TJ 93008, 22 juin 2026, RG 25/11273

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11273 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4A7S

Minute : 26/00146

S.D.C. [Adresse 2]
Représentant : Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB191

C/

Madame [L] [A]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 juin 2026 par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 02 avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3]
[Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6],
agissant poursuites et diligences de son syndic, le Cabinet IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, SAS
[Adresse 7]

représenté par Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [L] [A],
demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [L] [A] est propriétaire des lots n°1012 et n°1146 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée en date du 07 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence CŒ[Localité 3] DE VILLAGE sis [Adresse 10], [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 2], représenté par son syndic, le cabinet IMMOBILIER RIVET-LENOBLE SAS, a mis en demeure Madame [L] [A] d’avoir réglé la somme de 3.737,75 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 10], [Adresse 5] et [Adresse 11] à Montfermeil (93370), représenté par son syndic, le cabinet IMMOBILIER RIVET-LENOBLE SAS, a fait assigner Madame [L] [A] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins :
Condamner Madame [L] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 10], [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 2], les sommes de :
3.150,68 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété impayées au 15 octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 07 mars 2025 ;
1.408,02 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement de la créance, avec intérêts au taux légal à compter du 07 mars 2025 ;
1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Madame [L] [A] aux dépens de l’instance ;
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 avril 2026.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes et actualise à la somme de 2.661,63 euros sa demande de paiement au titre des charges arrêtées au 18 mars 2026, 1er trimestre 2026 inclus.
Au soutien de ses prétentions, il expose qu’en sa qualité de propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, Madame [L] [A] est, à ce titre, redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [A] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros.

Madame [L] [A] citée à étude ne comparaît pas, et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 31 janvier 2019, du 16 novembre 2020, du 14 décembre 2021, du 14 décembre 2021, du 21 décembre 2022, du 19 décembre 2023, et du 21 novembre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 juin 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/07/2024 au 30/06/2025 et du 01/07/2025 au 30/06/2026, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Madame [L] [A].
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il convient de déduire les paiements intervenus le 10 novembre 2025, le 10 décembre 2025, le 10 janvier 2026, le 10 février 2026 et 10 mars 2026 à hauteur de 1417,65 euros (283,53 euros x 5) = 1417,65
Soit 3.150,68 – 1417,65 = 1733,03 euros.
En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 10], [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 2] la somme de 1733,03 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété, arrêtées au 15 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 mars 2025.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1.408,02 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 07 mars 2025, facturées à 50 euros.
Il y a lieu de retenir également les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 07 mai 2022, à hauteur de 165,60 euros, dont il est justifié.
En revanche, il convient de déduire la somme de 13,30 euros au titre des frais de rejet de prélèvement qui ne relèvent pas de nécessaires de recouvrement au sens l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il convient également de déduire les frais demandés au titre de la mise en demeure du 17 octobre 2025, mais aussi tous les frais non associés à des mises et relances précises effectuées et présentant un caractère superfétatoire.
Il convient dès lors de condamner Madame [L] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 10], [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 2] la somme de 215,60 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort du débat, que sans justifier de raison valable, Madame [L] [A] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété de ses lots, ce qui cause un préjudice certain à la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances de fonds par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient donc de condamner Madame [L] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence CŒ[Localité 3] DE VILLAGE sis [Adresse 10], [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 2] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [A] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [L] [A] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Madame [L] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 10], [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 2] la somme de 1733,03 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété, arrêtées au 15 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 mars 2025, 
CONDAMNE Madame [L] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 10], [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 2] la somme de 215,60 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Madame [L] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 10], [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 2] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [L] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 10], [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 2] de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [L] [A] aux dépens,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 10], [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 2] de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT