CA Paris, 2 juill. 2026, RG 24/19993

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 02 JUILLET 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/19993 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKOHD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Octobre 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 24/01121

APPELANTE

Madame [S] [Q] épouse [F]

née le 08 décembre 1964 à [Localité 2] (ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

INTIMÉ

Monsieur [B] [V]

né le 19 avril 1972 à [Localité 4] (ALGÉRIE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 05 février 2025, remise à étude d'huissier de justice en application de l'article 658 du code de procédure civile.

Autre adresse : [Adresse 3] - Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 06 février 2025, par procès-verbal d'huissier de justice en application de l'article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Laura TARDY, conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

Mme Laura TARDY, conseillère

Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

- par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 16 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis dans une affaire opposant Mme [S] [Q] épouse [F] à M. [B] [V].

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2014, à effet au 1er décembre 2014, Mme [S] [F] a donné à bail à M. [B] [V] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (93).

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, Mme [F] a délivré congé pour reprise du logement à son profit à effet du 30 novembre 2023. M. [V] s'est maintenu dans les lieux après la date d'effet du congé.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, Mme [F] a fait assigner M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de validation du congé pour reprise à effet du 30 novembre 2023, expulsion sans délai de M. [V] et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et séquestration des biens meubles et condamnation de M. [V] à lui verser :

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges du jugement jusqu'à la libération des lieux, soit 650 euros à compter de la levée de l'arrêté,

- la somme de 1 000 euros au titre de la résistance abusive et celle de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l'audience, Mme [F] a maintenu ses demandes.

Comparant, M. [V] a sollicité du juge qu'il dise nul et de nul effet le congé qui lui a été délivré le 17 mai 2023, qu'il déboute Mme [F] de ses demandes, à titre subsidiaire, qu'il lui accorde les plus larges délais pour quitter les lieux, et en tout état de cause, qu'il écarte l'exécution provisoire et condamne la demanderesse à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 16 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a ainsi statué :

- prononce la nullité du congé pour reprise délivré à M. [B] [V] par Mme [S] [Q] épouse [F] relatif au bail conclu le 22 novembre 2014 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] ;

- déboute Mme [S] [Q] épouse [F] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamne Mme [S] [Q] épouse [F] à verser à M. [B] [V] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamne Mme [S] [Q] épouse [F] aux dépens ;

- rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 26 novembre 2024 par Mme [S] [F],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 mars 2026, par lesquelles Mme [S] [F] demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 16 octobre 2024 par le tribunal de proximité de Saint Denis en ce qu'il a :

- prononcé la nullité du congé pour reprise délivré à M. [B] [V] par Mme [S] [Q] épouse [F] relatif au bail conclu le 22 novembre 2014 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4],

- débouté Mme [S] [Q] épouse [F] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné Mme [S] [Q] épouse [F] à verser à M. [B] [V] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné Mme [S] [Q] épouse [F] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Statuant à nouveau :

A titre principal,

- valider le congé délivré le 17 mai 2023 pour le 30 novembre 2023,

- constater que le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation des locaux loués à compter de la date d'effet du congé,

A titre subsidiaire,

- constater les manquements du locataire à ses obligations contractuelles,

En conséquence,

- prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [V] en raison de ces manquements,

En conséquence,

- prononcer l'expulsion de M. [V] des lieux qu'il occupe, [Adresse 4], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique si besoin est,

- supprimer le délai de 2 mois fixé à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner M. [V] au paiement d'une somme de 650 euros mensuelle à compter de la levée de l'arrêté de mise en sécurité du 25 octobre 2022, jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation,

En tout état de cause,

- condamner l'intimé au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner M. [B] [V] à payer à Mme [F] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner l'intimé aux entiers dépens d'instance, comprenant les frais de constat de commissaire de justice.

M. [B] [V] n'a pas constitué avocat.

Mme [F] lui a fait signifier la déclaration d'appel et ses premières conclusions par acte de commissaire de justice délivré le 5 février 2025 par dépôt à l'étude.

L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparaît pas, le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.

1) Sur la résiliation du bail par l'effet du congé délivré

Mme [F] sollicite l'infirmation du jugement qui a déclaré nul le congé pour reprise délivré et réitère devant la cour sa demande de validation de celui-ci et d'expulsion de M.[V]. Au visa des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que le congé a un motif réel et sérieux, à savoir la prise d'indépendance de son fils et estime en justifier. Elle conteste les motifs soulevés par M. [V] en première instance, soutenant justifier qu'elle est propriétaire du bien loué, le congé ayant été délivré à tort au nom de son conjoint en plus du sien, ce qui ne constitue pas une cause de nullité, contestant toute suspension de la possibilité de donner congé du fait de l'arrêté de mise en sécurité du 25 octobre 2022, les travaux nécessaires ayant été votés, et estimant justifier de la volonté de son fils de s'installer dans son propre logement, avec le bénéfice du logement appartenant à ses parents du fait de ressources actuellement insuffisantes pour trouver un logement en région parisienne. Elle sollicite la fixation de l'indemnité d'occupation due par l'occupant au montant du loyer soit 650 euros par mois et la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, M. [V] ne résidant plus dans les lieux depuis longtemps et ayant laissé celui-ci se dégrader au point de faire l'objet d'un arrêté préfectoral de désencombrement, nettoyage et désinfection.

1-1) Sur la nullité du congé

Il sera rappelé qu'en première instance, M. [V] avait soulevé la nullité du congé comme n'ayant pas été délivré par le bailleur dès lors qu'il était délivré par M. et Mme [F] alors que la bailleresse est Mme [F] seule, et la suspension de la faculté pour le bailleur de délivrer congé dans le cadre de la prise d'un arrêté de mise en sécurité d'immeuble, ne permettant pas son expulsion.

Le premier juge a rejeté ces moyens de nullité du congé. M. [V] ne comparaissant pas est réputé s'approprier les motifs du jugement, y compris ceux rejetant ses demandes. La cour ne reviendra donc pas sur ces moyens.

Le premier juge a déclaré nul le congé délivré faute pour Mme [F] de justifier du caractère réel et sérieux du motif de reprise du congé, à savoir la reprise pour habitation personnelle par son fils, M. [H] [F].

L'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Il est constant que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité (3e Civ., 12 octobre 2023, no 22-18.580). Dès lors que le congé précise, outre l'identité du bénéficiaire et la nature de son lien de parenté avec le bailleur, le motif de la reprise et que le juge a contrôlé la réalité et le sérieux de la décision de reprise, il peut être validé (voir par exemple : 3e Civ., 6 avril 2023, n° 22-22.735). Ce contrôle n'implique cependant un contrôle de l'opportunité même de la décision de reprise. Il est possible de prendre en compte des éléments postérieurs à la délivrance du congé dès lors qu'ils sont de nature à établir l'intention du bailleur (3e Civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580).

En l'espèce, le congé pour reprise délivré le 17 mai 2023 à effet au 30 novembre 2023 est "justifié par la volonté des demandeurs de reprendre le logement au bénéfice de Monsieur [F] [H], le fils des requérants, né le 24 juillet 2000 et domicilié actuellement [Adresse 5]. Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par le fait que Monsieur [F] [H] prend son indépendance."

Devant la cour, Mme [F] produit les éléments suivants :

- copie du livret de famille mentionnant la filiation de M. [H] [F],

- deux attestations de formation de M. [H] [F] à l'Industreet à [Localité 7], pour les années 2022 et 2023, en qualité de technicien des industries du futur,

- les bulletins de paie de M. [H] [F] pour les mois de juillet à septembre 2023 en qualité de chauffeur porteur auprès de la société OGF à [Localité 8],

- un contrat à durée indéterminée conclu le 4 septembre 2023 entre M. [F] et la société Air France pour un emploi de mécanicien aéronautique, emploi basé à [Localité 9],

- le bulletin de paie pour le mois de mars 2024 de M. [F] délivré par la société Air France,

- une attestation de M. [H] [F] établie le 5 juin 2024 selon laquelle il précise : "je voudrais habiter dans l'appartement de mes parents situé [Adresse 6], 4e étage, afin de pouvoir par la suite y vivre en couple, car dans l'immédiat, je n'en ai pas les moyens."

Ces pièces établissent la volonté de M. [H] [F], fils de la bailleresse, de travailler et vivre ailleurs qu'au domicile parental, dans son propre logement afin d'y mener une vie indépendante, ainsi que la volonté de sa mère d'y satisfaire. Il convient de considérer qu'est établi le caractère réel et sérieux du motif de reprise invoqué dans le congé.

M. [V] n'allègue pas plus avant de fraude à ses droits au titre du congé délivré.

Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du congé délivré. Statuant à nouveau, la cour en constate la validité.

1-2) Sur les conséquences du congé

Le congé a été délivré pour prendre effet au 30 novembre 2023 minuit. Par conséquent, depuis le 1er décembre 2023, M. [V] est déchu de tout droit d'occupation et occupant sans droit ni titre. Il convient par conséquent d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut de libération des lieux.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans intervention du juge.

L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire, et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire. Elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Compte tenu des éléments versés aux débats, il convient de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer tel que fixé dans le contrat de bail et de dire qu'elle sera due par M. [V] jusqu'à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

1-3) Sur la suppression du délai de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution énonce que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Mme [F] justifie d'un courrier adressé le 5 août 2024 à M. [V], au [Adresse 2] à [Localité 6], par lettre recommandée avec accusé de réception, et de l'accusé de réception mentionnant "destinataire inconnu à l'adresse".

Un rapport de visite dressé le 22 décembre 2025 par un agent du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 10], en présence de Mme [P], travailleuse sociale, a relevé dans l'appartement une "accumulation importante de déchets et d'affaires diverses (vêtements, papiers, nourriture), un dégagement d'odeurs nauséabondes susceptibles de nuire au confort des occupants et du voisinage, la présence de nuisibles (cafards)" et a déclaré le logement insalubre.

Un arrêté préfectoral du 19 janvier 2026 a sommé M. [V] de débarrasser l'ensemble du logement des déchets et de le désinsectiser, nettoyer et désinfecter, Mme [F] de son côté étant sommée de fournir un moyen de chauffage fixe. Un rapport de visite du 23 février 2026, en présence de M. [V], n'a constaté aucun changement dans l'appartement.

Selon procès-verbal de constat dressé le 24 mars 2026 par commissaire de justice, autorisé par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 20 mars 2026 :

- aucun nom ne figure sur la boîte au lettres correspondant à l'appartement,

- M. [B] [V] a été rencontré dans les lieux, indiquant au commissaire de justice avoir été locataire du [Adresse 7] à [Localité 11] pendant quelque mois, pendant lesquels son cousin vivait dans cet appartement,

- le sol du logement est couvert de détritus, une pellicule noire, semblant être de la crasse, recouvre le sol, le logement est tout aussi encombré que lors des rapports de visite.

Mme [F] justifie également de la constitution d'une société Axel Auto par M. [B] [V], président, dont les statuts au 26 septembre 2024, certifiés conformes par lui, mentionnent comme adresse de domicile le [Adresse 8] à [Localité 11]. Cette adresse se retrouve sur une attestation de la société Sogessur, qui assure l'appartement du [Adresse 9], comme étant l'adresse de M. [V] qui assure le logement de [Localité 10].

Elle justifie enfin que ses dernières conclusions ont été signifiées le 31 mars 2026 à M. [V], à son adresse à [Localité 11], et que le commissaire de justice a constaté que le nom de M. [V] est inscrit sur la boîte aux lettres, sur l'interphone et que son adresse a été confirmée par le facteur.

Il résulte de ces éléments que M. [V] ne demeure plus dans le logement loué à Mme [F], qui est dégradé et infesté de cafards, mais dans un logement à [Localité 11], et il convient par conséquent de faire droit à la demande de Mme [F] de supprimer le délai de deux mois de l'article L. 412-1 susvisé.

2) Sur la résistance abusive

Mme [F] sollicite la condamnation de M. [V] à lui verser la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, dès lors qu'il n'habite plus les lieux et fait obstacle à leur reprise.

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il convient de rappeler que l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, ou l'exercice d'une voie de recours, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à paiement de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol (Cass., 3e Civ., 10 octobre 2012, n°11-15.473).

En l'espèce, il sera rappelé que les demandes de Mme [F] ont été rejetées en première instance faute de preuve du caractère réel et sérieux du motif de congé délivré, qu'elle a interjeté appel et que M. [V] n'a pas constitué avocat.

Il ne peut donc être reproché à M. [V] aucun abus de procédure, et la demande en ce sens sera rejetée.

3) Sur les frais du procès

Le sens de l'arrêt conduit à infirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Statuant à nouveau et y ajoutant en appel, la cour condamne M. [V] aux dépens de première instance et d'appel et à verser à Mme [F] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, cette somme comprenant le coût du constat de Me [Z] du 24 mars 2026 qui n'a pas la nature de dépens.

PAR CES MOTIFS