TJ 93008, 22 juin 2026, RG 25/11750

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11750 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4C2C

Minute : 26/515

S.A. D’HLM [Localité 2]
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [X] [I] [R]
Madame [G] [Q] épouse [R]
Représentant : M. [X] [I] [R] (Conjoint)

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Juin 2026 par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM [Localité 2],
demeurant IMMEUBLE [Localité 3]
[Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [I] [R],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 4]

comparant en personne

Madame [G] [Q] épouse [R],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 4]

représentée par M. [X] [I] [R] (Conjoint), muni d’un pouvoir

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 août 2015, la société SA [Localité 2] a consenti un bail d’habitation à M. [X] [I] [R] et Mme [G] [Q] épouse [R], sur des locaux situés au [Adresse 5] ([Adresse 6] [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 395,84 euros et d’une provision pour charges de 73,41 euros.

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2024, la société SA [Localité 2] a consenti aux défendeurs un bail de location d’un emplacement de parking
N°3018 sis [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 23,11 euros et d’une provision pour charges de 4,00 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 février 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4337,66 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires des baux précités.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [I] [R] et Mme [G] [Q] épouse [R] le 25 août 2025.

Par assignation du 3 novembre 2025, la société SA [Localité 2] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy pour faire constater 
A titre principal:
Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire des baux du 19 août 2015 et du 13 novembre 2024 ;A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation judicaire du bailEn tout état de cause :

ordonner l’expulsion de M. [X] [I] [R] et Mme [G] [Q] épouse [R] les condamner à payer la somme de 20.431, 65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à l’acte et a compter de la décision pour le surplusles condamner à compter du 25 avril 2025 à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux,les condamner au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 2 avril 2026, la société SA [Localité 2] a sollicité le bénéfice de l’ensemble des demandes formulées dans son acte introductif d’instance. Elle a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 7 196,80 euros et a soutenu qu’une reprise du paiement intégral du loyer courant était intervenue avant l’audience, au sens des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’est toutefois opposée à l’octroi de délais de paiement, au regard de l’importance de l’arriéré locatif.

M. [X] [I] [R], comparant en personne, et Mme [G] [Q] épouse [R], représentée par son époux, lequel a transmis au tribunal, par note en délibéré autorisée en date du 3 avril 2026, son pouvoir de représentation, ont reconnu être redevables de la dette locative. Ils ont exposé avoir rencontré des difficultés financières, aggravées par les problèmes de santé de leur fils.

Ils ont indiqué souhaiter se maintenir dans les lieux loués et ont sollicité l’octroi de délais de paiement ainsi que la mise en place d’un échéancier de remboursement de leur dette locative à hauteur de 100 euros par mois, en sus du règlement du loyer courant.

M. [X] [I] [R] a précisé exercer la profession de conducteur de taxi et percevoir des revenus mensuels compris entre 1 700 et 3 000 euros. Il a ajouté que son épouse était sans emploi. Les intéressés ont également indiqué être éligibles au bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL).

M. [X] [I] [R] et Mme [G] [Q] épouse [R] ont demandé la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement susceptibles de leur être accordés. Ils ont enfin indiqué avoir procédé au versement de la somme de 640 euros en règlement de la dernière échéance de loyer.

En application de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tout élément relatif à l’existence éventuelle d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [X] [I] [R] et Mme [G] [Q] épouse [R] ont déclaré ne faire l’objet d’aucune procédure de cette nature.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, date à laquelle la décision a été mise à la disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, la société SA [Localité 2] a confirmé le versement de la somme de 640 euros intervenu le 27 mars 2026. Elle a précisé que la dette locative actualisée s’élevait désormais à la somme de 6 546,91 euros, arrêté de compte au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. Elle a maintenu l’intégralité de ses demandes et a réitéré son opposition à l’octroi de tout délai de paiement, estimant que le montant particulièrement élevé de la dette ne le justifiait pas.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA [Localité 2] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail 19 août 2015 (logement) et celui du 13 novembre 2024 (emplacement de stationnement) a été signifié aux locataires le 10 février 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4337,66 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [X] [I] [R] et Mme [G] [Q] épouse [R] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [X] [I] [R] et Mme [G] [Q] épouse [R] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SA [Localité 2] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2026, M. [X] [I] [R] et Mme [G] [Q] épouse [R] lui devaient la somme de 6546,91 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [I] [R] et Mme [G] [Q] épouse [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 6546,91 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 4337,66 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [I] [R] et Mme [G] [Q] épouse [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant est égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA [Localité 2] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [I] [R] et Mme [G] [Q] épouse [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,