TJ 93008, 3 juill. 2026, RG 26/00039

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 1]
[Localité 1]
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REFERENCES : N° RG 26/00039 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4MS4

Minute :

JUGEMENT

Du : 03 Juillet 2026

Monsieur [J] [D]

C/

Monsieur [R] [I]

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du 27 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2026;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Présent et assisté de Me Séverine SPIRA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [I]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Joseph BEHOTAS, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS
Aide Juridictionnelle Totale (100%) n°C930082026001968 en date du 10-02-2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Séverine SPIRA
Me Joseph BEHOTAS

Expédition délivrée à :

Par exploit de commissaire de justice du 04-12-25, M. [D] [J] propriétaire de locaux a fait assigner M. [I] [R] aux fins d'obtenir :

- que le bail soit résilié du fait d’un congé du 13-01-25 pour le 01-10-25 pour vendre le bien immobilier et que M. [I] [R] soit déclaré occupant sans droit ni titre ;
- que l'expulsion de M. [I] [R] soit ordonnée ainsi que de tous occupants de son chef et que le défendeur soit condamné au paiement d’une astreinte de 300 euros par jour en cas de non restitution des clés ;
- que M. [D] [J] puisse se faire assister d'un serrurier, du commissaire de police pour l'exécution de l'expulsion des occupants ;
- la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation d’un montant de 600 euros jusqu'à son départ effectif ;
-le paiement de loyers et charges impayés pour un montant de 3840 euros;
- la condamnation du défendeur au paiement d'une somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire ;

A l’audience M. [D] [J] , présent et assisté par son conseil , expose que conformément aux dispositions d'ordre public relatives au logement par une lettre recommandée du 13-01-25 avec accusé de réception a été délivré un congé au locataire afin de pouvoir vendre l'appartement ; que le locataire se maintient dans les lieux;

Le conseil de M. [D] [J] expose que :
-les loyers ne sont plus payés et que la dette locative s’établit à la somme de 8040 euros au 30-04-26,
-le logement n’a été occupé par M. [I] [R] que pendant deux ans et que depuis ce dernier sous-loue le logement et que l’occupation illégale des lieux par un tiers est prouvée.
Il sollicite donc la confirmation de la validité du congé pour vente et subsidiairement la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers .

Le conseil de M. [I] [R] répond qu’ il y a lieu de faire application de la protection du locataire âgé de plus de 65 ans aux revenus modeste et qu’aucune offre de relogement ne lui a été proposée par le bailleur.

En conséquence il sollicite le débouté des demandes de M. [D] [J] et formule des demandes reconventionnelles de dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros pour faute du bailleur à savoir :
-un trouble de jouissance lié à un dégât des eaux ,
-la perte des aides de la CAF du fait d’un courrier du bailleur à celle-ci ,
-l’entrée dans les lieux d’un commissaire de justice de façon non autorisée,
-l’obstruction de l’unique fenêtre de la chambre par des pavés de verre ainsi que la pose d’une porte en bois l’empêchant l’accès à la totalité de la terrasse ,
ainsi qu’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du cpc.

Le bailleur réplique que :
-il est lui-même âgé de plus de 65 ans et que les dispositions de protection du locataire ne lui sont pas opposables ,
-le dégât des eaux provenait des parties communes et qu’il ne pouvait se substituer à la copropriété ,
-s’agissant des travaux de clôture de l’appartement , il convenait de remettre le logement dans son état initial et en conformité avec le règlement de copropriété et le bail qui ne prévoit pas de fenêtre et de vis à vis donnant sur la terrasse .
Il rajoute que le locataire n’a pas réagi aux lettres de mise en demeure et d’alerte quand une fuite de gaz provenant de son logement a été signalée .
Il maintient donc ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé
Selon l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur .

Selon l’article 15-3 de la loi du 6 juillet 1989 “le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur ..., sans qu’un logement correspondant à ses besoins et ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du 01-09-1948.
...
Toutefois les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa .
...
L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat".

En l’espèce il est fourni aux débats la dernière page d’un bail où figurent deux signatures au 01-10-19. Le défendeur n’a pas contesté qu’il s’agit de la dernière page du bail , ni sa signature . Le bail s’est donc renouvelé tacitement tous les trois ans .

Il est fourni le préavis de congé du 13-01-25 reçu le 30-01-25 pour un congé au 01-10-25, à l’issue des six ans du bail .

Le locataire justifie de son âge , supérieur à 65 ans comme étant né le 11-08-54 et de ressources inférieures au barème en vigueur . Ces deux conditions ne sont pas contestées par le bailleur .

Le bailleur soutient qu’à la date d’échéance du contrat le 01-10-25 , il est âgé de plus de 65 ans.
M. [D] [J] est né le 02-08-61 , au 01-10-25 il est âgé de 64 ans . Il ne peut donc s’opposer au renouvellement du bail au 01-10-25 sans proposer à M. [I] [R] une solution de relogement .
En l’occurence aucune proposition de relogement n’a eu lieu et il convient en conséquence d’invalider le congé du 13-01-25 pour le 01-10-25 .

Sur la résiliation judiciaire du bail
Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Par assignation du 04-12-25 la dette locative demandée s’élève à la somme de 3840 euros au 30-09-25:
soit une somme de 480 euros due mensuellement de décembre 2024 à septembre 2025, dont seuls deux mois ont été payés en juillet et août 2025
soit 8 mois x480 euros .
Le bailleur actualise la dette à la somme de 8040 euros au 30-04-26:
soit de octobre 2025 à avril 2026
soit 7 mois x600 euros en sus .

Le bailleur ne justifie pas la cause de l’augmentation de loyer de 480 euros à 600 euros. Il sera donc retenu une somme de 3360 euros en sus de la somme de 3840 euros , soit une dette de 7200 euros au 30-04-26 .
La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner M. [I] [R] au paiement de cette somme.

Ce manquement répété depuis plusieurs mois (le premier impayé datant de décembre 2024) est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail au 30-04-26.
La preuve de la faute grave est donc apportée , dès lors la résiliation du bail est prononcée sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres griefs allégués par le bailleur notamment la non occupation personnelle des lieux . Par suite , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision .

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la partie défenderesse à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur l’ indemnité d’occupation
L'occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer , d’un montant de 480 euros ,majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail .
Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 01-05-26 .

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
Le locataire fait état d’ un dégât des eaux et fournit le rapport de l’ expertise du 19-06-25. Celle-ci indique que M. [I] [R] a été indemnisé à hauteur de 3301.12 euros et qu’un accord du locataire a eu lieu sur ce montant.
M. [I] [R] ne démontre donc pas une faute du bailleur quant à l’origine du sinistre ou sa gestion.

S’agissant de la pose de pavés de verre d’une fenêtre de l’appartement , le bailleur justifie son intervention , qui n’a pas conduit à s’introduire dans le logement de M. [I] [R] , la maçonnerie ayant été effectuée par l’extérieure , par une obligation de se mettre en conformité avec le règlement de copropriété .
Il produit le règlement de copropriété du 25-03-1971 qui mentionne que la fenêtre du lot N°7 donnant sur la terrasse doit “être condamnée par du verre opaque”.

Aucune des parties ne produisant l’ état des lieux d’entrée dans le logement , aucun accord ne peut être allégué justifiant la nécessité de maintenir une fenêtre non opaque donnant sur la terrasse.
M. [I] [R] ne démontre donc pas une faute du bailleur .

S’agissant du signalement par le bailleur des loyers impayés à la CAF , il convient de rappeler que ceci constitue une obligation pour le bailleur . Toutefois celui-ci n’a pas l’obligation de signer un plan d’apurement de la dette , d’autant plus quand celui-ci n’est pas sollicité par le locataire.
M. [I] [R] ne démontre donc pas une faute du bailleur .

Les demandes reconventionnelles indemnitaires sont donc rejetées.

Sur les demandes accessoires
Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [I] [R] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,