignorer l'existence d'un dommage certain dès la cessation des fonctions de la société NRFI en juin 2013, sa révocation ayant été justifiée en raison des montants des charges appelées ; il était donc informé que la société Coldinvest ne réglait pas l'intégralité des charges de copropriété dues ; d'autant que la société NRFI avait remis, en son temps, l'ensemble des archives de la copropriété  comme en atteste un bordereau de remise du 1er août 2013 ;

-si le syndicat des copropriétaires considérait qu'une négligence avait été commise au titre de ce bordereau et qu'il avait subi un préjudice, même indéterminé, il lui appartenait d'introduire une action en responsabilité avant le 20 août 2018 et, le cas échéant, de solliciter une expertise ;

-le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer le défaut de communication de l'ensemble des pièces résultant de l'ordonnance du 5 octobre 2018 alors que le dommage allégué était déjà né dès lors qu'il savait que la société Coldinvest ne réglait pas ses charges ; ce d'autant plus que le juge des référé l'a débouté de sa demande de communication de pièces et qu'il s'est donc retrouvé dans une situation identique à celle de 2013 ; il pouvait dès 2013 engager sa responsabilité.

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué et à la recevabilité de l'ensemble de ses demandes en faisant valoir :

- en réponse à la prescription soulevée, que :

-la société NRFI n'a que partiellement transmis les archives du syndicat des copropriétaires lors de son remplacement, en particulier les documents comptables ;

-cette remise partielle, selon le tribunal, a empêché partiellement le syndicat des copropriétaires de recouvrer les charges dues faute de pouvoir justifier des reports à nouveau ;

-le tribunal a méconnu les dispositions de l'article 2224 du code civil en retenant la prescription de son action ; seule la connaissance des faits et la connaissance du dommage qui en résulte permet d'exercer l'action et fait courir le délai à l'égard de celui qui subit le préjudice ; le point de départ de ce délai ne court pas tant que le dommage n'est que latent et n'est pas manifeste ; l'absence de remise des pièces ne crée donc qu'un dommage latent et non un dommage certain susceptible d'évaluation ; le point de départ du délai ne pouvait être celui du terme du délai d'action pour la restitution des archives ;

-la révélation des conséquences ne pouvait être que le jugement de première instance qui a débouté le syndicat des copropriétaires du fait de l'absence de pièces justifiant une partie des charges ; le dommage n'était plus latent mais manifeste, révélé et susceptible d'évaluation ; le tribunal l'a caractérisé par l'absence de remise des comptes individuels résultant de l'ordonnance de référé du 5 octobre 2018 pour en déduire la déduction des reports à nouveau de la créance demandée ;

-si l'on devait entendre plus largement l'événement révélateur du dommage, celui-ci ne pourrait résulter que de l'ordonnance du 5 octobre 2018, date à laquelle le syndicat fut certain de ne pouvoir obtenir les documents que la société NRFI aurait dû conserver ; ce n'est qu'ensuite qu'il a pu décider d'engager une procédure en responsabilité contre l'ancien syndic ;

-le délai a donc commencé à courir le 27 octobre 2020 ou, au plus tôt, le 5 octobre 2018 et il a été interrompu par la déclaration d'appel ;

- en réponse à la nouveauté de sa demande en paiement de la somme de 14 266,95 euros en cause d'appel, sur le fondement des articles 563 à 566 du code de procédure civile, que :

-dans les deux instances, l'objectif recherché par le syndicat est la caractérisation de la responsabilité tirée des fautes commises par la société NRFI dans l'exercice de ses fonctions, ayant eu pour conséquence l'impossibilité de recouvrir des charges ;

les moyens nouveaux sont recevables en cause d'appel et les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; le syndicat cherche, dans ces deux instances, à voir retenir la responsabilité de la société NRFI et à obtenir le recouvrement des charges dues qui auraient été perçues si la société NRFI n'avait pas manqué à ses obligations ;

-en outre, la demande en paiement de la somme de 14 266,95 euros formulée au titre de la perte de chance est la conséquence logique des demandes de première instance et vise bien le paiement de dommages et intérêts et non l'allocation d'un droit différent ; la cour de cassation a retenu que la demande en réparation d'une perte de chance n'était pas une demande nouvelle et était recevable, alors même qu'elle n'avait pas été formulée en première instance et que des demandes d'indemnisation de préjudices subis avaient été présentées.

Réponse de la cour

Sur la nouveauté de la demande en paiement de 14266,95 euros à titre de dommages et intérêts

En application des articles 564 à 566 du code de procédure civile dans leur version applicable au présent litige, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l'espèce, il ressort des termes du jugement attaqué qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires sollicitait, aux termes de ses dernières conclusions, la « condamnation de la société NRFI au paiement de tout ou partie de la dette de charge de copropriété de la société Coldinvest née sous sa mandature et dont le syndicat [serait] débouté » en invoquant l'abstention de la société NRFI de lui fournir les justificatifs des reprises de soldes concernant la société Coldinvest atteignant 9284,71 euros, malgré une mise en demeure et une action en référé.

En appel, il demande également le paiement de la somme de 14 266,95 euros au titre de sa perte de chance de recouvrer sa créance sur les lots 241,242,228, 233, 238 et 243 cédés par la société Coldinvest, en invoquant le défaut d'enregistrement de la mutation de ces lots pour le syndicat des copropriétaires et d'opposition aux prix de vente, l'ayant empêché d'appeler les fonds auprès des acquéreurs des lots ou de les recouvrer sur ce prix de vente.

Il doit en être déduit que la demande du syndicat des copropriétaires, en cause d'appel, porte toujours sur l'engagement de la responsabilité de son ancien syndic pour un manquement qui est à l'origine d'un préjudice financier en lien avec le rejet de sa demande en recouvrement de charges auprès de la société Coldinvest.

Peu important que le moyen, au soutien de cette autre demande d'indemnisation, soit nouveau, les créances de dommages et intérêts sollicitées plus élevées au titre désormais d'une perte de chance de recouvrement auprès de cette société voire de ses acquéreurs.

En effet, cette prétention est le complément nécessaire de sa demande initiale de dommages et intérêts pour défaut de fourniture des justificatifs des reprises de solde relatives au compte de la société Coldinvest, tendant à la même fin d'indemnisation liée au non recouvrement de charges réclamées à cette, qu'elles soient dues par cette dernière ou par ses acquéreurs, du fait des manquements de l'ancien syndic.

Elle ne constitue donc pas une demande nouvelle et n'est donc pas irrecevable à ce titre.

Il convient, alors, d'examiner la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur la prescription des demandes du syndicat des copropriétaires

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de la prescription de démontrer le point de départ du délai et l'acquisition de celui-ci.

Conformément à l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. S'agissant d'une action en réparation, la prescription ne peut donc commencer à courir qu'à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur, ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur (Civ. 2e, 13 février 2025, n° 23-13.527).

L'article 2241 du code civil rappelle que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, étant précisé que l'article 2243 précise que l'interruption est non avenue en cas de rejet définitif de la demande.

Par ailleurs, il doit être rappelé que l'article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date du 20 juin 2013 (date de la cessation des fonctions de la société NRFI et de la désignation de son successeur, la société Nexity), disposait notamment que « en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. ['] Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts. »

En l'espèce, s'agissant de la demande d'indemnisation fondée sur l'invocation du défaut de communication des justificatifs relatifs à la reprise du solde débiteur du compte de la société Coldinvest et la perte de chance en résultant de recouvrir les charges auprès de celle-ci, il doit être relevé que le syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même que la société Nexity, qui avait succédé à la société NRFI, lors de la remise du dossier de la copropriété le 1er août 2013, n'avait pas eu communication de l'ensemble des documents comptables en particulier relatifs au compte individuel de la société Coldinvest, et justifiant du solde débiteur de son compte à la date du 20 juin 2013. Pourtant son attention et celle du syndicat des copropriétaires avaient été attirées par le conseil syndical, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2013, ayant révoqué la société NRFI et désigné son successeur, puisque, dans son rapport résumé au point n°2 du procès-verbal de cette assemblée, il faisait notamment état de « dysfonctionnements répétés » notamment concernant « l'absence de réponses à [ses] demandes répétées d'explication sur le montant des charges appelées et l'état de la comptabilité de la copropriété ». En dépit de cet avertissement et des carences dans la transmission des comptes individuels, dès le premier appel de charges émis à l'égard de la société Coldinvest par la société Nexity, le 11 octobre 2013, au titre du 3ème trimestre 2013, était mentionnée une « reprise de solde cabinet NRFI 05/09/2013 » de 6004,21 euros pour les lots 185,187,241, 242, 245, 247, 248 à 253, 184, 218, 244, de 688,33 euros pour le lot n°223, de 721,40 euros pour le lot n°228, de 742,47 euros pour le lot n°233, de 742,47 euros pour le lot n°238, de 52,03 euros pour le lot n°254, de 131,33 euros pour le lot n°246, de 742,47 euros pour le lot n°243.

Si ce n'est qu'à l'issue de l'ordonnance du 5 octobre 2018 du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l'absence de possession, par la société NRFI, des pièces comptables nécessaires, puis que c'est à l'issue du jugement du 27 octobre 2020, que sa demande d'arriérés portant sur les reprises de solde a été rejetée ; il n'en reste pas moins que, dès le défaut de transmission des pièces comptables justificatives du solde débiteur de la société Coldinvest, le 1er août 2013, surtout après l'avertissement du conseil syndical, alors qu'il préparait le premier appel de charges, son représentant, la société Nexity, ne pouvait pas ignorer le manquement de la société NRFI et la perte de chance en résultant de recouvrir ces reprises de solde débiteur non justifiées. Même en tenant compte de l'échéance du délai de deux mois, le 20 août 2013 voire de l'émission du premier appel de charges, après étude des éléments transmis, le 11 octobre 2013 pour fixer le point de départ du délai de prescription, il doit être constaté qu'à la date de l'assignation du 16 mai 2016, le délai de cinq ans était déjà échu depuis plusieurs mois.

Cette demande doit donc être déclarée irrecevable et le jugement sera confirmé à cet égard.

Il convient, ensuite, d'examiner la demande de l'appelant d'indemnisation fondée sur l'invocation de l'absence d'enregistrement des mutations et la perte de chance de recouvrir sa créance sur les lots 241,242,228, 233, 238 et 243 cédés par la société Coldinvest.

La société NRFI ne démontre pas la date à laquelle le syndicat des copropriétaires a connu ou aurait dû connaître la date de ces mutations, en invoquant, au soutien de sa fin de non-recevoir uniquement des moyens liés au report de solde, à savoir le solde litigieux connu dès l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2013 et dès la remise des archives au nouveau syndic. En tout état de cause, elle ne saurait reprocher au syndicat un fait négatif, ne pas avoir su, au moment du bordereau de transmission entre les deux syndics, que la liste des copropriétaires n'était pas à jour des mutations réalisées.

Elle ne rapporte donc pas la preuve de l'écoulement du délai de prescription à la date de la déclaration d'appel le 21 décembre 2020.

Cette demande sera donc déclarée recevable tout comme celle formulée par l'appelant à l'encontre de la société NRFI au titre des frais irrépétibles et concernant le rejet de ses demandes.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété par la société Coldinvest

Il doit être rappelé que l'appelant demande, à titre principal, un arriéré de charges :

- au titre des lots n°184,185,187,218, 223, 228, 233, 238, 241,242, 243,244,245,247 à 253 pour une période courant de la fin de la gestion de la société NRFI le 20 juin 2013 (avec une reprise de solde) à deux appels exceptionnels d'avril 2019 ;

- au titre du lot n°246 : pour une période courant de la fin de la gestion de la société NRFI le 20 juin 2013 (avec une reprise de solde) au premier appel de fonds au titre de la loi ALUR du 1er janvier 2019, outre des frais au titre d'un état daté et d'honoraires de vente en janvier 2019 ;

- au titre du lot n°254 : pour une période courant de la fin de la gestion de la société NRFI le 20 juin 2013 (avec une reprise de solde) au premier appel de fonds au titre de la loi ALUR du 1er octobre 2019.

Sur la notification des transferts de propriété et l'étendue de l'obligation de paiement de la société Coldinvest

Moyens des parties

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

-  le tribunal judiciaire de Paris a commis une erreur lorsqu'il a retenu que le syndicat des copropriétaires avait été valablement avisé des mutations des lots en 2006 ;

- cette analyse emporte une confusion entre l'avis de mutation est l'avis de notification du transfert de propriété ; seul ce dernier informe valablement, au sens de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, du changement de propriétaire du lot, lui permettant de le convoquer valablement à une assemblée générale ; en l'absence d'une telle notification, le transfert de propriété lui est inopposable et seul le copropriétaire au jour de la vente demeure tenu des charges, peu important qu'il ait eu connaissance de la vente par l'avis de mutation adressé par le notaire en vertu de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ; la société Coldinvest ne démontre pas la notification de ce transfert pour les lots 223,228 ,233,238, 241 à 243 ;

- les avis de mutation transmis par le notaire pour les lots n°241 et 242 ne contiennent pas l'indication de l'adresse des acquéreurs en violation des dispositions de l'article 6 précité ; ils ne peuvent donc pas produire d'effet à son égard ;

- les avis de mutation pour les lots 223,228,233,238 et 243 ne précisent pas les proportions indivises cédées et l'identité des acquéreurs de sorte qu'il est impossible, pour le syndicat, d'attribuer les lots cédés ; ces avis ne lui sont donc pas opposables ;

- la société Coldinvest a cédé des lots au sein de l'association sociale libre, par actes du 31 décembre 2003, portant les numéros 223, 228, 233,238 et 243 ; la question de savoir si les avis de mutation adressés à la société NRFI concernaient ces mutations, relatives à l'ASL ou bien au syndicat des copropriétaires et la société Coldinvest ne démontre pas qu'ils étaient adressés au syndicat au titre de la vente de ces lots de syndicat ; tous les avis sont faits pour des biens situés [Adresse 11] alors que l'unique syndicat a pour assiette le [Adresse 7], le [Adresse 13] ; ils étaient donc adressés au président de l'ASL et ils lui sont inopposables.

La société Coldinvest répond que :

-  il appartient au syndicat demandeur en paiement des charges de rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l'article 1353 du code civil ;

- le fait que les comptes aient été approuvés en assemblée générale des copropriétaires ne s'oppose pas à ce qu'un copropriétaire fasse valoir des erreurs dans la tenue de son compte individuel en application de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 ;

- le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la créance qu'il invoque ; il réclame le paiement de charges afférentes aux lots n°223, 228, 233, 238, 241, 242 et 243 qui ont tous été cédés par la société Coldinvest en 2003 et 2004 et dont les transferts de propriété ont été notifiés au syndic par Me [S] sur le fondement de l'article 6 du décret de 1967, par courriers recommandés des 8 juin 2006, 7 septembre 2006 et 18 septembre 2006 au syndic, la société NRFI ; ils lui sont donc opposables depuis 2006 et c'est avec mauvaise foi que le nouveau syndic persiste à lui réclamer le paiement de charges afférentes à ces lots ; elle avait à de nombreuses reprises interpellé les syndics successifs sur ces erreurs reprises dans les relevés individuels ;

- le bordereau de remise de pièces signé entre les cabinets NRFI et Nexity le 1er août 2013 fait bien apparaître les mutations des lots intervenus qui avaient été enregistrées par la société NRFI ;

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 juin 2015 dressé par Me [V] mentionne les noms des actuels propriétaires des lots cédés à côté des numéros de ces lots ;

- ce sont bien des « transferts de propriété » non des « avis de mutations » qui ont été notifiés par le notaire instrumentaire par LRAR au « cabinet NRFI, [Adresse 14] » sans qu'il ne soit mentionné une quelconque « ès qualité » puisqu'il n'est pas contesté qu'il était syndic de l'ensemble immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 1] ; ces notifications respectent les dispositions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 en mentionnant le nom, le prénom, le domicile de l'acquéreur du lot, la désignation du lot ou de la fraction du lot intéressé notamment les lots n°241 et 242 contestés ; ils lui sont donc opposables et le jugement entrepris devra être confirmé.

Réponse de la cour

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 alinéa 1er du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes qu'il réclame.

Les dispositions de l'article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans leur version applicable au présent litige, disposent : « tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée. »

L'article 64 de ce même décret précise que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret, à l'exception de la mise en demeure visée à l'article 19 de ladite loi, sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Il résulte de ces dispositions que la qualité de copropriétaire, tenu au paiement des charges, fonds de travaux et provisions exigibles, n'est acquise qu'à compter de la notification du transfert de propriété ou de droit réel sur le lot de copropriété, quelle qu'en soit l'origine, dans les conditions prévues à l'article 6 précité (Civ.3e, 8 février 2024, n°22-24.829). Tant que cette notification n'a pas eu lieu au profit d'un nouveau bénéficiaire, tout copropriétaire qui remplissait les conditions requises conserve cette qualité et reste tenu au paiement des charges de copropriété.

En l'espèce, concernant l'opposabilité des transferts de propriété des lots de la société Coldinvest notifiés par courriers recommandés avec accusés de réception des 8 juin, 7, 18 septembre 2006 de Me [S] puis par courrier recommandé du 28 janvier 2019 de Me [F], notaires à [Localité 1], au syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son syndic, la société NRFI puis la société Cabinet [R], les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants.

La société Coldinvest ne conteste pas avoir été propriétaire de tous les lots en cause avant 2003 et elle produit aux débats un extrait de matrice cadastrale établi pour l'année 2018 mentionnant sa propriété, à cette date, des lots n°244 à 254, outre des lots n°184,185 et 218, ainsi que les tantièmes afférents.

Les notifications adressées en 2006 par Me [S] constituent bien des notifications de transferts de propriété au syndicat des copropriétaires en tant que tel, par l'intermédiaire de son syndic, et non celles d'avis de mutation ou de cessions propres à l'ass