TJ 93008, 1 juin 2026, RG 26/00197

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/00197 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4NL4

Minute : 26/432 bis

S.A. IN’LI
Représentant : Me Jean-bernard [C], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1825

C/

Madame [D] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :Maître [R] [C],

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
Madame [D] [Y]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 01 Juin 2026;

par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier;

Après débats à l'audience publique du 16 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IN’LI,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Bernard POURRE, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [Y],
demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé par voie électronique conclu le 26 septembre 2020, la société IN’LI a donné à bail à Madame [D] [Y] un appartement (n°342605 - Porte B108) et un emplacement de stationnement (n°342646 - n°43) situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 728,44 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IN’LI a fait signifier par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025 un commandement de payer la somme en principal de 4.445,33 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, la société IN’LI a fait assigner Madame [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire au 10 mai 2025,
- ordonner son expulsion immédiate et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Madame [D] [Y] à lui payer la somme de 6.303,63 euros, au titre des loyers et charges impayés au 12 mai 2025, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,
- condamner Madame [D] [Y] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [D] [Y] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et ses suites.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 février 2026.

La société IN’LI, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 13.099 euros. Elle indique qu’il n’y pas de reprise du paiement du loyer courant et s’oppose à l’octroi de tout délai.

Madame [D] [Y] comparaît et reconnaît le principe et le montant de la dette locative. Elle demande à bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle expose percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 2.700 euros, sans enfant à charge. Elle ajoute devoir honorer divers crédits à la consommation pour un montant total de 600 euros par mois. Elle propose de régler la dette par des versements mensuels de 300 euros par mois et sollicite, le cas échéant, un délai supplémentaire pour quitter les lieux de trois mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la société IN’LI pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La société IN’LI demande l’expulsion immédiate sans toutefois solliciter expressément la suppression ou la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. En l’absence de prétention précise soumise au tribunal sur ce fondement, il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

I - Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 2] le 30 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IN’LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code précise que la résolution met fin au contrat; qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il ajoute que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s'agissant des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d'une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 26 septembre 2020, avant le 29 juillet 2023, et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 10 mars 2025, pour la somme en principal de 4.445,33 euros euros, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mai 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire du contrat de bail.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société IN’LI produit un décompte démontrant que Madame [D] [Y] reste lui devoir la somme de 13.099,41 euros, arrêtée au 12 février 2026, échéance de février 2026 incluse. en ce compris 157,10 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Madame [D] [Y] ne conteste pas le montant de la dette, reconnu à l’audience.

Madame [D] [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme de 12.942,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4.445,33 euros, de l’assignation sur la somme de 1.858,30 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [D] [Y] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Madame [D] [Y] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Madame [D] [Y] de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l'article L. 412-4 du même code, la durée de ces délais prévus ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [D] [Y] ne justifie pas, lors de l’audience, de démarches effectuées pour obtenir un nouveau logement. En outre, Madame [D] [Y] n’a pas payé de manière régulière les dernières échéances - le dernier réglement datant du 6 juillet 2025, restant devoir la somme de 12.942,31 euros. Il n'est donc pas établi qu'elle serait en mesure d’indemniser le bailleur pour l’occupation prolongée des lieux.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux.

II - Sur les mesures de fin de jugement

Madame [D] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 mars 2025 ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS