TJ 93008, 22 juin 2026, RG 26/03095

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

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@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/03095 - N° Portalis DB3S-W-B7K-42FD

Minute : 26/521

S.A. D’HLM [Localité 2]
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [M] [S]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Juin 2026 par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM [Localité 2],
demeurant IMMEUBLE BE [Localité 3]
[Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 3]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [M] [S],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2011, la société DOMAXIS en lieu et droits de laquelle vient la SA [Localité 2], a donné à bail à Monsieur [Q] [X] et Madame [M] [S] un logement (appart n°513) et un jardin situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 489,23 euros, 23,07 euros pour le jardin augmenté des provisions sur charges à hauteur de 166, 62 euros.

Par avenant signé le 22 janvier 2018, Madame [M] [S] est demeurée seule titulaire du bail, Monsieur [Q] [X] ayant donné congé.

Lors de l’enquête sociale pour l’année 2024, Madame [M] [S] a indiqué qu’elle ne résidait plus dans l’appartement et qu’il était occupé par sa sœur Madame [W] [Y] [S].

Il lui a été indiqué que le bail ne pouvait être transféré à Madame [W] [Y] [S], laquelle ne remplit pas les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [M] [S] a donné congé de son logement le 8 décembre 2024. Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 15 janvier 2025 qui a révélé des dégradations locatives.
Le 23 janvier 2025, la SA [Localité 2] a adressé à Madame [M] [S] une mise en demeure afin d’obtenir le règlement de la somme de 6925, 15 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, après imputation du dépôt de garantie de 512 euros et d’une régularisation de charges créditrices de 123,13 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2026, la SA [Localité 2] a assigné Madame [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

condamner Madame [M] [S] au paiement de la somme de 6925,15 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 janvier 2025, date de l’état des lieux de sortie,la condamner au paiement des intérêts légaux sur la somme de 6925,15 euros à compter du 23 janvier 2025, date de la mise en demeure,condamner Madame [M] [S] à la somme de 400 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,la condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
À l'audience du 02 avril 2026, la SA [Localité 2], représentée, maintient ses demandes.

Au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que Madame [M] [S], qui a donné congé le 8 décembre 2024, reste redevable de la somme de 6925,15 euros après déduction du dépôt de garantie et d’une régularisation de charges, comprenant les loyers et charges et des réparations locatives à hauteur de 421 euros, selon constat contradictoire.

Madame [M] [S], régulièrement assigné, par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.
Par note en délibéré autorisée, la SA [Localité 2] a transmis au tribunal la copie de l’AR de la lettre recommandée adressée par le commissaire de justice à la dernière adresse connue de la défendresse, revenue avec la mention destinataire inconnue à l’adresse.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [M] [S] assignée, par procès verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, le logement était dans les faits occupé par Madame [W] [Y] [S] sœur de Madame [M] [S], titulaire du bail. Madame [M] [S] a donné congé de son logement le 8 décembre 2024. Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 15 janvier 2025.

Madame [M] [S] est donc obligée au paiement des loyers et charges jusqu’à son départ des lieux.

Il ressort des pièces du dossier, notamment de l’avenant du bail signé le 22 janvier 2018, de la mise en demeure du 23 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 15 janvier 2025 que la SA [Localité 2] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de dossier SLF (25 euros), injustifiés ainsi que le dépôt de garantie (512 euros) et la régularisation de charges (123,13 euros), soit la somme totale de 660, 13 euros, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

La créance s’élève donc avant imputation des sommes précitées à :

Loyers et charges échus et impayés au 15 janvier 2025 : 7094,14 euros,Régularisation de charges débitrice : 20, 14 euros, Total : 7114,28 euros

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [S] à payer à la SA [Localité 2] la somme de 6454,15 euros, (7114,28 - 660, 13 euros ) au titre des sommes dues au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 mars 2026.

Sur la demande au titre des réparations locatives
Aux termes de l’article 7, c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à démontrer qu’elles résultent d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans les lieux .
Selon l’article 7, d) de cette même loi, le locataire est également tenu d’assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de prendre en charge les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives, à l’exception de celles rendues nécessaires par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou un cas de force majeure .
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise que les réparations locatives correspondent aux travaux d’entretien courant et aux menues réparations, y compris le remplacement d’éléments assimilables à ces réparations, lorsqu’ils résultent de l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui se prétend créancier d’une obligation d’en rapporter la preuve ; que l’existence de dégradations locatives s’apprécie notamment au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.
En l’espèce, la bailleresse ne produit pas l’état des lieux d’entrée du logement. Il ressort toutefois de l’état des lieux de sortie contradictoire établi le 15 janvier 2025, la présence de diverses dégradations, à savoir : pour l’entrée, des placards noircis ; chambre n° 1, une vitre cassée ; chambre n° 3, des traces de crayon au plafond ainsi que des traces d’humidité sur un mur ; dans le second couloir, des traces de crayon et d’humidité ; dans la cuisine, des menuiseries dégradées présentant notamment des traces de graisse, un trou et une porte noircie, un meuble sous évier dégradé, ainsi qu’un revêtement de sol comportant la marque d’un meuble, une tache et un trou.
Si certaines de ces dégradations sont susceptibles d’être imputables à la locataire, il n’en demeure pas moins que, faute de production de l’état des lieux d’entrée, l’état initial du logement n’est pas établi, de sorte que leur imputabilité ne peut être appréciée avec certitude.
En outre, aucun devis, facture ou autre pièce justificative n’est versé aux débats afin de démontrer la réalité et le montant du préjudice invoqué au titre des réparations locatives.
Ainsi, en l’absence d’éléments probants permettant d’établir tant l’existence que le coût des réparations rendues nécessaires par d’éventuelles dégradations imputables à la locataire, la demande de la bailleresse ne peut prospérer.
En conséquence, la SA [Localité 2] sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de Madame [M] [S] au paiement de la somme de 421 euros au titre des réparations locatives.
Sur la demande de dommage et intérêts pour résistance abusive
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En vertu de l'article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
La responsabilité civile ne peut être engagée qu'en cas de preuve par le demandeur d'un fait générateur consistant dans la commission d'une faute, d'un dommage certain et personnel et d'un lien de causalité entre les deux.
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, il ressort des débats que la mise à disposition du logement par Madame [M] [S] à sa sœur Madame [W] [Y] [S] a causé un préjudice à la SA [Localité 2], cette mise à disposition étant démontrée par les pièces versées aux débats par la société bailleresse, et prohibée par le contrat de bail.

En conséquence Madame [M] [S] sera condamnée à verser la somme de 400 euros à la SA [Localité 2] avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 mars 2026.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [S] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA [Localité 2] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [M] [S] à payer à la SA [Localité 2] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS